Апелляционное определение № 33-3082/2025 от 15 декабря 2025 г.

КОПИЯ

89RS0001-01-2025-001538-44

Дело № 2-1332/2025

Судья Коблов Н.В.

Апелляционное дело № 33-3082/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 16 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Башковой Ю.А.,

судей коллегии Байкиной С.В., Курманова Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пановой Я.С.,

с участием прокурора Ерёмина О.Г.,

представителя ответчика ФИО1, адвоката Перемитина К.Н., действующего на основании ордера от 16 декабря 2025 г. № 117,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Салехарда к ФИО1, ФИО2 об изъятии объектов недвижимости, возложении обязанности, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, признании за муниципальным образованием права собственности на изымаемые объекты недвижимости,

по апелляционной жалобе истца Администрации г. Салехарда на решение Салехардского городского суда от 02 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Байкиной С.В., объяснения представителя ответчика Перемитина К.Н., заключение прокурора Еремина О.Г., полагавших решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Салехарда обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об изъятии объектов недвижимости, возложении обязанности, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, признании за муниципальным образованием права собственности на изымаемые объекты недвижимости, указав в обоснование заявленных требований, что Распоряжением Администрации г. Салехарда от 30 августа 2018 г. № 759-р дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам предъявлено требование о необходимости в течение 6 месячного срока произвести снос жилого дома. Указанные требования в срок не выполнены. В соответствии постановлением Администрации г. Салехарда от 26 июня 2022 г. № 1923 многоквартирный дом по адресу: <адрес> данном доме, изъяты для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке от 18 ноября 2024 г. № 120/27/17, подготовленному ООО «АЙРА ТОРРЕС» размер возмещения за жилое помещение составляет 5 958 957 руб. В адрес собственника направлено уведомление с приложением проекта соглашения и отчета с предложением направить в адрес управления жилищной политики Администрации г. Салехарда предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов в срок 90 дней со дня получения уведомления. Вышеуказанные документы получены собственником. Соглашение с ответчиками о выкупе принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости не достигнуто.

Просила изъять у ответчиков для муниципальных нужд принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 55,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определив общую выкупную стоимость в размере – 5 958 957 руб., возложить обязанность на ответчиков предоставить в Управление жилищной политики Администрации г. Салехарда реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу, прекратить право собственности ответчиков на объекты недвижимости: квартиру, общей площадью 55,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, признать ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования вышеуказанным жилым помещением и выселить их из указанной квартиры, признать за городским округом г. Салехард право собственности на жилое помещение: квартиру, общей площадью 55,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.

Решением суда исковые требования Администрации г. Салехарда удовлетворены частично.

У ФИО1, ФИО2 изъяты для муниципальных нужд принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости: квартира, расположенная по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 55,3 кв.м, кадастровый №, а также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения, определена общая выкупная стоимость в размере 9 467 427 руб., по 4 733 713 руб. 50 коп. каждому.

Возложена обязанность на ФИО1, ФИО2 предоставить в управление жилищной политики Администрации г. Салехарда реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Прекращено право собственности ФИО1 (общая долевая собственность 1/2), ФИО2 (общая долевая собственность 1/2) на объекты недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 55,3 кв.м, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.

ФИО1, ФИО2 признаны утратившими право пользования жилым помещением по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, после перечисления выкупной стоимости и выселены из указанного жилого помещения.

Признано за городским округом город Салехард право собственности на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 55,3 кв.м, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения.

Прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, общей площадью 55,3 кв.м, кадастровый №, дата государственной регистрации 29.02.2008 № 89-72-30/009/2008-075.

В остальной части исковые требования Администрации г. Салехард оставлены без удовлетворения.

