Решение № 2-1497/2017 2-1497/2017~М-1386/2017 М-1386/2017 от 15 октября 2017 г. по делу № 2-1497/2017

Дело № 2-1497/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Мелеуз 16 октября 2017 г.

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Маликовой А.И.

при секретаре судебного заседания Сиротиной Е.С.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации муниципального района Мелеузовский район РБ и третьего лица Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Мелеузовскому району и г. Мелеузу ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ... к администрации муниципального района Мелеузовский район РБ о предоставлении земельного участка в аренду и заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, обосновав его тем, что 11 июня 2014 г. заключила с администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Договор зарегистрирован в Росреестре 27 июня 2014 г. Земельный участок, являющийся предметом договора, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет местоположение: <адрес обезличен>, площадь – ... кв.м, кадастровый номер <№>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора аренды был определен с 11 июня 2014 г. по 10 июня 2017 г. 08 октября 2014 г. она оформила разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. В настоящее время на участке возведен объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом и постановлением администрации сельского поселения Зирганский сельсовет муниципального района Мелеузовский район РБ от 07 августа 2017 г. № 143 «О присвоении адреса объекту незавершенного строительства». Недостроенный индивидуальный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает правил землепользования и застройки сельских поселений, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 06 июня 2017 г. до истечения срока аренды обратилась с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В ответ получила письмо от 30 июня 2017 г., в котором заместитель главы администрации муниципального района Мелеузовский район РБ уведомил о прекращении действия договора аренды земельного участка от 11 июня 2014 г. № <№>, что было расценено ею как отказ в заключении нового договора. Данный отказ не соответствует закону и нарушает ее права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов. Просила обязать администрацию муниципального района Мелеузовский район РБ предоставить ей в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, имеет местоположение: <адрес обезличен> площадь – ... кв.м, кадастровый номер <№>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства путем заключения договора аренды сроком на три года в месячный срок со дня вступления в силу решения суда.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела. Ее представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал. Суду пояснил, что в своем заявлении о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ФИО1 указала, что на участке имеется объект незавершенного строительства. При этом истец не обязан был предоставлять доказательства в подтверждение того, что является собственником объекта недвижимости, строительство которого было начато на участке, а также документы, подтверждающие, что право собственности на этот объект зарегистрировано. При подаче заявления и впоследствии такие документы у ФИО1 не требовали. В случае наличия сомнений ответчик мог организовать проверку. Между тем администрация муниципального района Мелеузовский район РБ на заявление ФИО1 не ответила и лишь уведомила об истечении срока действия договора. На личном приеме ФИО1 неоднократно в устной форме разъясняли, что она не вправе претендовать на предоставление земельного участка в аренду без аукциона, поскольку в первый раз участок был предоставлен ей по результатам торгов. При этом технический паспорт, кадастровый паспорт либо иные документы у ФИО1 не требовали. Техпаспорт ФИО1 заказала лишь с целью обращения в суд с настоящим иском и обоснования своих исковых требований. Если бы изначально истцу разъяснили, что требуется техпаспорт, она бы его представила и не стала бы подавать исковое заявление.

Представитель ответчика администрации муниципального района Мелеузовский район РБ и третьего лица Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Мелеузовскому району и г. Мелеузу ФИО3 иск не признала, поддержала доводы письменного отзыва на исковое заявление, в котором изложено следующее. 06 июня 2017 г. ФИО1 обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, указав в заявлении, что на испрашиваемом участке имеется объект незавершенного строительства. При этом заявителем не были предоставлены документы, подтверждающие факт нахождения на земельном участке каких-либо объектов. Технический паспорт, приложенный к иску, был изготовлен истцом только 03 августа 2017 г. Кроме того, как следует из письменного отзыва на исковое заявление, договор аренды был заключен с ФИО1 по итогам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Следовательно, заключение договора аренды на новый срок по общему правилу также должно осуществляться на торгах, о чем разъяснено в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». Исключение предусмотрено только для собственников объекта незавершенного строительства.

В суде ФИО3 дополнительно пояснила, что на заявление ФИО1 от 06 июня 2017 г. был дан один ответ от 30 июня 2017 г., имеющийся в материалах дела. Договор аренды на новый срок не был заключен с истцом, поскольку заявитель не представил документ, подтверждающий то, что на участке имеется объект незавершенного строительства. Таким документом мог быть технический либо кадастровый паспорт или сообщение об инвентарном, кадастровом либо условном номере объекта незавершенного строительства, справка о присвоении адреса объекту. При наличии такого документа заявление ФИО1 могло быть удовлетворено. В настоящее время истец не лишен возможности обратиться с повторным заявлением о заключении договора аренды. Просит отказать в иске.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что основании договора от 11 июня 2014 г. администрация муниципального района Мелеузовский район РБ по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставила ФИО1 в аренду сроком на три года земельный участок площадью ... кв.м, с кадастровым номером <№>, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес обезличен>. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН <дата обезличена>

В период действия договора аренды на указанном земельном участке ФИО1 начала строительство индивидуального жилого дома, а именно возвела фундамент и стены дома, хозпостройку. Данный факт подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес обезличен> и представленными истцом фотографиями.

При этом строительство велось в соответствии с разрешением на строительство, выданным отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Мелеузовский район РБ 08 октября 2014 г.

06 июня 2017 г. ФИО1 обратилась в администрацию муниципального района Мелеузовский район РБ с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, указав, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.

На указанное обращение администрация муниципального района Мелеузовский район РБ фактически не ответила и направила в адрес ФИО1 письмо от 30 июня 2017 г. с уведомлением о прекращении договора аренды от 11 июня 2014 г. в связи с истечением срока его действия.

Таким образом, заявление ФИО1 о заключении договора аренды на новый срок удовлетворено не было.

Разрешая возникший спор, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, если иное не предусмотрено законом, то в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 1299.

В соответствии с п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу общеправового принципа действия законодательства во времени («закон обратной силы не имеет») вышеуказанные нормы права применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после 01 марта 2015 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». На данный правоприменительный порядок указывает также п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, согласно которому положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, то собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Анализ п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ позволяет сделать следующие выводы:

1) реализация положений Гражданского кодекса РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 01 марта 2018 г., если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой;

2) для реализации права на заключение договора аренды для завершения строительства необязательно наличие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства при условии наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, оформленных до 01 марта 2015 г., однако объект незавершенного строительства физически должен существовать, в противном случае указанное право не может быть реализовано;

3) реализовать указанное право можно только однократно независимо от количества предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п. 1 п. 5, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении этого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Эти правовые нормы, вступившие в силу после 01 марта 2015 г., также устанавливают однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды и по своему правовому смыслу соответствуют п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, подлежащему применению к аналогичным правоотношениям, возникшим до указанной даты.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что на предоставленном в аренду до 01 марта 2015 г. земельном участке ФИО1 возвела объект незавершенного строительства, собственником которого является в силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, в силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорный земельный участок может быть предоставлен ФИО1 в аренду без проведения процедуры торгов еще на 3 года однократно для завершения строительства.

Доводы и возражения ответчика о том, что истцом к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду не были приложены документы, подтверждающие наличие на участке объекта незавершенного строительства, не могут повлечь отказ в удовлетворении иска. Наличие объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке достоверно установлено в ходе судебного разбирательства и ответчиком не опровергнуто. О необходимости предоставить дополнительные документы, подтверждающие факт нахождения на участке незавершенного строительством объекта, до подачи иска ответчиком истцу не разъяснялось.

Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства также не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1 предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В соответствии с п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, направляет их для подписания заявителю либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Вышеуказанные требования закона администрация муниципального района Мелеузовский район РБ не выполнила, в том числе не истребовала документы, подтверждающие наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, о чем указывал заявитель в своем обращении о заключении договора аренды на новый срок, и не совершила действий по принятию какого-либо решения по поступившему заявлению.

В ходе судебного разбирательства ответчик также не указал на наличие предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа истцу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в связи с чем суд удовлетворяет иск ФИО1 в полном объеме.

При этом ссылки ответчика на ст. 421 ГК РФ в части запрета на понуждение граждан и юридических лиц к заключению договора являются необоснованными, поскольку данная норма применяется за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В рассматриваемом случае обязанность органа местного самоуправления заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка предусмотрена вышеприведенными нормами земельного законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ... к администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о предоставлении земельного участка в аренду и заключении договора аренды удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан предоставить ФИО1 ... в аренду сроком на три года земельный участок площадью ... кв.м, с кадастровым номером <№>, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, путем заключения договора аренды в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ через Мелеузовский районный суд РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 17 октября 2017 г.

Председательствующий судья: А.И. Маликова

...

...