Апелляционное определение № 33-8083/2026 от 29 апреля 2026 г.

03RS0005-01-2025-008551-52

№ 2-104/2026 (ФИО1)

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 33-8083/2026
30 апреля 2026 г.
г. Уфа
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Фархиуллиной О.Р.,

судей Абдуллиной С.С.,

ФИО4,

при ведении протокола

помощником судьи Ниловой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер» на решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 6 февраля 2026 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фархиуллиной О.Р., судебная коллегия

установила:

Кредитный потребительский кооператив граждан «Партнер» (далее- КПКГ «Партнер») обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания (№2-6490/2025).

В обоснование заявленных требований указал, что 14 февраля 2024 г. ФИО5 заключил с КПКГ «Партнер» договор займа №... от 14 февраля 2024 г. на сумму 7 368 000 руб., оформленный в простой письменной форме сроком до 14 февраля 2031 г. На основании Устава и Положения о предоставлении займов членам КПКГ Партнер, ФИО5 были переданы денежные средства из Фонда Финансовой Взаимопомощи в сумме 7 368 000,00 руб. на потребительские нужды на срок 84 месяца, то есть с 14 февраля 2024 г. по 14 февраля 2031 г., а ФИО5 обязался возвратить в КПКГ Партнер сумму займа с процентами за пользование займом в порядке, установленном договором займа.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от 14 февраля 2024 г., ФИО5 передал КПКГ «Партнер» в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 82,8 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый номер: №..., о чем был заключен договор залога № 61З24100000007 от 14 февраля 2024 г., что подтверждается записью о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 15.02.2024 г., (ипотекой) в пользу КПКГ «Партнер».

По результатам проведенной оценки, оценочной компанией ООО «Агентство оценки», установлена рыночная стоимость вышеуказанной квартиры в размере 11 000 000 руб.

В соответствии с п.15 общих условий предоставления займа и п.2 ст.811 ГК РФ "Кооператив вправе требовать от Заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов за пользование займом при нарушении Заемщиком срока, установленного для возврата процентов за его использование". ФИО5 после получения займа произвел оплату процентов за использование займа в размере 536 626,48 руб. и погашение суммы займа в размере 316 536,92 руб. В дальнейшем оплату по погашению суммы займа и процентов за его использование не производил. О наличии задолженности ответчика неоднократно уведомляли.

По состоянию на 24 февраля 2025 г. долг составляет: задолженность по сумме займа - 7 051 463,10 руб.

На основании п.4 индивидуальных условий договора займа, заемщик обязуется оплачивать проценты, которые начисляются из расчета 15% годовых от остатка суммы займа.

Задолженность по процентам за фактический срок использования суммы займа по состоянию на 24 февраля 2025 г. составляет - 561079,92 руб.

На основании п.12 индивидуальных условий договора займа, при просрочке исполнения очередного платежа по займу, пайщик уплачивает кооперативу неустойку, рассчитываемую от суммы неисполненного обязательства по ставке 20% годовых за каждый день просрочки.

Задолженность по неустойке по состоянию на 24 февраля 2025 г. составляет- 42 513,33 руб.

Всего общая сумма задолженности ответчика перед КПКГ Партнер по условиям договора займа, по состоянию на 24 февраля 2025 г. составляет 7655056, 35 руб.

В соответствии с Уставом КПКГ «Партнер» и Положением о членских взносах, Пайщик вносит членские взносы в размере и сроки, предусмотренные соглашением о членском взносе. В соответствии с заключенным соглашением о членском взносе ФИО5 обязался оплачивать членский взнос в размере 1% от суммы займа руб. в месяц до 14 февраля 2031 г.

После заключения соглашения о членских взносах ФИО5 произвел оплату членских взносов в размере 442 080,00 руб. В дальнейшем оплату членского взноса не производил. Таким образом, задолженность по уплате членских взносов на 24 февраля 2025 г. составляет 468 394, 30 руб.

Ссылаясь на данные обстоятельства, просил суд взыскать с ответчика ФИО5 в свою пользу сумму задолженности по договору займа в размере 7655 056, 35 руб., из них сумма займа - 7 051 463, 10 руб., проценты за использование суммы займа – 561 079, 92 руб., неустойка - 42 513,33 руб., взыскать задолженность по уплате членских взносов в сумме 468 394, 30 руб., обратить взыскание в пользу КПКГ «Партнер» на квартиру, площадью 82,8 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., путем реализации имущества на публичных торгах. Установить начальную продажную стоимость реализации предмета залога равной 8 800 000 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете об оценке недвижимого имущества № 16-с от 21.02.2024 г., изготовленного ООО «Агентство оценки», взыскать с ответчика судебные расходы: уплаченную госпошлину в размере 80 432, 08 руб. (за требование о взыскании задолженности), госпошлину в размере 20000 рублей (за требование об обращении взыскания на заложенное имущество), оплату услуг ООО «Таймер» в размере 3 000 рублей.

Определением суда 03 июля 2025 г. к участию в деле привлечено третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - ООО «ПрофСтройМонтаж».

ООО «ПрофСтройМонтаж» обратилась с требованием к ФИО5, КПКБ «Партнер» о расторжении договоров купли-продажи.

