Апелляционное определение № 33-2489/2025 от 2 декабря 2025 г.

№ 33-2489/2025 (2-224/2025) судья Батенина Ю.И.

УИД 62RS0005-01-2024-002305-33


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 декабря 2025 года г. Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Соловова А.В., Маклиной Е.А.,

при секретаре Савинкиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 об установлении сервитута, с апелляционной жалобой истца ФИО5 на решение Рязанского районного суда Рязанской области от 30 июня 2025 года, которым с учетом определения об исправлении описки от 12 сентября 2025 года постановлено:

ФИО5 к ФИО6 об установлении сервитута, удовлетворить частично.

Установить доступ к земельному участку №, принадлежащему на праве собственности ФИО5 (паспорт №) путем установления бессрочного частного сервитута (обременение) на части :147/чзу1 площадью 456 кв.м., :157/чзу 1 площадью 411 кв.м. и :161/чзу1 площадью 72 кв.м., принадлежащих ФИО6 (паспорт №) земельных участков с кадастровым номером №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>, в следующих границах:

на земельном участке с кадастровым номером № – Н1 (<скрыто>) – Н2 (№) – Н3 (<скрыто>) – Н4 (<скрыто>) – Н5 (<скрыто>) – Н6 (<скрыто>) – Н1 (<скрыто>);

на земельном участке с кадастровым номером № – Н3 (<скрыто>) – Н7 (<скрыто>) – Н8 (<скрыто>) – Н9 (<скрыто>) – Н10 (<скрыто>) – Н4 (<скрыто>) – Н3 (<скрыто>);

на земельном участке с кадастровым номером № – Н8 (<скрыто>) – Н11 (<скрыто>) – Н12 (<скрыто>) – Н13 (<скрыто>) – Н9 (<скрыто>) – Н8 (<скрыто>).

Установить плату по рыночной стоимости бессрочного частного сервитута к земельному участку 62:15:0050729:598, принадлежащего на праве собственности ФИО5 по части: 147/чзу1, площадью 456,00 кв.м. составляет 20520 рублей в год. Рыночная стоимость бессрочного частного сервитута к земельному участку № по части: 157/чзу1, площадью 411,00 кв.м. составляет 17262 рублей в год. Рыночная стоимость бессрочного частного сервитута к земельному участку № по части: 161/чзу1, площадью 72,00 кв.м. составляет 2736 рублей в год.

Установить доступ к земельным участкам с кадастровым номером № и №, принадлежащим на праве собственности ФИО5 (паспорт №) бессрочный, сервитут (обременение) на часть :93/чзу1 площадью 1016 кв.м., принадлежащего ответчику ФИО6 (паспорт №) земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> следующих границах: Н1 (<скрыто>,56 Y-1354530,04) – Н2 (<скрыто>) – Н3 (<скрыто>) – Н4 (<скрыто>) – Н5 (<скрыто>) – Н6 (<скрыто>) – Н7 (<скрыто>) – Н8 (<скрыто>) – Н9 (<скрыто>) - Н10 (<скрыто>) – Н 11 (<скрыто>) – Н12 (<скрыто>) – Н1 (<скрыто>).

Установить рыночную стоимость бессрочного частного сервитута к земельным участкам с кадастровыми номерами №, №, принадлежащими на праве собственности ФИО5 по части: 93/чзу1, площадью 1016,00 кв.м. составляет 23368 рублей в год.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Соловова А.В., объяснения истца ФИО5 и его представителя по доверенности ФИО7, представителя ответчика ФИО6 по ордеру ФИО8, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 об установлении сервитута.

В обоснование заявленных требований указал, что 15.11.2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельных участков. У ФИО6 были приобретены земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1410,0 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, а также земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1425,0 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

24.06.2022 году вышеуказанные земельные участки были перераспределены на три земельных участка:

- №, площадью 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, месторасположение: <адрес>, 04.07.2022 года участку был присвоен кадастровый №;

- №, площадью 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, месторасположение: <адрес>, 04.07.2022 года участку был присвоен кадастровый №;

- №, площадью 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, месторасположение: <адрес>, 04.07.2022 года земельному участку был присвоен кадастровый №.

