Апелляционное определение № 33-18865/2025 33-799/2026 от 12 января 2026 г.

Судья Ноженко О.Б. УИД 61RS0004-01-2025-000650-48

дело № 33-799/2026 (№ 33-18865/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Мосинцевой О.В.,

судей Кузьминовой И.И., Голованя Р.М.,

при секретаре Халиловой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1274/2025 по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации города Ростова-на-Дону, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об установлении стоимости компенсации непроизведенного капитального ремонта и рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязании выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости нежилого помещения, по апелляционным жалобам Администрации г.Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону Ростовской области от 24 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Мосинцевой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации г. Ростова-на-Дону об установлении стоимости компенсации непроизведенного капитального ремонта и рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязании выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости нежилого помещения, обосновывая исковые требования тем, что на основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону в лице Администрации г.Ростова-на-Дону у ФИО2 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9,4 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 72, 73, 74, 75 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 901 845 рублей. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842 118 рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков – 59 727 рублей, государственная пошлина за регистрацию права 2 000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей.

На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 18 марта 2024 года Муниципальным образованием АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в лице Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН у ФИО3 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9,2 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 882 852 рублей. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842 200 рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков – 49 452 рубля, государственная пошлина за регистрацию права 2000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей.

На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 18 марта 2024 года Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону в лице Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН у ФИО3 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 16,1 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 1 538 092 рубля. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03 ноября 2023 года, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1 442 351 рубль, стоимость обязательств по возмещению убытков – 95 741 рубль, государственная пошлина за регистрацию права 2 000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей. На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 21 марта 2024 года Муниципальным образованием г.Ростова-на-Дону в лице Администрации г.Ростова-на-Дону у ФИО4 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 12,5 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 4 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 35, 36, 37, 38 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 882852 рублей. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1 119 838 рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков – 76 390 рублей, государственная пошлина за регистрацию права 2 000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей. Однако согласно отчетам исполнителем ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не рассчитана стоимость доли компенсации собственника за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме и не рассчитана рыночная стоимость доли собственника в праве долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0010901:28 площадью 263,1 кв.м. в МКД по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО2 просила суд взыскать с ответчика муниципального образования г.Ростова-на-Дону в лице Администрации г.Ростова-на-Дону стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 166 023 рубля, рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м, этаж/подвал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 75 897 рублей, ФИО3 просит взыскать с ответчика муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 446 848 рублей, рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 205 111 рублей, ФИО4 просит взыскать с ответчика муниципального образования г.Ростова-на-Дону в лице Администрации г.Ростова-на-Дону стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 100 987 рублей, рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 220 775 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 июля 2025 года взыскана с муниципального образования г.Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО2 стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 166 023 рубля, рыночная стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 75 897 рублей. Взыскана с муниципального образования АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в лице Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в пользу ФИО1 стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 446848 рублей, рыночная стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м, этаж/подвал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 205111 рублей. Взыскана с муниципального образования г.Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО4 стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 100 987 рублей, рыночная стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 100 987 рублей.

Дополнительным решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 сентября 2025 года перечислены на счет ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» с депозитного счета Управления судебного Департамента в Ростовской области денежные средства в размере 12000 рублей, в счет оплаты судебной экспертизы по гражданскому делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и принять новое решение, которым заявленные исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов жалобы апеллянт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального срока, оспаривая судебную оценку представленным доказательствам, повторяет обстоятельства дела, полагая, что суд не дал им надлежащей правовой оценки.

Апеллянт, указывает на то, что между сторонами были заключены соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд, при этом, размер возмещения за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит, оплата по соглашениям произведена в полном объеме, в связи с чем, обязательства считаются исполненными.

Автор жалобы также указывает на то, что истцы добровольно подписывали соглашения об изъятии жилых помещений, с условиями договора согласились, однако данному обстоятельству суд не дал надлежащей правовой оценки.

Апеллянт обращает внимание на то, что взыскание компенсации за непроизведённый капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве на нежилое помещение (подвал) с Администрации г. Ростова-на-на-Дону противоречит нормам бюджетного законодательства, поскольку указанное лицо не является главным распорядителем бюджетных средств, вследствие чего, Администрация г. Ростова-на-Дону не является надлежащим ответчиком.

В апелляционной жалобе Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и принять новое решение, которым заявленные исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов жалобы апеллянт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального срока, также повторяет обстоятельства дела, полагая, что суд не дал им надлежащей правовой оценки.