В обоснование требований указало, на основании договора купли-продажи квартиры от 04 февраля 2024 г. ООО «ПрофСтройМонтаж» (продавец) продало ФИО5 (покупатель) квартиру площадью 83,2 кв.м, расположенную по адресу: адрес, за 5 973 800 рублей.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 04 февраля 2024 г. ООО «ПрофСтройМонтаж» (продавец) продало ФИО5 (покупатель) квартиру площадью 82,8 кв.м, расположенную по адресу: адрес, за 5 973 800 рублей.

По условиям договора денежные средства в счет оплаты цены договора продавец получает от покупателя в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору.

Государственная регистрация перехода права собственности по договорам купли- продажи квартир ФИО5 состоялась, однако обязательства по оплате стоимости квартир ФИО5 не исполнил, чем существенно нарушил условия договоров купли-продажи от 04 февраля 2024г.

На предложение ООО «ПрофСтройМонтаж» о расторжении указанных договоров ФИО5 ответил письменным отказом.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ и п. 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., при расторжении договора продажи недвижимости, по которой право собственности перешло к покупателю, но оплата не произведена, продавец вправе требовать возврата переданного недвижимого имущества на основании норм о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1104 ГК РФ). Решение суда о возврате является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В случае расторжения договора купли-продажи и возврата имущества продавцу отпадает основание для существования залога, возникшего у последующего залогодержателя (КПКБ «Партнер»), так как залогодатель (ФИО5) утрачивает право собственности на предмет залога.

На основании изложенного ООО «ПрофСтройМонтаж» просило суд:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом от 04 февраля 2024 года, заключенный между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5 квартиры площадью 82,8 кв.м, расположенной по адресу: адрес.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом от 04 февраля 2024 года, заключенный между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5, квартиры площадью 83,2 кв.м, расположенной по адресу: адрес.

Возвратить в собственность ООО «ПрофСтройМонтаж» переданное по договорам купли-продажи недвижимое имущество:

- квартиру площадью 82,8 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

-квартиру площадью 83,2 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

Признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки в отношении:

-квартиры площадью 82,8 кв.м, расположенной по адресу: адрес, возникшее на основании договора залога № 61324100000007 от 14 февраля 2024 г.

- квартиры площадью 83,2 кв.м, расположенной по адресу: адрес, возникшее на основании договора залога № 61324100000008 от 26 февраля 2024 г.

Указать, что настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости продавца, прекращении ипотеки.

Взыскать с ответчика в пользу ООО «ПрофСтройМонтаж» расходы по уплате государственной пошлины в размере 93 817 рублей.

КПКГ «Партнер» обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания (дело №2-7155/2025).

В обоснование заявленных требований указал, что 26 февраля 2024 г. ФИО5 заключил с КПКГ «Партнер» договор займа №... от 26 февраля 2024 г. на сумму 7 368 000 руб., оформленный в простой письменной форме, сроком до 26 февраля 2031 г. На основании Устава и Положения о предоставлении займов членам КПКГ Партнер, ФИО5 были переданы денежные средства из Фонда Финансовой Взаимопомощи в сумме 7 368 000,00 руб. на потребительские нужды на срок 84 месяца, то есть с 26 февраля 2024 г. по 26 февраля 2031 г., а ФИО5 обязался возвратить в КПКГ Партнер сумму займа с процентами за пользование займом в порядке, установленном договором займа.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от 26 февраля 2024 г., ФИО5 передал КПКГ «Партнер» в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 83,2 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый номер: №..., о чем был заключен договор залога № 61З24100000008 от 26.02.2024 г., что подтверждается записью о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 28.02.2024 г., (ипотекой) в пользу КПКГ «Партнер».

По результатам проведенной оценки, оценочной компанией ООО «Агентство оценки», установлена рыночная стоимость вышеуказанной квартиры в размере 11 000 000 рублей.

В соответствии с п.15 общих условий предоставления займа и п.2 ст.811 ГК РФ "Кооператив вправе требовать от Заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов за пользование займом при нарушении Заемщиком срока, установленного для возврата процентов за его использование". ФИО5 после получения займа произвел оплату процентов за использование займа в размере 530 240,92 руб. и погашение суммы займа в размере 321 923,50 руб. В дальнейшем оплату по погашению суммы займа и процентов за его использование не производил. О наличии задолженности ответчика неоднократно уведомляли.

По состоянию на 25 февраля 2025 г. долг составляет: задолженность по сумме займа - 7 046 076,50 руб.

На основании п.4 индивидуальных условий договора займа, заемщик обязуется оплачивать проценты, которые начисляются из расчета 15% годовых от остатка суммы займа.

Задолженность по процентам за фактический срок использования суммы займа по состоянию на 25 февраля 2025 г. составляет - 528 897,38 руб.

На основании п.12 индивидуальных условий договора займа, при просрочке исполнения очередного платежа по займу, пайщик уплачивает кооперативу неустойку, рассчитываемую от суммы неисполненного обязательства по ставке 20% годовых за каждый день просрочки.

Задолженность по неустойке по состоянию на 25 февраля 2025 г. составляет- 37 257,95 руб.

