Определение № 33-2174/2026 от 25 февраля 2026 г.

Судья – Чикулаева И.Б.

Дело № 33-2174/2026 (2-3510/2025)

УИД 59RS0004-01-2025-005588-28

Мотивированное
определение изготовлено 26.02.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 25.02.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Пьянкова Д.А.,

судей Петуховой Е.В. и Владыкиной О.В.,

при секретаре Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов

по апелляционной жалобе администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г.Перми от 04.12.2025.

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований, обратилась с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице администрации города Перми с требованиями о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 326 000 руб., судебных расходов за составление отчета об оценке – 15000 руб., расходов по оплате услуг представителя – 15000 руб., расходов по оплате государственной пошлины – 3000 руб.

В обоснование требований указав, что ей на праве собственности принадлежало жилое помещение – комната, общей площадью 26,8 кв.м, расположенное по адресу: ****. 04.08.2016 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. 14.09.2022 между истцом и ответчиком заключен договор об изъятии жилого помещения, однако в стоимость возмещения не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Многоквартирный дом 1951 года постройки, относится к I группе – долговечностью 175 лет, комплексный капитальный ремонт должен быть произведен 1 раз в 30 лет. Сведения о том, что капитальный ремонт многоквартирного дома производился, отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены.

Решением Ленинского районного суда г.Перми от 04.12.2025 с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми в пользу ФИО1 взысканы компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 326 000 руб., расходы по оплате услуг оценщика – 15000 руб., по оплате услуг представителя – 15000 руб., по оплате государственной пошлины – 3 000 руб.

С муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» взыскано вознаграждение за проведенную судебную строительную техническую экспертизу в размере 10 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Перми приводит доводы о том, что между Муниципальным образованием «город Пермь» и ФИО1 17.06.2022 заключен договор № ** об изъятии жилого помещения. Пунктом 1.5 договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит. Обязательства по договору об изъятии жилого помещения администрация г.Перми исполнила в полном объеме. Также заявитель приводит доводы о несогласии с отчетом об оценке от 12.09.2024 № 55/25, выполненным Б. о том, что ремонты многоквартирного дома никогда не проводился. Данное утверждение не соответствует действительности, так как сведения о проводимых ремонтах должны запрашиваться в управляющей организации. Кроме того, согласно п. 1.4 Договора об изъятии жилого помещения, возмещение за изымаемое жилое помещение включает в себя, в том числе, и компенсацию за капитальный ремонт. На основании изложенного заявитель просит решение Ленинского районного суда г.Перми от 02.12.2025 отменить, принять по делу новое решение, соответствующее нормам материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищным кодексом Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со статьями 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО1 на праве собственности принадлежала комната общей площадью 26,8 кв.м, расположенная по адресу: **** (л.д. 47).

14.08.2014 заключением межведомственной комиссии № 265 принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома № ** по ул. **** аварийным и подлежащим сносу (л.д. 45).

04.08.2016 распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми принято решение о признании многоквартирного дома № ** по ул. **** аварийным и подлежащим сносу (л.д. 46).

14.09.2022 между муниципальным образованием город Пермь и ФИО1 заключен Договор об изъятии, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение – комната, общей площадью 26,8 кв.м, расположенная по адресу: ****, в размере 1073 482 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 1029 500 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап.ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 43 982 руб. Рыночная стоимость жилого помещения определена в соответствии с отчетом об оценке ЧПО О. № 970-103/2022 от 25.04.2022 (л.д. 8).

Из отчета об оценке № 970-103/2022 от 25.04.2022, выполненного ЧПО О. (л.д. 142) усматривается, что оценщиком определена рыночная стоимость комнаты – 1029 500 руб. Рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась.

Согласно сведениям, представленным Управлением жилищных отношений администрации г. Перми, первый договор передачи жилого помещения в собственность граждан в многоквартирном доме по адресу: **** заключен 22.05.2006 (л.д. 87-88).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22.09.2025 следует, что в архиве сведения о приватизации жилых помещений до 01.12.1998 отсутствуют (л.д. 56 оборот).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, 1951 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 57-69).

