Апелляционное определение № 33-122/2026 33-4056/2025 от 11 января 2026 г.

Судья Кравченко А.В. Дело №33-122/2026

(33-4056/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Порохнюк Е.Н., Марисова А.М.

при секретарях Миретиной М.А., Зворыгине К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-3373/2025 по иску ФИО1 к Муниципальному образованию Город Томск в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, установлении выкупной цены,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 на решение Советского районного суда г.Томска от 12 сентября 2025 г.,

заслушав доклад судьи Порохнюк Е.Н., объяснения представителя истца ФИО1 ФИО3, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Семеновой О.О., полагавшей решение законным и обоснованным,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просил возложить обязанность изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №/__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 2078000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 принадлежит на праве собственности данное жилое помещение. Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также принятым постановлением администрации Города Томска жилой дом №/__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. Истец обращался в администрацию Города Томска с предложением заключить соглашение об изъятии принадлежащего ему недвижимого имущества для муниципальных нужд на условиях, определенных экспертной организацией, однако ответ не получен.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО3 исковые требования поддержала.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 просит решение отменить, принять по делу новое, исключив из размера выкупной стоимости спорного жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование жалобы указывает, что убытки при изъятии жилого помещения включают только рыночную стоимостью объекта недвижимости и фактические затраты, связанные с изъятием жилого помещения. Компенсация за капитальный ремонт не является убытком, поскольку обязанность по ремонту после приватизации переходит к собственникам.

В письменных возражениях прокурор Литвиненко Е.В. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца ФИО1, ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19 марта 2018 г. на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира №/__/ по адресу: /__/, обшей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.

Земельный участок под многоквартирным домом по адресу: /__/ сформирован, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер /__/.

Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска от 03 сентября 2021 №2529 многоквартирный дом по адресу: /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Города Томска от 21 сентября 2021 г. №811 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации Города Томска» многоквартирный дом №/__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию Советского района г.Томска возложена обязанность совместно с комитетом по жилищной политике администрации Города Томска в срок не позднее 31 декабря 2025 г. принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального намай в жилых помещениях, указанных в пунктах 2 и 3 настоящего постановления, а также в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, указанных в пунктах 2 и 3 настоящего постановления.

Требованием Главы администрации Советского района г.Томска от 13 октября 2021 г. №04-1114 истцу предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: /__/.

Истец, как собственник жилого помещения №/__/ в данном доме, требование в установленный срок не исполнил.

Изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения ответчиком не произведен, соответствующие постановления не принимались, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истец Ш. вправе просить выкуп принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения. Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа сторонами не согласован, суд удовлетворил требования истца о возложении на ответчика обязанности изъять спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности на него.

Судебная коллегия выводы суда признает правильными.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8 части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

В силу частей 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку до обращения в суд квартира истца не изъята, истцом соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, суд обоснованно возложил на ответчика обязанность по изъятию для муниципальных нужд спорного жилого помещения, признанного аварийным, путем выкупа с прекращением права собственности истца.

Определяя размер выкупной стоимости, приняв во внимание представленные в материалы дела доказательства о стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности изъять у истца спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа, установив выкупную стоимость в размере 2078000 руб.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно представленному истцом отчету ООО «Универсал-оценка» о рыночной стоимости жилого помещения от 24 июня 2025 г. №62/2025, итоговая выкупная цена изымаемого жилого помещения квартиры составляет 2078000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость жилого помещения 894000 руб.,

- стоимость доли в предполагаемом праве собственности на земельный участок 290000 руб.,

- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 779000 руб.,

- убытки, причиненные собственнику квартиры ее изъятием, 115000 руб.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела размер величины стоимости изымаемого объекта не оспаривался.

Согласно статьям 6, 7 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12 апреля 2016 г. №10-П, от 26 апреля 2016 г. №797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (как правило, публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплачиваемая компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Как следует из ответа администрации Города Томска от 27 августа 2025 г. №5972 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: /__/, в 2016 г. в рамках Региональной программы капитального ремонта общего имущества проводились работы по капитальному ремонту крыши.

Между тем, из отчета ЛТ-50-ОР, подготовленного ООО «ТомСтрой» и положенного в основу заключения от 03 сентября 2021 г. №2529 о выявлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу, усматривается, что в результате визуального осмотра жилого дома выявлены деформации, свидетельствующие об исчерпании несущей способности основных несущих конструктивных элементов здания. Основные несущие конструкции многоквартирного дома (полы, перекрытия, крыша, находятся в аварийном состоянии). По состоянию на 2021 г. физический износ здания составлял 66,19%. Проводить работы по капитальному ремонту для полного восстановления работоспособности состояния всех основных несущих строительных конструкций многоквартирного дома экономически нецелесообразно.

Довод апелляционной жалобы о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не является убытками и ошибочно включена в выкупную стоимость жилого помещения, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку, вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств проведения капитального ремонта дома, направленного на поддержание надлежащего технического состояния дома, лицом, на которого изначально возлагалась данная обязанность, как до приобретения истцом спорного жилого помещения, так и после его приобретения. Причем, несмотря на проведение капитального ремонта крыши в 2016 г., состояние многоквартирного дома в 2021 г. свидетельствовало об аварийности.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ признан аварийным и подлежащим сносу 21 сентября 2021 г., то есть уже после приобретения истцом квартиры (19 марта 2018 г.).

Учитывая, что жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине непроведения комплексных и своевременных капитальных ремонтов, взыскание компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, является правомерным и обоснованным.

Судом при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана верная оценка сложившимся между сторонами правоотношениям, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению спора, а также предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены решения, не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 07 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО4 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 января 2026 г.