Всего общая сумма задолженности ответчика перед КПКГ Партнер по условиям договора займа, по состоянию на 25 февраля 2025 г. составляет 7612231,83 руб.

В соответствии с Уставом КПКГ Партнер и Положением о членских взносах, Пайщик вносит членские взносы в размере и сроки, предусмотренные соглашением о членском взносе. В соответствии с заключенным соглашением о членском взносе ФИО5 обязался оплачивать членский взнос в размере 1% от суммы займа руб. в месяц до 26 февраля 2031 г.

После заключения соглашения о членских взносах ФИО5 произвел оплату членских взносов в размере 442 080 руб. В дальнейшем оплату членского взноса не производил. Таким образом, задолженность по уплате членских взносов на 25 февраля 2025 г. составляет 439 703,20 руб.

Просил суд взыскать с ответчика ФИО5 в свою пользу сумму задолженности по договору займа в размере 7 612 231,83 руб., из них сумма займа - 7 046 076,50 руб., проценты за использование суммы займа - 528 897,38 руб., неустойка - 37 257,95 руб., взыскать задолженность по уплате членских взносов в сумме 439 703,20 руб., обратить взыскание в пользу КПКГ «Партнер» на квартиру, площадью 83,2 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., путем реализации имущества на публичных торгах. Установить начальную продажную стоимость реализации предмета залога равной 8 800 000 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете об оценке недвижимого имущества № 16-с от 21.02.2024 г., изготовленного ООО «Агентство оценки», взыскать с ответчика судебные расходы: уплаченную госпошлину в размере 80181,78 руб. (за требование о взыскании задолженности), госпошлину в размере 20000 рублей (за требование об обращении взыскания на заложенное имущество), оплату услуг ООО «Таймер» в размере 3 000 рублей.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 05 июня 2025 года постановлено:

Исковые требования Кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер» к ФИО3 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания - удовлетворить. Взыскать с ФИО3, ИНН №..., в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер», ИНН <***> сумму задолженности по договору займа в размере 7 612 231,83 руб., из них сумма займа - 7 046 076,50 руб., проценты за использование суммы займа - 528 897,38 руб., неустойка - 37 257,95 руб., взыскать задолженность по уплате членских взносов в сумме 439 703,20 руб., расходы на оплату госпошлины за требование о взыскании задолженности в размере 80 181,78 рубль, расходы на оплату госпошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 20000 рублей, расходы на оплату услуг ООО «Таймер» в размере 3 000 рублей.

Обратить взыскание на квартиру, площадью 83,2 кв.м., находящуюся по тесу: адрес, кадастровый №..., путем реализации имущества публичных торгах. Установить начальную продажную стоимость реализации предмета залога равной 8 800 000 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете об оценке недвижимого имущества № 16-с от 21.02.2024 г., изготовленного ООО «Агентство оценки».

03 сентября 2025 года определением суда заявление ответчика ФИО5 о восстановлении срока на подачу заявления и отмене заочного решения Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 05 июня 2025 г. удовлетворено.

Ответчику восстановлен срок на подачу заявления об отмене заочного решения Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 05 июня 2025 г., данное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

Определением суда от 15 октября 2025 года гражданское дело №2-7155/2025 по иску КПКГ «Партнер» к ФИО5 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с гражданским делом № 2-6490/2025 по иску КПКГ «Партнер» к ФИО5, о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на имущество, исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «ПрофСтройМонтаж» к ФИО5, КПКГ «Партнер» о расторжении договоров купли – продажи, возвращении переданного имущества по договору. Объединённому гражданскому делу присвоен общий номер № 2-6490/2025.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Профстроймонтаж», ФИО5 о признании сделки недействительной (дело №2-104/2026 (№2-6327/2025).

В обоснование требований указал, что ИП ФИО6 и ООО «ПрофСтройМонтаж» заключили агентский договор 23 октября 2023 г., согласно которому ООО «ПрофСтройМонтаж» осуществляет приобретение в недвижимого имущества за счёт средств ИП ФИО6 и обязуется в последующем, с получением письменного согласия последнего, осуществить отчуждение приобретенных объектов недвижимости по согласованной с истцом стоимости покупателю. Сторонами агентского договора установлена минимальная стоимость объектов при их отчуждении - не менее 130 процентов от стоимости приобретения.

Так, для целей исполнения агентского договора, ООО «ПрофСтройМонтаж» были заключены договоры участия в долевом строительстве с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Пятый трест», по которым истец ИП ФИО6 оплатил стоимость объектов. По результатам данных договоров в собственность ООО «ПрофСтройМонтаж» были переданы объекты недвижимого имущества - квартиры, расположенные по адресу: адрес, с кадастровыми номерами №... и №... соответственно (далее - «Объекты»).

Истец направил в адрес ООО «ПрофСтройМонтаж» претензию с требованием об исполнении Агентского договора посредством передачи имущества, на что получил ответ о том, что в удовлетворении требований в срок, указанный в претензии, не представляется возможным, и ООО «ПрофСтройМонтаж» просит продлить срок исполнения договора.

Истец считает, что продление срока на удовлетворение требований, указанных в претензии, не повлияет на действия ООО «ПрофСтройМонтаж» и требования не будут удовлетворены, в связи с чем принял решение об обращении в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Объекты, в нарушение императивного требования агентского договора об обязательном получении письменного согласия на отчуждение приобретенных объектов, были проданы ООО «ПрофСтройМонтаж» - ФИО5 Более того, продажа объектов произведена 04.02.2024, в то время как п. 2.1.9. Агентского договора предусмотрено, что в случае, если отчуждение объектов не произведено до окончания срока действия договора (до 20.12.2023), агент ООО «ПрофСтройМонтаж» обязуется передать принципалу ИП ФИО6 приобретенные в рамках исполнения договора объекты до 01.01.2025.

Истец указывает, что оспариваемые сделки по отчуждению объектов совершены ООО «ПрофСтройМонтаж» в ущерб интересам ИП ФИО6 с установлением стоимости отчуждения на нерыночных условиях и без получения согласия истца (п. 1.2. Агентского договора), в нарушение условий п. 2.1.9. Агентского договора.

Таким образом, следствием признания последствий недействительности сделки является возвращение объектов в собственность ООО «ПрофСтройМонтаж» и возвратом ответчиком ООО «ПрофСтройМонтаж» ответчику ФИО5 денежных средств за приобретённые объекты.

Учитывая, что ФИО5 не оплатил ООО «ПрофСтройМонтаж» стоимость объектов, по мнению истца ИП ФИО6, достижение результата последствий признания сделок недействительными является передача объектов в собственность ответчику ООО «ПрофСтройМонтаж» от ответчика ФИО5

Ссылаясь на данные обстоятельства, просил суд:

признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04 февраля 2024 г., заключенный между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5 в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, площадью 82,8 кв. м., с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: адрес;

признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04.02.2024, заключенный между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5 в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, площадью 83,2 кв. м., с кадастровым номером №..., расположенной по адресу: адрес.

применить следующие последствия недействительности указанных сделок:

возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПрофСтройМонтаж» недвижимое имущество с кадастровыми номерами №... и №...;

передать ИП ФИО6 недвижимое имущество с кадастровыми номерами №... и №...;

указать, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности гр. ФИО5 на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами №... и №..., и регистрации права собственности ИП ФИО6 на указанные объекты недвижимости;

взыскать с ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5 в пользу ИП ФИО6 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Определением суда от 22.10.2025 г. дело по иску ИП ФИО6 к ООО «Профстроймонтаж», ФИО5 о признании сделки недействительной, по искам КПКГ «Партнер» к ФИО5 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания, заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «ПрофСтройМонтаж» к ФИО5, КПКГ «Партнер» о расторжении договоров купли – продажи, возвращении переданного имущества по договору объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения. Присвоен номер №2-104/2026.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 6 февраля 2026 г. постановлено:

Исковые заявления кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер» к ФИО3 о взыскании долга по договорам займа и обращении взыскания - удовлетворить частично.

Взыскать в пользу кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер» ИНН <***> с ФИО15 ИНН №... долг по договору займа №№... от 14 февраля 2024 г. в сумме 7655 056, 35 руб., из них сумма займа - 7 051 463, 10 руб., проценты за использование суммы займа – 561 079, 92 руб., неустойка - 42 513,33 руб., взыскать задолженность по уплате членских взносов в сумме 468 394, 30 руб., уплаченную госпошлину в размере 80 432, 08 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 3000 руб.

Взыскать в пользу кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер» ИНН <***> с ФИО3 ИНН №... долг по договору займа №... от 26 февраля 2024 г. в сумме 7 612 231,83 руб., из них сумма займа - 7 046 076,50 руб., проценты за использование суммы займа - 528 897,38 руб., неустойка - 37 257,95 руб., взыскать задолженность по уплате членских взносов в сумме 439 703,20 руб., уплаченную госпошлину в размере 80181,78 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 3000 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «ПрофСтройМонтаж» к ФИО3, Кредитному потребительскому кооперативу граждан «Партнер» о расторжении договоров купли – продажи, возвращении переданного имущества по договору – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом от 04 февраля 2024 года, заключенный между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5 квартиры площадью 82,8 кв.м, расположенной по адресу: адрес.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом от 04 февраля 2024 года, заключенный между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5, квартиры площадью 83,2 кв.м, расположенной по адресу: адрес.

Возвратить в собственность ООО «ПрофСтройМонтаж» переданное по договорам купли-продажи недвижимое имущество:

- квартиру площадью 82,8 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

-квартиру площадью 83,2 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

Признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки в отношении:

-квартиры площадью 82,8 кв.м, расположенной по адресу: адрес, возникшее на основании договора залога №... от 14 февраля 2024 г.

Решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 15.02.2024 г. (ипотеки) в пользу КПКГ «Партнер».

- квартиры площадью 83,2 кв.м, расположенной по адресу: адрес, возникшее на основании договора залога №... от 26 февраля 2024 г.

Решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 28.02.2024 г. (ипотеки) в пользу КПКГ «Партнер».

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО5 и государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости продавца ООО «ПрофСтройМонтаж», прекращении ипотеки.

Взыскать с ФИО3 ИНН №... в пользу ООО «ПрофСтройМонтаж» ИНН <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 93 817 рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к ООО «ПрофСтройМонтаж», ФИО3 о признании сделки недействительной- удовлетворить частично.

Обязать ООО «ПрофСтройМонтаж» ИНН <***> передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 объекты недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером №..., и квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером №....

Взыскать с ООО «ПрофСтройМонтаж» ИНН <***> в пользу ИП ФИО6 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Не согласившись с принятым решением, КПКГ «Партнер» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое, которым удовлетворить исковые требования КПКГ «Партнер» в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания. Участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан в соответствии со статьями 14, 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации». Неявившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ИП ФИО6 – ФИО7, представителя ФИО5 _ ФИО8, представителя ООО «ПрофСтройМонтаж» ФИО9, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении дела по материалам дела допущено не было.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплата товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 450 названного кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с абзацем 9 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации:при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453);

к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданским кодексом Российской Федерации о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334);

залог прекращается в том числе в случаях прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 352).

Учитывая вышеуказанные положения Гражданским кодексом Российской Федерации, пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке, при расторжении договора купли- продажи прекращаются также и возникшие в обеспечение исполнения обязательств по нему ограничения прав, в том числе залог права требования.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такое объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об потеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 53 указанного постановления разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Как установлено судом, 04 февраля 2024 г. ООО «ПрофСтройМонтаж» (продавец) заключил с покупателем ФИО5 договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом, согласно п. 1 которого продавец продает, а покупатель покупает квартиру площадью 82,8 кв.м, находящуюся по адресу: адрес, адрес, адрес, за 5 973 800 руб.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом от 04 февраля 2024 г. ООО «ПрофСтройМонтаж» (продавец) заключил с покупателем ФИО5 договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1 которого продавец продает, а покупатель покупает квартиру площадью 83,2 кв.м, находящуюся по адресу: адрес, адрес, адрес, за 5 973 800 руб.

По соглашению сторон (п. 4 договоров от 04 февраля 2024 г.) продавец получает от покупателя денежные средства в счет оплаты стоимости квартир в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящим договорам.

Судом установлено, что покупателем ФИО5 обязательства по оплате стоимости квартир не исполнены, что сторонами не оспаривалось.

На претензию ООО «ПрофСтройМонтаж» о возврате квартир от 10 мая 2024 г., ФИО5 указал на неоплату договоров купли-продажи квартир, отсутствие оснований для расторжения договоров и возврата квартир, согласно ответу на претензию от 10 августа 2024 г.

Как установлено судом, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от 14 февраля 2024 г., ФИО5 передал КПКГ «Партнер» в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 82,8 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., о чем был заключен договор залога № 61З24100000007 от 14.02.2024 г., что подтверждается записью о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 15.02.2024 г., (ипотекой) в пользу КПКГ «Партнер».

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от 26 февраля 2024 г., ФИО5 передал КПКГ «Партнер» в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 83,2 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., о чем был заключен договор залога № 61З24100000008 от 26.02.2024 г., что подтверждается записью о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 28.02.2024 г., (ипотекой) в пользу КПКГ «Партнер».

Также из материалов дела следует, что 14 февраля 2024 г. между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Партнер» (кредитор) и ФИО3, членская книжка №№... (пайщик) заключен договор займа №....

На основании Устава и Положения о предоставлении займов членам КПКГ кредитор передал пайщику денежные средства Фонда Финансовой Взаимопомощи, а пайщик обязался возвратить кредитору сумму займа, уплатить проценты за пользование займом в порядке и размерах, установленным Уставом. Положением о порядке предоставления и настоящим договором.

По индивидуальным условиям договора займа ФИО5 был предоставлен займ в сумме 7 368 000 руб., на срок 84 платежных периода с 14 февраля 2024 г. по 14 февраля 2031 г., процентная ставка 15% годовых.

Платежными поручениями №1614 и №1615 от 12.02.2024 г. КПКГ «Партнер» перечислил ФИО5 сумму в общем размере 7 368 000 руб.

ФИО5 после получения займа произвел оплату процентов за использование займа в размере 536 626,48 руб. и погашение суммы займа в размере 316 536,90 руб. В дальнейшем оплату по погашению суммы займа и процентов его использование не производил, что им не оспаривалось.

В соответствии с п.15 общих условий предоставления займа и п.2 ст.811 ГК РФ кооператив вправе требовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов за пользование займом при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата процентов за его использование.

На основании п.12 индивидуальных условий договора займа, при просрочке исполнения очередного платежа по займу, пайщик уплачивает кооперативу неустойку, рассчитываемую от суммы неисполненного обязательства по ставке 20% годовых за каждый день просрочки.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от 14 февраля 2024 г., ФИО5 передал КПКГ «Партнер» в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 82,8 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., о чем был заключен договор залога № 61З24100000007 от 14.02.2024 г., что подтверждается записью о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 15.02.2024 г., (ипотекой) в пользу КПКГ «Партнер».

Согласно расчету истца сумма задолженности ответчика ФИО5 по договору займа №... на 24 февраля 2025 года составляет в сумме 7 655 056, 35 руб., в том числе сумма займа - 7 051 463, 10 руб., проценты за использование суммы займа – 561 079, 92 руб., неустойка - 42 513, 33 руб.

В соответствии с Уставом КПКГ Партнер и Положением о членских взносах, Пайщик вносит членские взносы в размере и сроки, предусмотренные соглашением о членском взносе.

В соответствии с заключенным соглашением о членском взносе ФИО5 обязался оплачивать членский взнос в размере 1% от суммы займа руб. в месяц до 26 февраля 2031 г.

После заключения соглашения о членских взносах ФИО5 произвел оплату членских взносов в размере 442 080 руб.

В дальнейшем оплату членского взноса не производил. Таким образом, задолженность по уплате членских взносов на 25 февраля 2025 г. составляет 439 703, 20 руб.

Ввиду отсутствия доказательств возврата ответчиком суммы займа, уплате членских взносов, суд находит исковые требования КПКГ «Партнер» о взыскании с ФИО5 задолженности по договору займа №... от 14.02.2024 г. за период с 14.02.2024 по 24.02.2025 (расчет стр. 5) в сумме 7 655 056, 35 руб., задолженности по уплате членских взносов в сумме 468 394, 30 руб. подлежащим удовлетворению.

26 февраля 2024 г. между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Партнер» (кредитор) и ФИО3, членская книжка №№... (пайщик) заключен договор займа №....

На основании Устава и Положения о предоставлении займов членам КПКГ кредитор передал пайщику денежные средства Фонда Финансовой Взаимопомощи, а пайщик обязался возвратить кредитору сумму займа, уплатить проценты за пользование займом в порядке и размерах, установленным Уставом. Положением о порядке предоставления и настоящим договором.

По индивидуальным условиям договора займа ФИО5 был предоставлен займ в сумме 7 368 000 руб., на срок 84 платежных периода с 26 февраля 2024 г. по 26 февраля 2031 г., процентная ставка 15% годовых.

Платежными поручениями №2156 и №2157 от 29.02.2024 г. КПКГ «Партнер» перечислил ФИО5 сумму в размере 7 368 000 руб.

ФИО5 после получения займа произвел оплату процентов за использование займа в размере 530 240,92 руб. и погашение суммы займа в размере 321 923,50 руб. В дальнейшем оплату по погашению суммы займа и процентов его использование не производил, что им не оспаривалось.

В соответствии с п.15 общих условий предоставления займа и п.2 ст.811 ГК РФ кооператив вправе требовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов за пользование займом при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата процентов за его использование.

На основании п.12 индивидуальных условий договора займа, при просрочке исполнения очередного платежа по займу, пайщик уплачивает кооперативу неустойку, рассчитываемую от суммы неисполненного обязательства по ставке 20% годовых за каждый день просрочки.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от 26.02.2024 г., ФИО5 передал КПКГ «Партнер» в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 83,2 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., о чем был заключен договор залога № 61З24100000008 от 26.02.2024 г., что подтверждается записью о государственной регистрации ограничения прав и обременения объекта недвижимости №... от 28.02.2024 г., (ипотекой) в пользу КПКГ «Партнер».

Согласно расчету истца, сумма задолженности ответчика ФИО5 по договору займа №... на 25.02.2025 года составляет в сумме 7 612 231, 83 руб., в том числе сумма займа - 7 046 076, 50 руб., проценты за использование суммы займа – 528 897, 38 руб., неустойка - 37 257, 95 руб.

В соответствии с Уставом КПКГ Партнер и Положением о членских взносах, Пайщик вносит членские взносы в размере и сроки, предусмотренные соглашением о членском взносе.

В соответствии с заключенным соглашением о членском взносе ФИО5 обязался оплачивать членский взнос в размере 1% от суммы займа руб. в месяц до 26.02.2031 г.

После заключения соглашения о членских взносах ФИО5 произвел оплату членских взносов в размере 442 080,00 руб. В дальнейшем оплату членского взноса не производил.

Таким образом, задолженность по уплате членских взносов на 25 февраля 2025 г. составляет 439 703, 20 руб.

Разрешая заявленные требования общества, учитывая установленные судом обстоятельства, суд первой инстанции нашел исковые требования ООО «ПрофСтройМонтаж» к ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи квартир (№№... и №№...) от 04 февраля 2024 г. и возврата имущества ООО «ПрофСтройМонтаж» подлежащими удовлетворению, в связи с существенным нарушением условий по оплате цены договоров.

В связи с расторжением договоров и возвратом квартир Продавцу право прекращено право собственности ФИО5 на объекты.

В связи с расторжением между продавцом ООО «ПрофСтройМонтаж» и покупателем ФИО5 договоров купли-продажи квартир между юридическим и физическим лицом: квартиры площадью 82,8 кв.м, находящуюся по адресу: адрес, адрес, адрес, и квартиры площадью 83,2 кв.м, находящуюся по адресу: адрес, адрес, адрес, в силу названных выше норм права прекращено заложенное право. Поскольку заложенное право собственности ФИО5 прекращается, суд пришел к выводу, что ипотека на основании договоров залога в пользу КПКБ «Партнер» № 61324100000007 от 14 февраля 2024 г. и № 61324100000008 от 26 февраля 2024 г. также подлежит прекращению.

