Решение № 3А-457/2025 3А-457/2025~М-375/2025 М-375/2025 от 7 октября 2025 г. по делу № 3А-457/2025

Дело № <...>а-457/2025

55OS0000-01-2025-000478-78


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 октября 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омский завод транспортного машиностроения» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омский завод транспортного машиностроения» (далее – ООО «ОЗМТ», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 21530 +/- 51 кв.м, адрес местоположения: <...> (том 3 л.д. 102-122).

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 20 декабря 2024 года № АОКС-55/2024/000889 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 21 756 926,20 рублей, установленной по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 5 декабря 2024 года, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 25 декабря 2024 года (том 3 л.д. 98).

28 апреля 2025 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке объекта оценки от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25, подготовленного ООО «Партнеры и консультанты».

Решением бюджетного учреждения от 27 мая 2025 года № ОРС-55/2025/000027 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (том 3 л.д. 31-35).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение размера налоговых платежей, общество 31 июля 2025 года обратилось в суд с настоящим административным иском об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании названного выше отчета об оценке объекта оценки (том 1 л.д. 3-5).

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца ПМА уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости, просил признать незаконным решение бюджетного учреждения, установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 627 00 рублей на основании исправленного отчета об оценке объекта оценки от 12 сентября 2025 года № 14-1-ПИК/25, ссылаясь на устранение в нем замечаний (том 3 л.д. 171-172).

В судебном заседании представитель административного истца ПМА заявленные требований поддержал с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, ссылаясь на его обоснованность. Разрешение требования об установлении рыночной стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда (письменные возражения - том 3 л.д. 23-25).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ОКВ в судебном заседании полагал, что оспариваемое решение является законным. Не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом (письменный отзыв – том 3 л.д. 95).

Заинтересованное лицо РАА в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен судом надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости в соответствии со статьей 15 Закона № 237-ФЗ.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 75-79).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на спорный земельный участок у общества зарегистрировано с 29 января 2025 года (том 3 л.д. 108), до указанной даты, в юридически значимый период, собственником объекта недвижимости являлся ФИО1, что подтверждается Договором купли-продажи недвижимого имущества от 20 января 2025 года № 2 (том 3 л.д. 125-126), который привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 28 апреля 2025 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 декабря 2024 года. К заявлениям приложил отчет об оценке объекта оценки от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25 (том 2 л.д. 1-226).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 27 мая 2025 года принято оспариваемое решение ОРС-55/2025/000027 об отказе в установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с указанием на то, что в отчете ООО «Партнеры и консультанты» от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, подпунктов 2, 3 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, а именно:

оценщик исследует рынок не в полном объеме, выбирает «удобный» диапазон рынка, искажая рыночную стоимость объекта оценки. В отчете отсутствует обоснование отказа от использования в качестве аналогов земельных участков с кадастровыми номерами № <...> (замечание № 1);

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, фактически по нижним границам диапазона значений удельных показателей стоимости, для каждой из ценовых зон (замечание № 2);

оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем поочередного исключения аналогов с максимальными и минимальными значениями стоимости, при этом, исключение из выборки аналогов с крайними значениями цен с целью уменьшения коэффициента вариации не является процессом «нормализации», значение коэффициента вариации не является свидетельством однородности выборки аналогов (замечание № 3);

в основу расчета корректировки на местоположение (таблица 45 отчета) оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «-85,00%», при этом приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон и индексы ценовых зон, не подтверждены и не обоснованы, являются мнением экспертов, которое не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);

в расчетной таблице 45 на страницах 76-81 отчета оценщик применяет к аналогу № 9 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) корректировку на рельеф земельного участка в связи с наличием на участке водоема, однако в таблице 30 на странице 48 отчета и в приложении на странице 212 отчета приведены иные значения корректировок на рельеф оцениваемого участка, а в разделе отчета «Описание примененных корректировок» на страницах 72-75 отчета описание корректировки на рельеф вовсе отсутствует (замечание № 5);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, объекты-аналоги № 3, 5, 7, 10 имеют ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, но при расчете оценщик вводит понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объектов, в тексте объявлений аналогов № 3, 5, 10 отсутствует информация о наличии ограждения (замечание № 6);

