Решение № 2-1163/2017 2-1163/2017~М-659/2017 М-659/2017 от 9 мая 2017 г. по делу № 2-1163/2017

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2-1163/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Махачкала 10.05.2017

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе судьи Чоракаева Т.Э.

при секретаре Магомедовой М.Н.,

с участием представителя ФИО1 – адвоката Мазанаева Ю.А.,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и Управлению Росреестра по РД о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером 05:40:000071:38 площадью 450 кв. м., заключенного 12.12.2016 между ФИО2 и ФИО3 и признании права собственности на указанный земельный участок и расположенным на нем жилой дом за истицей ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 05:40:000071:38 площадью 450 кв. м., заключенного 12.12.2016 между ФИО2 и ФИО3, и признании права собственности на указанный земельный участок и расположенным на нем жилой дом за истицей ФИО1

В обоснование иска указано, что между ответчицей ФИО2 (продавец) и истицей ФИО1 (покупатель) 30.10.2015 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 05:40:000071:38 и расположенного на нем жилого дома площадью 204,8 кв. м. с кадастровым номером 05:40:00061:4504. На момент продажи ФИО2 являлась собственником земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2008, и расположенного на нем жилого дома площадью 204,8 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2011. По договору стоимость имущества оценивается сторонами в 4.041.348 руб., расчет между сторонами полностью произведен до подписания договора (абз. 2 п. 2.4 договора). Вместе с договором сторонами 30.10.2015 был подписан передаточный акт, имущество фактически передано новому собственнику.

После обращения за регистрацией права ФИО1 узнала, что проданный ей земельный участок и жилой дом находятся в ипотеке АО «Россельхозбанк» с 2012 года, на регистрацию перехода права собственности наложен запрет. ФИО1 попросила ФИО2 возвратить полученные деньги, однако та заверила ее, что земельный участок и дом перейдут в собственность истицы после погашения ипотеки, заключенный договор и передаточный акт служат гарантией прав истицы на спорное имущество. Ответчица ФИО2 погасила ипотечные обязательства, однако, пользуясь тем, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ней, 20.12.2016 продала указанный земельный участок ответчице ФИО3 которая зарегистрировала право на спорный земельный участок.

ФИО1 указывает на то, что ответчица ФИО2 не могла заключить договор купли-продажи спорного земельного участка от 20.12.2016, поскольку на тот момент уже не являлась собственником земельного участка, так как договор с истицей был заключен раньше, а именно 30.10.2015.

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 14.03.2017 ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве ответчика, поскольку выносимым решением разрешается спор о ее правах на земельный участок.

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 14.04.2017 к участию в деле в качестве ответчика также привлечено Управление Росреестра по РД.

Письменные возражения на иск не поступили.

Надлежаще извещенные истица ФИО1, ответчица ФИО2, ответчица ФИО3 и Управление Росреестра по РД в судебное заседание не явились, ответчики представителей не направили, дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель ФИО1 – адвокат Мазанаев Ю.А. поддержал заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Выслушав представителя истицы, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ответчицей ФИО2 (продавец) с истицей ФИО1 (покупатель) 30.10.2015 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:40:000071:38 и расположенного на нем жилого дома площадью 204,8 кв. м. с кадастровым номером 05:40:00061:4504. Цена сделки – 4.041.348,94 руб. Договор заключен в письменной форме и удостоверен нотариально.

Согласно абз. 2 п. 2.4 указанного договора купли-продажи от 30.10.2015 расчет меду сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

30.10.2016, то есть в день заключения указанного договора купли-продажи между сторонами подписан передаточный акт, по которому ответчица ФИО2 передала, а истица ФИО1 приняла указанные в договоре купли-продажи от 30.10.2015 земельный участок с кадастровым номером 05:40:000071:38 и расположенный на нем жилой дом. Истица ФИО1 также фактически приняла имущество, вселившись в указанный жилой дом. Подписание передаточного акта и фактическая передача имущества подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем, переход права собственности на указанное в договоре имущество не был зарегистрирован в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи спорные жилой дом и земельный участок являлись залогом по договору ипотеки, в связи с чем регистрация права собственности на них не могла быть произведена. Из искового заявления ФИО1 следует, что между ней и ответчицей ФИО2 достигнуто соглашение, по которому регистрация права собственности будет выполнена после погашения кредитного договора.

В силу положения ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой сделкой, которая может быть оспорена залогодержателем. Оспоримые сделки являются недействительными только в силу признания их таковыми судом и с момента такого признания. Залогодержателем договор купли-продажи от 30.10.2015 оспорен не был, сведения о таком обжаловании отсутствуют, в связи с чем основания для признания сделки, заключенной между ФИО2 и ФИО1, недействительной у суда отсутствуют. На момент рассмотрения спора судом право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000071:38 зарегистрировано за ответчицей ФИО3, из чего следует, что на момент регистрации перехода права (20.12.2016-11.01.2017) обременение земельного участка залогом уже было снято.

По запросу суда Управлением Росреестра по РД представлено дело правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000071:38, в состав которого входит оспоренный истицей договор купли-продажи земельного участка от 20.12.2016, согласно которому ФИО2 продала, а ФИО3 приобрела земельный участок по адресу: <адрес> кадастровый №.

Указанная сделка оспаривается истицей ФИО1 как незаконная с применением последствий ее недействительности.

Из имеющихся в материалах гражданского дела документов следует, что ответчицей ФИО2 последовательно заключены два договора купли-продажи: первоначальный (от 30.10.2015) с истицей ФИО1 на земельный участок и жилой дом (переход права собственности не зарегистрирован) и последующий (20.12.2016) с ответчицей ФИО3 на тот же земельный участок (переход права собственности зарегистрирован за приобретателем).

В случае заключения в отношении одного и того же объекта недвижимости нескольким приобретателям применению подлежит разъяснение, изложенное в п. 1 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Указанное разъяснение не является безусловным и подлежит применению в совокупности с предусмотренным п. 4 ст. 1 ГК РФ запретом на извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (Определение ВС РФ от 28.07.2016 N 301-ЭС16-3758). Также из указанного Определения ВС РД следует, что истицей выбран надлежащий способ защиты своих прав: оспаривание сделки и признание права собственности за заявителем.

При указанных обстоятельствах оценке подлежат как законность заключенных ФИО2 сделок, так и добросовестность всех участников спорных правоотношений.

По договору купли-продажи от 20.12.2016 ответчицей ФИО3 приобретен только земельный участок с кадастровым номером 05:40:000071:38.

Согласно абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Неразрывность прав собственности на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости при принадлежности указанных прав одному лицу закреплена и в ст. 552 ГК РФ.

Из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 30.10.2015 следует, что ответчица ФИО2 являлась собственником как земельного участка, так и жилого дома на нем. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2 17.06.2008, на жилой дом – 18.07.2011. указанные сведения проверены нотариусом при заключении договора купли-продажи от 30.10.2015.

Таким образом, ответчица ФИО2, являясь собственником земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, заключила договор на отчуждение только земельного участка, что прямо протеворечит требованиям закона.

При указанных обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:40:00061:4504, заключенный между ФИО2 и ФИО3 20.12.2016, является недействительной сделкой и не может служить основанием для регистрации перехода права собственности на земельный участок.

На недобросовестность сторон указанной сделки указывает и то, что и земельный участок и расположенный на нем жилой дом на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2016 находились во владении истицы ФИО1

То, что лицо, принимающее земельный участок фактически, не могло не знать о том, что на нем расположен жилой дом, прямо свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков при заключении сделки об отчуждении только земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером 05:40:000071:38 площадью 450 кв. м., заключенный 12.12.2016 между ФИО2 и ФИО3, подлежит признанию недействительным, исковые требования ФИО1 о признании за ней права собственности на земельный участок площадью 450 кв. м. с кадастровым номером 05:40:000071:38, расположенный по адресу: <адрес>, и имеющийся на нем жилой дом площадью 204,8 кв. м. с кадастровым номером 05:40:00061:4504 подлежат удовлетворению.

С ответчиков ФИО2 и ФИО3 также подлежит солидарному взысканию в бюджет муниципального образования ГОсВД «Город Махачкала» государственная пошлина, не уплаченная истцом при подаче иска. Согласно п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ при цене иска 1.000.000 руб. (стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 20.12.2016) размер государственной пошлины составляет 13. 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО10 к ФИО2 ФИО11, Магомедовой ФИО12 и Управлению Росреестра по РД удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером 05:40:000071:38 площадью 450 кв. м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО13 и Магомедовой ФИО14.

Признать за ФИО1 ФИО15 право собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 05:40:000071:38 площадью 450 кв. м. и расположенный на нем жилой дом площадью 204,8 кв. м. с кадастровым номером 05:40:00061:4504.

Взыскать с ФИО2 ФИО16, Магомедовой ФИО17 солидарно в бюджет муниципального образования ГОсВД «Город Махачкала» государственную пошлину в размере 13.200 (тринадцать тысяч двести) руб.

Судебное решение является основанием для производства регистрационных действий в отношении указанного в резолютивной части недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена 10.05.2017.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.05.2017.

Судья Т.Э. Чоракаев