Решение № 2-2534/2025 2-2534/2025~М-1661/2025 М-1661/2025 от 17 августа 2025 г. по делу № 2-2534/2025

УИД: 61RS0№-66

Дело № 2-2534/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Рыбаковой М.И.,

при секретаре Стаховской О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУМИ Администрации г.Новочеркасска к ФИО1, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области, о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

КУМИ Администрации г.Новочеркасска обратился в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от <дата> по делу №№ судом отменено решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от <дата> которым в удовлетворении иска КУМИ г. Новочеркасска к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № отказано.

Прокуратурой г. Новочеркасска проведена проверка исполнения требований законодательства при осуществлении муниципального земельного контроля, в результате которой выявлены нарушения законодательства Российской Федерации при заключении договора-купли продажи от <дата> № земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Площадь земельного участка с кадастровым номером № (2467 кв.м.) многократно превышает площадь объекта недвижимости (45,1 кв.м.), принадлежащего ответчику на праве собственности и размер земельного участка необходимый для его эксплуатации.

Истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи № от <дата> земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки. обязав ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок и подписать акт приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с вновь образованными на нем земельными участками по адресу:

- <адрес> № № с кадастровым номером №,

- <адрес> № № с кадастровым номером №,

- <адрес> № № с кадастровым номером №,

- <адрес> № № с кадастровым номером №

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 города на земельный участок с кадастровым номером №. расположенный по адресу: <адрес> с вновь образованными на нем земельными участками по адресу:

- <адрес> № № с кадастровым номером №.

- <адрес> № с кадастровым номером №,

- <адрес> № с кадастровым номером №, строение

- <адрес> № № с кадастровым номером №.

???Представитель истца ФИО2 действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась. Ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявивщихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 является собственником объектов недвижимости:

- <адрес> № № с кадастровым номером №,

- <адрес> № № с кадастровым номером №,

- <адрес> № № с кадастровым номером №,

- <адрес> № № с кадастровым номером №.

Указанные земельные участки были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> право собственности на который возникло у ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенного между КУМИ Администрации г.Новочеркасска и ФИО1

В соответствии с п.2.1 указанного договора цена земельного участка составила 2605393,27 рублей.

Основанием для заключения указанного договора купли-продажи без проведения торгов являлось нахождение на земельном участке здания общей площадью 45,1 кв.м. принадлежащего на праве собственности ФИО1

Прокуратурой г. Новочеркасска проведена проверка исполнения требований законодательства при осуществлении муниципального земельного контроля, в результате которой выявлены нарушения законодательства Российской Федерации при заключении договора-купли продажи от <дата> № земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером № (2467 кв.м.) многократно превышает площадь объекта недвижимости (45,1 кв.м.), принадлежащего ответчику на праве собственности и размер земельного участка необходимый для его эксплуатации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от <дата>, принятым по гражданскому делу № по иску прокурора г.Новочеркасска к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Новочеркасска, ФИО1, признан недействительным (ничтожным) договор № аренды земельного участка площадью 2 467 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № заключенный <дата> между КУМИ администрации г. Новочеркасска (ИНН №) и ФИО1 (паспорт № выдан ГУ МВД России по Ростовской области <дата>). Применены последствия недействительности ничтожной сделки: суд обязал ФИО1 (паспорт № выдан ГУ МВД России по Ростовской области <дата>) возвратить КУМИ администрации г. Новочеркасска (ИНН №) земельный участок № площадью 2 467 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; исключил из Единого государственного реестра прав на недвижимость запись об аренде в пользу ФИО1 (паспорт № выдан ГУ МВД России по Ростовской области <дата>) земельного участка с кадастровым номером № площадью 2467 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Новочеркасского городского суда от <дата> по делу № договор купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес> признан недействительным в силу его ничтожности, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции с обязанием ФИО1 возвратить земельный участок и подписать акт приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес><адрес> с вновь образованными на нем земельными участками по адресу <адрес><адрес> № с кадастровым номером № № с кадастровым номером № № № с кадастровым номером № № с кадастровым номером № а Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска возвратить ФИО1, полученные за данный земельный участок 2605393, 27 рублей в течение десяти дней с момента передачи земельного участка. Прекращено право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу <адрес> и на вновь образованные на нем земельные участки по адресу г. <адрес> с кадастровым номером № В с кадастровым номером № с кадастровым номером № с кадастровым номером №

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04.03.2025г. отменено решение Новочеркасского городского суда от 21.11.2024г. с вынесением решения об отказе в удовлетворении иска. Основанием для отмены решения суда явилось нарушение судом норм процессуального права, а именно, положений ст. 196 ч.3 ГПК РФ, суд вышел за пределы заявленных истцом требований.

В соответствии с п.п.1, 14 ст.39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Таким образом, по смыслу указанных норм земельного законодательства, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, п.п.1,3 ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.06.2014 №1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

Вопреки приведенным требованиям законодательства ФИО1 при обращении в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного земельного участка не обосновала испрашиваемую площадь (2467 кв.м.), которая в 55 раз превышает площадь нежилого здания (45,1 кв.м), для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.

Соответственно, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168, п.2 ст.167 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Так, в ходе рассмотрения гражданского дела было достоверно установлено, что при предоставлении ответчику земельного участка Администрацией без проведения торгов были нарушены нормы земельного и гражданского законодательства.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются представлением заместителя прокурора г.Новочеркасска М.Ю. Соломенцева; копией договора купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, сооружения; копией расчета цены выкупа земельного участка; копией акта приема-передачи земельного участка, копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Представленные суду доказательства стороны истца отвечают требованиям относимости, допустимости и достоверности, в совокупности достаточны для разрешения спора, а потому суд основывает на них свое решение.

В соответствии с положениями ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Как установлено в судебном заседании, оспариваемая сделка нарушает права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права КУМИ Администрации г.Новочеркасска, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований истца о признании договора купли-продажи № от <дата> недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Реституция применяется судом по требованию стороны сделки, а при определенных условиях - по требованию третьего лица или по инициативе самого суда. Такие выводы можно сделать на основании пунктов 2, 3 и 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пунктах 78 - 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В данном случае, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером № с обязанием ответчика в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить участки по акту приема-передачи истцу и обязанием КУМИ Администрации г.Новочеркаска в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 2 605 393,27 рублей.

Также суд полагает необходимым указать на то, что решение является основанием для внесения соответствующей записи изменений, регистрации права собственности и погашении записей о регистрации права собственности ответчика в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования КУМИ Администрации г.Новочеркасска об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011105:58 и прекращения на него права собственности ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку материалы дела не содержат доказательств регистрации за ответчиком права собственности на указанный земельный участок. Данный объект недвижимости снят с кадастрового учета 30.07.2024г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Доводы стороны ответчика и представленные ими доказательства не опровергают оснований иска, а потому не могут быть признаны судом определяющими при принятии решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования КУМИ Администрации г.Новочеркасска (ИНН №) к ФИО1 (паспорт № №) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи № от <дата> земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасскаа и ФИО1, применив последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельные участки, расположенные по адресам:

- <адрес> № с кадастровым номером №;

- <адрес> № с кадастровым номером №;

- <адрес> № с кадастровым номером №;

- <адрес> № с кадастровым номером №.

Обязать ФИО1 в течении месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить указанные земельные участки по акту приема-передачи КУМИ Администрации г.Новочеркасска.

Обязать КУМИ Администрации г.Новочекрасска в течении месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО1 уплаченную по договору купли-продажи денежные средства в размере 2 605 393,27 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Настоящее решение является основанием для погашения записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанные на земельные участки.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.И. Рыбакова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 18.08.2025г.