Решение № 2-3967/2024 2-3967/2024~М-2358/2024 М-2358/2024 от 29 октября 2024 г. по делу № 2-3967/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ангарск 29 октября 2024 г.

Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи - Томилко Е.В.,

при секретаре – Леонтьевой И.А.,

с участием: представителя ФИО6 – ФИО7, действующий на основании доверенности 38 АА 4250562 от 15.03.2024, сроком действия на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3967/2024 (УИД 38RS0001-01-2024-002541-40) по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, в лице её законного представителя ФИО5, о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и исполненным, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к ФИО2, в лице её законного представителя ФИО5, о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и исполненным, признании права собственности на квартиру, указав в обоснование требований, что ** ФИО5, действующий как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО2, и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны были обязаны в будущем заключить договор о продаже недвижимого имущества. Предметом основного договора являются следующие условия: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество квартира, общей площадью 30 кв.м., состоящая из одной жилой комнаты, расположенная на 3 этаже в 5 этажном жилом доме по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №.

Согласно расписке от ** ФИО11 принял от ФИО4 550 000 рублей в счет оплаты квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №. Согласно распискам от ** ФИО11 принял от ФИО4 50 000 рублей, а также 1 200 000 рублей в счет оплаты вышеуказанной квартиры.

По совокупности платежей ФИО4 передал ФИО11 денежные средства в размере 1 800 000 рублей. Данная сумма превышает размер задатка, предусмотренного предварительным договором, и равна стоимости квартиры.

Поскольку собственником является несовершеннолетняя ФИО2, ФИО5 необходимо было получить разрешительные документов органов опеки и попечительства с указанием порядка действий по реализации имущества несовершеннолетней с дальнейшим приобретением недвижимого имущества на имя ФИО2, по адресу: ..., ..., .... ФИО5 уведомил ФИО4 о получении разрешения в отделе опеки и попечительства по ..., после чего потребовал перевести вышеуказанные денежные средства и приобрел оговоренную сторонами недвижимость на имя своей дочери, но квартиру по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №, покупателю не передал и не произвел государственную регистрацию перехода права собственности, тем самым нарушив процедуру купли-продажи имущества, определенную законом.

Основной договор между сторонами не был заключен в письменной форме, но фактически между покупателем и продавцом возникли правоотношения именно по основному договору купли-продажи недвижимости.

Продавец свою обязанность по передаче имущества не исполнил, тем самым нарушил требования законодательства Российской Федерации.

Кроме того, в настоящий момент спорное имущество выставлено ответчиком на продажу на сайте «Авито». Данный факт подтверждает недобросовестное поведение ФИО5 и отсутствие у него намерения совершить действия, направленные на исполнение договоренностей с истцом. Скорее всего в ближайшее время, принадлежащее ответчику имущество будет отчуждено с целью уклонения от выполнения принятых на себя обязательств.

Просит признать договор заключенным и исполненным, и признать право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №.

Представитель ФИО4 – ФИО10, в судебном заседании на требованиях иска настаивал, по основаниям, указанным в нем, дополнительно суду пояснив, что заключив предварительный договор ФИО4 передал ФИО11 денежные средства в размере 1 800 000 рублей. ФИО11 обязался оформить данную комнату в собственность ФИО4, получив разрешение от органов опеки на проведение сделки. На сегодняшний день ФИО11 уклоняется от совершения сделки, при этом данная комната продаётся до сих пор. При совершении сделки ФИО4 не были предоставлены сведения о счетах несовершеннолетней, в связи с чем, ФИО4 не мог осуществить перевод денежных средств на её счет, данная обязанность была возложена на законного представителя несовершеннолетней.

Истец ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (л.д.149).

Представитель несовершеннолетней ФИО2-ФИО5, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (л.д.149).

В судебное заседание представитель отдела опеки и попечительства Управления образования администрации Любинского муниципального района ... ФИО9, действующая на основании прав по должности, не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (л.д.149). Ране представила возражения (л.д.81-82, 96-99)

Выслушав представителя истца, исследовав в совокупности письменные доказательства по делу, и оценив их в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжению своим имуществом (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, орган, юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправление о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В силу пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от ** № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее - Закон об опеке), в силу части 2 статьи 20 и части 1 статьи 21 которого для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства; опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В соответствии с частью 3 статьи 21 Закона об опеке предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

В соответствии со статьей 61 Семейного кодекса Российской Федерации родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права).

Согласно пункту 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.

В силу пункта 2 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «в» пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ** № «О практике применения судами законодательства при разрешении споров, связанных с защитой прав и законных интересов ребенка при непосредственной угрозе его жизни или здоровью, а также при ограничении или лишении родительских прав», под злоупотреблением родительскими правами следует понимать использование этих прав в ущерб интересам детей, например создание препятствий к получению ими общего образования, вовлечение в занятие азартными играми, склонение к бродяжничеству, попрошайничеству, воровству, проституции, употреблению алкогольной и спиртосодержащей продукции, наркотических средств или психотропных веществ, потенциально опасных психоактивных веществ или одурманивающих веществ, вовлечение в деятельность общественного или религиозного объединения либо иной организации, в отношении которых имеется вступившее в законную силу решение суда о ликвидации или запрете деятельности (статья 9 Федерального закона от ** № 114-ФЗ «О противодействии экстремистской деятельности», статья 24 Федерального закона от ** N 35-ФЗ "О противодействии терроризму").

