Апелляционное определение № 33-44829/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья:Сорокин Ю.А.

дело № 33-44829/2025УИД 50RS0021-01-2024-014432-61


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск Московской области 10 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Смышляевой О.В.,

судей Степновой О.Н., Тереховой Л.Н.,

при ведении протокола секретарем Родычевым Г.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли в жилом помещении,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Тереховой Л.Н.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 1/4 доли квартиры с КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от <данные изъяты>.

В обоснование иска указано, что <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО3, действующий на основании доверенности от имени ФИО2, был заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли вышеуказанной квартиры за 1 200 000 руб., срок заключения основного договора купли продажи – до <данные изъяты>. Ответчик, действуя недобросовестно, в нарушение условий предварительного договора, совершил сделку по отчуждению принадлежащей ей доли ФИО4 Апелляционным определением Московского областного суда от <данные изъяты> сделка между ФИО2 и ФИО4 признана недействительной. Истец направил ответчику телеграмму, в которой просил о заключении основного договора купли-продажи на условиях действующего предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>, однако ответа от ответчика не последовало, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд с заявленными требованиями.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи 1/4 доли квартиры, заключенного в простой письменной форме <данные изъяты> между представителем ФИО2 – ФИО3 и ФИО1

В обоснование встречного иска указано, что при подписании оспариваемого договора между ФИО3 и ФИО1, первый действовал без доверенности от продавца, поскольку согласно отчёту ПАО «Почта России» заказное письмо с доверенностью на заключение договора было отправлено ответчиком ФИО2 из Республики Адыгея <данные изъяты> и получено ФИО3 только <данные изъяты>. В доверенности на заключение предварительного договора не установлено основное условие для совершения сделки (цена товара), в связи с чем попытка продажи доли бывшим представителем ФИО2 (ФИО3) своей супруге ФИО1 имеет признаки неосновательного обогащения. Поскольку ФИО2 не только не одобрила данную сделку, но и ничего о ней не знала, <данные изъяты> она обратилась к нотариусу с просьбой направить ФИО3 и ФИО1 уведомления о намерении продать им принадлежащую ей долю в квартире за 3 000 000 руб. Не получив ответа на указанное уведомление, ФИО2 обратилась в агентство недвижимости «Август» с целью поиска покупателя на долю ФИО2 по цене 3 000 000 руб. Кроме того, истец по встречному иску указывает, что предварительный договор купли-продажи доли ФИО2 является ничтожной сделкой, поскольку не соблюдена нотариальная форма.

Решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены.

На ФИО2 возложена обязанность заключить договор купли-продажи 1?4 доли квартиры с КН: <данные изъяты>, в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от <данные изъяты>.

Встречное исковое заявление ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит об отмене решения суда, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы.

ФИО1, и ее представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили решение суда оставить без изменения.

ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления извещений и размещения информации по делу на официальном сайте Московского областного суда, в силу ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ФИО5 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности, (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с условиями задатка, согласно которому стороны обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей собственности на квартиру с КН: <данные изъяты>, расположенной но адресу: <данные изъяты>, по цене, определенной сторонами в размере 1 200 000 руб. с отсрочкой платежа на 5 лет.

Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до <данные изъяты> (п. 2 и 9 договора).

До подписания настоящего соглашения покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 руб., в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта. Сумма задатка входит в стоимость объекта (п. 5 договора).

В срок до <данные изъяты> включительно продавец обязался не продавать данную 1/4 доли в праве общей собственности объекта, не предлагать ее другим покупателям, не закладывать и сдавать в аренду (п. 8.2 договора).

Согласно расписке от <данные изъяты> ФИО5 получила от ФИО3 50 000 руб., уплаченных в виде задатка за продажу недвижимости с отсрочкой на 5 лет.

Из содержания указанной расписки следует, что ФИО5 обязалась не передавать недвижимость в виде 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, а также не продавать ее другим покупателям, не закладывать и не сдавать в аренду.

Ответчик по первоначальному иску в нарушение условий предварительного договора совершила сделку по отчуждению принадлежащей ей доли ФИО4

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН, квартира по адресу: <данные изъяты> находится в общей долевой собственности сторон, при этом: 1/8 доля в праве принадлежит ФИО3, 1/8 доля в праве – ФИО1, 1/4 доля в праве – ФИО6, 1/4 доля в праве – ФИО7, 1/4 доля в праве – ФИО2

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> суд отказал в удовлетворении требований ФИО3 и ФИО1 к ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, применении последствий недействительности сделки путем прекращения за ФИО8 права собственности на 1/4 долю в квартире и возвращении доли на данную квартиру в собственность ФИО2

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменено. По делу принято новое решение, которым постановлено признать ничтожным договор купли-продажи 1/4 доли квартиры, датированный <данные изъяты>; применены последствия недействительности ничтожной сделки: прекращено право долевой собственности ФИО4 на 1/4 долю в квартире путем погашения в ЕГРН регистрационной записи <данные изъяты> от <данные изъяты>; в собственность ФИО2 возвращена 1/4 доля в праве общей собственности на квартиру.

Согласно указанному определению апелляционным судом установлено, что <данные изъяты> ФИО2 направила ФИО1 нотариально заверенное предложение купить у неё 1/4 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, <данные изъяты>, за 3 000 000 руб. Одновременно ответчик уведомила истца о том, что в случае отказа от приобретения её доли в течение месяца со дня извещения, она вправе продать её третьему лицу. Не получив ответа на свое уведомление, ФИО2 по договору купли-продажи от <данные изъяты> продала свою долю ФИО4 за 3 000 000 pyб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение от <данные изъяты> оставлено без изменения.

Таким образом, вступившим в законную силу апелляционным определением от <данные изъяты> установлено, что сделка по отчуждению 1/4 доли квартиры, принадлежащей ФИО2, заключена ей вопреки наличия обязательств как продавца перед ФИО1 и признана, в связи с этим, ничтожной.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 8, 12, 166, 167, 179, 218, 309-310, 421, 429, 445, 549 ГК РФ суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 в нарушение принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи от <данные изъяты> уклоняется от заключения с ФИО1 основного договора, в связи с чем посчитал возможным обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 1/4 доли квартиры в редакции предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>.

При этом суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, поскольку им в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлены доказательства недействительности указанной сделки. Указано, что ФИО3 при заключении предварительного договора купли-продажи действовал в соответствии с предоставленными полномочиями. Одновременно суд пришел к выводу о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как указано в пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от <данные изъяты> N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 1 статьи 7) в Федеральный закон от <данные изъяты> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесены следующие изменения: часть 1 статьи 42 дополнена предложением следующего содержания: "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.".

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от <данные изъяты> N 172-ФЗ статья 7 настоящего Федерального закона вступает в силу с <данные изъяты>.

Таким образом, с <данные изъяты> сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В дальнейшем в статью 42 Федерального закона N 218-ФЗ вносились изменения и дополнения, в настоящее время норма о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество закреплена в пункте 1.1 статьи 42 данного Федерального закона (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

При таких данных, на момент совершения сделки <данные изъяты> требовалось нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Согласно ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Поскольку предварительный договор купли-продажи доли квартиры заключен в простой письменной форме, то судебная коллегия приходит к выводу о наличии законных оснований для признания указанной сделки недействительной в силу ничтожности.

Кроме того, пунктом 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Как усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ФИО3 и ФИО1 зарегистрирован брак.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Поскольку ФИО3, действуя от имени ФИО2 по доверенности, заключил предварительный договор купли-продажи ? доли квартиры со своей супругой ФИО1, то указанная доля в силу вышеприведенных норм перешла бы в их совместную собственность, то есть фактически оспариваемая сделка совершена ФИО3 от имени представляемого в отношении себя лично, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признанно законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, которым встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, предварительный договор купли-продажи 1/4 доли квартиры, заключенный в простой письменной форме <данные изъяты>, подлежит признанию ничтожным.

Доводы о пропуске ФИО2 срока исковой давности подлежат отклонению, поскольку ФИО2 при совершении оспариваемой сделки участия не принимала, данных о том, что ей были достоверно известны условия договора, в том числе о стоимости отчуждаемой доли, за три года до подачи встречного иска, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание, что указанная сделка признана ничтожной, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи доли в жилом помещении не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи доли в жилом помещении – отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать предварительный договора купли-продажи 1/4 доли квартиры, заключенный в простой письменной форме <данные изъяты> между представителем ФИО2 – ФИО3 и ФИО1 ничтожным.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 26.12.2025