Решение № 2-6544/2019 2-6544/2019~М-5800/2019 М-5800/2019 от 5 августа 2019 г. по делу № 2-6544/2019

16RS0051-01-2019-007816-77

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

6 августа 2019 года Дело 2-6544/2019

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

с участием:

представителя ФИО1 - ФИО2;

истца ФИО3;

представителя ответчика - ФИО4;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН<***>) о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, в обоснование требований, указав, что 23 июня 2014 года между ООО «ФОН» (далее Ответчик, Продавец) и ФИО1 (далее Истец, Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462, согласно условиям которого, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО1 2 (два) жилых помещения в <адрес изъят>, а ФИО1 обязался за указанные квартиры оплатить их полную стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 5 000 000 рублей.

Истец принятые на себя обязательства по оплате приобретаемых квартир по предварительному договору исполнил в полном объеме путем оплаты на основании протокола соглашения о зачете взаимной задолженности на сумму 5 000 000 рублей б/н от 02.09.2014 между ООО «ФОН», ООО «КазаньГрадСтрой», ООО «Илвис Групп» и ФИО1

Оплата за квартиры была произведена Истцом в соответствии с квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 1598 от 02 сентября 2014 года ООО «Илвис Групп».

В соответствии с пунктом 4.1. предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 основной договор между Истцом и Ответчиком должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 30 июня 2016 года.

Согласно пункту 4.2. Договора, одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

До настоящего времени квартиры в 9<адрес изъят> Истцу не переданы, жилой дом не достроен, основной договор не заключен.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилых помещений в <адрес изъят>, договором долевого участия заключенным между Истцом и Ответчиком подлежащим государственной регистрации.

В судебном заседании ФИО3 привлечен в качестве соистца.

ФИО2 в судебном заседании просил признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят>, договором долевого участия заключенным между ФИО1 и Ответчиком подлежащим государственной регистрации.

ФИО3 в судебном заседании просил признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят>, договором долевого участия заключенным между ФИО3 и Ответчиком подлежащим государственной регистрации.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебном заседании иск не признал.

Выслушав лиц, участвующих в деле и изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 23 июня 2014 года между ООО «ФОН» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462, согласно условиям которого, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО1 2 (два) жилых помещения в <адрес изъят> а ФИО1 обязался за указанные квартиры оплатить их полную стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 5 000 000 рублей.

Истец принятые на себя обязательства по оплате приобретаемых квартир по предварительному договору исполнил в полном объеме путем оплаты на основании протокола соглашения о зачете взаимной задолженности на сумму 5 000 000 рублей б/н от 02.09.2014 между ООО «ФОН», ООО «КазаньГрадСтрой», ООО «Илвис Групп» и ФИО1

Оплата за квартиры была произведена Истцом в соответствии с квитанцией к приходно-кассовому ордеру № 1598 от 02 сентября 2014 года ООО «Илвис Групп».

В соответствии с пунктом 4.1. предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 основной договор между Истцом и Ответчиком должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на квартиру, но не позднее 30 июня 2016 года.

Согласно пункту 4.2. Договора, одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт.

По договору уступки права требования № У-8017 от 05 августа 2019 года права и обязанности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ3- 462 от 23.06.2019 в отношении <адрес изъят> перешли к ФИО3

Таким образом стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3- 462 от 23.06.2019 в отношении 3-х комнатной квартиры № 61 является ФИО3

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени квартиры в 9-18-этажном кирпичном, кирпично- монолитном жилом доме по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (3 дом) № 61 и 62 истцам не переданы, жилой дом не достроен.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцам. Кроме того, положения договора, указывают на то, что оплата квартир должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по улице <адрес изъят>

Следовательно, предварительный договор № АГ3-462 от 23 июня 2014 года, заключенный между истцами и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года договором долевого участия в строительстве, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят> - договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО3.

Решение суда является основанием для регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят> заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО3 в качестве договора участия в долевом строительстве.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят> - договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1.

Решение суда является основанием для регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ3-462 от 23 июня 2014 года в отношении жилого помещения в <адрес изъят> заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и ФИО1 в качестве договора участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин