Решение № 2-168/2024 2-168/2024(2-6280/2023;)~М-6182/2023 2-6280/2023 М-6182/2023 от 4 февраля 2024 г. по делу № 2-168/2024

Дело №2-168/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 февраля 2024 года г. Йошкар-Ола

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Юмановой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Телициной В.Б.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мясокомбинат «Звениговский» к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Казанский Посад», ФИО1 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи, заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО2 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мясокомбинат Звениговский» обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад», попову Владимиру Анатольевичу о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, заключенного <дата> между ООО СЗ «Казанский Посад и ФИО1 В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого встроенного помещения <номер>, общей площадью 54,4 кв.м.), с кадастровым номером <номер>, приобретенного истцом по договору от <дата>. Право на земельный участок под указанным помещением истцу передано не было. На момент приобретения истцом нежилого помещения в 2018 году право на земельный участок под ним с кадастровым номером <номер> принадлежало ООО СК «Казанский Посад». Истец полагает, что после передачи ему по договору купли-продажи нежилого помещения к нему в силу закона перешло также и право на земельный участок под ним. Однако ООО «СЗ Казанский Посад» <дата> заключил договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, площадью 1430 кв.им. без уведомления ООО «Мясокомбинат Звениговский». ООО «СЗ Казанский Посад» не имело права распоряжаться земельным участком без согласия собственников нежилых помещений, расположенных на нем. ФИО1 собственником помещений, расположенных на переданном ему земельном участке, не является. Истец полагает договор купли-продажи от <дата> недействительной сделкой по основанию, предусмотренному ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как сделку, не соответствующую требования закона.

ФИО3, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, просит признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, заключенный <дата> между ООО «СЗ Казанский Посад» и ФИО1, недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В обоснование требований ФИО3 указал, что по договору купли-продажи от <дата> ФИО1 приобрел у ООО «СЗ Казанский Посад» земельный участок площадью 1430 кв.м. с кадастровым номером <номер>. В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером <номер> были выделены земельные участки с кадастровыми номерами: <номер>, площадью 265 кв.м., <номер>, площадью 75 кв.м, <номер>, площадью 1082 кв.м. Вновь образованные земельные участи были постановлены на кадастровый учет <дата>.

ФИО2 в декабре 2021 года стал собственником нежилых помещений по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>:

помещение, кад. <номер>, встроенное помещение <номер>), площадь 18,7 кв.м.,

помещение кад. <номер>, встроенное помещение <номер> площадь 18,9 кв.м.,

помещение кад. <номер>, встроенное помещение IV (<номер> площадь 19 кв.м.,

помещение кад. <номер>, встроенное помещение II (<номер>), площадь 18,9 кв.м.,

помещение кад. <номер>, встроенное помещение I <номер>), площадь 19,2 кв.м.

Данные нежилые помещения расположены в здании пристроя к общежитию площадью 156,4 кв.м, с кадастровым <номер>, которое располагалось на земельном участке с кадастровым <номер>.

После разделения земельного участка <номер> с <дата> принадлежащие ФИО2 нежилые помещения располагаются на земельном участке с кадастровым номером <номер>, общей площадью 265 кв.м.

ФИО1 незаконно зарегистрировал право собственности на земельный участок, так как объектов недвижимости, расположенных на этом участке, он не имел. На земельном участке расположено только нежилое здание площадью 156,4 кв.м., в котором имеются 5 нежилых помещений общей площадью 94,7 кв.м., принадлежащих ООО «Мясокомбинат Звениговский» и ФИО2

В данном случае ФИО1, зная нахождении на земельном участке с кадастровым номером <номер> объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, и не имея на нем объектов недвижимости, приобрел земельный участок с целью перепродажи по завышенной цене земли собственникам нежилых помещений.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО6 с иском и требованиями третьего лица ФИО2 не согласилась.

Представитель ответчика ООО «СЗ Казанский Посад» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил возражения на иск, заявив о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ФИО7 ФИО8 полагала исковые требования и требования третьего лица не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ФИО2, его представитель ФИО9 требования поддержали.

Третьи лица, не заявлящие самостоятельные требования, ЗАО «ИКС5 Недвижимость» и ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, извещен, направил отзыв на иск.

С учетом надлежащего извещения, позиции лиц, участвующих в деле, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доказательства, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.1, ст.420, ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей не основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Соответствующий иск может быть удовлетворен только в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы и целью его обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.

Таким образом, иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, поданный лицом, не являющимся стороной этой сделки, подлежит удовлетворению при соблюдении двух условий:

1) истец доказал наличие у него законного интереса, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке;

2) гражданское законодательство не устанавливает иной способ защиты нарушенного права истца.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как установлено в судебном заседании, ФИО11 (в настоящее время ФИО7) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества между нею и ФИО2 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 2343 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес> и расположенного на нем пристроя общей площадью 156,4 кв.м, <адрес> по адресу: <адрес>.

<дата> между ФИО11 (продавец) и ООО «Казанский Посад» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 2343 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес><адрес>, <адрес> расположены принадлежащие ФИО11 (в настоящее время ФИО7) указанные нежилые помещения:

встроенное помещение <номер>), площадь 19,2 кв.м.

встроенное помещение <номер>), площадь 18,9 кв.м.,

встроенное помещение <номер> площадь 18,9 кв.м.,

встроенное помещение <номер> площадь 19 кв.м.,

встроенное помещение <номер> площадь 18,7 кв.м.,

встроенное помещение <номер>), площадь 18,7 54,4 кв.м.,

встроенное помещение <номер>), площадь 3,2 кв.м.

