Решение № 2-84/2025 2-84/2025~М-543/2024 М-543/2024 от 24 ноября 2025 г. по делу № 2-84/2025

Дело № 2-84/2025

УИД 69RS0023-01-2024-001104-82


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2025 года г. Осташков

Осташковский межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Изгородиной О. А.,

при секретаре судебного заседания Фадеевой В. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области к ФИО1, оглы о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе, встречному иску ФИО1, оглы к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о признании права собственности на здание,

установил:

Главархитектура Тверской области обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО1, в котором просила признать объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой, обязав ответчика своими силами за счет собственных средств снести его в течение трех месяцев с даты вступления решения в силу.

В обоснование иска указано, что администрация Осташковского муниципального округа (ранее администрация Осташковского городского округа) уведомила истца о выявлении самовольной постройки – двух объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №. В ходе рассмотрения уведомления установлено, что указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику, относится к категории земель – земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – магазины. В ЕГРН содержатся сведения о том, что в границах такого земельного участка расположено два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № и №, имеющие целевое назначение – жилые дома, что свидетельствует об их несоответствии виду разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в ходе проверки уведомления выявлено, что объекты капитального строительства возведены без получения разрешительной документации на строительство, согласования Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В свою очередь ФИО1 обратился в суд со встречным иском к Главархитектуре Тверской области, в котором просит признать за ним право собственности на здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 616,7 кв. м, указав, что являясь собственником названного земельного участка возвел на нем спорное строение площадью 188,3 кв. м, право на которое зарегистрировано 24.06.2014. Впоследствии им в соответствии с проектной документацией было реконструировано здание путем увеличения его площади и этажности, однако разрешительная документация не оформлялась. Полагал, что само по себе отсутствие разрешительной документации при отсутствии нарушений прав третьих лиц и при соответствии целевого использования земельного участка позволяет утверждать о наличии оснований для признания права собственности на объект самовольного строительства.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Главархитектуры Тверской области в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором, поддержав первоначальные исковые требования, просил в иске ФИО1 отказать, рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик (истец по встречному иску) Аскеров А.. М., его представители ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. От ФИО4 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие стороны ответчика (истца по встречному иску), в котором он просит удовлетворить встречный иск со ссылкой на устранение нарушений, выявленных в ходе проведения судебной экспертизы, представив соответствующий проект, и отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещенными, в судебное заседание не явились, третье лицо администрация Осташковского муниципального округа просила о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, поддержав первоначальные исковые требования в полном объеме. Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица как смежный землепользователь ФИО6 просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, оставив разрешение встречных требований Главархитектуры Тверской области и ФИО1 на усмотрение суда.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные доказательства по делу по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что администрацией Осташковского городского округа в ходе контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом осмотрен объект недвижимости (магазин), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и по его результатам в адрес истца направлено уведомление № 7 от 08.07.2024 о выявлении самовольной постройки.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 822 кв. м из категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – магазины по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 02.08.2006 принадлежит ФИО1

По данному адресу на момент обращения Главархитектуры Тверской области в суд были зарегистрированы два объекта недвижимости: жилой дом с кадастровым номером № площадью 66,6 кв. м 1917 года постройки и жилое здание с кадастровым номером № площадью 188,3 кв. м 2010 года постройки, права собственности на которые зарегистрировано за ФИО1 04.09.2006 и 24.06.2014 соответственно.

Жилой дом с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 29.01.2025, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.01.2025.

В соответствии с пунктом 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (абзац первый).

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (абзац третий).

Обращаясь в суд с иском о сносе спорного объекта недвижимости, Главархитектура Тверской области указала на то, что целевое назначение данного объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, с учетом приведенных положений закона и разъяснений по их применению объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не соответствующих этому разрешенному использованию, сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, а использование его не по назначению с нарушением разрешенного использования земельного участка влечет иные меры ответственности, установленные законом.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо суду установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 названного постановления, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь разрушение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

С целью установления юридически значимых обстоятельств, проверки доводов и возражений сторон спора, по ходатайству ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 определением суда от 05.05.2025 назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ Тверская ЛСЭ Минюста России.

Согласно выводам экспертов спорный объект представляет собой нежилое строение магазина общей площадью 616,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Его фактические габаритные размеры соответствуют проекту технического плана здания от 20.04.2025, выполненного кадастровым инженером ФИО5 Фундамент основного строения – ленточный, железобетонный; стены строения – газосиликатные блоки с последующим наружным утеплением и облицовкой кирпичом; перекрытия строения межэтажные выполнены сборными, железобетонными; монолитными железобетонными; деревянными по деревянным балкам; перекрытие чердачное выполнено деревянным по деревянным балкам утепленным; кровля строений деревянная, скатная; кровельное покрытие – металлочерепица; окна строения – ПВХ профиль; инженерные сети: канализация – септик из железобетонных колец, расположенный на прилегающей территории; водоснабжение, электроснабжение выполнены от городских сетей; отопление – от газового котла; вентиляция отсутствует. Функциональное назначение здания с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по объемно-планировочному решению и фактическому использованию обладает признаками нежилого здания, предназначенного для продажи товаров, что соответствует описанию вида разрешенного использования земельного участка.