Автор жалобы ссылается на то, что между сторонами были заключены соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд, из содержания которых следует, что размер возмещения за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит, оплата по соглашениям произведена в полном объеме и обязательства считаются исполненными.

По мнению апеллянта, обязательство по изъятию у собственников жилых помещений прекратилось надлежащим исполнением.

В поданных письменных возражениях ФИО2, ФИО3, ФИО4 опровергают доводы апелляционной жалобы, просят решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель Администрации г. Ростова-на-ФИО9, поддержавшая доводы апелляционной жалобы и просившая решение суда первой инстанции отменить, представитель Департамента координации строительств и перспективного развития АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН – ФИО10, поддержавшая доводы апелляционной жалобы и просившая решение суда первой инстанции отменить, а также представитель истцов – ФИО11, просившая апелляционные жалобы оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещались судом надлежащим образом и заблаговременно. Судебная коллегия с учетом положений ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, поступившие возражения, выслушав представителя истцов, представителя ответчика, представителя третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Как указано в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1 ст.32 ЖК РФ).

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт предусмотрена положениями ст. 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Определением от 17 марта 2019 года № 577-О Конституционный Суд Российской Федерации выявил смысл положений ст. 190.1 ЖК РФ, отметив, что исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства. При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в вышеприведенном постановлении, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Потребность в проведении капитального ремонта отдельных элементов жилого дома в целях возложения обязанности по его проведению на бывшего наймодателя должна определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Из материалов дела следует, что на основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 05 апреля 2024 года Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице Администрации г.Ростова-на-Дону у ФИО2 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9,4 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 72, 73, 74, 75 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 901 845 рублей. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842 118 рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков – 59 727 рублей, государственная пошлина за регистрацию права 2 000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей.

На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 18 марта 2024 года Муниципальным образованием АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в лице Администрации г.Ростова-на-Дону у ФИО3 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9,2 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 882852 рублей. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842 200 рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков – 49 452 рубля, государственная пошлина за регистрацию права 2000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей.

На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 18 марта 2024 года Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице Администрации г.Ростова-на-Дону у ФИО3 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 16,1 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 1 538 092 рубля. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1 442 351 рубль, стоимость обязательств по возмещению убытков – 95 741 рубль, государственная пошлина за регистрацию права 2000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей.

На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от 21 марта 2024 года Муниципальным образованием АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в лице Администрации г.Ростова-на-Дону у ФИО4 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 12,5 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 4 этаж, в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 35, 36, 37, 38 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 за 882 852 рубля. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03 ноября 2023 года, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1119838 рублей, стоимость обязательств по возмещению убытков – 76 390 рублей, государственная пошлина за регистрацию права 2 000 рублей, расходы на переезд 7 200 рублей.

Согласно абз. 2 п.2.2.1 Соглашений об изъятии «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из п. 2.2.1 Соглашения и Отчетов об определении рыночной стоимости жилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, стороны определили размер возмещения за изымаемое жилое помещение, в который заявленное истцами требование о выплате соответствующей компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве на нежилое помещение КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 263,1 кв.м. не вошло.

Согласно п. 4.3 Соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд «во всем, что не урегулировано настоящим соглашением, стороны руководствуются действующим законодательством».

Согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 28 июня 2005 года, на многоквартирный АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН года постройки по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общий процент износа дома от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - 39,11%, износ конструктивных элементов АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН%.

Согласно письма КП РО Информационная база ЖКХ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА: «ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в электронную систему мониторинга технического состояния многоквартирного жилищного фонда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН был внесен общий процент износа АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,60%; ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА внесен процент износа системы горячего водоснабжения 55%; ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА изменен общий процент износа дома на 70%»..

Согласно ответа НКО Фонд капитального ремонта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА «многоквартирный жилой дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на 2014 – 2049 годы, утв. Постановлением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Собственники помещений указанного дома формировали фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в соответствии с постановлением Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН0на-Дону от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно региональной программе, сроки проведения капитального ремонта по указанному адресу, следующие: ремонт электроснабжения – 2028 год, крыши - 2029 год, ремонт теплоснабжения – 2033 год, ремонт газоснабжения - 2025 год, холодного водоснабжения, водоотведения – 2033 год, ремонт фасада, фундамента – 2022 год, ремонт подвального помещения – 2022 год.

На основании постановления Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14, аварийный и подлежащим сносу», данный многоквартирный дом был исключен из региональной программы. Капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме не проводился, так как указанный дом был признан аварийным и подлежащим сносу до наступления сроков проведения ремонтных работ, установленных региональной программой».

Согласно Акту о внесении изменений в систему мониторинга технического состояния дома от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общая площадь жилых помещений многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2040,10 кв.м.

Таким образом, доля в праве общей собственности ФИО2 составляет 0,046 или 46/10000, доля в праве общей собственности ФИО3 составляет 0,0124 или 124/10000, доля в праве общей собственности ФИО4 составляет 0,0061 или 61/10000.

Суд установлено, что согласно отчетам ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не рассчитана стоимость доли компенсации собственника за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме и не рассчитана рыночная стоимость доли собственника в праве долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 263,1 кв.м. в МКД по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая во внимание характер спорного правоотношения, доводы сторон относительно заявленных требований, по ходатайству стороны истцов, определением Ленинского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО.

Согласно заключению ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-И от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, экспертом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО5 составляет 75 897 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 166 023 рубля, рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО1 составляет 205 111 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 446848 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО4 составляет 100 987 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 220 775 рублей.

Разрешая данный спор по существу, руководствуясь положениями ст.ст. 1, 235, 239.2 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ, ст. ст.32, 37, 190.1 Жилищного кодекса РФ, Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, положив воснову решения заключение судебной экспертизы ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-И от 16 июня 2025 года, исходя из того, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания и его обрушение в 2024 году, суд пришел к выводу о наличии оснований для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с соглашением об изъятии жилых помещений в муниципальную собственность, вследствие чего, суд пришел к выводу об определении ФИО2 стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 166 023 рубля, ФИО3 стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 446 848 рублей, ФИО4 стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО14 в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 100 987 рублей.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, верном толковании норм материального права, а также всесторонней оценке судом доказательств по делу.

Доводы апелляционных жалоб Администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону сводятся к неправильному толкованию законодательства, аналогичны всем обстоятельствам, на которые ссылались стороны в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности.

Доводы апелляционных жалоб Администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, указывающие на неполное выяснение судом обстоятельств дела и неверную оценку суда представленным доказательствам, не могут являться основанием для отмены оспариваемого судебного постановления, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ, суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доводы апелляционных жалоб Администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону о том, что между сторонами было заключено соглашение об изъятии жилого помещения, орган местного самоуправления исполнило принятые на себя перед истцами обязательства и соглашение об изъятии жилых помещений считается выполненным и изменению не подлежит, судебной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку заключение соглашения об изъятии жилого помещения не лишает истцов права требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку вопрос о выплате компенсации заключенным соглашением не определялся сторонами. При этом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при наличии правовых оснований к её выплате в пользу собственника является самостоятельной выплатой, включаемой в состав возмещения, подлежащего выплате при изъятии жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, подлежащим сносу. Из содержания соглашения об изъятии, заключённого между сторонами, следует, что при определении размера возмещения жилого помещения размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался. В нарушение положений п. 2, 5 ч. 1 ст. 56.9 ЗК РФ соглашение также не содержит кадастровый номер нежилого помещения и указание вида права на него. Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон размер стоимости не определялся, истцы, в опровержение доводов апеллянтов, вправе требовать ее выплаты. Также из материалов дела следует, что отчеты об оценке содержат только расчеты рыночной стоимости жилых помещений и частично убытков, вследствие чего, ответчиком было нарушено право истцов, на получение равноценного возмещения, на своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома или получение взамен компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что каких-либо доказательств выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в пользу предыдущих собственников комнат, приобретших право собственности в порядке приватизации, материалы дела также не содержат, как не содержат и доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Администрация г. Ростова-на-Дону не является надлежащим ответчиком по делу, главным распорядителем бюджетных средств, выделяемых на указанные цели, является третье лицо по делу – Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, не могут повлечь отмену обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке, поскольку в соответствии с Уставом города администрация г. Ростова-на-Дону является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, в состав которой входят, в том числе Департаменты. В соответствии с положением о Департаменте координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону он является отраслевым органом администрации города, осуществляющим функции по реализации полномочий, относящихся к компетенции администрации г. Ростова-на-Дону.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, правовых оснований, влекущих отмену судебного постановления, не содержат, в связи, с чем обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 января 2026 года.