С решением суда в части определения выкупной стоимости не согласилась представитель истца Администрации г. Салехарда ФИО3 В апелляционной жалобе указала, что требования иска подлежат удовлетворению с учетом представленного истцом отчета от 18 ноября 2024 г. № 120/27/17, подготовленного ООО «АЙРА ТОРЕС», который является действующим, отвечает требованиям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Считала выполненным с нарушениями экспертное заключение ООО «Бизнес Аудит», так как экспертами при определении рыночной стоимости жилого помещения неправильно подобраны аналоги – объекты недвижимости, выбранные экспертом для сравнения, обладают иной степенью капитальности (расположены в блочных и монолитных домах), в то время как жилое помещение ответчиков находится в деревянном доме. Соответственно, экспертом сделаны ошибочные выводы о стоимости квадратного метра жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка. Отметила, что стоимость объекта оценки должна была быть оценена на дату составления отчета, представленного Администрацией, во избежание влияния на результаты оценки динамики рынка недвижимости за период рассмотрения спора. Просила решение суда изменить в части возмещения выкупной стоимости, определив его в размере 5 958 957 руб.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации г. Салехард, ответчики ФИО1, ФИО2, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о доставке электронного извещения истцу, третьему лицу, уведомлением о доставке электронного извещения и телефонограммой ФИО1, телефонограммой ФИО2 Сведений о причинах неявки указанные лица не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Информация о времени и месте судебного заседания размещена также на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что неявка участвующих в деле лиц не препятствует апелляционному рассмотрению дела, судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав представителя ответчика Перемитина К.Н., заключение прокурора Еремина О.Г., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1); недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 2); несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3); нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (п. 4).

Таких нарушений не допущено судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что квартира по адресу: <адрес>, находилась в общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 20 ноября 2007 г. и соглашения об определении долей в квартире от 27 февраля 2016 г., по 1/2 доли у каждого (т. 1 л.д. 49-52).

В отношении данного жилого помещения установлены ограничения права и обременения: ипотека в силу закона.

Согласно справке о задолженности заемщика по состоянию на 08 октября 2024 г. задолженность по кредитному договору №@@1790-19115:26943 от 20 ноября 2007 г. погашена (т. 2 л.д. 2).

Распоряжением Администрации МО г. Салехард от 30 августа 2018 г. № 759-р многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 37).

28 сентября 2018 г. Управлением жилищной политики Администрации МО г. Салехард в адрес ФИО1, ФИО2 направлено требование о сносе жилого дома собственными силами и за счет собственных средств в течение 6 месяцев с момента получения настоящего письма, в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу. В случае, если в указанный срок не будет произведен снос дома, то жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, а также земельный участок под домом будут изъяты для муниципальных нужд на основании соответствующего соглашения. Отказ от заключения соглашения будет являться основанием для предъявления иска о принудительном изъятии недвижимости и возмещении ее стоимости (т. 1 л.д. 38).

24 октября 2018 г. ФИО1 отказалась произвести снос дома за свой счет и собственными силами.

В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома Администрацией МО г. Салехард 26 июля 2022 г. издано Постановление № 1923 об изъятии земельного участка для муниципальных нужд с кадастровым номером №, площадью 535 кв.м, по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 39-45).

25 октября 2024 г. Администрацией МО г. Салехард ФИО1 было предложено переселиться в благоустроенную <адрес>, общей площадью 32,3 кв.м, по адресу: <адрес>, в соответствии со ст. 28-3 Закона ЯНАО от 30 мая 2005 г. №36-ЗАО. По результатам рассмотрения обращения ФИО1 отказалась от варианта отселения по причине намерения получить возмещение в виде рыночной стоимости (т. 1 л.д. 58 оборот).

09 декабря 2024 г. Управлением жилищной политики Администрации МО г. Салехард в адрес ФИО1, ФИО2 направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, с приложением сведений об основных характеристиках объектов недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения. Данным письмом ответчикам разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения не будет представлен его подписанный вариант, Администрация МО г. Салехард оставляет за собой право на обращение в суд с иском о выкупе принадлежащего ответчикам жилого помещения (т. 1 л.д. 52 оборот).

Пунктами 5, 6 проекта соглашения о выкупе жилого помещения размер денежного возмещения за жилое помещение определен на основании отчета об оценке ООО «АЙРА ТОРРЕС» от 18 ноября 2024 г. № 120/27/17 в сумме 5 958 957 руб., по 2 979 478 руб. 50 коп. каждому (т. 1 л.д. 8-32, 53-54).