24.06.2022 года ответчик подписал соглашение, в соответствии с условиями которого, он являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 986 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1347 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, обязался обеспечить доступ к образованным при перераспределении земельным участкам:

- № посредством земельного участка №;

- № посредством земельного участка №;

- № посредством земельного участка №.

На земельных участках с кадастровыми номерами № и №, хоть и имеют вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, но по сути являются дорогой, по которой возможен доступ к принадлежащим истцу участкам. Ввиду того, что на принадлежащих ответчику участках проложены коммуникации – линии электропередач и газа – индивидуальное жилищное строительство, как таковое, на них невозможно.

На земельных участках в 2023 году были построены жилые дома, в частности, на земельном участке с номером №, возведено здание с кадастровым номером №.

В связи с тем, что истец намерен продать указанную недвижимость. Покупатели хотят прибрести недвижимость с использованием ипотечных средств. При этом банк, требует от лиц запрашивающих у них кредит на покупку жилья, установления частного сервитута для проезда к покупаемому жилью по земельным участкам, принадлежащим на праве собственности ответчику ФИО6, а именно по участкам с кадастровыми номерами № и №.

10.09.2022 года между истцом и ФИО9 был заключен договор дарения земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1792,0 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, земельный участок №, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

18.04.2024 года, истец принял решение о разделе названного земельного участка, в результате чего образовались два земельных участка:

- №, площадью 727 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местоположение: Рязанская область, рязанский район, с. Казарь, 25.04.2024 года названному участку был присвоен кадастровый №;

- №, площадью 1065 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, месторасположение: <адрес>, 25.04.2024 года земельному участку был присвоен кадастровый №.

Доступ к названным земельным участкам возможен лишь через принадлежащий ответчику ФИО6 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером №, по сути является дорогой, по которой возможен доступ к принадлежащим истцу участкам. Ввиду того, что на принадлежащем ответчику участке проложены коммуникации – линии электропередач и газа – индивидуальное жилищное строительство, как таковое, на нем уже невозможно.

В настоящее время ФИО5 желает воспользоваться правом, и построить на данных участках жилые дома. Соглашение с ФИО6 по вопросу доступа на принадлежащие истцу земельные участки по дороге, а именно по земельному участку с кадастровым номером №, принадлежащему ответчику, достичь не удалось.

С учетом уточнений принятых судом в порядке ст.39 ГПК РФ просит установить доступ к земельному участку № бессрочный безвозмездный частный сервитут (обременение) на части :147/чзу1 площадью 456 кв.м., :157/чзу 1 площадью 411 кв.м. и :161/чзу1 площадью 72 кв.м., принадлежащих ФИО6 земельных участков с кадастровым номером №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>, в указанных в иске границах.

Установить доступ к земельному участку с кадастровым номером № и № бессрочный, безвозмездный сервитут (обременение) на часть :93/чзу1 площадью 1016 кв.м., принадлежащего ответчику ФИО6 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в указанных в иске границах.

Решением Рязанского районного суда Рязанской области от 30 июня 2025 года исковые требования ФИО5 удовлетворены частично, установлен доступ к земельным участкам истца и установлена плата за сервитут.

