Апелляционное определение № 33-179/2026 33-4022/2025 от 18 января 2026 г.

УИД № 40RS0001-01-2025-005666-40

Судья Конопелкина Н.С. № 33-179/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 2-1-6232/2025

19 января 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Быковской Е.В. и Ивашуровой С.В.,

при секретаре Гысевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Ивашуровой С.В. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калужского районного суда Калужской области от 3 октября 2025 года по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

22 апреля 2025 года ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 500000 руб., полученные им по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование требований указано, что 23 сентября 2024 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 130 кв.м и земельного участка площадью 600 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с указанным договором стороны оценили данное имущество в сумму 9500000 руб., из которых денежные средства в размере 500000 руб. покупатель передает продавцу в день заключения договора в качестве задатка; 4000000 руб. покупатель передает продавцу в день заключения основного договора за счет собственных средств, 5000000 руб. – за счет кредитных средств банка. Истица денежные средства по предварительному договору ответчику передала, однако ипотека в отношении имущества, планируемого к приобретению у ФИО1, банком одобрена не была.

В судебном заседании истица ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали.

Представители третьих лиц АН «Новосел», управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений г.Калуги, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 3 октября 2025 года исковые требования удовлетворены, постановлено:

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 500000 руб., полученные ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 23 сентября 2024 года.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В возражениях на жалобу представитель ФИО2 – ФИО3 просила оставить решение суда без изменения.

Выслушав объяснения ответчика ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, представителя истицы ФИО2 – ФИО3, возражавшей против отмены решения суда, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно них, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, 23 сентября 2024 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 130 кв.м и земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:657, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с указанным договором стороны оценили имущество в сумму 9500000 руб., из которых денежные средства в размере 500000 руб. покупатель передает продавцу в день заключения договора в качестве задатка; 4000000 руб. покупатель передает продавцу в день заключения основного договора за счет собственных средств, 5000000 руб. – за счет кредитных средств банка.

Также, 23 сентября 2024 года заключено соглашение о задатке к предварительному договору от 23 сентября 2024 года, в соответствии с пунктом 2 которого денежная сумма в 500000 руб. признается сторонами задатком и в случае заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома будет зачтена в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору; в случае отказа покупателя от исполнения обязательств по предварительному договору задаток остается у продавца; в случае отказа от исполнения обязательств по предварительному договору задаток возвращается покупателю в двойном размере; в случае неодобрения объекта и/или клиента банком, продавец обязуется вернуть задаток в полном объеме.

Судом установлено, что банками заявки ФИО2 на ипотечное кредитование не одобрены, в связи с чем она обратилась к ответчику с заявлением о возврате уплаченных денежных средств в размере 500000 руб. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

В обоснование исковых требований ФИО2 в суде первой инстанции ссылалась на то, что при осмотре дома, планируемого к покупке у ФИО1, ею было обращено внимание на наличие воды в колодце, однако ответчик объяснил, что в настоящее время проводятся технические мероприятия для подготовки дома. В дальнейшем она узнала, что указанный дом находится в зоне подтопления, о чем ей не было сообщено продавцом, хотя истице указанный вопрос важен, он мог повлиять на принятие ей решения о приобретении дома и участка.

Возражая против иска, ответчик указывал на то обстоятельство, что после заключения предварительного договора истица по какой-то причине утратила интерес к покупке дома, сознательно создала условия для отказа банка в одобрении ипотечного кредитования; факт того, что ответчик знал о подтопляемости участка, не отрицал, указывая, что истица вопросов о подтопляемости не задавала, поэтому и соответствующая информация до ее сведения не доводилась.

Согласно сведениям ЕГРН от 23 апреля 2025 года (расширенная выписка) имеются сведения о затопляемости (подтопляемости) указанного земельного участка с 2021 года.

Как следует из объяснений сторон, при заключении договора продавец предоставлял ФИО2 данные ЕГРН в отношении спорного участка, но выписка не была расширенной, сведения о затопляемости участка в нее включены не были.

Согласно информации Управления Росреестра по Калужской области от 19 августа 2025 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:657 находится в границах зон затопления, подтопления, в которых, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в числе прочего, запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. Дата внесения сведений – 27 мая 2021 года.

Кроме того, из представленной ответчиком копии градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:657 площадью 600 кв.м, следует, что указанный участок в части площади 598 кв.м расположен в границах зоны с особыми условиями использования – зоне затопления территории.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре (например, наличие на земельном участке охранной зоны сооружения — подземного, надземного газопровода высокого, среднего, низкого давления).

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет за собой право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно показаниям свидетеля ФИО9, работающей юристом в агентстве недвижимости «Новосел», сопровождавшей сделку по купле-продажи, в предварительном договоре указан именно задаток, приобретаемый объект ФИО2 перед заключением договора осматривала, ей озвучивалась информация о том, что когда-то указанный участок попадал в зону подтопления, но сейчас он в нее уже не попадает, заявка на ипотеку предварительно была одобрена банком, в дальнейшем ФИО9 в специальной компьютерной программе увидела, что для одобрения банком ФИО2 подгружены документы в отношении иного объекта, почему ФИО2 поступила таким образом – она не объяснила, на письма агентства о готовности со стороны продавца оформить сделку – не ответила; 500000 руб. передавались под осуществление определенных работ на объекте; при заключении предварительного договора количество домов, в отношении которых ФИО2 собиралась брать ипотеку, не обсуждалось.

Из показаний свидетеля ФИО10, работающего агентом в агентстве недвижимости «Новосел», в рассматриваемом случае при заключении предварительного договора передавался именно задаток, а не аванс; он ездил с ФИО2 на объект, показывал недвижимость, планируемую к приобретению, недвижимость ликвидная; вопросы возникли только по септику, но именно в части возможности его использования с учетом значительного количества лиц, проживающих в доме.

Разрешая спор, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, правильно исходил из того, что продавцом при заключении договора до сведения покупателя не была доведена информация об особых условиях использования земельного участка, что согласно правовой позиции истицы повлияло на ее решение об отказе от приобретения указанных объектов недвижимости.

Поскольку истица, не обладая достаточной информацией о наличии ограничений в отношении приобретаемых объектов, в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи, предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие до начала его исполнения вследствие невозможности его исполнения.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение истицы и ответчика, повлекшее дальнейшее незаключение основного договора купли-продажи, суд пришел к верному выводу о возврате истице денежных средств, уплаченных ответчику в качестве задатка в размере 500000 руб.

Суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся доказательства, дал им надлежащую оценку, правильно установил фактические обстоятельства дела и принял законное и обоснованное решение.

Апелляционная жалоба не содержит подтвержденных доказательствами доводов, которые ставили бы под сомнение законность и обоснованность решения суда и могли бы повлечь его отмену.

Процессуальные нарушения, влекущие отмену решения суда, по делу не допущены.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 3 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи