Решение № 2-291/2018 2-291/2018~М-302/2018 М-302/2018 от 17 октября 2018 г. по делу № 2-291/2018

Дело № 2-291/2018

64RS0027-01-2018-000393-92


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2018 года город Петровск

Петровский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего - судьи Романовой Е.В.,

при секретаре судебного заседания - Хамраевой Е.Н.,

с участием:

представителя истца – помощника Петровского межрайонного прокурора – Курмановой Д.М., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

представителя ответчика ФИО1 – адвоката Гавриловой С.Ю., представившей удостоверение №, ордер №

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя Петровского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области, к ФИО1 ФИО10, администрации Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

установил:

заместитель Петровского межрайоного прокурора, действующий в интересах неопределенного круга лиц и Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области (далее – Синеньское МО), обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, администрации Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области, в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенный между администрацией Синеньского МО и ФИО1, применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка, обязать ФИО1 возвратить указанный земельный участок, обязать Синеньское муниципальное образование Петровского муниципального района Саратовской области возвратить ФИО1 денежные средства в размере 1360 руб. 35 коп.; исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

В обоснование требований истец указал, что Петровской межрайонной прокуратурой проведена проверка законности предоставления ФИО1 в собственность земельного участка площадью 2368 кв.м., с кадастровым номером №, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, для строительства объектов сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Синеньского МО и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2368 кв.м., назначение: земли сельскохозяйственного назначения, для строительства объектов сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

На указанном земельном участке ФИО1 возвел нежилое здание – гараж площадью 87,7 кв.м., право на которое зарегистрировал 23 марта 2016 года.

05 мая 2016 года между администрацией Синеньского МО и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды и в этот же день заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, выкупная стоимость земельного участка установлена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка - 1360 руб. 35 коп.

Истец указывает, что площадь переданного в собственность ФИО1 земельного участка в 27 раз превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем.

Ссылаясь на нормы ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, истец указывает, что у ФИО1 отсутствовало исключительное право на приобретение указанного земельного участка, в связи с чем, продажа земельного участка должна была проводиться путем проведения торгов, по результатам которых определяется выкупная стоимость участка.

Заместитель прокурора полагает, что заключение договора с ФИО1 без проведения публичных торгов свидетельствует о нарушении прав Синеньского МО на получение в бюджет денежных средств от реализации земельного участка, а также о нарушении прав неопределенного круга лиц, лишенных возможности приобрести спорный земельный участок на каком-либо праве.

В судебном заседании представитель истца – помощник Петровского межрайонного прокурора – Курманова Д.М. уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания ответчик ФИО1 не явился, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – адвокат Гаврилова С.Ю. уточненные исковые требования не признала по обстоятельствам, подробно изложенным в возражениях на исковое заявление.

Представитель ответчика – администрации Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области - ФИО2, действующий на основании доверенности № ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 167 ГК РФ (п.п. 1, 2) предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Синеньского МО и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2368 кв.м., назначение: земли сельскохозяйственного назначения, для строительства объектов сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>

В период действия договора аренды ФИО1 было возведено нежилое здание – гараж, общей площадью 87,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Право собственности на строение было признано за ФИО1 решением Петровского городского суда от 13.01.2016 года, и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ

В мае 2016 года ФИО1 обратился в администрацию Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении ему за плату на праве собственности, земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

05 мая 2016 года администрацией Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области принято постановление №42-П, которое предусматривало предоставление в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2368 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> В постановлени указано, что земельный участок предоставляется на основании ст. ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ. Этим же постановлением договор аренды на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут.

Во исполнение указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи участка, по условиям которого ФИО1 приобрел участок за 1360 руб. 35 коп. Выкупная цена участка определена продавцом на основании постановления Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года № 172-П «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

Право собственности ФИО1 на указанный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ

Из представленных документов следует, что орган местного самоуправления при решении вопроса о продаже земельного участка руководствовался положениями пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, которая предусматривает возможность продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на земельных участках расположены здания, сооружения, и если продажа участков осуществляется собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В статье 39.20 ЗК РФ указано, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При определении цены продаваемого участка орган местного самоуправления исходил из цены, установленной постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2015 года №172-П «Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов». Приведенное постановление предусматривает определение цены земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, при продаже земельных участков без проведения торгов собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в размере 15% кадастровой стоимости участка.

С учетом приведенных положений действующего законодательства исключительным правом на приобретение земельных участков без проведения торгов и по цене, равной 15% кадастровой стоимости участка, обладают лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на данных участках.

Исходя из положений пп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ площадь необходимого для эксплуатации недвижимости землепользования обусловлена его разрешенным использованием.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена, в том числе, принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельного участка (ст. ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении земельного участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

По смыслу приведенных выше норм, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков имеют собственники объектов недвижимости, расположенных на участках. Площадь передаваемого в порядке ст. 39.20 РФ земельного участка должна определяться с учетом положений пп. 14 ст. 39.16 ЗК (исходя из разрешенного использования земельного участка, площади застройки и площади, необходимой для эксплуатации здания, строения, сооружения). В том случае, когда отсутствуют нормы отвода земель, установленные для конкретных видов деятельности, то площадь участка должна определяться в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как указано выше, ФИО1 является собственником нежилого здания – гаража, общей площадью 87,7 кв.м., расположенного на спорном земельном участке площадью 2368 кв.м, с разрешенным назначением: земли сельскохозяйственного назначения, для строительства объектов сельскохозяйственного назначения.

Истцом представлен акт осмотра спорного земельного участка от 25 июля 2018 года, из которого следует, что свободная площадь земельного участка, не занятая объектами недвижимости, используется ФИО1 для размещения сельскохозяйственной техники, в то время как земельный участок имеет вид разрешенного использования – земельный участок для строительства объектов сельскохозяйственного назначения.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определения размера земельного участка, необходимого для его обслуживания с учетом необходимости подхода и проезда к объекту недвижимости, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Саратовское бюро судебных экспертиз» № ДД.ММ.ГГГГ года, рыночная стоимость земельного участка площадью 2368 кв.м. с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 274782 руб. 72 коп. Площадь земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого здания площадью 87 кв.м. с кадастровым номером № с учетом необходимости подхода и проезда к объекту недвижимости, а также с учетом требований земельного законодательства, составляет 467 кв.м.

Учитывая, что судебная экспертиза проведена в порядке, установленном положениями ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, с учетом фактических обстоятельств по делу, судебная коллегия полагает, что оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется.

Кроме того, данная экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Кроме того, следует отметить, что заключение не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела иных доказательств.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что для эксплуатации объекта недвижимости ФИО1 необходима площадь земельного участка не более 467 кв.м, доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика исключительного права на приобретение в собственность земельного участка площадью 2368 кв.м без проведения торгов, не имеется, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая истцом сделка-купли-продажи земельного участка является недействительной. В связи с чем, требования прокурора в указанной части подлежат удовлетворению.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ подлежат применению последствия признания сделки недействительной, в частности ФИО1 обязан возвратить Синеньскому муниципальному образованию Петровского муниципального района Саратовской области земельный участок по акту приема-передачи, а Синеньское муниципальное образования обязано возвратить покупателю уплаченную по договору денежную сумму в размере 1360 руб. 35 коп.

В соответствии с положениями ч. 5 ст. 1 Федерального закона 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом положений Федерального закона № 218-ФЗ и ст. 167 ГК РФ подлежат удовлетворению исковые требования прокурора в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 64:25:060102:73.

Часть 1 ст. 88 ГПК РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 2 ст. 96 ГПК РФ в случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.

Как следует из материалов дела, экспертиза назначена судом за счет средств федерального бюджета.

Вместе с тем, согласно сообщению экспертного учреждения, экспертиза оплачена не была. В связи с чем, расходы за производство экспертизы подлежат взысканию с ответчика ФИО1 в размере 32400 руб.

Оснований для возложения на вторую сторону оспариваемой сделки – Синеньское муниципальное образование указанных расходов не имеется, поскольку заявленные прокурором исковые требования в интересах Синеньского муниципального образования удовлетворены.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию в муниципальный бюджет государственная пошлина в размере 300 руб. за требования имущественного характера.

Кроме того, определением судьи Петровского городского суда от 02 июля 2018 года, по заявлению истца, были приняты меры по обеспечению иска в виде: запрета ФИО1 совершать действия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> площадью 2368 кв.м., запрета Управлению Федеральной регистрационной службы производить государственную регистрацию сделок и любых обременений в отношении земельного участка.

Согласно ст. 139, п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, суд может принять меры по обеспечению иска, а именно: наложить арест на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц или запретить ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Из указанных норм следует, что обеспечение иска гарантирует реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Значение этого института состоит в том, что им защищаются права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда вообще непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта. Задачей мер обеспечения иска является предотвращение потенциальных трудностей, возникающих при реализации решения суда.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. В соответствии с п.1 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено судом по заявлению лиц, участвующих в деле.

Поскольку исполнение решения суда связано с проведением регистрационным органом регистрационных действий, суд полагает необходимым обеспечительные меры по вступлении решения в законную силу, отменить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования заместителя Петровского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2368 кв.м. с разрешенным использованием – для строительства объектов сельскохозяйственного назначения, заключенный между администрацией Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области и ФИО1 ФИО11.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка.

Обязать ФИО1 ФИО12 возвратить в муниципальную собственность Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 2368 кв.м.

Обязать администрацию Синеньского муниципального образования Петровского муниципального района Саратовской области возвратить ФИО1 ФИО13 денежные средства в размере 1360 руб. 35 коп., уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 ФИО14 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 2368 кв.м. с разрешенным использованием – для строительства объектов сельскохозяйственного назначения.

Взыскать с ФИО1 ФИО15 госпошлину в доход местного бюджета в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО1 ФИО16 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Саратовское бюро судебных экспертиз» судебные расходы за проведение экспертизы в размере 32400 рублей.

По вступлении решения в законную силу обеспечительные меры, принятые определением судьи Петровского городского суда от 02 июля 2018 года в виде: запрета ФИО1 ФИО17 совершать действия по распоряжению земельным участком площадью 2368 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес>, площадью 2368 кв.м.; запрета Управлению Федеральной регистрационной службы производить государственную регистрацию сделок и любых обременений в отношении земельного участка площадью 2368 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> - отменить.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем обращения с апелляционной жалобой в Петровский городской суд.

Председательствующий Е.В. Романова