Апелляционное определение № 33-4004/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Селезнева Е.А. Дело № 33-4004/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей: Ячменевой А.Б., Залевской Е.А.

при секретаре Краус Д.В.

с участием прокурора Вылегжаниной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Томска от 27 августа 2025 года

по делу № 2-345/2025 по иску муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска, департамента жилищной политики администрации города Томска, к ФИО2, ФИО1 об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения ответчика ФИО1, поддержавшей доводы жалобы, прокурора Вылегжаниной Ю.А., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска, департамента жилищной политики администрации города Томска обратилось с иском к ФИО2, ФИО1, в котором с учетом уточнений просило изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, и долю в праве собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности ФИО2, ФИО1 с признанием права собственности на указанное недвижимое имущество за муниципальным образованием «Город Томск», установив размер возмещения: ФИО2 - 400000 руб., ФИО1 – 2 168 500 руб.; возложить обязанность на ФИО2, ФИО1 предоставить номер расчетного счета и реквизиты соответствующего банка, достаточные для заполнения платежного поручения и перечисления платежа в целях обеспечения выплаты размера возмещения.

В обоснование исковых требований указано, что заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 13.05.2016 № 1842 многоквартирный жилой дом (далее –МКД) № /__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации Города Томска от 24.05.2016 № 447 данное заключение утверждено, предписано принять меры к отселению физических лиц, изъятию жилых помещений и сносу жилого дома. 11.12.2023 принято постановление администрации Города Томска №1029 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: /__/, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу». В настоящий момент 1/2 доля в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение принадлежит ФИО2, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на это жилое помещение принадлежит ФИО1 Администрацией Кировского района г. Томска проведена оценка спорного жилого помещения, однако 03.06.2024 ФИО2, ФИО1 отказались от подписания соглашения о выкупе аварийного жилого помещения и земельного участка. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамента жилищной политики администрации Города Томска ФИО3 в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик ФИО1 против удовлетворения требований возражала.

Ответчик ФИО2, третье лицо акционерное общество «Томск РТС», ОСП по Кировскому району г. Томска УФССП России по Томской области, ОСП по Октябрьскому району г. Томска УФССП России по Томской области в судебное заседание не явились.

Обжалуемым решением требования удовлетворены:

у ФИО1 изъята для муниципальных нужд 1/2 доля в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, а также долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, путем выкупа с прекращением права собственности на указанные объекты недвижимости, с выплатой выкупной стоимости в размере 2 168 500 руб. на банковский счет ФИО1;

у ФИО2 изъята 1/2 доля в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, а также долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, путем выкупа с прекращением права собственности на указанные объекты недвижимости, с выплатой выкупной стоимости в размере 400 000 руб. на банковский счет ФИО2 Александровны;

за муниципальным образованием «Город Томск» признано право собственности на квартиру № /__/ по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером /__/, пропорционально размеру общей площади квартиры № /__/ по адресу: /__/, кадастровый номер /__/;

с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО1 взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.;

отменены запреты на совершение действий по регистрации прав в отношении жилого помещения по адресу: /__/, кадастровый номер /__/.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик ФИО1 просит решение суда изменить, увеличить выкупную цену изымаемого жилого помещения.

В обоснование доводов жалобы указывает, что износ многоквартирного дома по адресу: /__/, составляет более 76%, следовательно, судом необоснованно занижена выкупная цена изымаемого жилого помещения.

Суд не привлек к участию в деле С., который зарегистрирован и проживает в аварийном доме.

Просит проверить законность решения суда в части удовлетворения требований к ФИО2, в частности, на предмет законности сделки, по которой ФИО2 приобрела долю в праве собственности на спорную квартиру.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Семитко С.Е. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам абзаца первого части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не усмотрела.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).Оценка и обследование многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанного дома установленным в Положении требованиям на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции (пункты 7, 42 Положения).

В соответствии с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приоритетным способом защиты права собственника жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным является изъятие непригодного жилого помещения с выплатой выкупной стоимости.

Согласноабзацам 1, 2 пункта 22постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» с удам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (оно заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласночасти 10 статьи 32Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормычастей 1-3,5-9 статьи 32Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, ФИО1 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, на основании договора купли-продажи доли квартиры от 14.11.2005.

ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/, на основании договора купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022, заключенного с С.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 13.05.2016 № 1842 и постановлением администрации Города Томска от 24.05.2016 № 447 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: /__/, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации Города Томска от 11.12.2023 № 1029 для муниципальных нужд изъят земельный участок общей площадью /__/ кв.м, а также жилое помещение, расположенное по адресу: /__/.

Многоквартирный дом по адресу: /__/, включен в Региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области на 2019-2025 годы, утвержденную распоряжением Администрации Томской области от 10.04.2019 № 233-ра, в рамках которой планируется расселение многоквартирных домов, признанных аварийными в период с 01.01.2012 по 01.01.2017.

Земельный участок под многоквартирным домом по адресу: /__/, сформирован, поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер /__/).

22.06.2022 ФИО1, С. направлено уведомление с требованием о сносе аварийного дома в течение 6 месяцев со дня получения требования, которое получено лично ФИО1 22.06.2022, что подтверждается ее подписью в требовании.