<дата> между ФИО11 и ФИО12 заключен договор дарения недвижимого имущества, согласно которому ФИО11 подарила ФИО12 принадлежащие ей на праве собственности все <номер> встроенных помещений, расположенных по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер>.

<дата> между ФИО12 (продавец) и ФИО13 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, а именно:

встроенное помещение <номер>), общая площадь 54,4 кв.м., этаж 1, встроенное помещение <номер>), общая площадь 3,2 кв.м., этаж I.

Решением Арбитражного суда Республике Марий Эл от <дата> гражданка ФИО11 признана несостоятельной (банкротом).

<дата> финансовый управляющий ФИО11 обратился к ФИО12 с предложением о возврате недвижимого имущества, полученного по договору дарения недвижимого имущества от <дата>.

В ходе рассмотрения обособленного спора в Арбитражном суде Республики Марий Эл ФИО12 вернула в конкурсную массу ФИО11 по акту приема-передачи от <дата>:

встроенное помещение <номер>), общая площадь 19,2 кв.м., этаж 1, встроенное помещение <номер>), общая площадь 18,9 кв.м., этаж 1, встроенное помещение <номер>), общая площадь 18,9 кв.м., этаж 1, встроенное помещение <номер>), общая площадь 19,0 кв.м., этаж 1, встроенное помещение <номер>), общая площадь 18,7 кв.м., этаж 1.

Встроенное помещение <номер> и встроенное помещение <номер> остались в собственности ФИО13, затем были переданы в связи с погашением задолженности перед залоговым кредитором ИП ФИО14 и впоследствии третьему лицу по настоящему гражданскому делу ФИО2

<дата> между ФИО13 и ООО «Мясокомбинат «Звениговский» заключен договор купли-продажи встроенного помещения <номер> и встроенного помещения <номер>), расположенных по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером <номер>,, площадью 1430 кв.м. был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 1430 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 913 кв.м.

<дата> года ООО СЗ «Казанский Посад» направил ФИО11 (Шмит) С.В. уведомление с предложением выкупить земельный участок.

По договору купли-продажи от <дата> ООО «СЗ Казанский Посад» передал земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 1430 кв.м. ФИО5

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером <номер> были выделены земельные участки с кадастровыми номерами: <номер>, площадью 265 кв.м., <номер>, площадью 75 кв.м, <номер>, площадью 1082 кв.м., <номер>.

Вновь образованные земельные участи были постановлены на кадастровый учет <дата>.

На земельном участке с кадастровым номером <номер> расположено принадлежащее ООО «Мясокомбинат Звениговский» встроенное нежилое помещение <номер>, общей площадью 54,4 кв.м.), с кадастровым номером <номер>.

На земельном участке с кадастровым номером <номер> расположены нежилые помещения, принадлежащие ФИО15

На земельном участке с кадастровым номером <номер> расположено нежилое помещения, принадлежащее третьи лицам ЗАО «ИКС5 Недвижимость» и ФИО10

Положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (в редакции на дату спорных правоотношений), также предусматривали, что с передачей права собственности на объект недвижимости одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Нормами п.п. 5 п.1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Однако в данном случае право собственности на нежилые помещения переходило без государственной регистрации права на долю в земельном участке, с связи с чем были нарушены права истца и третьего лица ФИО15

Таким образом, в силу указанных норм права в связи с приобретением ООО «Мясокомбинат Звениговский» и ФИО2 нежилых помещений к указанным лицам перешло право на долю в земельном участке с кадастровым <номер>, на котором размещались данные строения, несмотря на то, что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание (статьи 131, 223, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного сделка по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес> от <дата> между ООО СЗ «Казанский Посад и ФИО1 является недействительной как заключенная с нарушением требований закона.

Требования истца и третьего лица ФИО2 подлежат удовлетворению.

Последствиями недействительности сделки является двусторонняя реституция. Поскольку из земельного участка с кадастровым номером <номер>, являвшегося предметом договора купли-продажи от <дата>, были выделены земельные участки с кадастровыми номерами: <номер>, площадью 265 кв.м., <номер>, площадью 75 кв.м, <номер>, площадью 1082 кв.м., <номер>, погашению подлежит запись о государственной регистрации права ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу и третьему лицу ФИО2

За ООО «СЗ Казанский Посад» подлежит признанию право собственности на данные земельные участки в порядке двусторонней реституции.

Довод ответчика ООО «СЗ Казанский Посад» о пропуске истцом срока исковой давности несостоятелен, поскольку о состоявшемся договоре купли-продажи истец узнал после получения иска ФИО1 к ООО «Мясокомбинат Звениговский» о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, поданного в суд <дата> (гражданское дело Звениговского районного суда <номер>).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Мясокомбинат «Звениговский» (ИНН <***>) удовлетворить.

Требования третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ФИО2 (ИНН <номер>) удовлетворить.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:6044, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, заключенный <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» (ИНН <***>) и ФИО1 (<номер>).

Применить последствия недействительности сделки путем двусторонней реституции.

Погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 75+/-3 кв.м, расположенный по адресу <адрес><адрес>, <адрес>.

Погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 256+/- 6 кв.м, расположенный по адресу <адрес><адрес>, <адрес>.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 75+/-3 кв.м, расположенный по адресу <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью 256+/- 6 кв.м, расположенный по адресу <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>.

Признание права собственности является основанием для его государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Е.В. Юманова

мотивированное решение составлено 12 февраля 2024 года