Ввиду отсутствия доказательств возврата ответчиком суммы займа, уплате членских взносов суд находит исковые требования КПКГ «Партнер» о взыскании с ФИО5 задолженности по договору займа №... от 24.02.2024 г. за период с 26.02.2024 по 25.02.2025 (расчет ст. 5) в сумме 7 612 231, 83 руб., задолженности по уплате членских взносов в сумме 439 703, 20 руб. подлежащим удовлетворению.

Требования исков КПКГ «Партнер» об обращении взыскания в пользу КПКГ «Партнер» на квартиру, площадью 82,8 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., а также на квартиру, площадью 83,2 кв.м., находящуюся по адресу: адрес, кадастровый №..., путем реализации имущества на публичных торгах, суд находит не подлежащими удовлетворению ввиду прекращения залога, которое явилось следствием расторжения договоров купли- продажи квартир от 04.02.2024 г.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции основанными на правильном применении и толковании норм материального права, регулирующих спорные отношения, соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Судом также установлено, что 23 октября 2023 г. между ИП ФИО6 (Принципал) и ООО «ПрофСтройМонтаж» (Агент) заключен агентский договор на продажу объектов недвижимости, по условиям которого в соответствии с настоящим Договором Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение от своего имени за счёт Принципала осуществлять комплекс юридических и фактических действий, указанных в п. 1.2 Договора:

- приобретение на своём имя за счёт Принципала объекта(-ов) недвижимого имущества (квартир) по адресу: адрес;

- поиск покупателя для проведения процедуры отчуждения объекта(-ов) третьему лицу;

- проведение переговоров с покупателями относительно отчуждения объекта(-ов);

- получение согласия Принципала на отчуждение объекта(-ов) третьему лицу;

- получение согласия Принципала на заключение договоров купли-продажи с покупателями объекта(-ов), приобретенных за счёт Принципала, производится продажа объекта(-ов).

Согласно п. 1.3 Стоимость объекта(-ов) недвижимости, приобретённых Агентом за счёт Принципала в рамках исполнения обязательств по настоящему Договору, указываемая в договорах купли-продажи объектов недвижимости с третьими лицами, должна быть в размере не менее 130 (Сто тридцать) процентов от стоимости, за которую объект(-ы) был приобретен.

1.4 Результатом настоящего Договора является момент отчуждения объекта(-ов) третьему лицу и передача прибыли с продажи объекта(-ов) Принципалу Агентом.

Срок действия настоящего Договора – до 20.12.2023 (п. 1.5).

В соответствии с п. 1.6 договора приобретение объекта(-ов) в рамках исполнения настоящего Договора осуществляется только с предварительного письменного согласия Принципала. В случае, если Принципалом осуществлена оплата счёта по приобретению объекта(-ов) недвижимости, такое согласие считается предоставленным.

Стороны предусмотрены, что с момента приобретения объекта(-ов) в собственность Агента за счёт Принципала, на такой(-ие) объект(-ы) у Принципала возникает право залога. Принципал вправе, в случае неисполнения Агентом условий настоящего договора произвести удовлетворение своих прав и свобод при условии выполнения всех обязательных требований (пункт 1.7 договора).

В соответствии с п. 2.1.9 Агент обязан в случае неисполнения договора (недостижение результата договора) или невозможности его исполнения до наступления срока, предусмотренного п. 1.5. Договора, передать Принципалу приобретенный(-е) в рамках исполнения обязательств по Договору за счёт Принципала объект(-ы) недвижимости срок до 01.01.2025 г.

Установлено, что ООО «ПрофСтройМонтаж» на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу:РБ адрес от 17.07.2023 г. приобрело у ООО «СЗ «Пятый трест» жилые помещения – адрес (договор №303/К-40/5) и адрес (договор №304/К-100/11).

ИП ФИО6 передал ООО «СЗ «Пятый трест» в счет оплаты стоимости адрес - 5 973 800 руб., стоимости адрес - 5973 800 руб.

В свою очередь ООО «ПрофСтройМонтаж» заключив 04 февраля 2024г. договоры купли-продажи квартир №40 и №100 с ФИО5 нарушили условия агентского договора от 23 октября 2023 г., заключенного с ИП ФИО6, в частичности установления стоимости на нерыночных условиях (п. 1.3), в отсутствие согласия принципала на отчуждение (п. 1.2), не выполнив условие о передачи недвижимости принципалу (п.2.1.9), что сторонами не оспаривалось.

Истец ИП ФИО6 17 мая 2025 г. направил в адрес ООО «Профстроймонтаж» претензию с требованием об исполнении Агентского договора посредством передачи имущества, на что получил ответ от 05 июня 2025 г. о том, что в удовлетворении требований в срок, указанный в претензии, не представляется возможным, и ООО «Профстроймонтаж» просит продлить срок исполнения договора.

ИП ФИО6 ссылается на пункт 1 статьи 174 Гражданского кодекса РФ. Данная норма предусматривает возможность признания сделки недействительной, если полномочия лица (в данном случае – Агента, ООО «ПрофСтройМонтаж») на ее совершение были ограничены договором с третьим лицом (в данном случае – Принципалом, ФИО6), и при совершении сделки такое лицо вышло за пределы этих ограничений. Критически важным для применения этой статьи является установление не только факта нарушения агентом ограничений, но и осведомленности контрагента агента (покупателя ФИО5) об этих ограничениях на момент совершения сделки.

Пункт 92 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 прямо разъясняет, что для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 174 ГК РФ, необходимо наличие двух условий в совокупности:

Сделка совершена с нарушением ограничений, установленных договором.

Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Бремя доказывания обоих этих обстоятельств лежит на лице, оспаривающем сделку, то есть на ИП ФИО6 (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ИП ФИО6 и ООО «ПрофСтройМонтаж» действительно действовал агентский договор. Пункт 1.2 данного договора предусматривал, что Агент осуществляет отчуждение приобретенных объектов только после получения согласия Принципала. Договоры купли-продажи спорных квартир ФИО5 были заключены 04.02.2024. Письменное согласие Истца на совершение именно этих сделок с данным конкретным покупателем и по указанной в договорах купли-продажи цене в материалы дела не представлено. Следовательно, суд принимает довод истца ИП ФИО6 о том, что ООО «ПрофСтройМонтаж» при заключении спорных сделок вышло за пределы полномочий, установленных агентским договором.

Вместе с тем, доказательство того, что покупатель ФИО5 был осведомлен об ограничениях, не представлено.

Для удовлетворения иска по данному основанию необходимо доказать, что ФИО5 при подписании договоров купли-продажи знал или не мог не знать о следующих обстоятельствах:

Что продаваемые ему квартиры были ранее приобретены ООО «ПрофСтройМонтаж» не на свои средства, а за счет третьего лица (ИП ФИО6).

Что между продавцом (ООО «ПрофСтройМонтаж») и этим третьим лицом существует агентский договор.

Что условия этого агентского договора лишают продавца права свободно распоряжаться квартирами и требуют специального согласия принципала на каждую сделку отчуждения.

Что такое согласие принципала на сделку с ним, ФИО5, отсутствует.

ИП ФИО6 не представил суду никаких доказательств, которые позволяли бы сделать вывод о наличии такой осведомленности у ФИО5 В частности, в тексте самих договоров купли-продажи от 04 февраля 2024 г. отсутствуют какие-либо ссылки на агентский договор, на полномочия Принципала или на связанные с ним ограничения.

Поскольку ИП ФИО6 не доказано ключевое для данного спора обстоятельства – осведомленности контрагента (ФИО5) об ограничениях, вытекающих из агентского договора, поэтому сделки, совершенные ООО «ПрофСтройМонтаж» с ФИО5, не могут быть признаны недействительными по требованию Принципала (ФИО6) на данном основании.

Вместе с тем, в данном решении суд пришел к выводу о расторжении сделки - договоров купли- продажи квартир от 04 февраля 2024 г., заключенных между ООО «ПрофСтройМонтаж» с ФИО5, возврате недвижимого имущества продавцу.

По условиям п. 2.1.9 агентского договора от 23 октября 2023 г. Агент ООО «ПрофСтройМонтаж» обязан передать в случае неисполнения договора (недостижение результата договора) или невозможности его исполнения до наступления срока, предусмотренного п. 1.5. Договора (20.12.2023 г.), Принципалу ИП ФИО6 приобретенные в рамках исполнения обязательств по Договору за счёт Принципала объекты недвижимости в срок до 01 апреля 2025 г.

В условиях установленного факта нарушения Агентом условий соглашения, суд нашел требования требования иска ИП ФИО6 к ООО «ПрофСтройМонтаж» в части передачи ИП ФИО6 недвижимого имущества с кадастровыми номерами №... и №... подлежащими удовлетворению.

Таким образом, суд первой инстанции, установив безденежность договоров купли-продажи, заключенных между ООО «ПрофСтройМонтаж» и ФИО5 д.А,, и неисполнение покупателем обязательств по оплате приобретенных квартир, пришел к правильному выводу о расторжении договоров и возврате имущества продавцу, на которого в силу условий агентского договора была возложена обязанность передать объекты ИП ФИО6, за счет которого объекты фактически были приобретены.

Доводы апелляционной жалобы о том, что расторжение договоров купли-продажи не влечет погашения записи об ипотеке и нарушает права добросовестного залогодержателя, подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции установлено, что ФИО5, не исполнил обязанность по оплате квартир, что подтверждается материалами дела.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объединение дел привело к существенному нарушению норм процессуального права, также не могут быть признаны состоятельными.

Согласно части 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Предоставление суду указанных дискреционных полномочий, которые он реализует исходя из фактических обстоятельств конкретного дела, вытекает из принципа самостоятельности судебной власти.

При таких обстоятельствах, нарушений требований процессуального законодательства, которые могли бы привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, так как согласно положениям статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения в пределах доводов апелляционной жалобы состоявшегося по делу правильного решения суда первой не имеется.

Таким образом, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда соответствуют материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

Процессуальных нарушений, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельными основаниями для отмены судебного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 6 февраля 2026 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Кредитного потребительского кооператива граждан «Партнер» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 мая 2026 г.