Апелляционное определение № 33-13312/2025 33-499/2026 от 4 марта 2026 г.

Судья – Язвенко Р.В. Дело № 33-499/2026

Номер дела в суде первой инстанции № 2-1179/2023


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 марта 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Захаровой Е.Ю.,

судей Сухановой А.В., Сурмениди Л.Л.,

по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Самутиной Д.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, по иску МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к Хачатряну ...........10 о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Сочи, МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи обратились в суд с иском к Хачатряну ...........11., в котором просили расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.06.2008 № 4910001595; обязать управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 18.08.2008 г. за номером 23-23-22/062/2008-276 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 03 февраля 2023 года исковые требования администрации г. Сочи, МКУ «Дирекция имущественного комплекса» г. Сочи к Хачатряну ...........12. о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворены.

Судом расторгнут договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 10.06.2008 г. № 4910001595.

На Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность погасить регистрационную запись от 18.08.2008 г. № 23-23-22/062/2008-276 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимость.

В апелляционной жалобе представитель Хачатряна ...........13 просит отменить указанное решение суда, как незаконное, принять новое решение по делу. Указывает, что судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют материалам дела, также указано, что ответчик не был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания.

В связи с наличием предусмотренного п.п.2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием, являющегося безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения, руководствуясь ч. 5 ст. 330 ГПК РФ и разъяснениями, приведенными в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», определением от 17 апреля 2025 года судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили.

Судебная коллегия также не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства представителя Хачатряна ...........14 об отложении судебного заседания по причине длительного лечения ответчика за пределами Российской Федерации.

Из содержания ч. 1 ст. 169 ГПК РФ, следует, что отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом суда, но не его обязанностью, и такие ходатайства суд разрешает с учетом их обоснованности и обстоятельств дела.

В свою очередь, судебная коллегия не усматривает оснований для отложения судебного заседания.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные исковом заявлении, возражении, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, на основании постановления главы города Сочи от 06.07.2007 № 909 между администрацией Адлерского района города-курорта Сочи и Хачатряном ...........15. заключен договор от 10.06.2008 № 4910001595 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка площадью 1053 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1.2. договора аренды вышеуказанный земельный участок доставляется для строительства и обеспечения эксплуатации жилого дома. С правом дальнейшего переоформления в долгосрочную аренду, после приема в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с п. 1.3. приведенное описание участка является окончательным, не может самостоятельно расширяться арендатором, и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием».

04.10.2021 Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером ........

По результатам визуального осмотра установлено, что вышеуказанный земельный участок частично огорожен. На земельном участке расположено шестиэтажное капитальное строение.

01.12.2021 департаментом курорта и туризма администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края был проведен мониторинг гостевого дома «Ковчег», расположенного по адресу: ............

В ходе мониторинга было выявлено, что средство размещения находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402008:355, вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. Собственником средств размещения является Хачатрян ...........16 Хозяйствующим субъектом отеля «Ковчег» является индивидуальный предприниматель ФИО1 ...........17, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, осуществляющий деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

В ходе мониторинга установлено, что средство размещения представляет собой пятиэтажное строение, номерной фонд (количество) - 30, койко-мест (количество) - 70, период работы - круглогодично.

Таким образом, в результате мониторинга установлено, что Хачатрян ...........18. в нарушение требований ст. 42 Земельного кодекса РФ использует земельный участок с кадастровым номером ........ не в соответствии с разрешенным видом использования, путем размещения объекта коммерческой деятельности: гостевой дом «Ковчег». В адрес Хачатряна ...........19 от МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи направлена претензия от 11.02.2022 № 01-09-01/150 об устранении нарушений, выявленных в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, предоставленного в пользование в соответствии с договором аренды от 10.06.2008 № 4910001595.

В виду того, что указанные нарушения не были устранены, в адрес ответчика направлена претензия от 12.04.2022 № 01-09-01/402 о расторжении договора, с предложением явиться в учреждение для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Ответы на вышеуказанные претензии арендодателем получены не были, до настоящего момента нарушения не устранены.

С целью проверки и установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 мая по делу назначена судебная экспертиза.

