Решение № 2-1670/2019 2-1670/2019~М-1502/2019 М-1502/2019 от 25 августа 2019 г. по делу № 2-1670/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Степановой Е.В., при секретаре судебного заседания Чуевой А.О., рассмотрел в городе Омске в открытом судебном заседании 26 августа 2019 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в Омский районный суд Омской области к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств. В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО4 с согласия всех остальных сособственников был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Сторонами стоимость жилого дома установлена в размере 900 000 рублей, сроком до момента заключения основного договора купли-продажи. При подписании данного договора ответчику ФИО4 было передано в исполнение договора 20 000 рублей, истцу были переданы ключи и копии правоустанавливающих документов. С ведома ответчиков, так как дом требовал ремонта, истец стала производить в доме ремонтные работы, заключала договоры подряда на производство ремонтных работ, произвела оплату по договорам, самостоятельно производила ремонтные работы, а также потратила средства на стройматериалы. Ремонтные работы были выполнены на кухне, в коридоре, ванной, туалете и прихожей, в комнатах. Было произведено выравнивание и оштукатуривание стен, покрытие краской оклейка стен обоями, отделка оконных и дверных откосов (покрытие гипсовой и финишной шпатлёвкой, выравнивание), монтаж перегородок и установка металлической двери, перегородки из влагоустойчивого гипсокартона с чистовой отделкой, выкладка керамической плиткой, установка инженерных коммуникаций, установка радиаторов отопления во всех помещениях, замена труб отопления и водопровода, замена электропроводки, установка сантехники (туалет, раковина, водонагревательный бойлер, ванна), монтаж скважины, для обеспечения питьевой водой, выкладка печи, укладка фанеры и линолеума на пол, монтаж напольных плинтусов, установка входной двери и т.д.

Всего истцом было произведено ремонтных работ на сумму 530 954 рублей, согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», и оплачено.

Ответчики должны были привести документы о праве собственности в надлежащее состояние и заключить с истцом основной договор купли-продажи дома, но этого не произошло. После того как были произведены истцом неотъемлемые улучшения жилого дома, ответчик ФИО5 изменила свое желание продавать свою долю и намерена выкупить доли других ответчиков.

Указанное выше жилое помещение является общей долевой собственностью ответчиков - 3/5 доли ФИО4, 1/5 доля ФИО3, 1/5 доля ФИО1.

Ремонт представлял собой неотделимые улучшения в данной квартире. Все неотделимые улучшения истец произвела, чтобы создать лучшие условия для жизни своей семьи. Все неотделимые улучшения в виде ремонтных работ входят в состав собственности ответчиков, в связи с чем затраты на ремонт являются неосновательным обогащением и подлежат возмещению с ответчиков в соответствии с долями собственности жилого помещения. Результатом работ по данному делу является увеличение стоимости имущества, принадлежащего ответчикам.

Неоднократные устные требования истца покрыть затраты на ремонт и улучшение объекта недвижимости, вернуть денежные средства переданные в счет стоимости приобретаемого дома, ответчиками, остаются без ответа.

На основании изложенного, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ФИО4; Взыскать с ФИО4, в пользу истца неосновательное обогащение 20 000 рублей, взыскать в пользу истца с ответчиков ФИО4, ФИО6, ФИО1 по долям в праве собственности на жилой дом расположенный по адресу: <адрес>. неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений в размере 530 954 рубля, соответственно - 318572,40 рублей, 106190,80 рублей, 106190,80 рублей, а также судебные расходы на госпошлину в размере 8810 рублей пропорционально долям.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержала в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении. Указала, что при заключении предварительного договора с ФИО4, присутствовала также ФИО3. Почему не был заключен предварительный договор купли-продажи дома со всеми ответчиками объяснить не могла, поясняя, что для заключения данного договора они обратились к юристу, которым и был составлен предварительный договор только от одного собственниками. После заключения указанного договора, она поинтересовалась у ФИО4 может ли она приступить к ремонтным работам и проживать в доме, на что получила согласие. Дом не был закрыт на замок, дверь была забита на гвозди, о чем им сообщил ФИО4. Дом был не пригоден для проживания, не было отопления, была дыра в потолке, требовался капитальный ремонт дома. Во время проведения ремонта к ним приходила ФИО3, которой они пояснили, что дом они приобрели у ФИО4, с её стороны возражений не было. После того, как были произведены ремонтные работы, ФИО4 сообщил, что ФИО3 отказывается продавать принадлежащую ей долю, и он намерен продать свою долю дочери ФИО3. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время она с семьей проживают в указанном доме, требований о выселении к ним со стороны ответчиков не предъявлялось. Поскольку она произвела значительные улучшения жилого дома, дом в настоящее время пригоден для проживания, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, требования истицы поддержала по аналогичным основаниям.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявленные требования не признал, указав, что является собственником 1/5 доли жилого <адрес>. Большая доля принадлежит их отцу ФИО4, принявшего наследство после смерти их брата ФИО8. Ранее в доме проживали их мать ФИО9 и брат ФИО8. Мать умерла в ДД.ММ.ГГГГ, брат ФИО8 принял после матери в порядке наследования её долю в доме. В ДД.ММ.ГГГГ умер брат ФИО8, после его смерти наследство принял их отец ФИО4 После смерти брата в доме никто не проживал. Он лично указанным имуществом не интересовался. С ДД.ММ.ГГГГ он, проезжая мимо родительского дома, видел, что в доме кто-то живет, из чего сделал выводы, что отце сдал дом в аренду. В настоящее время он намерен продать свою долю дома сестре ФИО3 Просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель ФИО1 - ФИО10, допущенная к участию в деле по устному ходатайству, в судебном заседании указала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истица без согласия собственником дом, вселилась и приступила к капитальному ремонту дома. Кроме того, считает, что расходы на капитальный ремонт не соответствуют действительности, ремонтные работы производились супругом истице и её родственниками.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что при заключении предварительного договора купли-продажи, ФИО4 согласие на вселение и ремонтные работы не давал.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала. Указала, что после смерти брата ФИО8, в доме никто не проживал. В ДД.ММ.ГГГГ отец пустил в дом квартирантов Ш-вых. Когда она приходила к ним в дом, то Ш-вы не сообщали ей, что они покупают этот дом. Считает, что ремонтные работы они производили лично для себя, поскольку в доме проживали. При заключении преварительного договора она не присутствовала и намерений продавать свою долю дома у неё никогда не было, напротив она собиралась переехать жить в дом. Просила в иске отказать.

Выслушав стороны, свидетелей, изучив представленные документы, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, площадью 70,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО8, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 189-190), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).

Как усматривается из дела 35/2018 о наследстве, оставшемся после смерти ФИО8, умершего ДД.ММ.ГГГГ, его отец ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратился к нотариусу нотариального округа Омского района Омской области ФИО12 с заявлениями о принятии наследственного имущества, состоящего из 2/5 долей в праве общей собственности на жилое строение, находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 140).

Нотариусом нотариального округа Омского района Омской области ФИО13 выдано свидетельство о праве наследство по закону, согласно которому ФИО4 причитается после смерти ФИО8 имущество в виде 2/5 доли в праве общей собственности на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 70,8 кв.м. (л.д. 101).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, площадью 70,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО4, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 165-166).

Таким образом, из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит 3/5 доли жилого дома по адресу по адресу: <адрес>.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО5 являются собственниками по 1/5 доли указанного жилого дома каждый (л.д.142).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, № по адресу: <адрес>, площадью 70,8 кв.м., стоимостью 900 000 рублей.

В момент подписания договора дом принадлежит ФИО8, умерший ДД.ММ.ГГГГ, который по отношению к продавцу является его родным отцом и в отношении которого оформляется наследство.

Согласно п. 2.1.3 Договора в течение года продавец обязан оформить дом в собственность в порядке наследования и зарегистрировать свое право на дом в Управлении Росреестра по Омской области. После восстановления всех указанных в п. 2.1.3 документов, не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи.

Согласно п. 3.1. при подписании настоящего договора Покупатель оплачивает Продавцу 20 000 рублей (л.д. 9-10).

Истицей заявлено требование о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании предварительной оплаты в сумме 20 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.Таким образом, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что одна из сторон направляла другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Как установлено в судебном заседании в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи не заключен.

Согласно ч. 3, 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В предварительном договоре сторонами согласован срок совершения сделки и окончания действия предварительного договора – 31.08.2018

Исходя из изложенного, поскольку стороны не заключили основной договор купли-продажи в установленный предварительными договором срок, действие предварительного договора истекло, расторжение данного предварительного договора не требуется.

При этом, поскольку основной договор не заключен по вине Продавца - ФИО4, в последующим отказавшись от сделки, предварительная оплата в размере 20 000 рублей подлежит взысканию в пользу покупателя ФИО2 в полном объеме.

Разрешая требования истицы о взыскании с ответчиков неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений жилого дома, суд исходит из следующего.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома, ФИО2 вселилась в дом и приступила к ремонту. При этом каких-либо письменных соглашений о порядке пользования жилым домом сторонами не заключалось.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 6 ГК РФ в случаях, когда правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применяемый к ним обычай делового оборота, к таким правоотношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества по аналогии закона подлежит применению статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, для решения вопроса о взыскании в пользу истицы стоимости произведенных ей за счет собственных средств улучшений жилого дома - юридически значимыми и подлежащими установлению являются обстоятельства, касающиеся наличия или отсутствия улучшений, фактического наличия неотделимых улучшений, их неотделимость без вреда для имущества и стоимость, а также наличия или отсутствия согласия собственников дома на производство неотделимых улучшений.

Оценивая действия ответчиков по даче согласия на проведения истицей неотделимых улучшений, суд учитывает, что всем троим собственникам было известно о факте проживания истице в жилом доме и проведении ею капитальных ремонтных работ, таких как монтаж окон и дверей входных, бурение скважины и монтаж водопровода. При этом ни кто из собственников претензий по поводу проведения капитального ремонта не высказывал, требований о прекращении работ не предъявлял.

Из содержания вышеприведенных норм закона следует, что неосновательное обогащение возможно и при отсутствии согласия (воли) собственника имущества на его улучшение. Отсутствие лишь только согласия собственника при наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о его неосновательном обогащении за счет другого лица, не может являться основанием для отказа в иске.

Таким образом, в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных истцом ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ; неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности; произведенные улучшения должны отвечать требованиям необходимости и разумности.

Из технического паспорта жилого дома по адресу: <адрес>, видно что на ДД.ММ.ГГГГ в доме имеется ослабление кирпичной кладки, имеется физический износ электропроводке, загрязнения обоев, деревянные полы осели, дверные проемы повреждены, ослабление крепления листов и обрешетки крыши, перегородки имеют отклонение в вертикальной плоскости, имеется осадка стен (л.д.169-176).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что после смерти ФИО8 в ДД.ММ.ГГГГ в доме никто не проживал и в зимний период его не отапливали. <адрес> года постройки и требовал капитального ремонта, отсутствовало отопительная система.

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного специалистом ООО «Центр экспертизы и оценки «АЛЬТЕРНАТИВА» ФИО14, в ходе проведенного исследования и анализа рынка строительных материалов и услуг по выполнению строительно-монтажных работ, установлено, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для воспроизведения неотделимых улучшений в квартире, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 530 954 рубля (л.д. 65-119).

Судом выносился на обсуждение сторон вопрос о необходимости назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения наличие произведенных истицей в домовладении неотделимых и являющихся в соответствии с законом его собственностью отделимых улучшений, их стоимость. Сторона ответчиков, данное заключение не оспорила.

Согласно представленного договора оказания услуг между физическими лицами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (заказчик) и ФИО15 (исполнитель) заключен договор, согласно которого, исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги по частично-ремонтным работам по дому (электромонтажные, сантехнические, кровельные, отопительные, отделочные и реконструкционные). Стоимость услуг составляет 243 000 рублей (л.д. 193-194). Выполненные работы были приняты ФИО2, что подтверждается актом сдачи-приемки работ (л.д. 195).