При проведении строительства объекта с кадастровым номером № имеются несоответствия действующих и обязательных к применению градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, технических и иных норм и правил, которые выражаются в следующем:

- железобетонное межэтажное монолитное перекрытие объекта исследования не соответствуют требованиям пунктов 4.1, 4.2 и 4.3 CП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» и относятся к категории аварийного технического состояния;

- система электроснабжения обследуемого строения на момент исследования относятся к категории ограниченно-работоспособного технического состояния в части прокладки электропроводки по деревянным конструкциям чердачных перекрытий без устройства в электротехнических коробах;

- минимальное расстояние при степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности обследуемого строения до строений, расположенных на смежных земельных участках не соответствует требованиям таблицы 1 CП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» и составляет менее 2 м;

- эвакуационные пути обследуемого здания магазина не соответствуют требованиям пунктам 4.2.9 и 4.3.6 CП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», а именно: устройство межэтажной лестницы выполнено криволинейно; устройство криволинейных ступеней на путях эвакуации; отсутствует отделение эвакуационного выхода со второго этажа от других частей этажа противопожарными стенами не ниже 2 типа или противопожарными перегородками 1 типа; количество эвакуационных выходов со вторых этажей предусмотрены в количестве 1 выхода, что не соответствует требованиям безопасности;

- отсутствует система вентиляции в помещениях объекта исследования;

- сброс канализационных стоков объекта осуществляется в колодцы, выполненные из железобетонных колец, не являющимися герметичными.

Исследуемый объект недвижимости не соответствует градостроительным нормам в части соблюдения минимальных отступов зданий, строений и сооружений от границ земельных участков, и минимальных отступов зданий, строений и сооружений от границ земельных участков со стороны улицы. Кроме этого, часть исследуемого и лестница расположены за границей земельного участка с кадастровым номером №.

Для устранения несоответствий строительно-технических и санитарно-эпидемиологических норм и правил необходимо обратиться в проектную организацию, имеющую соответствующий допуск к работам в области архитектурно-строительного проектировании для разработки проектных решений по устранению выявленных несоответствий. Стоимость устранения выявленных несоответствий возможно определить после выполнения проектных работ.

В части несоответствия противопожарных норм и правил эксперт указал, что для определения технической возможности устранения негативного влияния необходимо определить меру возможности реализации пожарной опасности объекта защиты и ее последствий для людей и материальных ценностей (пожарные риски), в соответствии с которым разрабатываются решения для должной защиты объектов исследования. Расчет пожарных рисков осуществляется организациями, имеющими соответствующую лицензию МЧС России.

В связи с тем, что спорное здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №, то сначала необходимо исключить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН, а при выявлении реестровой ошибки внести изменения о местоположении границ земельного участка. В случае отсутствия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН возможно провести перераспределение смежных земельных участков по соглашению собственников.

При этом экспертом отмечается, что согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 в соответствии с выполненным ею проектом технического плана от 20.04.2025, проводятся кадастровые работы по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером №, однако в материалах дела результаты вышеуказанных работ отсутствуют.

В результате осмотра здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, экспертом установлены несоответствия действующих и обязательных к применению градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, технических и иных норм и правил, что нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан в части: механической безопасности, возникновения вредного воздействия на человека в результате биологических воздействий, несоответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности.

Кроме того, состояние строительных конструкций — перекрытия в целом, характеризуется как аварийное, существует опасность обрушения. Необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий.

Заключение экспертов сторонами не оспаривалось, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Указанное заключение не вызывает у суда сомнений, поскольку дано компетентными специалистами, после надлежащего осмотра земельного участка и спорного объекта строительства. При проведении экспертизы экспертам были разъяснены права и обязанности, они были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а потом оснований для признания указанного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что спорный объект недвижимости – нежилое здание, предназначенное для продажи товаров, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, хоть и имеет несоответствие строительно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, но характер таких нарушений позволяет их устранить, не прибегая к сносу спорного объекта, который может использоваться по своему функциональному назначению в качестве магазина.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Из приведенных выше положений закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил, правил землепользования и застройки и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства с учетом доводов иска Главархитектуры Тверской области, согласно которым одним из признаков самовольной постройки, по которому истец по первоначальному иску полагает необходимым осуществить снос спорного строения, является отсутствие разрешения на строительство, принимая во внимание, что ФИО1 является собственником земельного участка, который использует по целевому назначению, а также то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Главархитектуры Тверской области к ФИО1 о признании строения самовольной постройкой и понуждении к ее сносу.

