Апелляционное определение № 33-1955/2026 33-34659/2025 от 26 января 2026 г.

УИД: 23RS0041-01 -2023-021445-58

Судья Ермолов Г.Н. Дело № 33-1955/2026

2-4894/2024


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Бендюк А.К.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Демине Ф.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности

по апелляционной жалобе представителя администрации МО г.Краснодар на решение Прикубанского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 16 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в районный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 принадлежали жилые помещения № 1, 2, 5, общей площадью 34 кв.м, и земельный участок, площадью 250 кв.м., с кадастровым номером ........, предназначенный для ведения приусадебного хозяйства, по адресу: ............, кадастровый ......... .......... ФИО2 умерла. После ее смерти в наследство на земельный участок, площадью 250 кв.м., с кадастровым номером ........, предназначенный для ведения приусадебного хозяйства, расположенный по адресу: ............, вступила ФИО3 В выдаче же свидетельства о вступлении в наследство на принадлежащие наследодателю жилые помещения ........ общей площадью 34 кв.м., по адресу: ............, с кадастровым номером ........, нотариусом было отказано. 10.08.2020 года между истцом и ФИО3 был заключен предварительный договор о намерениях купли-продажи объекта недвижимости (с передачей авансового платежа), предметом которого являются земельный участок, кадастровый ........ и жилой дом, кадастровый ........, расположенные по адресу: Краснодарский край, ............. .......... ФИО3 обратилась в Прикубанский районный суд ............ с иском о признании права собственности на спорные помещения (дело ........ (2-5248/2022; 2-15616/2021)), однако не успела оформить права на данное недвижимое имущества в связи с наступлением смерти 29.01.2022 года. Наследником по закону после смерти ФИО3 является ее сын ФИО4, который вступил в наследство на земельные участок и во исполнение ранее достигнутых его матерью договоренностей заключил с истцом основной договор купли-продажи того имущества, права на которое стороны соглашения о намерениях смогли оформить в установленном законом порядке, а именно: земельного участка, кадастровый ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............. Во исполнение достигнутых по соглашению о намерении договоренностей ФИО3, а в дальнейшем и ее сын ФИО4 выдали нотариально удостоверенные доверенности для оформления необходимых правоустанавливающих документов на жилые помещения с кадастровым номером ........ на имя ФИО5 и истца ФИО1 Одновременно с заявлением о вступлении в наследство на земельный участок, ФИО4 также как и его мать подали заявление на вступление в наследство на спорные жилые помещения. .......... ФИО4 отказано в совершении нотариального действия по выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на помещения ........, 2, 5, расположенные по адресу: ............. О том, что спорные жилые помещения с кадастровым номером ........ не идентифицированные нотариусом при вступлении в наследство по завещанию после смерти ФИО2 являются теми же помещениями, которые за ней до настоящего времени зарегистрированы и расположены на земельном участке с кадастровым номером ........ и имеют единую с ним судьбу, свидетельствует технический паспорт по состоянию на 26.07.2001 года из которого видно, что земельный участок на котором размещены строения имеет адрес: ............, а домовладение значится по адресу: ............. Вместе с тем, на сегодняшний день невозможно получить необходимые правоустанавливающие документы на первоначального наследодателя ФИО3 и ее наследника - ФИО4, в том числе и по причине их смерти, тогда как они фактически продали истцу землю и расположенные на ней жилые строения, так и не успев оформить необходимых документов. Однако, при жизни как сам ФИО4, так и его наследодатель - мать ФИО3 выразили свою волю на отчуждение спорных жилых помещений, фактически им принадлежащих, получили от покупателя денежные средства в счет стоимости отчуждаемой недвижимости, фактически ее передали истцу, но не оформили своих прав на него в связи со смертью. Между М-выми и истцом заключены договоры, как того требует закон, в письменной форме, содержащие в себе все существенные условия о предмете и порядке передачи имущества и денежных средств. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд. Просит суд признать за истцом право собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением Прикубанского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от .......... исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности, удовлетворены.

Суд признал за ФИО1 право собственности на жилые помещения № 1, 2, 5, общей площадью 34 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенные по адресу: .............

Указал, что настоящее решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилые помещения ........ общей площадью 34 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенные по адресу: г. / Краснодар, .............

В апелляционной жалобе представитель администрации МО г.Краснодар по доверенности ФИО6 просит решение отменить и принять новое - об отказе в удовлетворении иска. Указывает на ненадлежащее оформление договора купли-продажи в соответствии с действующим на момент его заключения гражданским законодательством, отсутствие правоустанавливающих документов на спорное недвижимое имущество.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений, что подтверждается материалами дела. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе в деле судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.8 и ст.12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 17.03.1992 года, удостоверенного нотариусом ФИО8, в реестре за № 1-699 и решения мирового судьи судебного участка № 53 Прикубанского округа г. Краснодара от 31.03.2008 года, ФИО2 принадлежали жилые помещения ........ общей площадью 34 кв.м., по адресу: ............, кадастровый ........, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2014 года.

На основании свидетельства на право собственности на землю от 27.10.1993 года №4657, ФИО2 принадлежал земельный участок, площадью 250 кв.м., с кадастровым номером ........, предназначенный для ведения приусадебного хозяйства, расположенный по адресу: ............, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 12.11.2013 года.

.......... ФИО2 умерла. После ее смерти в наследство на земельный участок, площадью 250 кв.м., с кадастровым номером ........ предназначенный для ведения приусадебного хозяйства, расположенный по адресу: ............, вступила ФИО3, о чем ей выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию ........ААЗ164280 от 31.03.2021 года, удостоверенное нотариусом Топкинского нотариального округа ............ - ФИО9, в реестре за № 42/191-н/42-2021-2-45, наследственное дело .........

В выдаче же свидетельства о вступлении в наследство на принадлежащие наследодателю жилые помещения ........, 2, 5, общей площадью 34 кв.м., по адресу: ............, с кадастровым номером ........, нотариусом было отказано со ссылкой на то, что из анализа предъявленных и правоустанавливающих документов, домовладение, указанное в завещании с адресом: ............, ........, либо домовладение, находящееся на земельном участке, расположенное по адресу: ............, ........ - отсутствует, а также отсутствуют сведения о том, что указанные помещения когда-то имели адрес: ............. В своем отказе нотариус также указала, что по имеющимся в наследственном деле документам невозможно установить, что принадлежащие на день смерти наследодателя помещения ........ находящиеся по адресу: ............, фактически находятся на земельном участке по адресу: ............, ул. С???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????/?/?/?????

10.08.2020 года между истцом и ФИО3 был заключен предварительный договор о намерениях купли-продажи объекта недвижимости (с передачей авансового платежа), предметом которого являются земельный участок, кадастровый ........ и жилой дом, кадастровый ........, расположенные по адресу: Краснодарский край, .............

По условиям соглашения о намерениях продавец ФИО3 обязалась вступить в наследство на имущество принадлежащее ФИО2 и указанное в завещании от 19.09.2001 года, и произвести его дальнейшее отчуждение истцу, поскольку домовладение, указанное в завещании и помещения зарегистрированные на имя ФИО2 по одноименному адресу являются наследственным имуществом, однако помещения расположенные на участке по формальным основаниям не были оформлены на имя наследника при вступлении в наследство.

01.10.2021 года ФИО3 обратилась в Прикубанский районный суд г. Краснодара с иском о признании права собственности на спорные помещения (дело № 2-276/2023 (2-5248/2022; 2-15616/2021)), однако не успела оформить права на данное недвижимое имущества в связи с наступлением смерти 29.01.2022 года.

Наследником по закону после смерти ФИО3 является ее сын ФИО4, который вступил в наследство на земельные участок и во исполнение ранее достигнутых его матерью договоренностей заключил с истцом основной договор купли-продажи того имущества, права на которое стороны соглашения о намерениях смогли оформить в установленном законом порядке, а именно: земельного участка, кадастровый ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, .............

Во исполнение достигнутых по соглашению о намерении договоренностей ФИО3, а в дальнейшем и ее сын ФИО4 выдали нотариально удостоверенные доверенности для оформления необходимых правоустанавливающих документов на жилые помещения с кадастровым номером ........, на имя ФИО5 и истца ФИО1

Одновременно с заявлением о вступлении в наследство на земельный участок, ФИО4 также как и его мать подали заявление на вступление в наследство на спорные жилые помещения.

20.02.2023 года ФИО4 отказано в совершении нотариального действия по выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на помещения ........, расположенные по адресу: .............

Из отказа нотариуса следует, что ФИО4 принято наследство в виде земельного участка, расположенного по адресу: ............. Жилой дом, расположенный на указанном земельном участке ранее принадлежал ФИО2, умершей .........., после которой ФИО3 оформляла наследство по завещанию. При жизни ФИО2 прекратила право общей долевой собственности на жилой дом по решению мирового судьи судебного участка №............ и 03.04.2014 года зарегистрировала право собственности на помещения ........ по адресу: ............, кадастровый ......... При этом изменений в завещание от 19.09.2001 года относительно завещанного объекта недвижимости ФИО2 внесено не было, в связи с чем свидетельство о праве на наследство ФИО3 на указанные помещения не получила, следовательно ФИО4 также было отказано в выдаче свидетельства о наследовании на указанное имущество, что подтверждается постановлением от 20.02.2023 года №23/287- н/23-2022-8-901.

Согласно справке ООО «Проектно-кадастровое предприятие «ГЕОПЛАН» от 11.12.2020 года №81, подготовленной еще по заявлению ФИО3, с выходом на местность было обследовано домовладение, включающее в себя хмельный участок и жилой дом по адресу: ............. В результате обследования было выявлено что земельный участок по месту расположения - угловой, на пересечении улиц Советская и Упорная, соответственно имеющий двойной адрес: ............. На момент проведения обследования право собственности за ФИО2 на основании свидетельства о праве собственности на землю № 4657 от 27.10.1993 года было зарегистрировано на земельный участок, с кадастровым номером ........ из земель населенных пунктов для ведения приусадебного хозяйства, по адресу: ............. На земельном участке специалистом идентифицирован объект капитального строительства - жилой дом, включающий в себя жилые помещения ........, общей площадью 34 кв.м., с кадастровым номером ........, право собственности на который также было зарегистрировано за ФИО2 на основании решения мирового судьи судебного участка № ............ от 31.03.2008 года.

Специалистом отмечено, что объекты с кадастровыми номерами ........ и ........ имеют единую судьбу, общее местоположение и общий адрес.

Заявителю разъяснено, что объекту недвижимости - помещениям ........ расположенным в жилом доме, находящемся на земельном участке присвоен двойной адрес: ............, поскольку они находятся на пересечении элементов улично-дорожной сети, которой в свою очередь присваивается адрес по элементу улично-дорожной, на который выходит фасад объекта адресации.

Разрешая спор и приходя к выводу об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что ФИО4 также как и его наследодатель умер 13.06.2023 года, не успев оформить свое право собственности, в связи с чем выполнить требования ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 14) не представляется возможным.

Однако, при жизни как сам ФИО4, так и его наследодатель — мать ФИО3 выразили свою волю на отчуждение спорных жилых помещений, фактически им принадлежащих, получили от покупателя денежные средства в счет стоимости отчуждаемой недвижимости, фактически ее передали истцу, но не оформили своих прав на него в связи со смертью. Между М-выми и истцом заключены договоры, как того требует закон, в письменной форме, содержащие в себе все существенные условия о предмете и порядке передачи имущества и денежных средств.

При разрешении спора суд учитывает, что ни одна из сторон не отказывалась от исполнения договора, жилое помещение фактически передано истцу, которая имеет единоличный доступ в него, несет бремя его содержания, а во исполнение достигнутых с ФИО3 договоренностей момента заключения соглашения о намерениях вплоть до ее смерти осуществлялось регулярное внесение авансовых платежей в том числе на погашение задолженности по коммунальным услугам и оформлению необходимых правоустанавливающих документов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

ФИО2 в наследство на земельный участок с кадастровым номером ........ по завещанию вступила ФИО3 В выдаче свидетельства о вступлении в наследство на указанные выше помещения ........ ФИО3 отказано ввиду невозможности идентифицировать указанное в завещании домовладение и установить, что спорные помещения ........ фактически расположены на земельном участке по адресу: .............

10.08.2020 между ФИО3 и Истцом заключен предварительный договор о намерениях купли-продажи объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ........ и помещений ........ (далее - Предварительный договор), в соответствии с которым ФИО3 обязалась вступить в наследство по завещанию на имущество ФИО10 и в дальнейшем продать Истцу указанные объекты, а Истец принял на себя обязанность возместить ФИО3 понесенные в связи со вступлением в наследство расходы.

01.10.2021 ФИО3 обратилась в Прикубанский районный суд города Краснодара с иском о признании права собственности на помещения ........ (дело № 2-276/2023), однако согласно сведениям, отраженным на официальном сайте Прикубанского районного суда города Краснодара, данное исковое заявление оставлено судом без рассмотрения.

Таким образом, за ФИО3 право собственности на указанные помещения № 1, 2, 5 признано не было. Основания установления юридического факта вступления ФИО3 в наследство по завещанию после смерти ФИО2 на жилые помещения ........ отсутствуют.

.......... ФИО3 умерла.

В дальнейшем наследник ФИО3 по закону - ФИО4 вступил в наследство на земельный участок с кадастровым номером ........, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 08.02.2023 №23АВ3489931.

В свою очередь, постановлением об отказе в совершении нотариального действия от 20.08.2023 № 23/287-н/23-2023-5 ФИО4 отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на вышеуказанные помещения ........ с указанием на то, что наследодатель ФИО3 свидетельство о праве на наследство на указанные помещения не получила и не являлась собственником данных помещений.

Несмотря на отсутствие у ФИО4 права собственности на указанные помещения ........, 02.03.2023 ФИО4 заключил с Истцом договор купли-продажи принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ........ и не принадлежащих ему помещений ........

Таким образом, на основании договора купли-продажи от 02.03.2023 ФИО4 произвел отчуждение не принадлежащего ему имущества.

.......... ФИО4 умер.

Обстоятельство наличия наследников после смерти ФИО4 судом первой инстанции не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Учитывая, что ФИО4 согласно договору купли-продажи от 02.03.2023 распорядился помещениями № 1, 2, 5, не будучи собственником данных помещений, а Истец в соответствии с материалами дела и доводами искового заявления знала, что ФИО4 не имеет права распоряжаться указанным имуществом, договор купли-продажи от 02.03.2023 является недействительной сделкой и не влечет юридических последствий, а ФИО4 и Истец в соответствии со статьей 167 ГК РФ не могут считаться действовавшими добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом Верховный Суд Российской Федерации в пункте 7 Постановления № 25 указал, что совершение сделки с нарушением запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, влечет признание судом такой сделки недействительной.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 16 апреля 2024 года - отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.02.2026 года.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Кузьмина А.В.