Апелляционное определение № 33-24817/2025 33-974/2026 от 12 января 2026 г.

Судья – Лавров В.А. Дело № 33-974/2026 (33-24817/2025)

номер дела в суде первой инстанции 2-3057/2025

УИД 23RS0031-01-2024-001049-03


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2026 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Рябцевой А.И

судей Пархоменко Г.В., Ганчевой В.В.,

по докладу судьи Рябцевой А.И.,

при помощнике судьи Власенко В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО КБ «Центр-Инвест» к ...........1, ...........2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе ...........1 на решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 28 мая 2025 г.,

заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, содержании оспариваемого решения, доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

ПАО КБ «Центр-инвест» обратилось в суд с исковым заявлением к ...........1, ...........2 в котором просит суд:

расторгнуть кредитный договор ........ от 5 июля 2018 года, заключенный с ...........1 с прекращением начисления процентов за пользование кредитом с момента его расторжения;

взыскать солидарно с ответчиков в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» денежную сумму (задолженность по кредитному договору ........ от 5 июля 2018 года) в размере 1 094 038 рублей 87 копеек в том числе: задолженность по уплате кредита в размере 1 031 523 рублей 22 копеек, задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 60 870 рублей 27 копеек, задолженность по уплате пени по просроченному кредиту в размере 457 рублей 29 копеек, задолженность по уплате пени по просроченным процентам в размере 1 188 рублей 09 копеек, взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 701 рубля 70 копеек;

обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, приобретенных с использованием кредитных средств банка ........ от ..........: жилой дом, площадь: общая 70.7 кв. м, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Россия, ............, ............ Ж. ФИО1 номер: ............; земельный участок категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1000 +/- П кв. м, адрес (местоположение): ............, ............ Ж. ФИО1 помер: ......... Начальную продажную цену установить в размере 1 970 000 рублей.

В обоснование доводов иска указано, что .......... между ПАО КБ «Центр-инвест» и ...........1 был заключен кредитный договор ........ в размере 1 200 000 рублей, со сроком возврата кредита - не позднее ........... Свои обязательства по предоставлению кредита банк выполнил в полном объеме. Заемщик свое обязательство по своевременной уплате процентов и возврату кредита не исполняет. Общая сумма задолженности по кредитному договору по состоянию на .......... составляет 1 087 739 рублей 86 копеек, в том числе: задолженность по уплате кредита 1 064 733 рублей 72 копеек, задолженность по уплате процентов за пользование кредитом 21 531 рублей 92 копеек, задолженность по уплате пени по просроченному кредиту 408 рублей 15 рублей копеек, задолженность по уплате пени по просроченным процентам 1066 рублей 07 копеек.

Исполнение обязательств по кредитному договору ........ обеспечено договором поручительства физического лица ........п от .........., заключенным с ...........2

Кроме того, приобретенные с использованием кредитных средств объекты недвижимого имущества: жилой дом, площадью 70.7 кв.м, кадастровый ........ и земельный участок, площадью 1000 +/- 11 кв.м, кадастровый помер: ........, расположенные по адресу ............ Ж, являются залоговым имуществом банка.

В адрес ...........1 направлялось уведомление с намерением расторгнуть названный кредитный договор в случае отказа погасить задолженность по договору, которое оставлено без удовлетворения. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Обжалуемым решением Ленинского районного суда ............ от .......... исковое заявление ПАО КБ «Центр-инвест» к ...........1, ...........2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, договору поручительства и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворено.

Суд расторг кредитный договор ........ от .........., заключенный ПАО КБ «Центр-инвест» с ...........1 с прекращением начисления процентов за пользование кредитом с момента его расторжения.

Взыскал солидарно с ...........1 и ...........2 в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» задолженность по кредитному договору ........ от .......... в размере 1 094 038 рублей 87 копеек, в том числе: задолженность по уплате кредита 1 031 523 рублей 22 копеек, задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 60 870 рублей 27 копеек, задолженность по уплате пени по просроченному кредиту 457 рублей 29 копеек, задолженность по уплате пени по просроченным процентам 1 188 рублей 09 копеек, а также взыскал солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 701 рубля 70 копеек.

Обратил взыскание на имущество, являющееся предметом залога по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком ........з от ..........: жилой дом, площадь: общая 70.7 кв. м, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Россия, Краснодарский край, ............ Ж. ФИО1 ........ земельный участок категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1000 +/- 11 кв. м, адрес (местоположение): ............, ............ Ж. ФИО1 помер........

Определил способ реализации заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 970 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением, ...........1 подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что суд необоснованно не принял во внимание то, что сумма в размере 1 970 000 рублей являлась стоимостью недвижимого имущества на момент совершения сделки в 2018г., однако после этого сумма вложений в данное имущество составила более 5 500 000 руб.

В письменных возражениях, поданных на апелляционную жалобу, представитель ПАО КБ «Центр-инвест» по доверенности ...........9 просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, были извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции на официальном сайте Краснодарского краевого суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, .......... между ПАО КБ «Центр-инвест» и ...........1 был заключен кредитный договор ........, по которому заемщику предоставлялся стандартный кредит в размере 1 200 000 рублей, со сроком возврата кредита - не позднее ........... За пользование кредитом заемщик должен уплачивать банку проценты согласно пункта 1.3 указанного кредитного договора. Платежи по кредиту должны вноситься в соответствии с графиком погашения, приведенным в приложении ........ к названному договору.

Залоговым имуществом банка в обеспечение исполнения ...........1 обязательств по погашению кредита, являются: жилой дом, площадь: общая 70.7 кв. м, количество этажей: 1, адрес (местоположение): ............ ............ Ж. ФИО1 ........; земельный участок категория земель - земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1 000 +/- 11 кв. м, адрес (местоположение): ............, ............ Ж. ФИО1 помер: ........

В соответствии с пунктом 1.9.1 названного договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного с использованием кредитных средств банка, оценочная стоимость заложенного имущества определена сторонами в размере 1 970 000 рублей.

Свои обязательства по предоставлению кредита банк выполнил в полном объеме, что подтверждается расходным кассовым ордером ........ от .........., однако заемщик в одностороннем порядке от исполнения обязательств по кредитному договору уклонился, допуская просрочку в исполнении и неисполнение принятых на себя обязательств.

В обеспечение своевременного исполнения обязательств по вышеназванному кредитному договору был заключен договор поручительства физического лица ........п от .........., между ПАО КБ «Центр-Инвест» и ...........10

Согласно условий договора поручительства при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств перед банком поручитель несет вместе с заемщиком солидарную ответственность в объеме основного долга по кредиту, суммы начисленных процентов по кредиту, суммы процентов, в случае несвоевременного погашения кредита, суммы неустойки, возмещения судебных издержек по взысканию долга и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком по кредитному договору ........ от ...........

...........1 в нарушение условий кредитного договора ........ от .......... свое обязательство по своевременной уплате процентов и возврату кредита не исполняет, ввиду чего, ПАО КБ «Центр-Инвест» в адрес ответчиков .......... было направлено уведомление для досудебного урегулирования спора, которое оставлено без удовлетворения.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также нормами Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в ст. 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона об ипотеке).

Статьей 334 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 ФЗ об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу положений ст. 54 ФЗ об ипотеке, суд должен определить способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона), начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 4 февраля 2014 г. N 221-0).

Согласно п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, квартиры, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.

Из пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Соответственно, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

В целях установления стоимости предмета залога в виде жилого дома общей площадью 70.7 кв.м, с кадастровым номером ........ и земельного участка площадью 1000 +/- 11 кв.м, с кадастровым номером ........, расположенных по адресу: ............, ............ Ж. ФИО1 помер: ........ определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28.08.2025г. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Астрея Гарант».

Согласно выводам заключения экспертизы ........ от 18.11.2025г. рыночная стоимость предмета залога в виде жилого дома общей площадью 70.7 кв.м, этажность 1, с кадастровым номером ........ и земельного участка, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ........, категории земель-земли населенных пунктов с видом разрешенного использования под ИЖС, расположенных по адресу: ............Ж на момент проведения экспертизы составляет 7 150 000 руб.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Как указано в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судебной коллегией не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании которого можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта ООО «Астрея Гарант».

Экспертиза выполнена квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации № 73 от 05.04.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в том числе, заключение экспертизы ООО «Астрея Гарант», оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части определения стоимости жилого дома общей площадью 70.7 кв.м, этажность 1, с кадастровым номером ........ и земельного участка, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ........ расположенных по адресу: ............, ............Ж, установлении начальной продажной цены данных объектов в размере 7 150 000 рублей.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 28 мая 2025 г. изменить в части.

Установить начальную продажную цену жилого дома общей площадью 70.7 кв.м, этажность 1, с кадастровым номером ........ и земельного участка, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ........, расположенных по адресу: ............, ............Ж в размере 7 150 000 рублей

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 28 мая 2025 г. оставить без изменения.

Краснодарскому краевому суду перечислить ООО «Астрея Гарант». расходы по проведению судебной экспертизы с депозитного счета Краснодарского краевого суда (ИНН ........, по следующим реквизитам: ООО «Астрея Гарант» ........

Апелляционное определение может быть обжаловано сторонами путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его принятия в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий А.И. Рябцева

Судьи: Г.В. Пархоменко

В.В. Ганчева