В апелляционной жалобе истец ФИО5 просит решение Рязанского районного суда Рязанской области от 30 июня 2025 года изменить в части установления рыночной стоимости бессрочного частного сервитута, установив доступ к земельным участкам путем установления бессрочного частного сервитута на безвозмездной основе. Считает решение суда незаконным и необоснованным в части установления платы за сервитут. Истцом представлены суду бесспорные доказательства того, что ответчик, собственник земельных участков, через которые истцу требуется проезд, не несет никаких расходов на их содержание. Его права, как собственника, ничем не ущемляются, не ограничиваются. Ответчик своими земельными участками, которые имеют предназначение именно дороги, не пользуется. Полагает, что ответчик злоупотребляет своим правом, требуя плату за проезд по принадлежащим ему земельным участкам. Ответчик при заключении с истцом договоров купли-продажи земельных участков выразил согласие на предоставление проезда к приобретаемым истцом земельным участкам через его земельный участок, на иных условиях, указывает истец, не стал бы приобретать земельные участки. Ответчик не претерпевает никаких ограничений вследствие обременений его земельного участка частным сервитутом. Кроме того при продаже истцу земельных участков ответчик 24.06.2022 года подписал соглашение об обеспечении доступа, которое зарегистрировано в Росреестре, что является согласием на обеспечение безвозмездного и бессрочного доступа истцу к своим земельным участкам через земельные участки ответчика, что подтверждается выписками из ЕГРН. В течение двух лет ответчик не заявлял истцу о какой либо оплате предоставленного им по соглашению доступа к земельным участкам. Также указывает, что устанавливая плату за частный бессрочный сервитут, суд не учел баланс интересов сторон, не принял во внимание принцип разумности и соразмерности. В материалы дела истцом были представлены два варианта проезда, но эксперты исследовали только один вариант, который является более длинным, вследствие чего намного дороже первого.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО6, полагая решение суда законным и обоснованным, просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО5 и его представитель по доверенности ФИО7, поддержали доводы апелляционной жалобы, просили её удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО6 по ордеру ФИО8, полагала решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Ответчик ФИО6, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своевременно и в надлежащей форме. Судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, пришла к выводу о возможности рассмотреть настоящее дело в отсутствие указанного лица.

Законность и обоснованность решения суда проверена судебной коллегией по гражданским делам Рязанского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в обжалуемой части в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Исследовав и проанализировав материалы гражданского дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ИП ФИО5 по договору купли-продажи от 15 ноября 2021 года приобрел у ФИО6 земельные участки, из числа которых земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050729:158, общей площадью 1410,0 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, а также земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050729:156, общей площадью 1425,0 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (том 1, л.д.15).

Как следует из п.п. 4.1 вышеуказанного договора купли – продажи земельных участков от 15.11.2021 года, земельные участки не имеют скрытого изъяна.

Продаваемые земельные участки должны соответствовать обычным требованиям и быть пригодными для использования в соответствии с установленными в отношении них категорий и видов разрешенного использования (п.7).

При обнаружении недостатков земельных участков, не оговоренных продавцом, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п.8).

Согласно решению о перераспределении земельных участка от 24 июня 2022 года (том 1, л.д.18) ФИО5 произвел перераспределение указанных выше земельных участков с кадастровыми номерами № и №, в результате чего образовались три земельных участка с кадастровыми номерами №, №, №, каждый площадью 945 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования; для индивидуального жилищного строительства, которые были зарегистрированы в ЕГРН 04.07.2022 года (том 1, л.д.19-20, 25-28).

Соглашением об обеспечении доступа от 24 июня 2022 года ФИО6 являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 986 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и №, площадью 1347 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, обязался обеспечить доступ к образованным при перераспределении земельным участкам: № (№) посредствам земельного участка №; № (№) посредством земельного участка №; № (№) посредствам земельного участка № (том 1, л.д.31).

На земельном участке с кадастровым номером № ФИО5 возведен жилой дом с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано 29.08.2023 года (том 1, л.д.23-24); на земельном участке с кадастровым номером №, возведен жилой дом с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано 21.08.2023 года (том 1, л.д.21-22); на земельном участке с кадастровым номером №, возведен жилой дом с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано 22.08.2023 года (том 1, л.д.29-30).

10 сентября 2022 года на основании договора дарения ФИО9 подарила ФИО5 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1792 кв.м., с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок 7 (том 1, л.д.40).

18 апреля 2024 года ФИО5 принял решение о разделе земельного участка с кадастровым номером № (том 1, л.д.41), в результате чего образовались два земельных участка, с кадастровым номером №, площадью 727 кв.м. и с кадастровым номером №, площадью 1065 кв.м., которые были зарегистрированы в ЕГРН 25.04.2024 года (том 1, л.д.34-39).

Обращаясь с заявленными требованиями, ФИО5 просил предоставить бессрочно на безвозмездной основе доступ к принадлежащим ему указанным выше земельным участкам, через земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального строительства, собственником которых является ФИО6

В связи с возражениями ответчика о предоставлении доступа к земельным участкам истца на безвозмездной основе, судом по настоящему делу назначена судебная экспертиза по установлению стоимости сервитута, производство которой поручено ООО «Центр оценки и экспертизы собственности».

Согласно выводам судебной экспертизы № от 04 апреля 2025 года возможно обеспечить доступ к земельному участку с кадастровым номером № путем установления бессрочного частного сервитута на части :147/чзу1 площадью 456 кв.м., рыночная стоимость бессрочного частного сервитута 20520 руб./год; :157/чзу1 площадью 411 кв.м., рыночная стоимость бессрочного частного сервитута 17 262 руб./год; и :161/чзу1 площадью 72 кв.м., рыночная стоимость бессрочного частного сервитута 2 736 руб./год, принадлежащих на праве собственности ФИО6 земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>, в границах указанных в заключении.

Возможно установить доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами № и №, путем установления бессрочного частного сервитута (обременение) на часть :93/чзу1 площадью 1016 кв.м., рыночная стоимость бессрочного частного сервитута 23368 руб./год, принадлежащего на праве собственности ФИО6 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в границах указанных в заключении.

Иного доступа к земельным участкам истца с кадастровыми номерами: №, №, №, не имеется.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО2 пояснила, что на земельные участки принадлежащие истцу ФИО5 с кадастровыми номерами №, № и №, других подъездов, кроме как через земельные участки принадлежащие ответчику ФИО6 не возможно. С земель общего пользования подъезд к земельным участкам истца также не возможен.

Разрешая заявленные ФИО5 исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.274 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 года, приняв во внимание заключение эксперта ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» №, исходил из того, что установление сервитута является единственным возможным способом реализации истцом своих прав на принадлежащее ему недвижимое имущество, пришел к выводу о наличии оснований для установления права бессрочного ограниченного пользования (сервитута) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №, предоставляющего истцу ФИО5 право проезда по территории земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и № по варианту предложенному экспертом в экспертном заключении.

При этом, посчитав, что соглашения об обеспечении доступа к земельным участкам истца, не зарегистрировано в установленном порядке, в заключенном сторонами соглашении не прописаны цели установления сервитута, не указаны координаты указанного сервитута, срок установления сервитута, а также не указан, тот факт, что доступ к земельным участкам истца предоставляется не безвозмездной основе, пришел к выводу об установлении платы за бессрочный частный сервитут в размере определенном в экспертном заключении.

Проверяя решение суда первой инстанции в рамках доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции были дополнены подлежащие доказыванию юридически значимые обстоятельства, а именно, на истца ФИО5 возложена обязанность доказать: что при приобретении по договору купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, № у ФИО6, а также по договору дарения земельного участка с кадастровым номером № у ФИО1, к данным земельным участкам был предусмотрен доступ и на каких условиях (по каким дорогам, чем регулировался и был предусмотрен данный подъезд); факт заключения соглашения об обеспечении доступа от 24 июня 2022 года (условия соглашения); факт обеспечения доступа к земельным участкам истца через земельные участки принадлежащие ответчику с кадастровыми номерами №, №, №, №, что сведения о данных ограничениях внесены в ЕГРН; что по сути данные земельные участки, принадлежащие ответчику, являются дорогами обеспечивающими доступ к сформированным земельным участкам истца; что заявленный истцом вариант сервитута является исключительным, а предоставление такого права истцу – единственным способом обеспечения основных потребностей как собственника недвижимости; что для устранения нарушений прав истца необходимо установление постоянного (бессрочного, на безвозмездной основе) права ограниченного пользования (сервитута) в отношении земельных участков принадлежащих ответчику с кадастровыми номерами №, №, №, №, предусматривающего обеспечение именно круглосуточного проезда любого вида автотранспорта и прохода людей к земельным участкам истца; что доступ (проход и проезд) к земельным участкам истца, всегда осуществлялся по варианту указанному истцом в исковом заявлении, отсутствие иных вариантов. На ответчика ФИО6 возложена обязанность доказать: что ему принадлежал исходный земельный участок, из которого были сформированы земельные участки, в том числе приобретенные истцом; факт обеспечения доступа к указанным образованным земельным участком (за счет каких земель был обеспечен указанный доступ); наличие генерального плана застройки исходного земельного участка из которого были сформированы земельные участки, в том числе приобретенные истцом, предусматривающего, в том числе наличие дорог к сформированным участкам; что при приобретении истцом земельных участков, ему был обеспечен к ним доступ, на каких условиях; наличие или отсутствие обременений и ограничений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, принадлежащих ответчику (характер ограничений); основания обеспечения доступа к земельным участкам истца на платной основе.

В подтверждение обстоятельств, имеющих значение для дела, определенных судом апелляционной инстанции, истцом ФИО5 представлены письменные пояснения, из которых следует, что при приобретении истцом у ответчика, а также у ФИО1 земельных участков, которые впоследствии были перераспределены, к приобретенным земельным участкам был предусмотрен доступ, сведения о котором были внесены в ЕГРН. По сути, спорные земельные участки принадлежащие ответчику являются дорогой, обеспечивающей доступ к сформированным земельным участкам, принадлежащим истцу. В ходе, проведенного ответчиком первичного межевания большого земельного участка, для дальнейшей коммерческой продажи, образовавшихся после межевания земельных участков, дороги были им сознательно сформированы в отдельные земельные участки, с целью обеспечения доступа на все разделенные и вновь образованные земельные участки. Согласно договору на проведение коммуникаций, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи, ответчик обязался произвести грейдирование внутренней дороги, согласно схеме (генеральный план застройки), однако этого сделано не было. Также из генеральных планов застройки видно, как выглядят земельные участки ответчика, представляющие из себя дорогу к сформированным земельным участкам. Согласно данным Публичной кадастровой карты Рязанской области, к земельным участкам истца доступ возможен только по земельным участкам, принадлежащим ответчику, альтернативного доступа не имеется. Поскольку при покупке земельных участков ответчик предоставил истцу доступ к приобретаемым земельным участкам, иначе истец не стал бы приобретать их, иного варианта доступа к спорным земельным участкам не имеется, истец полагает, что ему должен быть предоставлен сервитут на безвозмездной основе. Также представлены фототаблицы спорных земельных участков, из которых усматривается, что спорные земельные участки принадлежащие ответчику, являются фактически дорогами.

По запросу суда в материалы дела представлены выписки из ЕГРН, дела правоустанавливающих документов, межевые планы на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.

Судебная коллегия, проверив дело в пределах доводов апелляционной жалобы, принимая во внимание и оценивая представленные сторонами доказательства по делу, соглашается с выводом суда о необходимости установления бессрочного сервитута к земельным участкам истца, при этом не может согласиться с выводом суда в части установления платы за сервитут, соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, по следующим основаниям.

Согласно ст. 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 г., удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Пунктом 12 Обзора предусмотрено, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование - возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1 - 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

Предварительное согласование предоставления земельного участка в силу Земельного кодекса Российской Федерации может быть осуществлено в случае, если земельный участок сформирован в соответствии с требованиями законодательства, то есть, в том числе, соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 названного Кодекса, и требованиям, установленным другими федеральными законами, включая обеспечение доступа (прохода или проезда) к нему от земельных участков общего пользования.

Согласно подпункту 26 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

В соответствии с частью 6 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ в межевом плане должны быть указаны сведения о доступе к образуемому или изменяемому участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования).

Под доступом к земельным участкам в соответствии со статьями 22 и 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования. При этом земельным законодательством не уточняется, в каком случае достаточно обеспечения прохода, а в каком необходимо обеспечение проезда к землям общего пользования.

Подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 года, предусматривается, что в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

В пункте 12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года N П/0336, закреплено, что земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

Из правоустанавливающих документов на земельные участки с кадастровыми номерами № и № следует, что на основании договора купли-продажи от 07 июля 2011 года ФИО6 приобрел у ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 29724 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решением от 14 октября 2011 года ФИО6 произвел раздел указанного земельного участка на 23 участка, из которых образованы в том числе и спорные земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Согласно чертежу земельных участков в межевом плане земельного участка с кадастровым номером №, данные земельные участки имели условные номера № и №. Согласно сведениям о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или изменённым земельным участкам, доступ к земельному участку № обеспечивается посредством земельного участка с кадастровым номером №, доступ к земельному участку № обеспечивается посредством земельного участка с кадастровым номером №.

Из Публичной кадастровой карты (том 1, л.д.207) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № в настоящее время имеет кадастровый №, а № имеет кадастровый №.

Таким образом, при формировании ФИО6 земельных участков с кадастровыми номерами № и № к ним был предусмотрен изначально, и в последствии обеспечен доступ через земельные участки с кадастровыми номерами № и №, принадлежащие до настоящего времени ответчику, и сформированные им по факту, как подъезд (дорога) к земельным участкам истца, несмотря на их вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

То есть при разделе земельного участка с кадастровым номером №, на ФИО6 в силу закона лежала обязанность предусмотреть доступ ко всем сформированным из исходного, земельным участкам, что им и было сделано, в связи с чем он изначально предусмотрел подъезд к вновь образованным земельным участкам, что было зафиксировано и отражено в межевом плане от 08.09.2011 года, подготовленного в связи с образованием 23 земельных участков из указанного выше исходного земельного участка, а именно на листе 53 межевого плана в разделе: Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам, а также чертеже земельных участков и их частей.

В связи с чем при продаже ФИО5 земельных участков с кадастровыми номерами № и №, из которых впоследствии были сформированы три земельных участка, в том числе и спорный земельный участок с кадастровым номером № уже предполагался доступ через земельные участки с кадастровыми номерами № и №, что также подтверждается соглашением от 24 июня 2022 года об обеспечении доступа к образованным при распределении земельным участкам. Договор купли – продажи земельных участков не содержал условий об обеспечении доступа к земельным участком приобретаемым ФИО5 посредством платного сервитута, а наоборот, как указано выше, в договоре закреплено, что продаваемые земельные участки должны соответствовать обычным требованиям и быть пригодными для использования в соответствии с установленными в отношении них категорий и видов разрешенного использования (п.7), что предполагает и обеспечение свободного доступа к ним.

Поскольку земельные участки № и №, а также сформированные из них №, №, № были поставлены на государственный кадастровый учет, поэтому порядок доступа к вновь образованным земельным участкам, в соответствии с ч.26 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ был предусмотрен и внесен в Единый государственный реестр права. Это обстоятельство подтверждается и тем, что в межевом плане по разделу земельных участков, а также в соглашении о предоставлении доступа к земельным участкам имеется указание на способ доступа к вновь образованным земельным участкам, собственником которых в настоящее время является истец.

Согласно пункту 17 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.43 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости.

Одновременно в ЕГРН содержатся сведения об обременении земельных участков.

Так согласно выписке из ЕГРН от 23.09.2024 года на земельный участок с кадастровым номером №, посредством данного участка обеспечен доступ к земельным участкам № и № (том 1, л.д.143-150).

Согласно выписке из ЕГРН от 23.09.2024 года на земельный участок с кадастровым номером №, посредством данного участка обеспечен доступ к земельному участку № (том 1, л.д.151-158).

Из правоустанавливающих документов на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № усматривается следующее (том 1, л.д.70-102).

Источник образования земельного участка ЗУ1 является земельный участок с кадастровым номером №, посредством земельного участка № обеспечен доступ к ЗУ1. Источник образования земельного участка ЗУ2 являются земельные участки с кадастровыми номерами № и №, посредством земельного участка № обеспечен доступ к ЗУ2. Источник образования земельного участка ЗУ3 являются земельный участок с кадастровым номером №, посредством земельного участка № обеспечен доступ к ЗУ3.

Также судебной коллегией установлено и следует из правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером №, что данный земельный участок на основании договора купли продажи от 19 февраля 2021 года приобретен ФИО10 у ФИО6, впоследствии в соответствии с договором купли-продажи от 15 июля 2022 года ФИО4 продал указанный земельный участок ФИО1, которая на основании договора от 10 сентября 2022 года подарила земельный участок истцу ФИО5 Из указанного земельного участка ФИО5 было образовано два земельных участка с кадастровыми номерами № и №.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.05.2024 года для земельного участка с кадастровым номером № обеспечен доступ посредством земельного участка кадастровым номером № (том 1, л.д.34-37).

Согласно выписке из ЕГРН от 23.09.2024 года на земельный участок с кадастровым номером №, посредством данного участка обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами № и № (том 1, л.д.160-176).

Согласно Публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером № является подъездом (дорогой) к земельным участкам с кадастровыми номерами № и № (том 1, л.д.208).

Согласно заключению судебной экспертизы: земельный участок с кадастровым номером № является непосредственным съездом с асфальтированной дороги; земельный участок с кадастровым номером № является грунтовой дорогой; земельный участок с кадастровым номером № является непосредственным съездом с асфальтированной дороги; земельный участок с кадастровым номером № является грунтовой дорогой; земельный участок с кадастровым номером № является грунтовой дорогой. Данные земельные участки свободные, без каких-либо строений, сооружений, не имеют ограждений, менее пригодные для строительства. Фактическое возможное использование – для организации проезда (прохода). Земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, № имеют вытянутую форму (узкие), земельный участок с кадастровым номером № имеет сложную форму с узкими ответвлениями.

Несмотря на то, что данные земельные участки имеют вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, но по факту, как установлено, являются дорогами и подъездом к спорным земельным участкам истца, что также подтверждается генеральным планом застройки (том 1, л.д.42, 204) и договорами на проведение коммуникаций № и 156 (том 1, л.д.203, 205).

Судебная коллегия, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив наличие доступа к спорным земельным участкам, предусмотренного до приобретения ФИО5 указанных выше земельных участков, именно посредством земельных участков №, №, № и №, что отражено в межевых планах, подготовленных при разделе исходных участков, а также, что указанные земельные участки по факту являются дорогами, которые используется изначально с момента их образования для подъезда к земельным участкам истца, отсутствие возражений ответчика относительно пользования истцом земельными участками в указанных целях, пришла к выводу о наличии оснований для установления бессрочного сервитута, именно на безвозмездной основе, согласно уточненным требованиям истца, к земельным участкам №, №, №, поскольку как установлено выше данный подъезд изначально предполагался к вновь сформированным земельным участкам через спорные земельные участки ответчика.

Кроме того, сведения об обременении участков ответчика правом беспрепятственного доступа к смежным землепользованиям истца внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что по своей сути является публичным сервитутом, так как в том числе данные земельные участки принадлежащие ФИО6, которые по факту являются проездами (дорогами) используются и иными лицами для подъезда к иным участкам, вследствие чего вывод суда первой инстанции об установлении платы за сервитут, является неправомерным.

Руководствуясь положениями пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отменяет постановленное Рязанским районным судом Рязанской области решение от 30 июня 2025 года в части установления платы за сервитут, с принятием нового решения в указанной части об установлении бессрочного сервитута на безвозмездной основе.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Рязанского районного суда Рязанской области от 30 июня 2025 года, с учетом определения об исправлении описки от 12 сентября 2025 года отменить в части:

- установления платы по рыночной стоимости бессрочного частного сервитута к земельному участку №, принадлежащего на праве собственности ФИО5 по части: 147/чзу1, площадью 456,00 кв.м. в размере 20520 рублей в год. Рыночной стоимости бессрочного частного сервитута к земельному участку № по части: 157/чзу1, площадью 411,00 кв.м. в размере 17262 рублей в год. Рыночной стоимости бессрочного частного сервитута к земельному участку № по части: 161/чзу1, площадью 72,00 кв.м. в размере 2736 рублей в год;

- установления рыночной стоимости бессрочного частного сервитута к земельным участкам с кадастровыми номерами №, №, принадлежащими на праве собственности ФИО5 по части: 93/чзу1, площадью 1016,00 кв.м. в размере 23368 рублей в год.

Принять в данной части новое решение, которым исковые требования ФИО5 к ФИО6 об установлении бессрочного сервитута на безвозмездной основе к земельным участкам с кадастровыми номерами 62:15:0050729:598, №, № удовлетворить.

Установить доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами №, №, №, путем установления бессрочного сервитута на безвозмездной основе.

В остальной части решение Рязанского районного суда Рязанской области от 30 июня 2025 года, с учетом определения об исправлении описки от 12 сентября 2025 года, оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи