Решение № 2-1103/2024 2-1103/2024(2-7531/2023;)~М-7295/2023 2-7531/2023 М-7295/2023 от 26 марта 2024 г. по делу № 2-1103/2024

Дело № 2-1103/2024(2-7531/2023) 19RS0001-02-2023-009927-19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Республика Хакасия, город Абакан 27 марта 2024 года

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Кисуркина С.А.

при секретаре Шайдоровой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО11 к ООО «Дорожно-строительная компания», ФИО4 ФИО11, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, признания права собственности, признании права собственности отсутствующим, обязании зарегистрировать право собственности, аннулировании записей о регистрации прав на недвижимое имущество,

с участием: представителя истца – ФИО2, представителя ответчика – ФИО3, ответчика ФИО4, представителя третьего лица – ФИО5, представителя Управления Россреестра по РХ- ФИО6,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО7 обратилась в суд с иском с учетом уточнения к ООО «Дорожно-строительная компания» и ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, признания права собственности за ФИО7 на <адрес>, признании права собственности ФИО4 отсутствующим, внесении записи о праве собственности в ЕГРН за ФИО7, аннулировании записей о регистрации прав на недвижимое имущество за ФИО4

В обоснование данных требований указано, что в соответствии с заключенным между истцом и ООО «Дорожно-строительная компания» предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 25 февраля 2021, который в действительности являлся договором о долевом участии в строительстве, ООО «Дорожно-строительная компания» приняло на себя обязательство заключить договор купли-продажи и передать в собственность ФИО7 двухкомнатную квартиру, общей проектной площадью 56,5 кв.м в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>ФИО8 Т.А. полностью оплатила стоимость, указанную в предварительном договоре. Однако договор купли-продажи заключен не был и квартира истцу не передана. При этом ФИО4 в установленном законом порядке зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 10 июля 2023 г.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 указывал, что предварительный договор купли-продажи квартиры отвечает всем требованиям Закона № 214-ФЗ, в связи с чем, ФИО4 не может быть признана законным собственником спорной квартиры.

Представитель ООО «Дорожно-строительная компания» просил иск удовлетворить на том основании, что по договору заключенному между ООО «Дорожно-строительная компания» и ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» от 11 января 2023 г. были продан объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> с квартирой, в отношении которой ФИО7 в настоящее время предъявлен иск. Полагала, что незаконные действия ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» привели к тому, что квартира, в отношении которой ФИО7 заключен предварительный договор купли-продажи, передана по договору участия в долевом строительстве ФИО4

Ответчик ФИО4 просила отказать в иске в связи с тем, что спорную квартиру она приобрела в ипотеку на основании заключённого договора участия в долевом строительстве, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, то есть она является добросовестным приобретателем и имущество не может у нее быть истребовано.

Представитель ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» просил в иске отказать по основаниям указанным ФИО4 в связи с тем, что ООО «Дорожно-строительная компания» не передавало предварительный договор купли-продажи заключенный с ФИО7, договор купли-продажи не заключался, указанный договор ФИО9 не был признан договором участия в долевом строительстве, не был зарегистрирован, в связи с чем на момент заключения сделки, ни ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» ни ФИО4 не могло быть известно о наличии предполагаемых прав на данное недвижимое имущество со стороны третьих лиц.

Представитель Россреестра по Республике Хакасия, не высказываясь по существу требований, просил учесть, что в связи с вводом объекта в эксплуатацию изменилась нумерация квартир.

Представитель ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ иск рассмотрен при имеющейся явке.

Как установлено судом, 25 февраля 2021 г. между ФИО7 и ООО «Дорожно-строительная компания» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ООО «Дорожно-строительная компания» приняло на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключит основанной договор купли-продажи двухкомнатную <адрес>, общей проектной площадью 56,5 кв.м расположенной в третьем подъезде, на седьмом этаже строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Стороны согласовали цену по предварительному договору – 2 825 000 руб., которая была оплачена ФИО7 25 февраля 2021 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №.

Основной договор с истцом заключен не был.

11 января 2023 г. между ООО «Дорожно-строительная компания» и ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» были заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес>

10 июля 2023 г. между застройщиком ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» и ООО «СтройИнвест» заключен договор участия в долевом строительстве №-С.

27 июля 2023 г. между ООО «СтройИнвест» и ФИО4 заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № по которому ООО «СтройИнвест» уступил ФИО4 право требования к застройщику ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» передать ФИО4 двухкомнатную квартиру с проектным номером № 28 расположенную на седьмом этаже, в третьем подъезде строящегося многоквартирного дома по адресу: <адрес> общей площадью 56,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ согласно выписке из ЕГРН договор уступки права-требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: РХ, <адрес>А

ДД.ММ.ГГГГ, как следует из пояснений ФИО4 и представителя ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» по акту приема-передачи ФИО4 передана спорная квартира.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на <адрес> по адресу: <адрес>А на момент рассмотрения спора не зарегистрировано. Однако ФИО4 пояснила, что в ближайшее время обратиться в Управление Россреестра для регистрации права собственности.