на странницах 70, 71, 79-81 (таблицы 40, 45) отчета оценщик указывает на неправильную форму (с изъяном в форме) у объекта-аналога № 6 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), тогда как по земельному участку проходят железнодорожные пути (страницы 127, 128 отчета), а данный факт описан в сборнике Омской коллегии оценщиков на странице 213 отчета как «эффективное использование земельного участка», следовательно, корректировка «на форму земельного участка» для объекта-аналога № 6 не требуется (замечание № 7);

в таблицах 40, 45 отчета у аналога № 8 (с кадастровым номером № <...>) указан характер использования - «основной», тогда как характер использования аналога № 8 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 8);

в таблицах 11, 40, 45, 47 на страницах 30-32, 71, 79-81, 83-86 отчета указаны кадастровый номер земельного участка № <...> и цена предложения аналога № 8 в размере 1 455 000 рублей, однако в скриншоте объявления аналога № 8 на странице 134 отсутствуют кадастровый номер и цена предложения земельного участка (замечание № 9);

в отчете содержатся ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки: в таблицах 40, 45 на страницах 71, 79-81 отчета оценщик указывает цены предложения объекта № 9 (земельный участок с кадастровым номером 55:36:150101:297) в размер 2 800 000 рублей, однако цена предложения в скриншоте объявления на странице 137 отчета составляет 2 600 000 рублей; в таблицах 11, 40, 45, 47 на страницах 30-32, 71, 79-81, 83-86 отчета у объекта № 9 указаны условия продажи «Обычная продажа», однако в скриншоте объявления на странице 137 отчета участок предлагался к срочной продаже, следовательно, к указанному аналогу необходимо применение повышенной корректировки на срочную продажу, приведенной оценщиком на странице 194 отчета (замечание № 10) (том 3 л.д. 31-35).

В ходе судебного разбирательства представителем Администрации г. Омска также приведены доводы (указаны в письменных отзывах) о наличии недостатков в отчете ООО «Партнеры и консультанты» от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25, представленном административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение и изначально в суд.

Так, Администрацией г. Омска обоснованно отмечено, что в указанном отчете оценщиком неправильно произведен отбор аналогов, в частности, принятие в качестве аналогов оферт по продаже участков, появившихся на рынке не позднее 24 месяцев (после 6 декабря 2022 года), является достаточным и соответствующим положения ФСО № V. На рынке имеется 7 оферт, соответствующих такому сроку экспозиции (аналоги № 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9), для расчета такого количества оферт достаточно (стандартно принимается не менее трех оферт). Остальные аналоги № 1 (земельный участок с кадастровым номером :356), № 5 (земельный участок с кадастровым номером :15290), № 10 (земельный участок с кадастровым номером :4322) приняты оценщиком необоснованно, с нарушением требований ФСО № V. В использованном оценщиком издании «Справочник оценщика. Земельные участки-2023» представлены результаты исследований рынка земельных участков Омской коллегии оценщиков, в результате которых для сегмента рынка определен средний срок экспозиции в размере 24,6 месяцев, последующие попытки увеличения данного срока экспозиции для целей отбора аналогов противоречат положения указанного федерального стандарта оценки. Таким образом, оценщиком нарушены положения пункта 22 ФСО № 7 (подбор наиболее схожих с объектом оценки аналогов), пунктов 5, 7, 10 ФСО № V (учет актуальности рыночной информации при сравнительном подходе к оценке), в результате чего существенно занижена действительная рыночная стоимость оцениваемого участка. Кроме того, в отзыве указано, что указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения замечания: № 1 (не влияет на рыночную стоимость), 5, 8 (в части отсутствия поправки на торг), 10 являются обоснованными (том 3 л.д. 95).

В соответствии с отчетом ООО «Партнеры и консультанты» от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25, по состоянию на 6 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составила 4 349 000 (том 2 л.д. 88).

В ходе рассмотрения дела административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет об оценке объекта оценки от 12 сентября 2025 года № 14-1-ПИК/25, подготовленный оценщиком ООО «Партнеры и консультанты» с учетом приведенных выше замечаний Администрации г. Омска и частично замечаний, изложенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Согласно данному отчету, по состоянию на 6 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 4 627 000 (том 4 л.д. 86).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав содержание отчета от 12 сентября 2025 года № 14-1-ПИК/25, суд считает, что в нем устранены имевшиеся ранее недостатки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок).

Как указано выше, оценщиком исправлены приведенные замечания Администрации г. Омска к отчету от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25 (изначально представленному), а также признанные обоснованными судом и Администрацией г. Омска замечания № 1, 5, 8, 10 бюджетного учреждения, содержащиеся в оспариваемом решении.

Так, в исправленном отчете оценщиком приведено обоснование отказа от использования в расчете объектов-аналогов с кадастровыми номерами № <...> (страницы 63-69 исправленного отчета).

Кроме того, для расчета приняты оферты объектов-аналогов № 2 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), № 3 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), № 7 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), № 8 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), № 9 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) в пределах среднего срока экспозиции (страница 82 исправленного отчета). Остальные аналоги №№ 1, 5, 10 к расчету не приняты.

Применена корректировка на рельеф земельного участка, на срочную продажу, применительно к объекту-аналогу № 9, а также отражена верная стоимость данного объекта недвижимости. Также применена поправка на торг к объекту-аналогу № 7 (страницы 81-82 исправленного отчета).

Иные замечания, содержащиеся в оспариваемом решении бюджетного учреждения, являются несостоятельными в силу следующего.

Указание в решениях бюджетного учреждения на то, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона удельных показателей стоимости для каждой из ценовых зон и отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, необоснованно.

Вопреки данному замечанию, необходимость описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, не являющихся аналогами применительно к объектам оценки, не предусмотрена действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

Указание административного ответчика на то, что подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основано на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, несостоятельно, поскольку в соответствии с первоначальным отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2023. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2023 года и Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон. Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное на сайте www.око55.рф, актуализировано Комитетом по экспертно-аналитической деятельности НП «Омская коллегия оценщиков». Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщик вводит понижающие корректировки на наличие ограждения на земельных участках. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. Согласно отчету, корректировка на наличие у объектов улучшений (забор, ограждение) применялась на основании данных Справочника.

Указание административным ответчиком на необоснованное применение корректировки на форму земельного участка с кадастровым номером № <...> также является несостоятельным. На зауженной части указанного объекта-аналога расположены железнодорожные пути, однако в целом объект-аналог имеет неправильную форму (близкую к треугольной), что само по себе не позволяет эффективно использовать его для застройки объектами соответствующего сегмента. Таким образом, корректировка на форму земельного участка для данного объекта-аналога оценщиком применена обоснованно.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка на форму земельного участка («основной» или «вспомогательный» вид использования) к аналогу № 8, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 8 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 132-135 исправленного отчета). Земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.

Указание бюджетного учреждения на отсутствие цены предложения земельного участка с кадастровым номером № <...> является несостоятельным, поскольку такие сведения отражены в информационном письме Некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» от 29 мая 2024 года № 8/24, которое находится в открытом доступе и на которое в своих замечаниях ссылается административный ответчик.

Суд отмечает, что выше названные недостатки, указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении, ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, признавались несостоятельными по изложенным выше основаниям.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами и заинтересованными лицами, что первоначально представленный отчет об оценке объекте оценки от 25 апреля 2025 года № 14-ПИК/25 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует (в том числе частично по основаниям, указанным в оспариваемом решении), следовательно, он не мог быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим отказ бюджетного учреждения в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, является правильным. Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения в обжалуемом решении, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке от 12 сентября 2025 года № 14-1-ПИК/25 содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Оценщиком изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки, проанализированы и выбраны для расчета рыночной стоимости в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности объекты-аналоги в соответствующем сегменте земельных участков, подходящие по критериям.

Оценка проводилась по состоянию на 6 декабря 2024 года.

Представители административного ответчика и заинтересованных лиц не оспаривали тот факт, что во вновь представленном отчете учтены замечания, влияющие на правильность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы воспользоваться не пожелали, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с указанным выше исправленным отчетом.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 12 сентября 2025 года № 14-1-ПИК/25 требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления в бюджетное учреждение следует считать 28 апреля 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 6 декабря 2024 года в размере его рыночной стоимости 4 627 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 28 апреля 2025 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Омский завод транспортного машиностроения» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение суда изготовлено 9 октября 2025 года.