Согласно сведениям из поквартирной карточки, справке о регистрации по адресу: <адрес>, числятся зарегистрированными ФИО1, ФИО2 с 25 февраля 2009 г. (т. 1 л.д. 56-57).

Соглашение между сторонами о выкупе аварийного жилого помещения не было достигнуто в связи с несогласием собственников с указанным в проекте соглашения размером возмещения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции для установления размера выкупного возмещения назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Бизнес-Аудит» (т. 1 л.д. 150-151).

Согласно заключению эксперта ООО «Бизнес-Аудит» от 18 июля 2025 г. № 135-25 рыночная стоимость (выкупная цена) жилого помещения по адресу: ЯНАО, <адрес>, с учетом доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, убытков, которые понесет собственник в связи с его изъятием, на дату проведения экспертизы 18 июля 2025 г. составила 9 064 321 руб., в том числе:

- реальный ущерб: рыночная стоимость жилого помещения, с учетом доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, в размере 8 544 000 руб.;

- убытки, которые понесет собственник в связи с его изъятием, в размере 520 321 руб., из которых: расходы, связанные с арендой жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения, в размере 377 372 руб., расходы, связанные с поиском недвижимого имущества, аналогичного изымаемому, в размере 110 440 руб., расходы, связанные с переездом (погрузочно-разгрузочные и транспортные услуги) в размере 28 509 руб., расходы, которые несет собственник в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение в размере 4 000 руб.

Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома по состоянию на дату первой приватизации в ценах на дату оценки 18 июля 2025 г. составила 403 106 руб. (т. 1 л.д. 156-235).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 32, 35, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 15, 235, 279, 281, 282, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 56.12, 57, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», исходил из того, что стороны не пришли к соглашению о размере выкупного возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение, и пришел к выводу об установлении стоимости выкупного возмещения на основании заключения эксперта ООО «Бизнес-Аудит» от 18 июля 2025 г. № 135-25 в размере 9 467 427 руб., учитывая рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 8 544 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, в размере 520 321 руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 403 106 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение, прекращено право общей долевой собственности ответчиков ФИО1, ФИО2 на изымаемое жилое помещение, признано право собственности муниципального образования на спорное имущество, а также удовлетворены требования о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении из него без предоставления другого жилого помещения, с возложением на ответчиков обязанности предоставить реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Исходя из вышеуказанных норм права, в случае, когда собственники жилых помещений в аварийном доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 3 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г., в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В силу требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Размер причитающегося ответчикам выкупного возмещения суд первой инстанции установил на основании заключения эксперта ООО «Бизнес-Аудит» от 18 июля 2025 г. № 135-25, согласно которому рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли в праве общей долевой собственности на изымаемый земельный участок, стоимости убытков, понесенных собственником в результате изъятия жилого помещения, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 9 467 427 руб. (т. 1 л.д. 156-235).

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом ФИО4, имеющей соответствующее профессиональное образование, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, квалификационными аттестатами в области оценочной деятельности. Эксперт предупрежден судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в его компетентности.

Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника для муниципальных нужд объекта недвижимости применительно к требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости жилого помещения в сравнении с объектами – аналогами на рынке недвижимости, прав собственников на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесут собственники в связи с изъятием жилого помещения, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы.

Исходя из исследовательской части данного экспертного заключения, в ходе проведения анализа рынка квартир и выбора объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемой квартирой по месторасположению, этажности дома и другим факторам, влияющим на стоимость, эксперт использовал данные рынка о ценах предложений (публичных оферт) из открытых источников: https://www.avito.ru/salehard, по состоянию на дату оценки 18 июля 2025 г.

Исследование рынка объектов-аналогов проведено в разрезе влияния на цены сделок и предложений объектов следующих ценообразующих факторов: условия финансирования сделки купли-продажи; состав прав на земельный участок; условия продажи; время продажи (дата предложения); местоположение и окружение объекта; конструктивные особенности и тип здания; этаж расположения квартиры; площадные характеристики; наличие балкона, лоджии; наличие санузла; состояние квартиры (тип внутренней отделки, техническое состояние конструктивных элементов квартиры); компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (наличие встроенного движимого имущества, обустройство двора).

В Таблице 3.18 Обзор предложений продажи 2-х комнатных квартир в сегменте объекта оценки представлены объекты (жилые помещения: квартиры в капитальных 5-7 этажных жилых домах), расположенные в г. Салехарде, аналогичные по основным характеристикам с оцениваемой квартирой (комнатность, тип планировки), однако могут различаться по местоположению, наличию лоджии/балкона, классу качества отделки, типу санузла, площадным характеристикам (т. 1 л.д. 182 оборот-186).

Аварийное жилье оценивается экспертом так, будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. Определяется рыночная стоимость не объекта в его аварийном состоянии (фактически после признания его аварийного состояния она равняется нулю и жилье пойдет под снос), необходимо оценить аналогичные объекты в нормальном состоянии, стандартной современной типовой планировки, но в нормальном, пригодном для жизни состоянии.

Класс конструктивных систем, техническое состояние конструктивных элементов не является в данном случае ценообразующим фактором, поскольку оцениваемый объект оценивается не как аварийный, а как исправный.

Таким образом, в качестве аналогов эксперт использовал капитальные МКД, поскольку деревянные двухэтажные МКД практически все построены до 1990 г., как временное жилье эксплуатируются в регионе с крайне сложными климатическими условиями, срок службы этих МКД подходит к концу или уже закончился. МКД, еще не признанные аварийными, в рамках новой программы по сносу ветхих деревянных домов будут признаны аварийными.

При определении рыночной стоимости объекта эксперт указал, что необходимо оценить аналогичные объекты в нормальном «исправном» состоянии, стандартной современной типовой планировки, в пригодном для жизни состоянии, сопоставимы по инженерному обеспечению, материалу стен.

По результатам анализа данных и выявления диапазона цен предложений, экспертом отобраны объекты-аналоги, имеющие наиболее подходящие характеристики с объектом оценки. Обоснование принятых объектов-аналогов приведено в Разделе 4 заключения.

После проведения сравнительного анализа объекта оценки и объекта-аналога по всем элементам сравнения к ценам объектов-аналогов эксперт произвел корректировки на различия, существующие между объектами-аналогами и объектом оценки.

В исследовательской части экспертного заключения в Таблице 4.1 Сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходств и различий) аналогов и объекта оценки, Таблице 4.9 Корректировки значений единиц сравнения объектов-аналогов по каждому элементу сравнения и согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам для расчета оцениваемой квартиры, приведены элементы сравнения, в том числе корректировки, применительно к каждому объекту-аналогу, которые применялись экспертом при расчете выкупной стоимости жилого помещения (т. 1 л.д. 196-197, 201).

Кроме того, в Разделе 4 экспертом приведены корректировки цен объектов – аналогов, с указанием формул, на основании которых был произведен расчет скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам (т. 1 л.д. 199-201).

На основании рыночных данных, представленных в свободном доступе на вышеуказанном сайте, эксперт сделал выводы о средней стоимости квадратного метра в размере 154 495 руб./кв.м, исходя из диапазона цен предложений за 1 кв.м в размере 161 765 руб. – 196 629 руб./кв.м (т. 1 л.д. 201).

Вопреки доводам жалобы о завышенной стоимости 1 кв.м спорного жилого помещения, экспертом при расчете рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, использовано среднеарифметическое значение в размере 154 495 руб./кв.м. При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом также применена корректировка стоимости 1 кв.м объекта-аналога (т. 1 л.д. 201).

Доводы истца о неправильном сравнительном анализе объектов-аналогов, неправильном отборе таких аналогов подлежат отклонению, так как вопросы о применении методов, способов исследования, в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» находятся в исключительной компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.

Выкупная цена аварийного жилого помещения не может определяться как рыночная цена жилого помещения в его реальном неудовлетворительном состоянии с учетом аварийности данного жилого помещения. Поскольку дом признан непригодным для проживания, то определение выкупной цены жилого помещения как рыночной цены с учетом аварийности жилого помещения влечет нарушение принципа обеспечения жилищных прав гражданина и принципа равноценного возмещения за изымаемое имущество.

Вопреки доводам жалобы, равноценным возмещением является только такой размер выкупной цены, который позволяет приобрести гражданину жилое помещение в нормальном, нормативном состоянии, аналогичное по своим качествам тому, которое гражданин теряет в результате принудительного отчуждения (без учета аварийности изымаемого жилого помещения).

Положениями ст. ст. 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), поэтому стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Поскольку стоимость доли общедомового имущества многоквартирного жилого дома и земельного участка под домом не являются самостоятельными объектами на рынке недвижимости, не имеют рыночной стоимости, следуют судьбе жилого помещения, а стоимость изымаемого жилого помещения, определенная экспертом ФИО4, является обоснованной, подлежат отклонению доводы жалобы об ошибочности определения стоимости земельного участка и общего имущества в многоквартирном доме.

Вопреки позиции Администрации г. Салехарда, размер возмещения, установленный судебной экспертизой, соответствует рыночной стоимости жилых помещений, сложившейся на территории муниципального образования город Салехард, на момент рассмотрения спора в суде и не свидетельствует о его завышенном размере. При этом отчет об оценке, на применении которого настаивает истец, устанавливает размер выкупного возмещения, не обеспечивающий полного возмещения ответчикам тех потерь, которые они понесут в связи с изъятием у них жилого помещения, как этого требуют положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом обоснованно не принят во внимание отчет об оценке № 120/27/17 от 18 ноября 2024 г. ООО «АЙРА ТОРРЕС», поскольку отчет составлен на досудебной стадии, с выкупной ценой, указанной в этом отчете (5 958 957 руб.) не согласились ответчики, в связи с чем, учитывая, что размер выкупной стоимости жилого помещения в таком случае устанавливается судом, и была назначена судебная экспертиза. При составлении отчета, представленного истцом, оценщик не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, поскольку размер выкупного возмещения определяется судом на день вынесения решения, отчет ООО «АЙРА ТОРРЕС», утратил свою актуальность и не может отражать реальную стоимость объекта оценки.

Принятие установленного ООО «АЙРА ТОРРЕС» размера выкупного возмещения не обеспечило бы баланса сторон правоотношения в части прав ФИО1, ФИО2 как собственников жилого помещения, которые вправе получить выкупное возмещение по актуальным ценам на соответствующее недвижимое имущество в целях реализации компенсационной природы предоставляемого возмещения, которое должно обеспечить реализацию прав собственника аварийного имущества на приобретение пригодного для проживания жилого помещения.

Таким образом, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта ООО «Бизнес-Аудит» ФИО4 от 18 июля 2025 г. № 135-25 судебная коллегия, руководствуясь указанными выше правовыми положениями, а также учитывая установленные по делу обстоятельства, полагает правильным установленный судом первой инстанции размер выкупной стоимости за изымаемое у ФИО1, ФИО2 жилое помещение в размере 9 467 427 руб., определенном в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения судебной экспертизы.

Поскольку решение суда в части прекращения права собственности и признания права собственности за муниципальным образованием на изымаемые объекты недвижимости, признания утратившими право пользования жилым помещением и выселении из него, возложения обязанности предоставить реквизиты для перечисления выкупной стоимости, снятия с регистрационного учета сторонами не обжалуется, то и проверке в силу диспозитивности гражданского процесса решение суда в этой части не подлежит (абз. 1 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В целом доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и сводятся к переоценке исследованных и получивших правильную оценку в решении суда доказательств.

Принятое по делу решение суда первой инстанции вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для его отмены или изменения отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

определила:

Решение Салехардского городского суда от 02 октября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 декабря 2025 г.

Председательствующий /подпись/

Судьи /подписи/

Судья С.В. Байкина