Требуя удовлетворить иск ФИО7 исходила из наличия правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ФИО7 и ООО «Дорожно-строительная компания» договором участия в долевом строительстве и на этом основании о наличии правовых оснований для признания договоров заключённых между ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» и ООО «СтройИнвест» № 3/116-С и между ООО «СтройИнвест» и ФИО4 недействительными, признания отсутствующим у ФИО4 права на спорную квартиру с аннулированием соответствующей записи о государственной регистрации права требований.

Ответчик ООО «ДСК» ссылался на недобросовестное поведение ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» заключившего договор долевого участия в строительстве с ФИО4, предметом которого являлась подлежащая передаче по предварительному договору с ФИО7 квартира, влечет признание права ФИО4 отсутствующим и аннулирование соответствующей записи о праве.

Однако суд, не может согласиться с доводами истца.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 304 данного кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Как следует из установленных судом обстоятельств дела, право собственности ФИО7 на спорную квартиру зарегистрировано не было. Данным имуществом ФИО7 не владела.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд исходит из того, что заключение предварительного договора купли-продажи не порождает у ФИО7 собственности на имущество, подлежащее ему передаче в будущем, равно как и передача такого имущества без регистрации права в органах Росреестра не влечет за собой возникновения права собственности на это имущество. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Основной договор между сторонами не был заключен, истцом никаких действий для оформления своего права собственности на спорную квартиру не совершалось, спорная квартира никогда не принадлежала истцу на праве собственности.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, вопреки доводам истца, не отвечает всем требованиям Закона № 214-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По смыслу указанных законоположений, в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, его нельзя считать заключенным.

Таким образом, по смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Судом не установлено уклонение сторон следки от ее заключения либо от регистрации, форма сделки не соблюдена, сделка не регистрировалась.

Кроме того, судом установлено, что право требования спорной квартиры зарегистрировано за ФИО4, которой указанная квартира передана по акту приема-передачи и которой в настоящее время осуществляет пользование данным имуществом.

Указанная квартира приобретена ФИО4 по договору ипотеки № заключенного с ПАО «Сбербанк», ФИО4 производит ежемесячное гашение кредита, что подтверждается договором и выпиской по счету.

Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора и учитывается судом.

На основании части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Истец, требуя удовлетворить иск, указал на недобросовестное поведение ООО «СЗ Сибирь Девелопмент» и ФИО4

Между тем, согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как установлено судом, ФИО4 была внесена оплата за квартиру, что подтверждается кредитным договором и договором уступки права требования по договору участия в долевом строительстве №. Спорная квартира была передана ФИО4 по акту приема-передачи объекта недвижимости, что стороны подтвердили в судебном заседании. Приобретение квартиры осуществлялось не в целях перепродажи, квартира находится в залоге у банка. ФИО4 оплачивается кредит, и после передачи имущества будут оплачиваться коммунальные платежи. Согласно выписке из ЕГРН ФИО4 является участником долевого строительства, которой на данный момент квартира передана застройщиком.

Доказательств того, что при заключении договора ФИО4 должна была усомниться в праве застройщика на отчуждение имущества, суду не представлено.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим вывод истца ФИО7 о том, что ФИО4 не может быть признана добросовестным приобретателем, нельзя считать правильным.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Предварительный договор, то есть договор о намерениях заключить договор купли-продажи, на который ссылается в обоснование иска ФИО9, заключен не был, сделка купли-продажи в установленном порядке не заключена и не зарегистрирована, в связи с чем, заключая договор участия в долевом строительстве ФИО4 не знала и не могла знать о наличии намерений других лиц в отношении данной квартиры.

В данной ситуации, как указано в абз. 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Аналогичная правовая концепция была сформирована и в Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008. Так Высшая судебная инстанция указала, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса.

Таким образом, правовых оснований считать ФИО4 недобросовестным приобретателем и истребовать у нее имущество, приобретенное по возмездной сделке, не имеется, в связи с чем, не имеется законных оснований для удовлетворения иска, и он подлежит оставлению без удовлетворения в отношении всех заявленных требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания», ФИО4 ФИО11 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, признания права собственности, признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи о регистрации прав на недвижимое имущество, внесении записи о регистрации права, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.

СУДЬЯ С.А. КИСУРКИН

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2024 года