В материалы дела представлено заключение ООО «Краснодарское агентство экспертизы собственности» № 155/06-25 от 01.08.2025 года, согласно выводам которого на земельном участке с кадастровым номером ........ фактически расположено: строение с кадастровым номером ........, количество этажей -6. При проведении осмотра было установлено, что объект является средством размещения, имеет в своем составе помещения для временного проживания людей, а также обладает рядом признаков, характерных для объекта, используемого в качестве средства размещения.

При этом, в результате осмотра установлено, что в составе объекта имеются помещения, которые эксплуатируются для постоянного проживания людей.

При ответе на вопрос №2 эксперты установили, что в соответствии с копией выписки из ЕГРН № КУВИ-99/2022/448254654 от 08.02.2022 г., земельный участок с кадастровым номером ........, имеет вид разрешенного использования; «для индивидуального жилищного строительства». В результате осмотра было установлено, что объект капитального строительства фактически является средством размещения с количеством этажей – 6, следовательно, данный объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 5.1. Договора аренды от 10.06.2008 № 4910001595 арендатор имеет право использовать арендуемый земельный участок в соответствии с условиями его предоставления (то есть для индивидуального жилищного строительства).

В соответствии с абз. 1 п. 5.2. Договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением (п. 1.2. договора), с учетом ограничений в использовании, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу, не загрязнять земельный участок, а также прилегающие к нему территории.

Согласно абз. 5 п. 5.2. Договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абз. 10 п. 5.2. Договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

Согласно п. 4.1. Договора арендодатель имеет право: осуществлять контроль за соблюдением арендатором требований земельного законодательства РФ и условий договора; расторгнуть настоящий договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

Пунктом 8.3. Договора установлено, что расторжение договора по инициативе арендатора допускается в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, в том числе не по целевому назначению; не устранения совершенного умышленного нарушения в области земельного законодательства.

Представитель МКУ «Дирекция имущественного комплекса» утверждает, что управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 16.07.2024 по результатам проведения осмотра земельного участка выявлен факт несоответствия вида разрешенного использования с фактически осуществляемой деятельностью (нецелевое использование земельного участка).

Таким образом, в результате проведения проверок выявлено использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером ........ не в соответствии с его разрешенным видом использования.

Представителем ответчика представлены сведения о том, что 24.12.2025 года в Единый реестр объектов классификации в сфере туристической индустрии внесены сведения о гостевом доме «Грейс Арли-Ковчег» по адресу: ............, принадлежащем на праве собственности ответчику.

Письмом от 30.01.2026 года Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края предоставлена информация о том, что Хачатрян ...........20. согласно сведениям портала включен в Единый реестр объектов классификации в сфере туристической индустрии с объектом размещения гостевой дом «Грейс Арли-Ковчег», номерной фонд которого составляет 15 комнат.

Сведения о наличии в спорном строении факта регистрации физических лиц не опровергает доводы истца об использовании земельного участка под объект коммерческого назначения.

В заключении экспертизы, выполненной по заданию судебной коллегии, не отражено, какие конкретно помещения заняты под постоянное проживание, отсутствуют из характеристики (спальня, кухня, и т.д.). В то же время из схемы усматривается, что помещения имеют характерные черты номеров для временного проживания отдыхающих.

По этим основаниям к выводу экспертов о наличии признаков постоянного проживания судебная коллегия относится критически.

В силу ст. 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основания и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Пункт 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ называет основным для прекращения права аренды на землю неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, что также предусмотрено ст. 284 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора от 10.06.2008 года, а именно, использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.

По вышеизложенным обстоятельствам обжалуемый судебный акт подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 03 февраля 2023 года отменить.

Исковые требования МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к Хачатряну ...........21 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор от 10.06.2008 № 4910001595 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), заключенный между Администрацией Адлерского района города-курорта Сочи и ФИО2 ...........22.

Апелляционное определение является основанием для Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения сведений о погашении регистрационной записи от 18.08.2008 г. № 23-23-22/062/2008-276 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимость.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.03.2026 г.

Председательствующий: Е.Ю. Захарова

Судьи: Л.Л. Сурмениди

А.В. Суханова