27.08.2022 аналогичное требование направлено новому собственнику доли в праве собственности на жилое помещение ФИО2, которое получено последней 17.05.2023.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022, ФИО1 было достоверно известно о том, что объект купли-продажи признан аварийным и подлежащим сносу. Более того, ФИО1 поясняла, что при вручении ей 22.06.2022 требования о сносе дома находилась в Администрации Кировского района г. Томска вместе с ФИО2

По заказу администрации Кировского района г. Томска ООО «Судебная экспертиза» произведена оценка рыночной стоимости жилого помещения, убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества, по адресу: /__/. Рыночная стоимость объекта недвижимости оценена в размере 3 601 722,21 руб.

ФИО1, ФИО2 отказались от подписания соглашения о выкупе аварийного жилого помещения и земельного участка и выплате денежной компенсации в размере 3 601 722,21 руб., что следует из их заявления от 03.06.2024.

По ходатайству ответчика ФИО1 с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего ей жилого помещения судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно заключению эксперта от 22.05.2025 № 326-Э/2025 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № /__/, общей площадью /__/ кв.м, адрес объекта: /__/, с учетом доли (площади) общего имущества МКД по состоянию на дату проведения оценки составляет 2 445 000руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № /__/ общей площадью /__/ кв.м, адрес объекта: /__/ составляет 1 343 000руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ составляет 1 102000 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД № /__/ по /__/ в /__/, приходящейся на квартиру № /__/ в указанном МКД с учетом доли (площади) общего имущества МКД, составляет 1 699000 руб., размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения - квартиры № /__/ общей площадью /__/ кв.м, адрес объекта: /__/, которые понес бы собственник, по состоянию на дату проведения оценки составляет 193 000руб. Итоговая общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 4 337000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующем принятии органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена, принадлежащая ФИО1 и ФИО2 на праве собственности квартира не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не пригодна для проживания, представляет опасность для жизни и здоровья по причине аварийного состояния жилого дома, принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, их жилищные права, как собственников жилого помещения в таком доме, могут быть обеспечены в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем выкупа изымаемого жилого помещения, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, руководствуясь результатом судебной экспертизы № 326-Э/2025 от 22.05.2025, выполненной ООО «Бюро оценки «ТОККО», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, обязав ответчика изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер возмещения ФИО1 – 2168500 руб. (4 337 000 руб. / 2)., ФИО2 – 400000 руб., что равно цене договора купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022.

Обоснованность решения суда в части наличия оснований для изъятия жилого помещения для муниципальных нужд в апелляционной жалобе под сомнение не ставится, иными участниками процесса решение не обжалуется, поэтому в соответствии с п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» судебная коллегия проверку решения в данной части не осуществляет.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с размерном выкупной стоимости жилого помещения, поскольку по мнению апеллянта процент износа многоквартирного дома составляет более 76%.

Вместе с тем данные доводы о неверном определении процента износа многоквартирного дома со ссылкой на отчет по результатам визуального исследования технического состояния строительных конструкций жилого дома по адресу: /__/, от 2016 года не могут быть приняты судебной коллегией во внимание по следующим основаниям.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этих случаях размер возмещения должен быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного по безвозмездной сделке жилого помещения (его доли), что не противоречит ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и вытекает из системного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По ходатайству ответчика ФИО1 с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего ей жилого помещения судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Вопреки доводам жалобы при проведении судебной экспертизы эксперт, определяя размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, учитывал стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимость доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытки, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Выводы эксперта о рыночной стоимости жилого помещения сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, выставленных на продажу на сайте tomsk.ru09.ru, с применением корректирующих коэффициентов. Эксперт Х. имеет стаж работы в области оценки более 10 лет, включен в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков «Русское общество оценщиков», имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлениям оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой экспертом информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения об объектах-аналогах и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости жилого помещения.

В суде первой инстанции ответчики выводы, содержащиеся в заключении эксперта от 22.05.2025 № 326-Э/2025, не оспаривали, напротив, в судебном заседании 27.08.2025 ФИО1 пояснила, что согласна с отчетом, подготовленным экспертом ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Кроме того, в экспертном заключении эксперт исследовал, в том числе и отчет по результатам визуального исследования технического состояния строительных конструкций жилого дома по адресу: /__/, от 2016, согласно которому физический износ здания составляет 66%.

Вместе с тем в заключении эксперта от 22.05.2025 № 326-Э/2025 величина физического износа здания на дату проведения оценки определена 76%, в связи с чем доводы жалобы о несогласии с указанным показателем судебная коллегия находит необоснованными.

Также не свидетельствуют о допущенных нарушениях норм процессуального права доводы о непривлечении к участию в деле третьего лица С., поскольку порядок привлечения к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, регламентирован статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Вопрос о необходимости привлечения к участию в деле третьих лиц разрешается судом исходя из обстоятельств дела, не привлечение третьих лиц не влечет за собой нарушение прав истца и не свидетельствует о допущенных процессуальных нарушениях, влекущих отмену постановленного акта по кассационной жалобе ответчика. При этом доказательств того, что решением по настоящему делу будут затронуты права и законные интересы С., не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости проверки законности решения суда в части удовлетворения требований к ФИО2, в частности, на предмет законности сделки, по которой ФИО2 приобрела долю в праве собственности на спорную квартиру, являются необоснованными, поскольку ФИО1 стороной договора купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022 не является, следовательно, правом на ее оспаривание не обладает.

Кроме того, вопрос действительности сделки купли-продажи доли квартиры от 22.07.2022, заключенной между ФИО2 и С., не входит в предмет настоящего спора об изъятии жилого помещения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и постановил законное и обоснованное решение.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению спора, а также предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены решения, не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 27 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Кемерово) через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 29.12.2025.