При этом суд учитывает поведение самого ФИО1, который в 2021 году обращался в Главархитектуру Тверской области, которой 21.06.2021 выдан градостроительный план земельного участка № РФ-69-2-09-0-00-2021-0720. Из содержания указанного градостроительного плана следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен один объект капитального строительства с кадастровым номером №, имеющий назначение – нежилое здание. Сам земельный участок расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О1), в его границах объекты, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России отсутствуют.

После постановки на учет здания с кадастровым номером № (13.05.2014) ФИО1 обращался в Главархитектуру Тверской области с заявлениями (28.06.2022 и 15.03.2023) о выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером №, на что указывает в своем иске сам истец (ответчик по встречному иску), однако по результатам рассмотрения таких заявлений в выдаче разрешений было отказано.

Данное поведение, по мнению суда, свидетельствует о добросовестных действиях со стороны ФИО1, направленных на получение законных оснований для возведения здания магазина.

Следует также обратить внимание, что на основании заявления ФИО1 от 08.10.2024 Главархитектурой Тверской области был подготовлен и выдан градостроительный план № РФ-69-5-33-0-00-2025-0101-0 земельного участка с кадастровым номером №, в котором указывалось на расположение в границах такого участка двух объектов недвижимости, включая жилой дом с кадастровым номером №, а также со ссылкой на письмо Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия по Тверской области от 23.10.2024 об отсутствии в его границах объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, выявленных объектов культурного наследия и объектов, обладающих признаком культурного наследия.

Согласно ответу Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 04.07.2023 в ответ на обращение ФИО1 по вопросу необходимости получения заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия на строительство или реконструкцию магазина на земельном участке с кадастровым номером №, предмет охраны исторического поселения и градостроительные регламенты применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения г. Осташкова не утверждены, а потому выдать заключение, предусмотренное статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации невозможно. Поскольку указанный земельный участок расположен за границами территории объектов культурного наследия, их охранных зон, за границами исторической части города, в зоне развития многоэтажной застройки, Главное управление не возражало против проектирования и строительства или реконструкции здания магазина на территории вышеуказанного земельного участка.

Намерение использовать земельный участок под магазин также подтверждается постановлением администрации Осташковского городского округа от 26.06.2019 № 1070, которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменен с вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» на «магазины».

Помимо вышеуказанных обстоятельств суд учитывает, что на сегодняшний день право собственности на спорное строение и земельный участок под ним зарегистрировано за ФИО1 Фактически здание используется в качестве магазина, что следует как из представленных сторонами документов, так и из заключения экспертов. Свою деятельность данный магазин осуществляет уже продолжительное время. Доказательств таких нарушений, которые невозможно было бы устранить без сноса магазина, угрожающих жизни и здоровью третьих лиц, истцом по первоначальному иску не представлено и в ходе рассмотрения дела судом не добыто.

Также суд учитывает, что в целях устранения замечаний, указанных экспертами ФИО1 заказал проект мероприятий, копия которого представлена в материалы дела, включающего конструктивные решения по вопросам обеспечения необходимой прочности, устойчивости, пространственной неизменяемости зданий и сооружений объектов капитального строительства в целом и отдельных конструктивных элементов, а также пожарной безопасности и систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

При таких обстоятельствах суд оснований для признания данного спорного объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе не усматривает.

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 к Главархитектуре Тверской области о признании права собственности на здание магазина, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В рассматриваемом случае единственным признаком самовольной постройки спорного объекта является отсутствие разрешения на его возведение, тогда как судом установлено, что спорное нежилое здание является объектом капитального строительства, функциональное назначение которого соответствует описанию вида разрешенного использования земельного участка; неустранимых нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, не позволяющих сохранить данный объект, возведенный истцом по встречному иску на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, не выявлено; при возведении строения ФИО1 действовал добросовестно.

При этом суд полагает необходимым отметить, что ФИО1 предпринимались все необходимые меры для получения разрешения на строительство, при этом факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), судом не установлено.

В этой связи суд находит встречные исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежащими удовлетворению.

Определением от 22.01.2025 в целях обеспечения исковых требований Главархитектуры Тверской области приняты меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Главархитектуры Тверской области, то меры, принятые в качестве обеспечения таких требований определением 22.01.2025, подлежат отмене по вступлении настоящего решения в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе отказать.

Встречные исковые требования ФИО1, оглы к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области удовлетворить.

Признать за ФИО1, оглы, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> (СНИЛС №) право собственности на объект недвижимости – здание с кадастровым номером № площадью 616,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением от 22 января 2025 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.11.2025

Судья О. А. Изгородина