Решение № 3А-24/2026 3А-24/2026(3А-540/2025;)~М-468/2025 3А-540/2025 М-468/2025 от 7 апреля 2026 г. по делу № 3А-24/2026

Дело № 3а-24/2026 (3а-540/2025)

55OS0000-01-2025-000596-15

Строка стат. отчета 3.123


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Бертрам Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 апреля 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Политрейд» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Политрейд» (далее – ООО «Политрейд», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 60618 +/- 86 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание (эстакада для слива нефтепродуктов), почтовый адрес ориентира: <...> (том 3 л.д. 63-81).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года в размере 53 782 714,32 рублей (том 3 л.д. 26).

На основании отчета об оценке объекта оценки от 29 мая 2025 года № 05/05/2025, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО1), административный истец 30 мая 2025 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением бюджетного учреждения от 27 июня 2025 года № ОРС-55/2025/000040 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, ООО «Политрейд» 30 сентября 2025 года обратилось в суд с настоящим административным иском заявлением с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом от 29 мая 2025 года № 05/05/2025 (том 1 л.д. 3-4).

Представитель административного истца ООО «Политрейд» в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен судом надлежащим образом.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимал. В письменных возражениях просит в удовлетворении административного искового заявления отказать в полном объеме (том 3 л.д. 195-197).

Представитель Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения судом извещен надлежащим образом. В письменном заявлении указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от

9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 234-243).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 30 мая 2025 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2025года. К заявлению приложил отчет об оценке объекта оценки от 29 мая 2025 года № 05/05/2025 (том 2 л.д. 1-207).

Решением бюджетного учреждения от 27 июня 2025 года № ОРС-55/2025/000040 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в связи с тем, что в отчете от 29 мая 2025 года № 05/05/2025 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7, пункта 9 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, подпунктов 2, 3 пункта 2, пункта 2.3 ФСО № IV, в частности указано:

в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, а также отсутствует обоснование отказа от использование аналогов, доступных оценщику (замечание № 1);

в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);

оценщик проводит нормализацию выборки объектов аналогов путем исключения последовательно из выборки аналогов с максимальным и минимальным значением скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);

в таблице 11.2 отчета оценщик к аналогу № 8 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) применяет максимальную корректировку на торг равную 0,656, чем снизил итоговую стоимость объекта оценки (замечание № 4);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, однако в таблице 11.1 отчета к объектам-аналогам №№ 1-5, 7-9, 12, имеющим полное или частичное ограждение, оценщик применил понижающую корректировку на наличие ограждения, что приводит к искажению, занижению стоимости объекта оценки (замечание № 5);

на страницах 54-58, 66-69 отчета оценщик указывает на неправильную форму объекта-аналога № 4 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), тогда как по земельному участку проходят железнодорожные пути, а данный факт описан в сборнике на странице 119 отчета как «эффективное использование земельного участка», следовательно, корректировка «на форму земельного участка» для объекта-аналога № 4 не требуется (замечание № 6);

в таблицах 11.1, 11.3 отчета у объекта-аналога № 7 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) указан вид использования - «основной», тогда как вид использования аналога № 7 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 7);

в отчете содержится описка, не влияющая на рыночную стоимость объекта оценки: на странице 90 отчета указано «Фотографии объекта оценки (кад.номер: № <...>)», однако объектами оценки в рассматриваемом отчете являются земельные участки с иными кадастровыми номерами (замечание № 8) (том 3 л.д. 202-208).

В соответствии с отчетом ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 29 мая 2025 года № 05/05/2025, представленным административным истцом в бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3106 по состоянию на 26 февраля 2025 года составляет 28 809 000 рублей (том 2 л.д. 2, 86).

Определением Омского областного суда от 13 ноября 2025 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (второй вопрос), а также по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта оценки по состоянию на 26 февраля 2025 года (третий вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 4 л.д. 13-17).

Согласно выводам заключения эксперта от 12 марта 2026 года № 2045/2-4-25 по первому вопросу, в отчете ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 29 мая 2025 года № 05/05/2025 имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации, указанные в решении бюджетного учреждения от 27 июня 2025 года № ОРС-55/2025/000040, а именно:

нарушение, указанное в замечании № 4 решения бюджетного учреждения, имеется в части применения к объекту-аналогу № 8 корректировки на торг в размере максимального значения, что не соответствует положения подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

По второму вопросу экспертом отмечено, что отчет от 29 мая 2025 года № 05/05/2025 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в следующей части:

использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 1-4, при отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору «дата предложения/дата оценки», в том числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V;

применением к объекту-аналогу № 8 корректировки на торг в размере максимального значения не соответствует положениям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7;

на земельном участке с кадастровым номером № <...> (объект-аналог № 11) имеется ограждение, что требует внесение корректировки, в используемом отчете корректировка по данному фактору к аналогу № 11 не применена, что не соответствует подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7.

По третьему вопросу, согласно заключению судебной экспертизы, по состоянию на 26 февраля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 35 849 000 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение от 12 марта 2026 года № 2045/2-4-25 подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о наличии в изначально представленном отчете об оценке нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлекших изменение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а также о несоответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Эксперт ФИО2 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года.

При таком положении основания для удовлетворения требования административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют. В судебном заседании установлено, что изначально представленный отчет об оценке от 29 мая 2025 года № 05/05/2025 имеет нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, а также не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Таким образом, у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании указанного отчета. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом от 29 мая 2025 года № 05/05/2025, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом от 29 мая 2025 года № 05/05/2025, не соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении от 12 марта 2026 года № 2045/2-4-25 произведен с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит спорный объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 26 февраля 2025 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не ходатайствовали, возражений относительно установленного экспертом по результатам судебной экспертизы размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 30 мая 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 26 февраля 2025 года в размере его рыночной стоимости 35 849 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 30 мая 2025 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Политрейд» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 8 апреля 2026 года.