Апелляционное определение № 33-4819/2026 от 22 апреля 2026 г.

УИД: 61RS0022-01-2025-004026-24

дело № 33-4819/2026

Судья Шевченко Ю.И. дело № 2-3682/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 апреля 2026 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Пискловой Ю.Н.,

судей Минасян O.K., Филиппова А.Е.,

при помощнике ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи в части, об определении порядка пользования земельным участком, признании права собственности и по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 об определении порядка пользования земельным участком в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2025 г.

Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ФИО4, ФИО3, в обоснование доводов указала, что является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 70 кв.м., летней кухни площадью 19, 5 кв.м., земельного участка площадью 453 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи от 22.01.2025, заключенного с ФИО3

По условиям п. 1 абзаца 7 договора в пользование ФИО5 в жилом доме, площадью 70 кв.м, кадастровый номер № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, поступили комната № 1 площадью 9,8 кв.м (вместо 9,9 кв. м); комната № 2 площадью 12,7 кв.м; комната № 3 площадью 10,9 кв. м (вместо 11,0 кв.м); комната № 6, площадью 8 кв.м; комната № 7 площадью 3,2 кв.м (вместо 2,9 кв.м), а также летняя кухня литер «Л», что соответствует техническому плану по состоянию на 2016 год.

Между тем, по техническому паспорту по состоянию на 2016 год фактически площадь жилого дома литер «А» составляет 75,6 кв.м. Данный жилой дом литер «А», расположенный по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер № 61:58:0001160:74, с площадью 75,6 кв. м. на кадастровом учете не состоит.

Таким образом, по договору купли-продажи от 22.01.2025 в общую долевую собственность ФИО2 поступили 2/3 доли жилого дома площадью 70 кв.м, тогда как в пользование фактически были переданы помещения в жилом доме площадью 75,6 кв.м.

Кроме того, по условиям п. 1 абзаца 8 договора купли-продажи от 22.01.2025 в пользование ФИО2 поступает земельный участок согласно сложившемуся порядку пользования. Между тем, отсутствуют какие-либо письменные соглашения между предыдущими сособственниками, которые бы содержали информацию о конкретных границах сложившегося порядка пользования, а также конкретных площадях участков, находящихся в пользовании каждой из сторон.

Таким образом, при указании в п.1 абзац 8 условий договора купли-продажи от 22.01.2025 о поступлении в пользование ФИО2 земельного участка по сложившемуся порядку пользования, имеется неопределенность относительно площади и границ фактического пользования.

ФИО2 считает, что между ней и ФИО3 фактически не было достигнуто соглашение ни в части передачи ей в пользование конкретных помещений в жилом доме площадью 70 кв м, ни в части передачи ей в пользование земельного участка, согласно сложившемуся порядку пользования, поскольку площадь такого участка, его границы не определены.

При указанных обстоятельствах, когда между истицей ФИО2, выступающей покупателем, и ответчиком по делу ФИО3, выступающим продавцом, фактически не было достигнуто соглашения по существенным условиям договора купли-продажи от 22.01.2025, касающимся имущества, поступающего в пользование ФИО2, имеются достаточные основания для признания договора купли-продажи от 22.01.2025 незаключенным в части положений п.1 абз. 7 и абз. 8, а именно: в части поступления в пользование истицы ФИО2 перечисленных в договоре помещений в жилом доме, площадью 70 кв.м и в части поступления в ее пользование земельного участка согласно сложившегося порядка пользования.

Поскольку договором купли-продажи от 22.01.2025 сложившийся порядок землепользования по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не определен, истец считает, что имеются достаточные основания для определения порядка пользования земельным участком между ФИО2 и ответчиком ФИО4 в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Также ФИО2 считает, что поскольку по договору купли-продажи от 24.03.2016, заключенного между правопредшественником ФИО6 и ответчиком по делу ФИО3, летняя кухня литер «Л» поступила в пользование последнему, соответственно, по договору купли-продажи от 22.01.2025, состоявшемуся между ответчиком ФИО3 и истицей, летняя кухня литер «Л» была передана в пользование ФИО2, в связи с чем полагает возможным признать за ней право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на летнюю кухню литер «Л», то есть на всю летнюю кухню литер «Л».