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №-П от **, согласие одного из родителей на совершение сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего и отсутствие письменного согласия другого родителя само по себе не является препятствием для органа опеки и попечительства по выдаче предварительного разрешения на совершение от имени несовершеннолетних сделок и проверки обстоятельств соблюдения интересов несовершеннолетних; ребенок ввиду его физической и умственной незрелости нуждается в специальной охране и заботе, включая надлежащую правовую защиту, как до, так и после рождения; во всех действиях в отношении детей независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка; каждый ребенок имеет право на уровень жизни, необходимый для физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития ребенка; забота о детях, их воспитание как обязанность родителей, по смыслу статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации, предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихся и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно обращал внимание на необходимость исследования судами фактических обстоятельств конкретного дела по существу и недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту оказалось бы серьезно ущемленным (Постановления от ** №-П, от ** №-П, от ** №-П, от ** №-П и др.).

Судом и материалами дела установлено, что ФИО2 родилась ** у отца ФИО5 и ФИО3 (л.д.18, 60)

ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ...л, ... (л.д.19, 65-66, диск на л.д.67).

ФИО2 с ** зарегистрирована по адресу: ..., ..., р.... (л.д.103)

** между ФИО5, действующим как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО2 и ФИО4 заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

Предмет основного договора: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартира обще площадью 30 кв.м., состоящая из одной жилой комнаты, расположенной на 3 этаже в 5 этажном доме по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №.

Квартира принадлежит продавцу на праве собственности по договору купли-продажи от **, нотариально удостоверенный **.

Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

По предварительной договоренности между сторонами цена основного договора составляет 1 200 000 рублей.

В качестве гарантии заключения в будущем основного договора стороны договорились о внесении покупателем задатка в сумме 150 000 рублей.

В случае расторжения настоящего договора по вине продавца вернуть покупателю, полученный от него задаток в двойном размере в течении 7 календарных дней с момента расторжения настоящего договора (л.д.22-25).

** ФИО5 получил 550 000 рублей (л.д.20), ** ФИО5 получил 1 200 000 рублей (л.д.26), и ** ФИО11 получил 50 000 рублей (л.д.27), а всего ФИО5 в счет продажи квартиры получил 1 800 000 рублей.

Согласно приказу № от ** «О предварительном разрешении на совершение сделок имуществом несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения» ФИО5, ** года рождения, действующему от имени несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения, продажу жилого помещения, принадлежащего на праве собственности ФИО2, ** года рождения, расположенного по адресу: ..., ..., ..., при условии зачисления денежных средств от продажи имущества не менее 1 800 000 рублей на счет ПАО Сбербанка, открытый на имя ФИО2 №.8**.0039016 для приобретения в собственность несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения, жилого помещения по адресу: ..., р.....

Зачислить денежные средства от продажи жилого помещения, по адресу: ..., ..., ..., не менее 1 800 000 рублей несовершеннолетней, на счет ПАО Сбербанка, открытый на имя ФИО2 №.

Рекомендовать ФИО5, ** года рождения, действующему от имени несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения, в течении трех месяцев после оформления сделки, предоставить в Управление образования администрации Любинского муниципального района ... выписку по счету ПАО Сбербанка, открытый на имя ФИО2 №.8**.0039016, копии выписки из ЕГРН на приобретенное жилое помещение, по адресу: ..., р.... (л.д.136).

Исходя из изложенного, следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ..., принадлежит несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения, законным представителем которой является ФИО5, ** года рождения, при этом, иного жилого помещения у несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения, не имеется. При выдаче предварительного разрешения органами опеки и попечительства было указано, что спорное жилое помещение должно быть продано не менее чем за 1 800 000 рублей, тогда как предварительный договор указывает о продаже спорного жилого помещения по иной цене - 1 200 000 рублей, путем зачисления денежных средств на расчетный счет несовершеннолетней ФИО2, ** года рождения. В предварительном договоре указан задаток в размере 150 000 рублей, однако ФИО4 без заключения основного договора передал ФИО5 денежные средства в размере 1 800 000 рублей, в том числе и без зачисления данных денежных средств на счет несовершеннолетней.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбранный истцом способ защиты нарушенного права должен привести к его восстановлению.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив установленные обстоятельства, собранные по делу доказательства, основываясь на внутреннем убеждении, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании материалов дела, учитывая, что критерием для определения обоснованности иска является то, чтобы отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетней ФИО2, каким бы то ни было образом не умаляло имущественные права и не ущемляло законные интересы несовершеннолетнего, и было направлено на обеспечение её интересов; проживание несовершеннолетней ФИО2 в принадлежащем в доли отцу ребенка жилом помещении само по себе не порождает самостоятельного права несовершеннолетней на жилое помещение родителя, при этом отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетней ФИО2, на предлагаемых условиях, повлечет нарушение жилищных прав и уменьшение имущества несовершеннолетнего, а потому не соответствует его интересам, кроме того, при заключении основного договора купли-продажи спорного объекта на условиях о цене, согласованных в предварительном договоре, жилищные права несовершеннолетней будут нарушены, поскольку фактически определенная стоимость жилого помещения в праве значительно ниже рыночной стоимости указанной в приказе органов опеки и попечительства, исходя из изложенного, а также учитывая, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, суд находит исковые требования ФИО4 к ФИО2, в лице её законного представителя ФИО5, о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и исполненным, признании права собственности на квартиру, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, в лице её законного представителя ФИО5, о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и исполненным, признании права собственности на квартиру, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ангарский городской суд ... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В.Томилко

Решение в окончательной форме принято 22 ноября 2024 г.