Также в качестве доказательств произведенных затрат на ремонтные работы, истцом представлены следующее чеки: кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2278 рублей, чек от ДД.ММ.ГГГГ а сумму 2498 рублей, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4215 рублей, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 507 рублей, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 493 рубля, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 13 000 рублей, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 67 975 рублей, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 53 760 рублей (л.д. 201-215).

Поскольку из материалов дела с очевидностью видно, что в связи с произведенными истицей ремонтными работами в жилом дома по адресу: <адрес> произошли значительные улучшения жилищных условий для проживания в доме, суд считает, заявленные требования о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению только в части стоимости произведенных неотделимых улучшений

К неотделимым улучшениям суд относит: монтаж и установку окон, включая стоимость окон, монтаж и установку входной двери, включая стоимость двери, монтаж электропроводки, монтаж отопительной системы, монтаж водопровода, бурение скважины.

Согласно представленного отчета об определении рыночной стоимости выполненных работ и израсходованных материалов при ремонте жилого дома по адресу: <адрес>, стоимость бурение скважины 65 600 руб.; монтаж станции подкачки воды 630 руб.; монтажа окон ПВХ, включая материалы: комната, площадью 15,1 кв.м. – 10 728,30 руб.; кухня – 19 895,46 руб., комната, площадью 13,8 кв.м. - 14 855,60 руб., монтаж 2-х подоконников в комнате 15,3 кв.м. – 600 руб.; стоимость 2-х подоконников 348 руб.; стоимость входной двери металлической – 4 390 руб., монтаж входной двери -3700 руб., монтаж досок пола на кухни – 630 руб., и стоимость доски пола – 978 руб. Общая стоимость работ и материалов составляет 122 355,34 руб.

Согласно экспертного заключения рыночная стоимость работ и израсходованных материалов на внутренние санитарно-технические и электрические устройства составляет 263 518 руб.

Итого, общая стоимость неотделимых улучшений составляет 385 873 рубля 34 копейки, которые суд считает необходимым взыскать с ответчиков пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности.

Из расчета 3/5 долей принадлежащих ответчику ФИО4 с него подлежит взысканию 231 524 руб.. Из расчета принадлежащих ответчикам ФИО1 и ФИО3 по 1/5 доли каждому, с каждого их них подлежит взысканию денежная сумма в размере 77 174 рубля 67 копеек.

Остальные ремонтные работы суд относит к отделимым (межкомнатные двери, линолеум, водонагреватель, унитаз, раковина) и текущему ремонту, расходы на который не подлежат взысканию, поскольку истица с семьей с 2017 года по настоящее время пользуются жилым домом.

Доказательств того, что жилой дом, находился в состоянии не требующем проведения указанных истцом затрат, стороной ответчика не представлено.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 8 810 рублей, что подтверждается чек-ордером по операции № от ДД.ММ.ГГГГ.

С ответчиков в пользу ФИО2 подлежит взысканию пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в долях государственная пошлина с ФИО4, в размере 5 715,24 рубля, ФИО1 в размере 1 547,38 рублей, ФИО3 в размере 1 547,38 рублей, а также с ФИО1 и ФИО3 по 967 рублей с каждого в доход местного бюджета в равных долях.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО6, ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 денежные средства в счет неотделимых улучшений жилого дома в размере 231 524 рубля, в счет возврата предварительной оплаты стоимости дома в размере 20 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5 715 рублей 24 копейки.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в счет неотделимых улучшений жилого дома в размере 77 174 рубля 67 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 1 547 рублей 38 копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в счет неотделимых улучшений жилого дома в размере 77 174 рубля 67 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 1 547 рублей 38 копеек.

Взыскать с ФИО1, ФИО3 в бюджет Омского муниципального района Омской области государственную пошлину по 967 рублей с каждого.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья Е.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 02 сентября 2019 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>