Решение № 2-346/2020 2-346/2020(2-5823/2019;)~М-4494/2019 2-5823/2019 М-4494/2019 от 4 февраля 2020 г. по делу № 2-346/2020

Дело № 2-346/2020

УИД: 18RS0003-01-2019-005139-29


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 февраля 2020 года город Ижевск УР

Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Кочуровой Н.Н., при секретаре судебного заседания Кожевниковой С.В.,

с участием:

- представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 30.08.2019 сроком действия на три года,

- представителей ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 19.09.2019 сроком действия на три года, и ФИО5, действующего на основании доверенности от 28.02.2018 сроком действия на три года,

- третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в лице представителя ФИО6, действующей на основании доверенности от 14.01.2020 сроком действия по 3 июля 2022 года,

- третьего лица ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий их недействительности, исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности на объекты недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать недействительными договоры от 24 октября 2017 года купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 238,6 кв. м, этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане: литер А подвал № 18-23; 1 этаж - № 12-16, расположенного по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, 5, кадастровый (условный) номер <номер>;

- нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 513,7 кв. м, этаж 1, подвал, антресоль, номера на поэтажном плане: литер А подвал № 1-17; 1 эт. - № 1-11, антресоль - № 1,2: Пр 1 1 эт. - № 1-12, расположенного по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, 5, кадастровый (условный) номер <номер>, заключённые между истцом и ответчиком, применить последствия недействительности договоров в виде двусторонней реституции, исключить из ЕГРН записи о переходе права собственности ФИО1 к ФИО3 на данные объекты недвижимости, а также взыскать с ответчика судебные расходы на уплату государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что указанные объекты недвижимого имущества расположены в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве общей долевой собственности, доля в праве составляет 475/1000. При отчуждении помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, в договорах купли-продажи отчуждение доли истца в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание с отчуждаемыми нежилыми помещениями, в собственность ФИО3 не оговорено, чем нарушаются положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как следствие этого нарушения ФИО1 после перехода права собственности на объекты недвижимости в пользу ФИО3 продолжает являться плательщиком земельного налога на земельный участок под зданием. Сделки, согласно которым производится отчуждение здания (строения, сооружения) без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. В связи с этим на основании положений статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит признать договоры купли-продажи объектов недвижимости недействительными.

Истец ФИО1, ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования ФИО1 поддержал в полном объёме, ссылаясь на доводы и основания, изложенные в заявлении. Суду пояснил, что указанные в иске сделки купли-продажи, заключённые между истцом и ответчиком, являются ничтожными, поскольку совершены с нарушением требований закона, устанавливающих явный запрет на отчуждение объектов недвижимости без земельного участка, на которых расположены данные объекты. Нарушение прав истца заключается в том, что ФИО1 вынуждена по настоящее время уплачивать земельный налог.

Представители ответчика ФИО3 – ФИО4 и ФИО5 требования истца не признали, ссылаясь на основания и доводы, изложенные в письменных возражениях и дополнении к ним, где указывают, что на момент заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости истцу принадлежали 475/1000 долей в праве собственности на земельный участок, рассчитанные пропорционально площади нежилых помещений. Проекты договоров были подготовлены стороной истца и представлены ответчику для подписания при подаче документов в регистрационный орган. Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование недействительности заключённых сделок, вызваны недобросовестным поведением самого истца, поскольку при их заключении ФИО1 намеревалась продать доли в земельном участке, однако уклонилась от их включения в договоры купли-продажи, ссылаясь на необходимость получения согласия второго сособственника. В дальнейшем от переоформления права собственности на доли в земельном участке истец отказалась, что свидетельствует о недобросовестности продавца. Указанный земельный участок является неделимым, поскольку всю его площадь занимает одно здание, в котором расположены спорные нежилые помещения и помещения, принадлежащие другим собственникам, выделить в натуре нежилые помещения вместе с частью земельного участка невозможно. Тем самым, исходя из положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при приобретении ФИО3 нежилых помещений к нему в силу закона перешло право собственности на доли истца в праве собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации нежилых помещений. При этом нет никаких правовых оснований для признания ничтожными заключённых и исполненных договоров купли-продажи, какие-либо публичные интересы в результате их совершения не нарушены. Кроме того, надлежащим способом нарушенного права истца в виде обязанности по уплате земельного налога является взыскание суммы неосновательного обогащения. Дополнительно представители ответчика пояснили, что спорные нежилые помещения с момента заключения договоров купли-продажи были переустроены и перепланированы, в них произведены значительные улучшения, их стоимость увеличена. В настоящее время в данных нежилых помещениях располагается магазин «Пятёрочка».

Представитель третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» ФИО6, поддержав доводы и основания, изложенные представителями ответчика, также полагала исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, указывая на их необоснованность.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1 просил оставить без удовлетворения, ссылаясь на доводы и основания, изложенные стороной ответчика.

Третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Хазар», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике, надлежащим образом извещённые о дате, времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, ответчика ФИО3 и третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «Хазар», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи от 31 декабря 2013 года, заключённого с открытым акционерным обществом «Дорожное предприятие "Ижевское"», ФИО1 является собственником 475/1000 долей в праве собственности на земельный участок (кадастровый номер: <номер>, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: эксплуатация и обслуживание производственной базы), расположенный по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, 5, и плательщиком соответствующего земельного налога.

Указанный земельный участок находится под зданием, в состав которого входят нежилые помещения с кадастровыми номерами <номер> и <номер>.

24 октября 2017 года между ФИО1 (Продавец) в лице ФИО8, действующей на основании доверенности, и ФИО3 (Покупатель) в лице ФИО9, действующей на основании доверенности, состоялись договоры купли-продажи, согласно которым Продавец продал, а Покупатель купил следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 513,7 кв. м, этаж 1, подвал, антресоль, номера на поэтажном плане: А подвал № 1-17; 1 эт. - № 1-11, антресоль - № 1,2: Пр 1 1 эт. - № 1-12, расположенного по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, 5, условный номер <номер> (кадастровый номер <номер>).

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 238,6 кв. м, этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане: литер А подвал № 18-23; 1 этаж - № 12-16, расположенного по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, 5, условный номер 18-18-01/044/2008-908 (кадастровый номер <номер>);

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 3 ноября 2017 года за № <номер>-<номер> и за № <номер>-18/001/2017-2, сделки исполнены сторонами в полном объёме.

В соответствии с договором № 11-6/870 от 29 мая 2019 года данные нежилые помещения переданы ФИО3 в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» на срок 12 лет (регистрация аренды № <номер>-<номер> от 03.06.2019). Изложенные обстоятельства установлены в судебном заседании письменными доказательствами и сторонами по существу не оспариваются.

По определению пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указывая на нарушение при совершении сделок требований закона, устанавливающих запрет на отчуждение объектов недвижимости без земельного участка, на которых расположены данные объекты, истец просит признать договоры купли-продажи от 24 октября 2017 года недействительными и применить последствия их недействительности в виде двусторонней реституции.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Таким образом, гражданское и земельное законодательство устанавливают переход к приобретателю объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, помещений в них) одновременно с приобретением такой недвижимости права на использование земельного участка, на котором она расположена.

В договорах от 24 октября 2017 года, заключённых между ФИО1 и ФИО3, передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.

Как следует из информации, представленной обществом с ограниченной ответственностью «Земельный кадастровый центр "Релиз"», формирование самостоятельного земельного участка, занятого нежилыми помещениями с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, 5, не представляется возможным, поскольку данные помещения находятся в здании, расположенном на земельном участке, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ижевска Удмурткой Республики с учётом его площади является неделимым. Кроме того, участок является неделимым с учётом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так как на земельном участке расположено одно неделимое здание, в состав которого входят несколько помещений.

По смыслу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определённый земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, то в таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Тем самым, в силу статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Из изложенного следует, что, несмотря на то, что в соответствии с условиями договоров купли-продажи земельный участок и проданные истцом помещения явились самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

По определению статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 ГК РФ), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По требованию пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Заключённые между истцом и ответчиком договоры купли-продажи объектов недвижимости от 24 октября 2017 года соответствуют требованиям закона, исполнены сторонами и признаков ничтожности не содержат.

В обоснование нарушений своих прав оспариваемыми договорами, истец ссылается на необходимость несения расходов в виде уплаты земельного налога.

Вместе с тем, следует отметить, что в связи с приобретением ответчиком в силу закона доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении, что и будет являться надлежащим способом восстановления нарушенных прав истца.

Одновременно следует отметить, что отсутствие в договорах купли-продажи упоминания о правах на земельный участок и выдача доверенности, дающей право на распоряжение земельным участком, само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны, на что ссылается сторона ответчика.

При таких обстоятельствах суд находит требования ФИО1 к ФИО3 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий их недействительности, исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности на объекты недвижимости подлежащими оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Принимая во внимание наличие оснований для отказа в удовлетворении требований истца, заявленные им судебные расходы возмещению за счёт ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании недействительными (ничтожными) договоров от 24 октября 2017 года купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, расположенных по адресу: <...> км Якшур-Бодьинского тракта, д. 5, и применении последствий их недействительности, исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности на объекты недвижимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики через суд, вынесший решение, в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 февраля 2020 года.

Председательствующий судья Н.Н. Кочурова