Решение № 3А-110/2025 3А-110/2025~М-25/2025 М-25/2025 от 13 июля 2025 г. по делу № 3А-110/2025

Дело № 3а-110/2025

55OS0000-01-2025-000026-76

Строка стат. отчета 3.123


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июля 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 КФХ ФИО2 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 КФХ ФИО2 (далее – ИП ФИО1 КФХ ФИО2) обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 4677261 +/- 19236 кв.м, местоположение по адресу: <...> (том 3 л.д. 7-13).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 18 896 134,44 рубля, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года (том 3 л.д. 4).

На основании отчета об оценке объекта оценки от 15 октября 2024 года № 06/07/2024, подготовленного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО3), административный истец 18 октября 2024 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (том 2 л.д. 1-208, 221).

Решением бюджетного учреждения от 15 ноября 2024 года № ОРС-55/2024/000128 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (том 2 л.д. 222-226).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец 22 января 2025 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО4 уточнил заявленные требования, просил установить испрашиваемую кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом от 3 июня 2025 года № 06/07/2024-И (том 3 л.д. 85, том 4 л.д. 1-207).

Административный истец ИП ФИО1 КФХ ФИО2 в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен судом надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО4, принимавший участие в судебном заседании, до объявления в нем перерыва, заявленные требования поддержал с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО5, принимавшая участие в судебном заседании до объявления в нем перерыва, возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, ссылаясь на его правильность и обоснованность; разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда. Бюджетным учреждением представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (письменные возражения - том 2 л.д. 217-218, том 4 л.д. 215-219).

Представитель заинтересованного лица Администрации Кормиловского муниципального района Омской области в судебном заседании участие не принимал, о слушании дела извещен надлежащим образом, в письменных возражениях просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке объекта оценки ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 15 октября 2024 года № 06/07/2024 требованиям законодательства об оценочной деятельности, указал, что необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка может привести к снижению налоговой базы, чем будут затронуты интересы государства и общества (том 5 л.д. 20).

Заинтересованное лицо Администрация Борчанского сельского поселения Кормиловского муниципального района Омской области при надлежащем извещении своего представителя в судебное заседание не направило.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Названным выше Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (ранее и далее - бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 2 л.д. 229-233).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов от 9 марта 2017 года № АЗ-с/х2017/1, заключенного с Администрацией Борчанского сельского поселения Кормиловского муниципального районного Омской области (том 1 л.д. 10-11, том 3 л.д. 8).

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, кроме того, последним направлено в адрес арендодателя заявление о предоставлении данного объекта недвижимости в собственность за плату без проведения торгов (том 5), следовательно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 18 октября 2024 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 августа 2024 года. К заявлению приложил отчет об оценке ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 15 октября 2024 года № 06/07/2024 (том 2 л.д. 1-207).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 15 ноября 2024 года принято оспариваемое решение № ОРС-55/2024/000128 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 15 октября 2024 года № 06/07/2024 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 2 пункта 2, пункта 2.3 ФСО № VI, подпункта 3 пункта 7 ФСО № V, а именно:

на странице 35 отчета оценщик относит к южной лесостепной зоне Исилькульский, Москаленский, Любинский, Марьяновский, Азовский, Омский, Калачинский муниципальные районы Омской области, между тем к указанной зоне относятся Исилькульский, Москаленский, Марьяновский, Азовский, Омский, Горьковский, Кормиловский, Калачинский, Нижнеомский муниципальные районы Омской области; в результате некорректного отнесения районов к южной лесостепной зоне оценщик неправильно подобрал аналоги в Любинском районе и не проанализировал рынок земельных участков в Нижнеомском и Горьковском муниципальных районах Омской области, относящихся к одной с объектом оценки агроклиматической зоне, в связи с чем исследован не весь объем доступных оценщику рыночных данных (замечание № 1);

оценщик исследовал рынок не в полном объеме, а выбрал «удобный» диапазон рынка, тем самым искажая и снижая рыночную стоимость объекта оценки (замечание № 2);

в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 3);

на странице 51 отчета оценщик исключает объекты-аналоги № 14 и № 16, приводя обоснование о том, что «Земельные участки, используемые как кормовые угодья, залежь (не обрабатываемые), с многолетними насаждениями и значительная площадь которых затоплена водой», при этом в скриншотах объявлений отсутствует информация о принадлежности земельных участков к кормовым угодьям, залежам, с многолетними насаждениями и значительной площадью, затопленной водой, то есть к необрабатываемым (замечание № 4);

в отчете на страницах 65-71 оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с максимальным и минимальным значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 5);

в отчете на страницах 43, 44 оценщик описывает корректировку на почвенное плодородие, используя при расчете данные Приказа Министерства сельского хозяйства и продовольствия Омской области от 18 июля 2013 года № П-13-54, однако при подготовке отчета оценщик использует отчет 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022 об итогах государственной кадастровой оценки, в котором также имеется вся необходимая информация по характеристикам почвенного состава (замечание № 6);

на страницах 59, 60 отчета при описании корректировки на конфигурацию в таблице 11.3 оценщик ссылается на таблицу 10.24 и приводит корректировки на конфигурацию для объектов-аналогов в размере «0,81», «0,87», однако в отчете отсутствуют расчеты указанных значений корректировок, воспроизвести которые не представляется возможным (замечание № 7);

оценщиком недостаточно проанализированы объекты оценки, собрана не вся информация для применения доходного подхода, нет попытки расчета рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты в соответствии с главой V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения» Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (замечание № 8);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: на странице 26 отчета оценщик ссылается на утративший силу по состоянию на дату оценки (5 августа 2024 года) документ - «Указ Губернатора Омской области от 24 июня 2013 года № 93 (ред. от 7 мая 2018 года) «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2025 года»; объекты оценки расположены в Кормиловском районе, однако на странице 35 отчета оценщик указывает на то что, «в соответствии с природно-сельскохозяйственным зонированием Омской области, Калачинский муниципальный район относится к юной лесостепной зоне»; в отчете пропущена таблица 10.12: после таблицы 10.11 на страницах 36-39 отчета размещена таблица 10.13 на странице 42 отчета; в отчете на страницах 42, 43 размещены таблицы с одинаковым номером 10.14 (замечание № 9) (том 2 л.д. 222-226).

Согласно отчету ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 15 октября 2024 года № 06/07/2024, представленного в бюджетное учреждение и в суд при подаче настоящего административного иска, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года составляет 9 729 000 рублей (том 2 л.д. 73).

Определением суда от 3 марта 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 3 л.д. 41-42).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 21 мая 2025 года № 466/2-4-25 (том 3 л.д. 31-75) по первому вопросу, в отчете от 15 октября 2024 года № 06/07/2024 имеются нарушения, указанные в замечании № 9 решения бюджетного учреждения от 15 ноября 2024 года № ОРС-55/2024/000128, в частности, описки, не влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта оценки:

на странице 33 отчета в качестве источника информации указан Указ Губернатора Омской области от 24 июня 2013 года № 93 (ред. от 7 мая 2018 года) «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2025 года», не действующий по состоянию на дату оценки (5 августа 2024 года), на дату определения стоимости правовое действие имело Постановление Правительства Омской области от 12 октября 2022 года № 543-п «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2030 года»,

в отчете нарушена нумерация таблиц - после таблицы 10.11 на страницах 36-39 отчета размещена таблица 10.13 на странице 42 отчета (пропущена таблица 10.12), на страницах 42, 43 размещены таблицы с одинаковым номером 10.14.

По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 15 октября 2024 года № 06/07/2024 не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, не влияющим на итоговую рыночную стоимость объекта оценки:

- на странице 33 отчета указан источник информации Указ Губернатора Омской области от 24 июня 2013 года № 93 (ред. от 7 мая 2018 года) «О Стратегии социально-экономического развития Омской области до 2025 года» (страницы 41, 42)», не действующий на дату определения стоимости (5 августа 2024 года);

- в отчете нарушена нумерация таблиц: после таблицы 10.11 на страницах 36-39 отчета размещена таблица 10.13 на странице 42 отчете, на страницах 42, 43 размещены таблицы с одинаковым номером 10.14;

- на странице 59 отчета в описании корректировки на агроклиматические условия имеется описка «Корректировка учитывает разницу в стоимости земельных участков, расположенных в разных природно-хозяйственных зонах Омской области. Поскольку все объекты относятся к степной природно-сельскохозяйственной зоне, корректировка не вносится», однако объекты-аналоги относятся к южной лесостепной зоне, таблица 11.1 страницы 53-55 отчета;

- расстояние до областного центра 37 км указано на рисунке 9.15 на странице 17 отчета, а не на рисунке 9.3, расстояние до пункта приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции 10,4 км указано на рисунке 9.16 на странице 18 отчета, а не на рисунке 9.4.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 21 мая 2025 года № 466/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта об отсутствии в отчете об оценке объекта оценки нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлекших изменение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а также о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, не влияющим на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Эксперт ФИО6 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года.

Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 21 мая 2025 года № 466/2-4-25 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.

Бюджетным учреждением представлены в материалы дела письменные возражения на заключение эксперта от 21 мая 2025 года № 466/2-4-24, проанализировав которые, суд приходит к выводу о том, что они содержат доводы, аналогичные изложенным в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Суть возражений заключается в несогласии с тем, что эксперт не подтвердил правильность указанных бюджетным учреждением замечаний к отчету со ссылкой на те же основания (том 4 л.д. 215-219).

Иных доводов и доказательств, ставящих под сомнение выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не приведено и не представлено.

Оценивая замечания бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемом решении и в письменных возражениях на заключение эксперта от 21 мая 2025 года № 466/2-4-25, суд находит позицию бюджетного учреждения несостоятельной.

Экспертом ФИО6 по результатам изучения письменных возражений бюджетного учреждения представлен отзыв с приведением мотивов их несостоятельности, со ссылками на нормативные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 5 л.д. 2-15).

Оснований не согласиться с позицией эксперта у суда не имеется.

Так, указание бюджетного учреждения на то, что в результате некорректного отнесения указанных выше районов к южной лесостепной зоне оценщик некорректно подобрал аналоги в Любинском районе и не проанализировал рынок земельных участков в Нижнеомском и Горьковском муниципальных районах Омской области, относящихся к одной с объектом оценки агроклиматической зоне, суд находит несостоятельным.

Спорный земельный участок расположен в пределах границ Кормиловского муниципального района Омской области, в центральной экономической зоне Омской области, относится к южной части лесостепной зоны, как и Любинский муниципальный район, следовательно, анализ рынка в Любинском муниципальном районе, находящегося в одной агроклиматической зоне с объектом оценки, не свидетельствует о некорректности подбора оценщиком аналогов. Нижнеомский и Горьковский муниципальные районы Омской области относятся к северной лесостепной зоне, в связи с чем оценщик обоснованно не произвел анализ рынка земельных участков, расположенных в пределах данных муниципальных районов.

С учетом изложенного суд соглашается с выводом эксперта о том, что при отнесении районов к одной с объектом оценке агроклиматической зоне (южной лесостепной зоне) и описании объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах оценщиком в отчете не допущено нарушений требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ и подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7.

Указание в оспариваемом решении бюджетного учреждения о том, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне «удобного» диапазона, в том числе об отсутствии в отчете обоснования отказа от применения в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 33 846 кв.м, также необоснованно. Экспертом верно указано, что оценщиком исследован весь рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения, сопоставимых с объектом исследования. Земельный участок с кадастровым номером № <...> обоснованно не принят оценщиком в расчет с учетом его расположения, позволяющего провести все необходимые коммуникации, что влечет возможность его использования не по виду разрешенного использования и, соответственно, отражается на завышении стоимости участка, что не допустимо в силу подпункта 3 пункта 7 ФСО V. Кроме того, объявление о продаже данного объекта удалено в архив 19 июня 2023 года до даты начала проведения работ по оценке спорного земельного участка и не могло отражаться в предложениях о продаже в этот период.

Вопреки позиции бюджетного учреждения, описание всего объема доступной информации, в том числе относительно объектов, не являющихся аналогами применительно к объекту оценки, не требуется, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов. В отчете оценщиком приведены критерии и правила отбора аналогов, описание объема доступных оценщику аналогов, их основные характеристики со ссылками на источники информации.

Относительно замечания бюджетного учреждения об исключении оценщиком объектов - аналогов № 14 и № 16 (земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>) экспертом отмечено что, обоснование их исключения приведено в отчете, при отнесении этих объектов к невозделываемым землям оценщиком указаны источники, в том числе использовались сведения публичной кадастровой карты, Google Earth Pro, информация Росреестра.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наибольшими и наименьшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Использование оценщиком данных Приказа Министерства сельского хозяйства и продовольствия Омской области от 18 июля 2013 года № П-13-54 при определении плодородия земельных участков, зависящего от множества факторов и подлежащего измерению в баллах бонитета, в том числе согласно Распоряжению Минимущества России от 6 марта 2002 № 568-р, не противоречит пункту 25 ФСО № 7, а также подпункту 2 пункта 2 ФСО VI, статье 11 Закона № 135-ФЗ. Описание корректировки цены аналогов по данному ценообразующему фактору приведено на соответствующих страницах отчета с наименованием используемого нормативного документа.

Оценщиком на страницах 59-60 отчета при описании корректировки на конфигурацию в таблице 11.3 ссылается на таблицу 10.24 и приводит корректировки на конфигурацию для объектов-аналогов в размере «0,81», «0,87», что, вопреки позиции бюджетного учреждения, соответствует положениям подпункта 3 пункта 2 ФСО VI и не является нарушением подпункта 2 пункта 2, пункта 2.3 ФСО VI, статьи 11 Закона № 135-ФЗ. В разделе 10.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» на странице 45 отчета приведено описание и значения корректирующих коэффициентов на конфигурацию участка (таблица 10.23) согласно справочнику оценщика недвижимости – 2023, под редакцией ФИО7 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» и рассчитаны промежуточные значения корректирующих коэффициентов, как среднее от крайних значений (таблица 10.24). В связи с этим замечание бюджетного учреждения об отсутствии в отчете расчета указанных значений корректировок не может быть принято судом во внимание как обоснованное.

Указание бюджетного учреждения на то, что оценщиком собрана не вся информация для применения доходного подхода, нет попытки расчета рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты с учетом особенностей объекта оценки в соответствии с главой V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения» Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года №568-р, правильно отклонено экспертом в заключении со ссылкой на то, что Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р содержит методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, деятельность оценщика регламентируется Законом № 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. В главе V данного Распоряжения, на положения которого ссылается бюджетное учреждение, указано, что земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Между тем названные затраты и валовый доход не являются постоянными величинами, урожайность земельных участков не всегда соответствует нормативной и может отличаться как в меньшую, так и в большую сторону, что может привести к недостоверному результату и, как следствие, к искажению итоговой рыночной стоимости. На страницах 72-73 отчета оценщиком приведен подробный и обоснованный отказ от применения доходного подхода с учетом требований пункта 2 ФСО V, в рамках которого выделяется, в том числе метод капитализации земельной ренты.

Указанные в заключении эксперта и в решении бюджетного учреждения описки, имеющиеся в отчете от 15 октября 2024 года № 06/07/2024, не повлияли на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что допущенные оценщиком описки и ошибки, не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного объекта, не могут являться единственным основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в силу приведенной нормы, что свидетельствует о формальном подходе бюджетного учреждения к рассмотрению заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, суд отмечает, что недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении, ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и признавались несостоятельными по изложенным выше основаниям.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете от 15 октября 2024 года № 06/07/2024 отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, следовательно, решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может быть признано законными и обоснованными, в связи с чем требования административного истца в части оспаривания данного акта подлежат удовлетворению.

Такое решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 3 июня 2025 года № 06/07/2024-И, подготовленный с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 21 мая 2025 года № 466/2-4-25 по результатам судебной экспертизы по настоящему делу. Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года составляет 9 729 000 рублей, как и в изначально представленном отчете (том 4 л.д. 1-207).

В связи с этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части реквизитов отчета, на основании которого требуется установить испрашиваемую рыночную стоимость (том 3 л.д. 85).

Проанализировав содержание исправленного отчета от 3 июня 2025 года № 06/07/2024-И в совокупности с содержанием экспертного заключения, суд считает, что в данном отчете устранены замечания (описки, опечатки), указанные экспертом, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Стороны, заинтересованные лица правом на заявление ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объектов оценки не воспользовались.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика в исправленном отчете, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельных участков, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 3 июня 2025 года № 06/07/2024-И требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 августа 2024 года в размере 9 729 000 (том 4 л.д. 73).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 18 октября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 15 ноября 2024 года № ОРС-55/2024/000128 незаконным.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 5 августа 2024 года в размере его рыночной стоимости 9 729 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 18 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года.