Решение № 2-3927/2025 2-3927/2025~М-2955/2025 М-2955/2025 от 4 декабря 2025 г. по делу № 2-3927/2025

Дело №

УИД 50RS0№-80


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

26 ноября 2025 года г. Солнечногорск Московская область

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Белоусовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении соглашения об авансе, возврате авансовых платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит расторгнуть соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО2 и ФИО3, взыскать с ФИО3 денежные средства, переданные в качестве аванса по соглашению в размере 1 613 000 руб., признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, внесенную в качестве авансового платежа по соглашению об авансе от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение об авансе, согласно которому стороны обязались в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес> по цене 18 000 000 рублей. Во исполнение п. 9 Соглашения об авансе покупатель/истец в качестве авансового платежа передала в собственность продавца/ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем заключения сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ В качестве внесения авансовых платежей покупатель/истец не только передала в собственность квартиру, но и передала продавцу денежные средства в общей сумме 1 613 000 руб. В настоящее время срок действия соглашения об авансе истек, однако истец/покупатель ФИО2 не выплатила полною стоимость дома. ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 без расторжения соглашения об авансе, без согласия и уведомления покупателя разместила в сети Интернет на сайте «Авито» объявления о продаже дома, который был частично оплачен покупателем. При этом авансовые платежи в виде квартиры и денежных средств возвращены покупателю не были. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении соглашения об авансе и договора купли-продажи квартиры, а также с требованием о возврате авансовых платежей (квартиры и денежных средств). До настоящего времени требования ответчиком исполнены не были, в связи с чем, последовало обращение в суд с настоящим иском.

Истец в судебное заседание не явился, представитель истца явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик в судебное заседание не явился, его представитель возражений против заявленных требований не представил, ранее приобщен письменный отзыв.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей сторон, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (абз. 1 п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

В соответствии с положениями абзаца 2 п. 4 ст.453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство, либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно абзацу 2 п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 1103 ГК РФ, разъяснениям, приведенным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при расторжении договора его сторона не лишена права истребовать от другой стороны ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

П. 1 ст. 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение об авансе, согласно которому стороны обязались в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес> по цене 18 000 000 рублей.

Согласно условиям соглашения (п. 8) авансовые платежи в счет оплаты стоимости объекта осуществляются покупателем до заключения договора купли-продажи следующими способами: наличными или безналичными денежными средствами, а также передачей в собственность продавца недвижимого имущества по договорной цене, фиксируемой в заключаемом договоре купли-продажи.

Согласно п. 9 Соглашения в качестве авансового платежа покупатель/истец обязался передать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. При произведении оплаты по заключаемому договору купли-продажи авансируемого объекта покупатель должен выплатить продавцу стоимость объекта за минусом выплаченных авансовых платежей.

Во исполнение п. 9 Соглашения об авансе покупатель/истец в качестве авансового платежа передала в собственность продавца/ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем заключения сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны в договоре согласовали стоимость переданной квартиры в размере 4 000 000 рублей, при этом ответчик денежные средства по договору купли-продажи не платила, поскольку квартира передана в качестве авансового платежа по оплате дома и земельного участка. В настоящее время указанная квартира находится в собственности ответчика ФИО3 В качестве внесения авансовых платежей покупатель/истец не только передала в собственность квартиру, но и передала продавцу денежные средства в общей сумме 1 613 000 руб.

Согласно п. 18 соглашению, соглашение об авансе вступает в силу с дату его подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время срок действия соглашения об авансе истек, однако истец не выплатила полною стоимость дома, что связано с ужесточением кредитной политики ЦБ РФ и сворачивания ипотечных программ, на которые она рассчитывала при заключении соглашения об авансе.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 без расторжения соглашения об авансе, без согласия и уведомления покупателя разместила в сети Интернет на сайте «Авито» объявления о продаже дома, который был частично оплачен покупателем. При этом авансовые платежи в виде квартиры и денежных средств возвращены покупателю не были. То есть факт выставления продавцом авансируемого объекта на продажу свидетельствует об отсутствии у него намерения исполнять обязательства по продаже дома истцу.

Таким образом, поскольку полученные ответчиком от истца денежные средства и квартира являются авансом и переданы истцом в счет причитающихся авансовых платежей в качестве предоплаты за дом с земельным участком, а аванс, согласно закона, по своей правовой природе является предварительным платежом, не выполняющим обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора, в счет причитающихся платежей. Также аванс может быть внесен имуществом. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс уплачен.

Таким образом, поскольку истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении соглашения об авансе и договора купли-продажи квартиры, следовательно, соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, сумма в размере 1 613 000 руб. подлежит взысканию с ответчика.

В связи с удовлетворением требований истца о расторжении соглашения об авансе, требование истца о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., заключенного во исполнение п. 9 соглашения об авансе, также подлежит удовлетворению.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении соглашения об авансе, возврате авансовых платежей - удовлетворить.

Расторгнуть соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №).

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2.

Признать за ФИО2 право собственности на указанную квартиру, внесенную в качестве авансового платежа.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) денежные средства, внесенные в качестве авансовых платежей по соглашению об авансе, в размере 1 613 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 10 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения, составленного ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.В. Белоусова