Решение № 2-19/2021 2-19/2021(2-416/2020;)~М-482/2020 2-416/2020 М-482/2020 от 3 марта 2021 г. по делу № 2-19/2021

Дело № 2-19/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2021 года с. Кизильское

Кизильский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Унрау Т. Д.,

при секретаре Крапивиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 были заключены договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Стоимость квартиры установлена в сумме 470000 руб., из которой 16974 руб. ответчик ФИО2 обязалась оплатить за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи, остальную часть в сумме 453026 руб. ответчик должна была оплатить из заемных средств, предоставленных ей ООО «Сплав», в течение 14 дней с момента заключения договора. Стоимость отчуждаемого земельного участка установлена в размере 370000 руб., которые должны быть уплачены ответчиком ФИО2 в рассрочку с ежемесячной уплатой платежей в размере 10000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости на основании заключенных договоров купли-продажи был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>. Обязательства ответчиком ФИО2 исполнены частично, за квартиру уплачено 380000 руб., за земельный участок уплачено 14500 руб. В связи с недоплатой стоимости объектов недвижимости ответчиком допущено существенное нарушение договорных обязательств, а она, как продавец лишена того, на что была вправе рассчитывать при совершении указанных сделок. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО2 было направлено досудебное предложение о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи квартиры и земельного участка, ответчик согласие на расторжение договора купли-продажи не высказала. Просит расторгнуть договоры купли-продажи спорного имущества, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО2, прекратить права собственности ответчика ФИО2 на данное имущество, возвратить в её собственность спорную квартиру и земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимости, и взыскать с ответчика ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 13000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также почтовые расходы в размере 783,72 руб.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, письменных возражений на заявленные требования не представили. Ранее принимали участие в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, с заявленными требованиями не согласились, считали, что стоимость спорной квартиры и земельного участка завышены, доказательств иной стоимости спорных объектов недвижимости не представили, указывали, что истец ФИО1 ввела в заблуждение ответчика ФИО2, поскольку первоначально они договорились, что приобретают квартиру за 400000 руб., доказательств передачи денежных средств в счет оплаты стоимости спорного недвижимого имущества не представили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представил письменное мнение.

Представитель третьего лица Государственного учреждения – Управление Пенсионного фонда РФ в Кизильском районе Челябинской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав пояснения истца ФИО1 и её представителя ФИО3, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что в собственности истца ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, находились квартира кадастровый № общей площадью 76,5 кв.м. и земельный участок кадастровый №, площадью 579 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 продала указанное недвижимое имущество ответчику ФИО2, заключив с ней договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи земельного участка.

При заключении договоров купли-продажи стороны оценили квартиру в 470 000 руб., определив, что данная стоимость является окончательной и изменению не подлежит, сделка для сторон не является кабальной. Уплата денежных средств по договору купли-продажи квартиры производится покупателем за счет собственных средств в размере 16974 руб., уплаченных до подписания договора, и в размере 453 026 руб. в течение 14 дней с момента заключения договора за счет заемных средств, предоставленных покупателю ООО «СПЛАВ» в безналичном порядке на его личный счет по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. В силу п.2.4 договора купли-продажи квартиры в обеспечение обязательств, принятых заемщиком по вышеуказанному договору займа, квартира считается находящейся в залоге у ООО «СПЛАВ» (займодавца) в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанный объект.

Земельный участок оценен сторонами и продан за 370 000 руб., которые будут выплачены продавцу в размере по 10 000 руб. ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились, что спорный земельный участок находится в залоге у продавца ФИО1 (п.4,7 договора купли-продажи земельного участка).

В связи с тем, что претензий по техническому состоянию квартиры и земельного участка у покупателя к продавцу не имеется, продавец передал, а покупатель принял квартиру и земельный участок до подписания договоров, без составления передаточного акта (п. 5 договора купли-продажи квартиры, п.6 договора купли-продажи земельного участка).

Заключая договоры купли-продажи, стороны подтвердили, что они не лишены дееспособности, на учете и под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (п.8 договоров).

На основании указанных договоров купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорную квартиру за номером регистрации № и ипотеки в силу закона за номером регистрации №, а так же регистрация право собственности ответчика на земельный участок земельный участок за номером регистрации № и ипотеки в силу закона за №, ограничение прав на земельный участок установлено в пользу продавца ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЛАВ» и ответчиком ФИО2 был заключен договор целевого займа № денежных средств на приобретение спорной квартиры на сумму 453026 руб., по условиям которого заем предоставляется в течение 14 рабочих дней после заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на лицевой счет заемщика ФИО2, срок возврата займа с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По платежному документу № от ДД.ММ.ГГГГ на основании обращения ФИО2 в УПФР в Кизильском районе Челябинской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала средства материнского (семейного) капитала в размере 453026 руб. были перечислены ДД.ММ.ГГГГ на счет ООО «СПЛАВ» на погашение основного долга и процентов по займу на приобретение жилья.

В связи с фактическим исполнением ФИО2 обязательств по договору займа, обременение спорной квартиры ипотекой в пользу ООО «СПЛАВ» прекращено. В настоящее время ограничение прав и обременение данной квартиры отсутствуют.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами реестровых дел (л.д.40-54,55-64) и выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.106-109, 110-112), справкой Государственного учреждения – Управление Пенсионного фонда РФ в Кизильском районе Челябинской области (л.д.76).

Таким образом, в собственность ответчика ФИО2 были приобретены спорная квартира и земельный участок в <адрес>. В данную квартиру ответчик с семьей вселилась, проживает в ней по настоящее время, что не отрицалось ей и ее представителем в судебном заседании.

Согласно положениям ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон договора, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец прежде всего рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

Истец пояснила, что при совершении сделок по отчуждению спорного имущества она рассчитывала улучшить свои жилищные условия.

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор и не передавал имущество покупателю.

Из пояснений истца ФИО1 данных в судебном заседании следует, что ДД.ММ.ГГГГ после совершения сделок, имущество было передано ответчику ФИО2, она выехала из данного жилья, передав ключи ответчику. В счет оплаты стоимости квартиры ФИО2 были переданы истцу денежные средства в размере 380000 руб., в счет оплаты стоимости земельного участка произведено перечисление денежных средств в размере 14 500 руб. Доказательств передачи денежных средств в ином размере, как и соблюдение сроков оплаты по договору купли-продажи земельного участка, суду стороной ответчика не представлено.

То обстоятельство, что ответчиком получены заемные средства в ООО «СПЛАВ» не свидетельствует о том, что таковые были направлены в полном объеме в счет оплаты цены договора купли-продажи спорной квартиры.

Таким образом, ответчик ФИО2 полный расчет по договорам купли-продажи с истцом не произвела: недополученная истцом по договору купли-продажи квартиры сумма составила 90000 руб. (470000 – 380000 руб.), по договору купли-продажи земельного участка 355500 (руб. (370000-14500 руб.). В настоящее время неоплаченная сумма по договорам купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу <адрес>2 составляет 445500 руб., т. е. более половины стоимости объектов недвижимости, предусмотренных договорами.

В силу п.2 ст.453 при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку, продавая квартиру и земельный участок, истец ФИО1 рассчитывала получить доход для улучшения своих жилищных условий, в результате неисполнения договоров купли-продажи со стороны ответчика ей причинен ущерб. Невыплаченная по договорам денежная сумма является для нее значительной, из поведения ответчика следует, что выплачивать оставшуюся сумму по договору она не намерена, что стороной ответчика так же было подтверждено в судебном заседании.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец ФИО1 в настоящее время лишена права собственности на квартиру и земельный участок и не получила денежные средства за проданное имущество, что говорит о существенном нарушении условий договора и является основанием для удовлетворения требований истца.

Доводы стороны ответчика о завышенной стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи судом не принимаются. Ответчик добровольно подписала договоры купли-продажи квартиры и земельного участка, тем самым согласившись с их условиями, достоверных и допустимых доказательств иной стоимости спорного имущества суду не представлено, как не представлено доказательств того, что истец ввела ответчика в заблуждение относительно цены по договорам купли-продажи. То обстоятельство, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 22239,39 руб. (л.д.91) не может служить основаниям для снижения согласованной, между сторонами договора стоимости данного объекта недвижимости, поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости отличается от их рыночной стоимости.

С учетом изложенного и с учетом того, что отчуждение квартиры без отчуждения земельного участка, на котором эта квартира расположена невозможно, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры и земельного участка, заключенные между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 подлежат расторжению, право собственности ФИО2 на указанные объекты прекращению с погашением записи государственной регистрации права собственности ответчика на указанные объекты, при этом, запись о регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона на спорный земельный участок, произведенная в пользу истца, также подлежит погашению. Спорные объекты недвижимости подлежат возврату истцу, с восстановлением в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности истца ФИО5, а оплаченные истцу денежные средства по договору купли-продажи квартиры в размере 380000 руб., и договору купли – продажи земельного участка в размере 14500 руб., подлежат взысканию с истца ФИО1 в пользу ответчика ФИО2

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 13 000 руб. (3000 руб. + 7000 руб. +3000 руб.).

В подтверждение требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя истцом предоставлены квитанции об оплате услуг представителя, согласно которым предоставленная услуга заключалась в консультации, составлении искового заявления, участие в судебном заседании при рассмотрении дела по иску к ФИО2, общая стоимость услуг составила 13 000 руб. (3000 руб+7000 руб.+3000 руб.) (л.д. 86, 124, 157).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом отсутствия заявления ответчика о чрезмерности расходов на оплату услуг представителя, исходя из проделанной представителем по делу работы, а также что, представитель истца принимала участие в судебном заседании 04 февраля и в настоящем судебном заседании, суд признает сумму оплаты юридических услуг в размере 13000 разумной, и считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 13000 руб.

Также истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), и понесены почтовые расходы в размере 783,72 руб. (л.д.87,88).

Поскольку исковые требования удовлетворены, с учетом ст.98 ГПК РФ, с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., и почтовые расходы в размере 783, 72 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи квартиры и земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры кадастровый №, общей площадью 76,5 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка кадастровый №, общей площадью 579 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации № ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона на земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, произведенную ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру кадастровый №, общей площадью 76,5 кв.м. и земельный участок кадастровый №, общей площадью 579 кв.м., расположенные по адресу <адрес>,

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру кадастровый № общей площадью 76,5 кв.м. и земельный участок кадастровый № общей площадью 579 кв.м., расположенные по адресу <адрес>.

Возвратить квартиру кадастровый № общей площадью 76,5 кв.м. и земельный участок кадастровый № общей площадью 579 кв.м., расположенные по адресу <адрес> собственность ФИО1, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 14083 (четырнадцать тысяч восемьдесят три) рубля 72 копейки, из них 13 000 (тринадцать тысяч) рублей на оплату услуг представителя, 300 (триста) рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины, 783 (семьсот восемьдесят три) рубля 72 копейки в возмещении почтовых расходов.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 380000 (триста восемьдесят тысяч) рублей, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и в сумме 14500 (четырнадцать тысяч пятьсот) рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кизильский районный суд Челябинской области

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