Решение № 33-41/2025 3А-197/2025 3А-197/2025~М33-41/2025 от 24 апреля 2025 г. по делу № 33-41/2025

Дело № 3а-197/2025

УИД: 36OS0000-01-2025-000055-76


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 2590 413 руб.

В обоснование административных исковых требований ФИО1 указал, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве субаренды административному истцу на основании договора субаренды земельного участка и акта приёма-передачи от 1 декабря 2024 года.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с данным приказом от 18 октября 2022 года № 2631 установлена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 5759 320руб. 98 коп.

Частнопрактикующим оценщиком ФИО7 подготовлен отчет об оценке № 01-25 от 24 января 2025 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2590 413 руб.

По мнению административного истца, превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права и законные интересы, поскольку приводит к необоснованному завышению размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 2590 413 руб.

Определением Воронежского областного суда от 11 февраля 2025 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с исключением из числа заинтересованных лиц, в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Химмаш Черноземье» (т. 1 л.д. 2-5).

6 марта 2025 года в Воронежский областной суд поступило уточненное административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в котором административный истец указал, что спорный земельный участок принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка от 4 марта 2025 года, заключенного на основании постановления администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области, и на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащей истцу на праве собственности (т. 2 л.д. 3-5).

Определением Воронежского областного суда от 6 марта 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято уточненное административное исковое заявление ФИО1

Определением Воронежского областного суда от 6 марта 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта оценки, производство по административному делу приостановлено (т. 1 л.д. 169-173).

Определением Воронежского областного суда от 15 апреля 2025 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы № 1331/6-4-25 от 11 апреля 2025 года (т. 2 л.д. 60).

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в том числе по электронной почте, телефонограммой по номеру телефона, указанному в административном иске, представил заявление о расчете выгоды по уплате арендных платежей в случае установления кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Представитель административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, представлены возражения на административное исковое заявление, в соответствии с которыми на основании сведений, предоставленных филиалом ППК «Роскадастр» по Воронежской области дополнительным перечнем № №, кадастровая стоимость земельного участка установлена актом об определении кадастровой стоимости № от 25 октября 2024 года и составляет 5759320,98 руб. по состоянию на 1 января 2022 года. Указанные сведения предоставлены в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно перечню земельный участок имел вид использования по документу «<данные изъяты> и был отнесен к сегменту <данные изъяты>» с присвоением кода расчета вида использования <данные изъяты>». В результате группировки объектов указанный земельный участок был отнесен в группу расчета «<данные изъяты>». Кадастровая стоимость объекта недвижимости, отнесенного к данной расчетной группе, была определена сравнительным подходом методом массового (регрессивного) моделирования. Принимая во внимание изложенное, указывает, что при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка не были нарушены Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (т. 1 л.д. 98-101).

Представитель заинтересованного лица публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель заинтересованного лица администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет» и направления судебного извещения по электронной почте, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель заинтересованного лица ООО «Химмаш Черноземье» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет» и направления судебного извещения по электронной почте, о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В случае выкупа земельного участка расчет цены выкупа земельного участка производится в соответствии с правилами определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденными Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19 декабря 2016 года № 2079.

Согласно п. 2 указанных Правил, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей.

Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела, постановлением администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области от 29 октября 2024 года № 345 земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен в аренду ООО «Химмаш Черноземье» сроком на 10 лет (т. 1 л.д. 136).

29 октября 2024 года между администрацией Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области и ООО «Химмаш Черноземье» был заключен договор аренды земельного участка, сроком с 29 октября 2024 года по 28 октября 2034 года (т. 1 л.д. 10-12).

Право аренды спорного земельного участка ООО «Химмаш Черноземье» было зарегистрировано 8 ноября 2024 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 8 ноября 2024 года (т. 1 л.д. 16-17).

1 декабря 2024 года между ООО «Химмаш Черноземье» и ФИО1 заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером № предоставлен административному истцу во владение и пользование на срок 11 месяцев (т. 1 л.д. 13-15).

3 февраля 2025 года по соглашению сторон договор аренды земельного участка от 29 октября 2024 года, заключенный между администрацией Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области и ООО «Химмаш Черноземье», расторгнут с 20 января 2025 года.

Земельный участок с кадастровым номером № передан по акту-приёма-передачи от 3 февраля 2025 года администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области (т. 1 л.д. 147).

Постановлением администрации Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области от 4 марта 2025 года № 89 земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду административному истцу ФИО1 (т. 1 л.д. 159).

4 марта 2025 года между администрацией Грибановского городского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, сроком на 11 месяцев с 4 марта 2025 года по 3 февраля 2026 года. Согласно приложению к договору расчет арендной платы земельного участка осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (5759 320 руб. 98 коп.) и ставки арендной платы в 1,9 % (т. 1 л.д. 156-158).

На спорном земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв, назначение нежилое, наименование: склад лакокрасочных материалов, по адресу: Воронежская <адрес> принадлежащее административному истцу ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15 января 2025 года,

Право собственности ФИО1 на нежилое здание зарегистрировано 20 января 2025 года.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 5 марта 2025 года (т. 1 л.д. 149-152).

Поскольку на спорном земельном участке, арендатором которого с 4 марта 2025 года является ФИО1, расположено нежилое здание (кадастровый номер №), принадлежащее ему на праве собственности, на дату обращения в суд за административным истцом было зарегистрировано право собственности на указанное нежилое здание, суд усматривает наличие у ФИО1 заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки спорного земельного участка с кадастровым номером №

В данном случае результаты кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают его права и обязанности, в связи с чем административный истец имеет основания для обращения за судебной защитой.

В связи с вышеизложенным суд отклоняет доводы административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об отсутствии у ФИО1 права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пп. 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Процедура определения кадастровой стоимости предусматривает формирование подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости и направление данных сведений в бюджетное учреждение в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (часть 2 статьи 16 Закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 данного закона установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости. Форма акта об определении кадастровой стоимости, требования к его подписанию, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требования к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Постановлением правительства Воронежской области от 14 февраля 2018 года № 144 создано ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области».

В соответствии с пунктом 2 постановления правительства Воронежской области от 14 февраля 2018 года № 144 определена основная цель деятельности ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» - обеспечение определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Воронежской области утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

На основании Правил установления кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетными учреждениями, определенных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, и предназначенных для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» № от 25 октября 2024 года была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 5 759 320 руб. 98 коп.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 октября 2024 года. Дата начала применения кадастровой стоимости 9 октября 2024 года.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 18), письменными пояснениями административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (л.д. т. 1 л.д. 98-101), актом об определении кадастровой стоимости № от 25 октября 2024 года (т. 1 л.д. 111-114).

Соответственно, акт определения кадастровой стоимости № от 25 октября 2024 года, подготовленный ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», в отношении спорного земельного участка является итоговым документом, содержащим результаты расчета оспариваемой кадастровой стоимости, не включенный в основной перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в порядке проведения массовой оценки, и представленный дополнительным перечнем филиала ППК «Роскадастр» №

Таким образом, предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной актом ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» № от 25 октября 2024 года с применением удельных показателей, утвержденных приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на предмет достоверности и непротиворечивости. Ранги применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены для целей Указаний в приложении № 6 к Указаниям (пункт 44 Приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость спорного земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке № 01-25 от 24 января 2025 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО7 в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составила 2590 413 руб. (т. 1 л.д. 19-82).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием существенной разницы между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимости объекта оценки, с учетом возражений административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимого доказательства представленного отчета, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и если не соответствует определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года.

Заключением судебной экспертизы № 1331/6-4-25 от 11 апреля 2025 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО9 установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении частнопрактикующим оценщиком ФИО7 отчета об оценке № 01-25 от 24 января 2025 года, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3323 389 руб. (т. 1 л.д. 36-57).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При составлении экспертного заключения № 1331/6-4-25 от 11 апреля 2025 года эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Прогресс оценки (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Расчет стоимости исследуемого объекта недвижимости проводился в соответствии с Методическими рекомендациями (издание второе, переработанное и дополненное) «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков», под общей ред. ФИО2, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, М., 2024 г.

Экспертом применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж, отказ от затратного и доходного подходов мотивирован.

При проведении экспертизы эксперт самостоятельно исследовал рынок земельных участков на дату определения рыночной стоимости (1 января 2022 года), предложения, которые выставлены на продажу на данный период. Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Объекты-аналоги подобраны экспертом, исходя из имеющейся в его распоряжении информации, которая подтверждена приложенными к заключению материалами.

В заключении эксперта описан процесс подбора объектов-аналогов, который нашел свое отражение в итоговой расчетной таблице. Эксперт изучил количественные и качественные характеристики объекта исследования, проанализировал информацию, существенную для определения стоимости исследуемого объекта сравнительным подходами методом сравнения продаж, осуществил сбор и анализ общедоступной информации, касающейся исключительно объекта исследования. Структуру и содержание исследовательской части заключения эксперт определяет самостоятельно.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений, характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

В заключении экспертом указано на источники, которые им исследовались при производстве экспертизы для подбора аналогов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом эксперт выбрал аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравнивая объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. В заключении эксперта ответы на поставленные вопросы даны развернуто, выводы вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации.

Эксперт ФИО9 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, специализацию, длительный стаж экспертной работы.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости, не представлено.

Представленный административным истцом отчет об оценке № 01-25 от 24 января 2025 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО7 суд не признает доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка, определяемой в качестве кадастровой, поскольку данный отчет об оценке рыночной стоимости содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного суд считает возможным принять экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 1331/6-4-25 от 11 апреля 2025 года в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года.

Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не обращались.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года (дата, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость) в размере в размере 3323 389 руб.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление было направлено в Воронежский областной суд почтой 6 февраля 2025 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 года подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3323 389 (три миллиона триста двадцать три тысячи триста восемьдесят девять) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 6 февраля 2025 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.04.2025 г.