ФИО2, а также ее правопредшественники (ФИО25.) более 40 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели всей летней кухней литер «Л», что подтверждается совокупностью правовых документов. Соответственно, ответчица ФИО4, будучи участником общей долевой собственности в 1/3 доле в отношении летней кухни литер «Л» на протяжении более 25-ти лет данной летней кухней никогда не пользовалась, не претендовала на право пользования этой кухней, то есть фактически отказалась от этого имущества.

При указанных обстоятельствах, истец полагает, что имеются достаточные основания для признания за ней 1/3 доли в праве общей долевой собственности на летнюю кухню литер «Л», то есть на всю летнюю кухню, поскольку 2/3 доли уже находятся в ее собственности.

На основании изложенного, истец просит суд: признать незаключенным договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.01.2025 между ФИО3 и ФИО2 в отношении 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 70 кв.м., летней кухни площадью 19, 5 кв.м., земельного участка площадью 453 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в части положений п. 1 абз. 7, 8, а именно: в части передачи в пользование ФИО2 в жилом доме литер «А», комнаты № 1, площадью 9,8 кв.м.; комнаты № 2, площадью 12,7 кв.м.; комнаты № 3 площадью 10,9 кв.м.; комнаты № 6 площадью 8 кв.м.; комнаты № 7 площадью 3,2 кв.м.; и в части передачи в пользование ФИО2 земельного участка согласно сложившемуся порядку пользования, в связи с чем, указанные положения из договора купли-продажи от 22.01.2025 исключить; определить между ФИО2 и ФИО4 порядок пользования земельным участком, площадью 453 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственности на этот земельный участок; признать право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на летнюю кухню литер «Л», площадью 19,5 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенную по указанному адресу; прекратить право собственности ФИО4 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на летнюю кухню площадью 19,5 кв.м. кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ФИО4 подано встречное исковое заявление к ФИО2 об определении порядка пользования земельным участком в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования.

В обоснование встречных исковых требований указано, что порядок пользования земельным участком сложился, и более 30 лет земельные участки в пользование каждой из сторон огорожены существующими заборами и установлены калитки. Как ФИО2, так и ее правопредшественник ФИО3 пользовались земельным участком по фактически сложившемуся порядку пользования, что нашло свое отражения в соответствующих договорах купли-продажи. ФИО4 полагает в необходимым определить порядок пользования земельным участком по фактически сложившему порядку, в соответствии с ответом на вопрос № 2 заключения дополнительной судебной экспертизы от 17.11.2025.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2025 г. исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО4 удовлетворены.

Судом определен порядок пользования земельным участком, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, между ФИО4 и ФИО2, в соответствии с длительно сложившимся порядком пользования, в соответствии с ответом на вопрос № 2 заключения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 ноября 2025 года, а именно:

В пользование ФИО4 выделен земельный участок под помещениями в жилом доме лит. «А, А,а1», общей площадью 31 кв.м., а именно: под помещениями литер «А»: № 4 площадью 12,0 кв.м., № 5 площадью 7,3 кв.м., под помещениями литер «А1»: № 8 площадью 5,8 кв.м, под помещением литер «а1» № 9 площадью 5,9 кв.м.; земельный участок - площадью 140,30 кв.м. - отправная точка расположена на пересечении тыльной и левой межи далее 23,70 м в сторону фасадной межи, далее 9,6 м в сторону правой межи, далее в сторону тыльной межи 1,3 м, далее в сторону левой межи 1,15 м, далее в сторону тыльной межи 0,95 м по стене литер «Л», далее по стене литер «Л» в сторону тыльной межи 3,7 м, далее по стене литер «Л» к левой фасадной межи 0,3 м, далее по стене литер «Л» в сторону тыльной межи 2,5 м, далее в сторону тыльной межи 16,45 м, далее 5,7 м в сторону левой межи до отправной точки расчета.

В пользование ФИО2 выделен земельный участок под помещениями в жилом доме лит. «А.А,а1» общей площадью 44,60 кв.м. а именно: под помещениями литер «А»: № 1 площадью 9,8 кв.м., № 2 площадью 12,7 кв.м., № 3 площадью 10,9 кв.м, под помещениями литер «А1» № 6 площадью 8 кв.м., № 7 площадью 3,2 кв.м.; земельный участок площадью 167,70 кв.м.- отправная точка расположена на пересечении тыльной и правой межи, далее 7,47 м в сторону левой межи, далее в сторону фасадной межи 16,45 м, далее вдоль стены литер «Л» - 2,5 м, далее по стене литер «Л» 0,3 м, далее по стене литер «Л» в сторону фасадной межи 3,7 м, далее по стене литер «Л» в сторону правой межи 3,1 м, далее в сторону правой межи 2,7 м, далее в сторону правой межи до отправной точки отсчета 24,2 м.

В совместное пользование Мягкой О.И. и ФИО2 выделен земельный участок, площадью 48,50 кв.м. для обеспечения доступа к земельном участку с учетом существующей застройки земельного участка: отправная точка расположена на пересечении фасадной и правой межи далее 13,90 м, далее в сторону левой межи 4,7 м, далее в сторону фасадной межи 0,95 м, далее в сторону правой межи 1,15 м, далее 1,3 м в сторону фасадной межи до литера «а1», далее по стене литре «а1, А1» - 11,6 м, в сторону правой межи до отправной точки отсчета 3,8 м.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

В обоснование приводит доводы, аналогичные позиции в суде первой инстанции, считает ошибочным вывод суда о согласованности предмета договора в части пользования, настаивая на том, что неопределенность в этой части свидетельствует о незаключенности договора в указанной части. Настаивает на отсутствии фактически сложившегося порядка пользования ввиду отсутствия письменного соглашения, подписанного сторонами и содержащего сведения о границах и площадях.

Утверждает, что суд не дал оценки тому факту, что общая площадь помещений, поименованных в договоре и переданных ей в пользование, соответствует площади дома 75,6 кв.м, а не 70 кв.м.

Выражает несогласие с выводами проведенной по делу судебной дополнительной экспертизы, считая ее недопустимым доказательством по делу. Считает, что порядок пользования земельным участком между собственниками должен быть определен в соответствии с их идеальными долями.

Отмечает, что по варианту землепользования, положенного в основу решения суда, погрешность в общей площади земельного участка составила 21 кв.м., следовательно, остался неразрешенным вопрос, у кого фактически в пользовании останется данная площадь по варианту сложившегося порядка пользования. Полагает ошибочным вывод суда о том, что погрешность в площади обусловлена материалами и размерами стен жилого дома, поскольку толщина стен жилого дома не может дать погрешность площади земельного участка.

Считает незаконным отказ суда в назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Апеллянт отмечает, что при определении порядка пользования земельным участком, установленного судом, истец лишена возможности обслуживать и содержать в надлежащем состоянии летнюю кухню литер «Л», которая по договору купли-продажи поступила в ее личное пользование, так как граница земельного участка, выделенного в пользование ФИО4 проходит непосредственно по стене летней кухни.

Автор жалобы считает неправомерным отказ в иске о признании права собственности на долю в летней кухне, полагая, что ею доказаны все условия приобретательной давности.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы и просили решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчики ФИО3, ФИО4 и ее представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и просили решение суда оставить без изменения.

В соответствии с нормами ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, принимая во внимание положения о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 3271 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок земельный участок, площадью 453 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН являются ФИО2 – 2/3 доли, Мягкой О.Н – 1/3 доли.

Согласно выписке из ЕГРН в тех же долях за каждым из сособственников зарегистрировано право общей долевой собственности на жилой дом площадью 70 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и нежилое - летняя кухня площадью 19,5 кв.м. КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенные на вышеуказанном земельном участке.

22 января 2025 г. ФИО3 на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произвел отчуждение 2/3 доли вышеперечисленного имущества в пользу ФИО2, что подтверждается соответствующими договорами купли-продажи, выписками из ЕГРН.

При этом по условиям п.1 абзаца 7 договора в пользование ФИО2 в жилом доме площадью 70 кв.м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, поступили комната № 1 площадью 9,8 кв м; комната № 2 площадью 12,7 кв. м; комната № 3 площадью 10,9 кв. м; комната №6 площадью 8 кв. м; комната № 7 площадью 3,2 кв. м., а также летняя кухня литер «Л», что соответствует техническому плану по состоянию на 2016.

В этом же договоре указано, что пользование земельным участком осуществляется согласно сложившегося ранее порядка пользования. (л.д. 135-136 т. 1).

Определенные в пользование части имеют отдельные входы, земельные участки огорожены.

Согласно пояснениям ответчика ФИО3, данным в ходе рассмотрения дела, ФИО2 был показан земельный участок, который перейдет ей в пользование при приобретении доли, она видела установленный забор и калитки, на территорию земельного участка ФИО4, которая огорожена, они не заходили, было объяснено, что это чужая территория сособственника.

Обращаясь в суд с иском, ФИО2 утверждает о недостижения соглашения при заключении договора купли-продажи с ФИО3 по поводу пользования земельным участком по фактически сложившему порядку пользования.

В целях определения вариантов порядка пользования земельным участком в соответствии со сложившимся порядком пользования и в соответствии с идеальными долями, определением суда от 14 августа 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, перед экспертом поставлены вопросы о возможных вариантах порядка пользования земельным участком в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственностью на этот земельный участок (2/3 доли – ФИО2 и 1/3 доля – ФИО4); в случае невозможности определить такой порядок - разработать все возможные варианты порядка пользования земельным участком с отступлением от идеальных долей.

Согласно выводам заключения АНО Консалтингового центра «Судебных экспертов» (эксперт ФИО9) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.09.2025 экспертом установлено наличие фактически сложившегося порядка пользования, что отражено было при ответе на вопрос № 1 (ситуационный план – л.д. 68 т. 2).

Кроме того, экспертом установлено, что в соответствии с идеальными долями в праве общей долевой собственности на исследуемый земельный участок невозможно разработать варианты порядка пользования земельным участком площадью 453 кв.м. с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ввиду того, что для обеспечения порядка пользования исследуемым земельным участком необходимо провести обустройство двух участков совместного пользования. (л.д. 69 т.2).

При том эксперт указал, что по результатам проведенных исследований следует, что существующий порядок пользования не соответствует правоустанавливающим документам (размерам долей сособственников).

Для приведения существующего порядка пользования к максимально приближенному в соответствии с данными выписки из ЕГРН необходимо передать в пользование ФИО2 земельный участок площадью 53,0 кв.м.

В результате визуального осмотра установлено, что на границе существующего порядка пользования между участками сособственников расположена подпорная стена 0,7 метра, земельные участки расположены в разных высотных отметках. При определении порядка пользования земельного участка также учитывался факт расположения земельных участков в разных высотных отметках.

В результате исследования составлен ситуационный план земельного участка сособственников и участка общего пользования (л.д. 70 т.2).

Таким образом, в совместное пользование сособственников поступает земельный участок площадью 48,50 кв.м., который необходим для обеспечения доступа к земельному участку с учетом существующей застройки земельного участка; земельный участок 91,0 кв.м., расположенный под жилым домом лит. «А,а1,А1», который необходим для обслуживания жилого дома и обеспечения доступа к общим конструктивным элементам данных строений.

В пользование ФИО2 поступает земельный участок площадью 209,0 кв.м.

В пользование ФИО4 поступает земельный участок площадью 104,50 кв.м.

Разработать другие варианты порядка пользования земельным участком не представляется возможным, ввиду того, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства и при реализации альтернативных вариантов необходимо будет демонтировать данные объекты.

Определением суда от 23 октября 2025 г. по ходатайству истцовой стороны назначено проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Разработать порядок пользования земельным участком в наибольшей степени приближенный к идеальным долям в праве общей долевой собственности сторон на этот земельный участок, при этом по возможности использовать предложенную истицей ФИО2 схему.

2. Определить порядок пользования земельным участком в соответствии со сложившимся и существующим порядком пользования.

Согласно выводам заключения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы АНО Консалтингового центра «Судебных экспертов» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2025, экспертом даны ответы на поставленные судом вопросы.

Установлено, что ФИО2 обладает 2/3 или 302 кв.м.; ФИО4 обладает 1/3 или 151 кв.м.

В результате проведенного визуального осмотра, а также изучения представленных в распоряжение судебного эксперта, материалов гражданского дела, установлен существующий порядок пользования исследуемым земельным участком.

По результатам проведенных измерений, установлено в пользовании ФИО2 находится земельный участок площадью 167,70 кв.м.; в пользовании ФИО4 - площадью 140,30 кв.м.;

Общая площадь застройки литер «А, Al, а1» застройки земельного участка составляет 96,5 кв.м.

По результатам проведенных исследований, составлен ситуационный план фактического порядка пользования жилого дома Литер «А, Al, а1» (л.д. 167 т.2).

В результате изучения, представленных в распоряжение судебного эксперта, материалов гражданского дела и в соответствии с поставленным вопросом, исследованы схемы ФИО10

В результате проведенных исследований, установлено, что левая стена летней кухни литер «Л», относительно ул. M-Набережной, расположена вдоль границы земельного участка и у ФИО10 отсутствует возможность обслуживать строение литер «Л». Для обслуживания строения литер «Л» необходимо дополнительно выделить в пользование земельный участок шириной 1,0 метр и длиной 6 метров вдоль левой стены, относительно ул. М-Набережная.

Оценив указанное заключение, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку заключение является ясным, полным, выполнено с учетом обследования экспертом спорного объекта недвижимого имущества и изучения материалов гражданского дела. Заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования.

Учитывая изложенное, суд счел возможным принять заключение экспертов автономной некоммерческой организации Консалтингового центра «Судебных экспертов» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 ноября 2025 года в качестве средства обоснования своих выводов по делу.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 247, 431, 550, 551, 554 ГК РФ, разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в определении от 11 мая 2012 года № 749-0, оценив представленные сторонами доказательства, в том числе заключение судебной дополнительной экспертизы, исходил из того, что между собственниками имеется спор относительно порядка пользования земельным участком.

Разрешая исковые требования об определении порядка пользования земельным участком в соответствии с идеальными долями и встречные исковые требования об определении порядка пользования в соответствии со сложившимся порядком пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что разработанный экспертом вариант № 2, изложенный в заключении судебной дополнительной экспертизы АНО Консалтингового центра «Судебных экспертов» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2025 наиболее полно учитывает интересы всех сторон спора, нуждаемость всех собственников в его использовании, технически возможен.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу об определении порядка пользования спорным земельным участком по варианту № 2, разработанному экспертом согласно выводам дополнительной экспертизы, то есть с учетом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком, в связи с чем, полагал встречные исковые требования об установлении порядка пользования земельным участком по фактически сложившемуся порядку подлежащими удовлетворению.

Разрешая спор в части требований о признании договора незаключённым в части и отказывая в из удовлетворении, суд первой инстанции, исходил из того, что из буквального толкования договора купли-продажи от 22.01.2025 между ФИО2 и ФИО3, в нем содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что действующее гражданское законодательство не предусматривает возможность признания договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным в части каких-либо условий, учитывая, что ФИО2 не заявляет о том, что договор купли-продажи был ею не заключен, а настаивает на несогласовании лишь отдельных условий.

В связи с изложенным суд пришел к выводу об избрании ФИО2 ненадлежащего способа защиты своего права.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности ФИО2 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на летнюю кухню, с прекращением права собственности на эту долю ФИО4 в силу приобретательной давности, суд первой инстанции исходил из того, что данная норма права не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку ФИО2 является сособственником спорного строения литер «Л», между сособственниками сначала домовладения, а затем и жилого дома был документально закреплен порядок пользования строениями, а также помещениями в жилом доме лит. «А,а1,А1», расположенными на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

При этом суд первой инстанции отметил, что фактически ФИО2 желает прекратить право общей долевой собственности только в части прав на летнюю кухню лит. «Л», тогда как все остальные строения и сооружения продолжат находиться в общей долевой собственности ее и ФИО4, что противоречит требования гражданского законодательства. При том, что летняя кухня лит. Л не является основным строением на территории земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, таким основным строением является жилой дом лит. «А,а1, А1».

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к указанным выводам, изложены в мотивировочной части решения и оснований не согласиться с ними, по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пунктом 2 статьи той же статьи определено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из приведенных норм следует, что при не достижении согласия между участниками долевой собственности порядок пользования может быть определен судом.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 11 мая 2012 года № 749-О указал, что предусмотренные в абзаце втором пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации способы определения порядка пользования земельным участком связаны, с одной стороны, с реализацией принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой - с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из указанных способов с учетом заслуживающих внимания обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем, чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности. Данное положение сформулировано таким образом, что позволяет сособственникам или суду (при отсутствии соглашения сособственников) определить порядок пользования земельным участком исходя из фактических обстоятельств, и не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя Определение Конституционного суда Российской Федерации от 22.03.2012 года № 511-О).

Пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Исходя из перечисленных законоположений в их взаимосвязи, при не достижении согласия участников долевой собственности на земельный участок, на котором расположены жилой дом с хозяйственными постройками, относительно владения и пользования таким имуществом, порядок пользования подлежит определению судом.

Судебная коллегия находит, что принятое судом первой инстанции решение отвечает указанным требованиям закона.

Удовлетворяя заявленные встречные исковые требования и отказывая в первоначальных требованиях, в том числе в части определения порядка пользования земельным участком, суд в полной мере учел вышеперечисленные нормы права и обстоятельства дела, обоснованно сославшись на заключение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы АНО Консалтингового центра «Судебных экспертов» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2025, которое является допустимым доказательством по делу, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Определенный в решении порядок пользования земельным участком и жилым домом согласуется с требованиями п. 37 постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и разрешает возникший между сторонами конфликт путем предоставления в пользование части имущества с учетом соблюдения баланса интересов, соответствует цели определения порядка пользования недвижимостью и согласуется с расположением на земельном участке строений, находящихся в пользовании каждой из сторон, учитывает возможность прохода, подхода каждым из совладельцев к занимаемым литерам и принадлежащим им подсобным постройкам.

Суд первой инстанции верно исходил, что порядок пользования земельным участком в соответствии со сложившимся порядком пользования наиболее полно отвечает интересам обеих сторон, технически возможен, учитывает нуждаемость всех собственников в использовании земельного участка, что в наибольшей степени отражает интересы всех сособственников, а не только учитывает интересы истца.

Несогласие ФИО2 с выводами суда представляет собой субъективное мнение истца, заинтересованного в ином правовом результате, и противоречит обстоятельствам, установленным в судебном заседании, в соответствии с которыми определенный порядок пользования земельным участком между сособственниками фактически не сложился, при этом каждая из сторон имеет в пользовании жилые строения и хозяйственные постройки. Варианта пользования земельным участком, который полностью соответствовал бы идеальным долям сторон, и при этом в равной степени учитывал интересы всех собственников, в данном случае не имеется.

С учетом характера заявленных и разрешенных судом по существу требований само по себе предоставление в пользование истцу земельного участка, меньшего по площади, чем приходится на его идеальную долю, прав истца не нарушает. Определение порядка пользования не ведет к изменению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, прекращению такого права.

Судебная коллегия отмечает, что несогласие подателя жалобы с вариантом определения порядка пользования земельным участком само по себе не исключает возможности принятия судом решения об определении такого порядка. Принудительный порядок пользования земельным участком судом не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и определения порядка пользования и производится вопреки желанию кого-либо из них.

Несогласие одной из сторон с вариантом порядка пользования само по себе не исключает возможности принятия судом такого варианта.

Несогласие в жалобе с выводами проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы и основанных на ней выводах суда, о недостоверности заключения судебной экспертизы, не свидетельствуют об основании выводов суда на доказательствах недопустимых и недостоверных до степени, влекущей несоответствие его выводов установленным обстоятельствам дела, и ссылка апеллянта на данные обстоятельства является несостоятельной, выражающей несогласие с результатами произведенной судом оценки доказательств, с которой судебная коллегия соглашается.

Как указано судом, экспертиза в полной мере отвечает требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей порядок подготовки экспертных заключений. Оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством в материалах дела не имеется.

Несогласие истца с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

Доводы жалобы о порочности экспертного заключения ввиду ошибки в арифметическом подсчете площадей являлись предметом проверки в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.

Как следует из технического паспорта, подготовленного ООО «БТИ» по состоянию на 16.063.2016 в разделе № 2 Состав объекта указаны площади жилого дома лит. А, тамбура, служебной пристройки и их площади застройки, которые отличаются между собой. Площадь жилого дома - 52,70 кв.м., его же площадь застройки 65,10 кв.м., площадь тамбура - 5,90 кв.м., площадь его застройки – 8,20 кв.м., площадь служебной пристройки – 17,00 кв.м., его же площадь застройки – 23.30 кв.м. Такая разница связана с материалами и размерами стен указанных выше объектов, и проведению обмеров для определения площади помещений внутри дома – по внутренним размерам, площади застройки - по наружным и (или) с учетом размера стен.

Допрошенный в суде апелляционной инстанции эксперт П. выводы своего заключения поддержал, все неясности и противоречия, вопреки позиции апеллянта, устранены при его допросе. Эксперт при разработке вариантов порядка пользования обосновал невозможность определения порядка пользования строго по идеальным долям из-за расположения на участке объектов капитального строительства и необходимости обеспечения доступа к ним. В результате визуального осмотра установлено, что на границе существующего порядка пользования между участками сособственников расположена подпорная стена 0,7 метра, земельные участки расположены в разных высотных отметках. При определении порядка пользования земельного участка также учитывался факт расположения земельных участков в разных высотных отметках. Кроме того, эксперт указал, что разница в площадях застройки и внутренних площадей помещений обусловлена толщиной стен и конструктивными особенностями здания, что отражено в техническом паспорте.

Доводы жалобы о незаконном отказе судом первой инстанции в назначении дополнительной судебной экспертизы, не могут являться основанием для отмены оспариваемого судебного постановления в апелляционном порядке, поскольку отказывая в удовлетворении заявленного истцом ходатайства, суд мотивировал свои выводы, указав, что заключение эксперта является допустимым доказательством, так как при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям статьи 86 ГГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, полные ответы на поставленные судом вопросы, не содержащие каких-либо противоречий.

Оснований для назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы в суде апелляционной инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Доводы жалобы ФИО2 о несогласии с отказом суда в удовлетворении ее требований о признании незаключенным договора купли-продажи в части, подлежат отклонению, как не основанные на нормах права.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что действующее гражданское законодательство не предусматривает возможности признания договора купли-продажи недвижимости незаключённым лишь в части отдельных его условий, в то время как сам договор сторонами исполнен, переход права собственности осуществлен.

Доводы апеллянта о том, что в договоре неверно указаны номера и площади помещений, судом первой инстанции проверены и правомерно отклонены, поскольку на момент заключения договора были актуальны сведения технического паспорта от 16 марта 2016 года, а последующие изменения в планировке произошли уже после приобретения недвижимости ФИО2 Доказательств обратного суду не представлено.

При этом судебная коллегия отмечает, что спорные условия пункта 1 (абзацы 7 и 8) договора регламентируют не предмет договора, а порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, между покупателем и третьим лицом - другим сособственником (ФИО4), с которым у продавца ранее был установлен такой порядок. Эти условия не являются существенными для договора купли-продажи недвижимости по смыслу закона, поскольку их отсутствие или неясность не влияют на установление самого передаваемого в собственность объекта.

Судом дана надлежащая оценка доводу истца о том, что переданные в пользование помещения, согласно техническому паспорту 2016 года, соответствуют дому площадью 75,6 кв.м, а не 70 кв.м.

Суд, сравнив технический паспорт на 16.03.2016 (актуальный на дату сделки) и технический паспорт на 05.05.2025, установил, что изменение планировки и, как следствие, нумерации и площади отдельных помещений в части дома, занимаемой ФИО2, было зафиксировано только в мае 2025 года, т.е. после заключения договора. Данное обстоятельство не опровергает тот факт, что на момент заключения сделки технические характеристики передаваемого в пользование имущества соответствовали договору, поскольку после этой даты истец вселилась в указанные помещения и какие-либо изменения ею не производились.

Более того, из содержания договора, а также из пояснений сторон следует, что ФИО2 перед покупкой лично осматривала приобретаемое имущество (помещения жилого дома и земельного участка) с имеющимися на нем ограждениями, видела, какие части фактически находятся в пользовании продавца. Это свидетельствует о том, что воля сторон при заключении договора была направлена на передачу в пользование покупателя того имущества, которое уже было обособлено в натуре от имущества другого сособственника.

Суд обоснованно исходил из того, что действующее гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты права, как признание договора купли-продажи незаключенным лишь в части отдельных его условий. В связи с этим, в удовлетворении данного требования отказано правомерно.

Довод апелляционной жалобы о недостижении соглашения по вопросу пользования земельным участком подлежит отклонению, так как анализ последовательно заключавшихся договоров в отношении спорного домовладения, начиная с 1994 года и заканчивая договором от 22.01.2025, данные технической инвентаризации домовладения (абрис 1999 года, поэтажный план 2009 года, технический паспорт 2016 года), прямо свидетельствуют о наличии на местности на протяжении длительного времени ограждений (забора) и отдельных калиток, разделяющих земельные участки, находящиеся в пользовании сособственников. Тот факт, что сложившийся порядок не был оформлен отдельным письменным соглашением с указанием координат границ, сам по себе не отменяет его фактического существования, что было учтено при вынесении решения.

Доводы жалобы о владении всей летней кухней литер «Л» как своей собственной на протяжении длительного срока также не свидетельствуют о наличии оснований для признания за истцом права собственности в силу приобретательной давности, поскольку ФИО2 приобрела как и ее правопредшественники право долевой собственниками на данную постройку в размере 2/3 долей. Владение имуществом одним из сособственников в рамках сложившегося порядка пользования общим имуществом не тождественно владению таким имуществом как своим собственным в смысле ст. 234 ГК РФ. Потому длительное не пользование вещью другим сособственником (ФИО4) не свидетельствует о ее отказе от права собственности на свою долю и не является основанием для лишения его этого права в пользу другого сособственника без равноценной компенсации.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в

связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда в решении соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.

В апелляционной жалобе не приведены основания для отмены решения суда, а все доводы жалобы о его незаконности сводятся к переоценке доказательств и обстоятельств дела, однако указанное не влечет отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 24.04.2026.