Решение № 2-613/2023 от 20 декабря 2023 г. по делу № 2-1094/2022~М-1011/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«21» декабря 2023 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Мернова Н.В., при секретаре Жалпаковой А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании объединённое гражданское дело № 2-613/2023 по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с указанными исками к ответчику, которые определением от 05.10.2022 были объединены в одно производство.

В обоснование требований исков истец указал, что 10.04.2013 между ФИО1 и администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому ей предоставлен в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 680 кв.м из категории населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому ей предоставлен в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1200 кв.м. из категории населенных пунктов с кадастровым номером 30:09:010104:29, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому ей предоставлен в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1200 кв.м. из категории населенных пунктов с кадастровым номером 30:09:010104:35, расположенный по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 3.2 договоров аренды, арендная плата вносится равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца.

По договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность по внесению арендной платы в сумме 51618,99 руб., пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20283,64 руб., всего сумма задолженности составляет 71902,63 руб.

По договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность по внесению арендной платы в сумме 87929,27 руб., пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 35125,61 руб., всего сумма задолженности составляет 123054,88 руб.

По договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность по внесению арендной платы в сумме 87929,27 руб., пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 35164,67 руб., всего сумма задолженности составляет 1230934,94 руб.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлены претензии о необходимости погашения задолженности, однако до настоящего времени имеющаяся задолженность ответчиком не погашена, ответ на претензии не получен.

Истец обратился к мировому судье с заявлениями о выдаче судебных приказов о взыскании образовавшейся задолженности, на что были выданы судебные приказы, которые в дальнейшем определениями от ДД.ММ.ГГГГ и.о. мирового судьи судебного участка № 3 Кировского района г. Астрахани, мирового судьи судебного участка № 5 Кировского района г. Астрахани судебные приказы №, отменены.

При указанных обстоятельствах истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате и пене по договору № в сумме 71902,63 руб., по договору № в сумме 123054,88 руб., по договору № в сумме 123093,94 руб., расторгнуть договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от 10.04.2013, № от 04.05.2017, № от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем истцом требования были уточнены в связи с отменой заочного решения, Управление муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район <адрес>» просило суд взыскать с ответчика в свою пользу:

- по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом оплаты 28,85 руб.) задолженность по внесению арендной платы в сумме 61792,30 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 29500,17 руб.;

- по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом оплаты 689 руб.) задолженность по внесению арендной платы в сумме 103770,01 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 49540,67 руб.;

- по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом оплаты 16,88 руб.) задолженность по внесению арендной платы в сумме 104442,16 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 49861,56 руб.

В последующем требования истцом вновь были уточнены в связи с поданными ответчиком возражениями, со ссылкой на ч. 2 ст. 621, ч. 1 ст. 622 ГК РФ, учитывая, что доводы ответчика о прекращении договор аренды на основании п. 2.1 договоров несостоятельны, принимая во внимание необоснованность доводов ответчика относительно высоковольтной линии электропередач и непринятия ею мер по устранению препятствий в пользовании путём обжалования установления охранной зоны ЛЭП либо её переносу, просил суд, с учётом требований о применении последствий пропуска срока исковой давности, взыскать с ответчика в свою пользу:

- по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом оплаты 28,85 руб.) задолженность по внесению арендной платы в сумме 48483,49 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18660,89 руб.;

- по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом оплаты 689 руб.) задолженность по внесению арендной платы в сумме 80416,52 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30951,66 руб.;

- по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом оплаты 16,88 руб.) задолженность по внесению арендной платы в сумме 81088,67 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 31210,36 руб.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании требования исков с учётом уточнений просила удовлетворить, по доводам, изложенным в них, считала, что срок исковой давности не пропущен.

Представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в возражениях на иски, просила о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, экспертов, исследовав доказательства по делу, пришёл к выводу о следующем.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией МО «Приволжский район» Астраханской области заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому ей предоставлен в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 680 кв.м. из категории населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

04.05.2017 между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому ей предоставлен в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1200 кв.м. из категории населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Приволжский район» Астраханской области заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения №, по которому ей предоставлен в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты>.м. из категории населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Положениями подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование землей является арендная плата.

Согласно п. 3.2 договора аренды, арендная плата вносится равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца.

Судом установлено, что ответчиком арендная плата не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность по договорам аренды.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что договора аренды прекратили свое действие, так как ответчик, как арендатор, не может пользоваться земельными участками, поскольку над земельными участками проходит ЛЭП, имеется охранная зона, из-за чего строительство на них объектов недвижимого имущества в соответствии с назначением земельных участков невозможно.

В силу ч. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ч. 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанная правовая позиция отражена в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В рамках рассмотрения дела проведена судебная комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО по проведению судебных экспертиз и иных исследований «БАЗИС».

Экспертизой установлено, что использовать объект исследования – земельный участок с кадастровым номером № адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства невозможно, также как была невозможна выдача разрешения на строительство. Использовать объект исследования – земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства возможно толь лишь в части фрагмента «пятна застройки», не обременённого охранной зоной ЛЭП. В границах объектов исследования – земельных участков с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> «а», расположена воздушная линия электропередач, местоположение которой определено в результате исследования.

При проведении исследования установлено, что для воздушной линии электропередачи установлены зоны с особыми условиями использования территорий. В сведениях ЕГРН имеется описание границ зон с особыми условиями использования территории, а также описание границ ЗОУИТ с каталогами координат поворотных точек.

Процент площади объекта исследования – земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, занятого охранной зоной относительно установленного коэффициента застройки составляет 73,7 %, что превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60% от площади земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Сельское поселение Село Растопуловка Приволжского муниципального района Астраханской области».

Процент площади объекта исследования – земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, занятого охранной зоной относительно установленного коэффициента застройки составляет 6,8 %, что не превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60% от площади земельного участка согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Сельское поселение <адрес> муниципального района <адрес>».

Допрошенные в ходе судебного разбирательства эксперты ФИО5 и ФИО6, которые пояснили, что в том виде и состоянии использование всех земельных участков невозможно, все три земельных участка не отвечают своему целевому назначению. Эксперты констатировали, что на момент формирования земельных участков линия электропередач существовала, что ими было установлено из анализа представленных в деле письменных доказательств. Также эксперты обратили внимание суда на то, что земельные участки находятся в зоне подтопления, а у их границ имеет место газораспределительный щит, трубопровод от которого уходит в землю, что также подразумевает наличие охранной зоны.

В ходе допроса эксперты также подтвердили свои выводы, при этом у суда не возникло сомнений, как в пояснениях экспертов, так и в их выводах, изложенных в судебной экспертизе.

Заключение судебной экспертизы, проведённой экспертами АНО по проведению судебных экспертиз и иных исследований «БАЗИС» по настоящему делу, суд считает в полной мере соответствующим требованиям ст. 8 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О судебно-экспертной деятельности в РФ», а также требованиям ГПК РФ.

Суд не усмотрел достаточных правовых оснований для назначения ещё одной повторной судебной экспертизы.

В рамках рассмотрения настоящего спора суд считает, что объективность, всесторонность и полнота исследования спорной ситуации достигнута судебным экспертным исследованием экспертов АНО по проведению судебных экспертиз и иных исследований «БАЗИС».

Суд выводы судебной экспертизы находит достаточно аргументированными и мотивированными относительно причин изложенных выводов.

Заключение судебной экспертизы представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные судом вопросы, исполнено экспертами, имеющими соответствующее образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида экспертных работ, предупрежденными об ответственности по ст. 307 УК РФ, не опровергнутые лицами, участвующими в деле, в связи с чем оснований не доверять ему у суда не имеется.

Исходя из изложенного, выводы судебной экспертизы суд кладёт в основу решения.

Совокупность изложенного и приведенных выше норм в их системном единстве предполагает, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача ответчику спорных земельных участков подтверждает лишь их переход во владение арендатора, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (п. 4 Обзора судебной практики № (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, суд приходит к выводу, что ответчиком представлены доказательства невозможности использования земельных участков по назначению и в соответствии с условиями договоров аренды, поскольку имеются объективные и не зависящие от арендатора обстоятельства, препятствующие исполнению своих обязательств и использованию участка в установленных договорами аренды целях в течение всего периода действия договоров аренды.

Само по себе отсутствие акта приема-передачи земельных участков, исходя из фактических обстоятельств дела, не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования ответчиком земельным участком и возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцу в полном объёме.

Относительно заявленных ответчиком последствий пропуска истцом срока исковой давности суд пришёл к выводу о следующем.

В обоснование позиции ответчик указал, что в соответствии с п. 3.2 договоров, арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца на счёт УФК по Астраханской области. Исходя из указанного пункта, срок исковой давности по требованию о взыскании ежемесячных платежей по арендной плате приостановился подачей ДД.ММ.ГГГГ истцом заявления о выдаче судебного приказа, отменённого определением и.о. мирового судьи судебного участка № <адрес> от 26.04.2022. С момента возникновения обязанности по уплате арендной платы прошло 4 года 5 дней (26.01.2018-31.01.2022). Из иска следует, что истец знал о нарушении своих прав уже более 4 лет, т.к. оплата по договорам не поступала с 21.01.2018, соответственно, требование о взыскании арендной платы за периоды аренды до 31.01.2019 находится за пределами срока исковой давности, установленного ст. 196 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 6.1 договоров, договор прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1. В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Земельный кодекс РФ в редакции, действовавшей с 01.03.2015 по настоящее время, не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельного участка.

В связи с этим, ответчик посчитал исковые требования истца о взыскании арендной платы, процентов и расторжении договора аренды не подлежащими удовлетворению, т.к. они основаны на договоре с истекшим сроком действия. С ДД.ММ.ГГГГ договор аренды не действует, арендная плата, и проценты начислению не подлежат, соответственно, требования о взыскании задолженности по арендной плате, процентов, расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, заявлены неосновательно.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором, из п. 2 данной статьи следует, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с марта 2015 года, установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако, до 1 марта 2015 года запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов, установлен не был.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, правомерно заключенный без проведения торгов, может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса РФ), в данном случае до 1 марта 2015 года.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ распространяемы только на договор № от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как на два других рассматриваемых договора заключены ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем указанная норма на них не распространяема, соответственно, правовых оснований для заключения договоров № и № на неопределенный срок не имеется.

Срок действия договоров № и № прекратился ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, начисление арендной платы, процентов после указанной даты не соответствует требованиям законодательства.

В связи с этим требования истца о взыскании арендной платы за периоды аренды до ДД.ММ.ГГГГ находятся за пределами срока исковой давности, установленного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

Истец уточнил требования с учётом данной позиции ответчика, в связи с чем, учитывая изложенное, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ периоды взыскания задолженности по внесению арендной платы и пене с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по договорам аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, находятся в пределах срока исковой давности.

Вместе с тем, требования истца не подлежат удовлетворению по ранее изложенным основаниям, ввиду необоснованности и незаконности требований в целом.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, иск Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, иск Управления муниципальным имуществом администрации МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СУДЬЯ Н.В. Мернов