Из заключения эксперта №25/345 от 07.11.2025, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг» (л.д. 95-133) следует, что жилой дом по адресу: **** относится к II группе капитальности, общим сроком службы 100 лет. Согласно техническому паспорту капитальный ремонт здания не производился. На дату первой приватизации информации о проведении капитальных ремонтов нет. Показатель общего физического износа жилого дома на дату первой приватизации квартир (22.05.2006) составлял 53% – здание относится к V группе жилых зданий по показателю общего износа, при котором требуется немедленный капитальный ремонт (реконструкций) всего здания с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования. На дату первой приватизации жилого помещения в указанном многоквартирном доме многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, общей площадью 26,8 кв.м, по адресу: **** истцом представлен отчет частнопрактикующего оценщика Б. №55/25 от 12.09.2025, согласно которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 326 000 руб. (л.д. 14-44).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 07.10.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценка-Консалтинг» (л.д. 84-85).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» №25/345 от 07.11.2025 размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, общей площадью 26,8 кв.м, по адресу: ****, по состоянию на дату первой приватизации – 22.05.2006, с последующей индексацией на дату заключения договора об изъятии жилого помещения – 17.09.2022, составляет 326 000 руб. (л.д. 95-133).

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, приняв во внимание, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации с момента перехода здания в собственность администрации г.Перми и отсутствие такого ремонта, отсутствием доказательств необходимости проведения капитального ремонта по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, отсутствием доказательств проведения ответчиком капитального ремонта в доме, суд пришел к выводу о том, что ответчиком не была исполнена обязанность по производству капитального ремонта жилого дома, возникшая у наймодателя до приватизации жилых помещений.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд принял за основу заключению эксперта ООО «Оценка-Консалтинг» №25/345 от 07.11.2025, счел возможным определить сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца в размере 326 000 руб.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, руководствуясь положениями статей 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что исковые требования признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате услуг оценщика – 15000 руб., по оплате услуг представителя – 15000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Как следует из материалов дела обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком исполнена не была, что следует из содержания технического паспорта дома, справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22.09.2025 и заключения эксперта №25/345 от 07.11.2025, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», согласно которым сведений о проведении ремонта в техническом паспорте не содержатся.

Доказательства проведения капитального ремонта дома с даты его постройки суду представлены не были и в суд апелляционной инстанции.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

В связи с указанными обстоятельствами, поскольку капитальный ремонт дома не производился с даты его постройки, суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за администрацией г. Перми.

Доводы заявителя об отсутствии оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку при заключении соглашения сторонами были согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется, отклоняются судебной коллегией.

В пункте 1.4.2. договора об изъятии жилого помещения от 14.09.2022, заключенного с истцом, в качестве убытков, выплачиваемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения указан «кап. ремонт».

Пунктом 1.4 договора установлено, что на основании п.7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1073482,50 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 1029 500 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап.ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 43 982 руб. (л.д. 8).

Из отчета об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» №25/345 от 07.11.2025 следует, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, общей площадью 26,8 кв.м, по адресу: ****, по состоянию на дату первой приватизации – 22.05.2006, с последующей индексацией на дату заключения договора об изъятии жилого помещения – 17.09.2022, составляет 326 000 руб. (л.д. 95-133).

Таким образом, в сумму возмещения компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, несмотря на то, что она была определена оценщиком фактически в цену договора не включена, следовательно не была выплачена, и поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

Судебная коллегия отмечает, что статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо обязывает при изъятии жилого помещения возмещать собственнику не только рыночную стоимость жилья и долю в общем имуществе, но и все убытки, причиненные изъятием, включая расходы на переезд, поиск нового жилья и т.д.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если условие договора противоречит императивной норме, оно ничтожно.

Таким образом, указанный пункт договора, ограничивающий размер возмещения суммой, не включающей все предусмотренные законом убытки и компенсации (в частности, компенсацию за непроизведенный капремонт), противоречит императивным нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Стороны не могут договором отменить или ограничить действие таких норм.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом. При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

Размер компенсации определен судом на основании заключения оценщика с учетом необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательства иного размера компенсации материалы дела не содержат, сторонами не представлены.

С учетом того, что иные достоверные и допустимые доказательства иного размера компенсации в материалы дела представлены не были, суд первой инстанции обоснованно положил в основу решения суда заключение эксперта, дав ему оценку по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 04.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи