Решение № 2-897/2020 2-897/2020~М-920/2020 М-920/2020 от 28 сентября 2020 г. по делу № 2-897/2020

Изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Дело № 2-897/20


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 сентября 2020 года г. Ярославль

Ленинский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующий судья Тюрин А.С.

при секретаре Шибаковой А.В.

с участием прокурора Власова С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества и встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальному имуществу мэрии города Ярославля о взыскании выкупной цены,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля обратился в суд с иском, содержащим требования об изъятии у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимого имущества по адресу: <адрес> по цене 1 309 740 рублей, в том числе: 1 255 000 рублей - стоимость 66/372 долей в праве собственности на квартиру № 2 и 63/1404 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № и 54 740 рублей - убытки; прекращении права собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество, признании на него право собственности города Ярославля.

В исковом заявлении указано, что ФИО1 принадлежит 66/372 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Заключением городской межведомственной комиссии от 22.09.2015 г. № 17 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 14.03.2016 г. было принято постановление мэрии города Ярославля № 309 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу и о их расселении». Собственники помещений отказались от участия в сносе дома. 16.08.2018 г. мэрией города Ярославля принято постановление № 1081 «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>, и жилых помещений». Органом местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества с привлечением независимой оценочной организации ООО «<данные изъяты>». Соглашение об изъятии недвижимого имущества по цене 1 309 740 рублей, в том числе: 1 255 000 рублей - стоимость 66/372 долей в праве собственности на квартиру № 2 и 63/1404 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 54 740 рублей - убытки ответчиком не подписано, в связи с этим истец обратился в суд с настоящим иском.

ФИО1 предъявлен встречный иск об определении выкупной цены в размере 1 620 956 рублей, в том числе, 1 511 000 рублей - стоимость 66/372 долей в праве собственности на квартиру и 63/1404 долей в праве собственности на земельный участок и 109 956 рублей - убытки. Также заявлено требование о сохранении за ФИО1 права пользования спорным жилым имуществом до приобретения ею нового жилья.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля по доверенности ФИО4 иск поддержала, встречный иск не признала.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 иск признала в части изъятия недвижимого имущества и признании на него права муниципальной собственности, однако не согласна с предлагаемой ценой выкупа недвижимого имущества, встречный иск поддержала за исключением требования о сохранении права пользования спорным жилым помещением, поскольку оно не является единственным для ФИО1

Заслушав стороны, показания свидетелей ФИО2. и ФИО3., заключение прокурора о частичном удовлетворении исковых требований, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск КУМИ подлежит удовлетворению в полном объеме, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО1 не имеется.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит 66/372 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.

Заключением городской межведомственной комиссии от 22.09.2015 г. № 17 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 14.03.2016 г. было принято постановление мэрии города Ярославля № 309 «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу и о их расселении». Собственники помещений отказались от участия в сносе дома.

16.08.2018 г. мэрией города Ярославля принято постановление № 1081 «Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по адресу: <адрес>, и жилых помещений».

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

На основании ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Поскольку соглашение с ФИО1 о предоставлении другого жилого помещения не достигнуто, изъятие жилого помещения подлежит осуществлению с выплатой выкупной стоимости недвижимого имущества.

Разрешая возникший между сторонами спор относительно стоимости изымаемого имущества, суд исходит из следующего.

Истцом представлено заключение независимого оценщика ООО «<данные изъяты>» от 13.12.2019 г., в котором размер возмещения определен в 1 309 740 рублей, в том числе: 1 255 000 рублей - стоимость 66/372 долей в праве собственности на квартиру № 2 и 63/1404 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, 54 740 рублей - убытки.

Представленное заключение соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО6, директор ООО «<данные изъяты>», подтвердила правильность заключения.

Ответчиком представлено заключение об оценке, выполненное <данные изъяты>, в котором рыночная стоимость долей ФИО1 в праве собственности на квартиру и земельный участок определена в размере 1 511 000 рублей.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты> настаивал на правильности своего заключения.

Рассмотрев возражения ответчика в данной части, суд приходит к выводу о том, что они не основаны на законе и стандартах оценки, направлены на неправильное определение выкупной цены изымаемого имущества.

Как следует из заключения ООО «<данные изъяты>», в нем действительно определена стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом <адрес>, в размере 11 108 000 рублей с определением стоимости, приходящейся на долю ФИО1, в размере 616 000 рублей.

В заключении <данные изъяты> определена стоимость земельного участка, приходящаяся на долю ФИО1, в размере 721 000 рублей.

Однако указанный расчет стоимости земельного участка без учета находящегося на нем многоквартирного дома самостоятельного значения не имеет и не использовался в заключении ООО «<данные изъяты>» в расчете стоимости выкупной цены недвижимого имущества. В то же время оба заключения содержат расчет выкупной цены изымаемого имущества в соответствии со стоимостью доли ФИО1 в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом.

При этом право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, неотделимо от права собственности на жилое помещение в этом доме. Расчет стоимости только доли в праве общей собственности на земельный участок лишен правового и практического смысла, поскольку в стоимость жилого помещения в многоквартирном доме всегда входит стоимость доли земельного участка как части общего имущества собственников помещений этого дома.

Как следует из заключений ООО «<данные изъяты>» и <данные изъяты>, стоимость изымаемого имущества определена сравнительным методом. При этом в качестве аналогов приняты объявления о продаже комнат в многоквартирных домах. Цена продажи аналогов принималась оценщиками в полном объеме, без изъятия из нее стоимости общего имущества, в том числе, стоимости земельного участка, на котором расположен данный дом. Однако очевидно, что приобретая предложенную в аналогах комнату, покупатель автоматически приобретает в собственность как жилое помещение, так и неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество, в том числе, земельный участок, на котором расположен дом.

Приобрести в собственность только жилое помещение в многоквартирном доме без права на общее имущество, равно как и приобрести право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, без приобретения права собственности на помещение в нем, невозможно.

Следовательно, определенная сравнительным методом расчета средняя стоимость одного квадратного метра общей площади в доме <адрес> в 38 021 рубль уже включает стоимость доли в праве на общее имущество, в том числе, земельный участок. При этом в том случае, если допустить, что при расчетах из стоимости аналогов исключается стоимость земельного участка, то средняя стоимость одного квадратного метра была бы значительно ниже.

Фактически возражения ответчика в данной части направлены на двойной учет стоимости доли в праве на земельный участок. Отдельно стоимость земельных участков, входящих в стоимость комнат, предложения о продаже которых использованы в качестве аналогов, оценщиком не определялась, и их стоимость не вычиталась при расчете стоимости квадратного метра жилых помещений. Исходя из расчетов, произведенных в заключении <данные изъяты>, стоимость одного квадратного метра жилой площади комнаты ФИО1 определена в размере 78 290 рублей (1 511 000 / 19,3), что значительно превышает стоимость использованных данным оценщиком аналогов (от 38 000 до 47 500 рублей) и явно не соответствует сложившейся в регионе рыночной стоимости комнат в коммунальных квартирах.

Таким образом, стоимость изымаемого у ФИО1 недвижимого имущества, включая долю в праве собственности на квартиру и на земельный участок подлежит определению следующим образом: 38 021 рубль х 186,1 кв.м (общая площадь квартиры) х 66/372 (доля ФИО1) = 1 255 367,56 рублей. С учетом округления стоимости изымаемого имущества, включая долю в праве на земельный участок, в 1 255 000 рублей определена истцом правильно.

Возражения в части неполного определения размера убытков также отклоняются судом с учетом следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ подлежат возмещению убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Заключение ООО «<данные изъяты>» содержит расчет убытков в размере 54 740 рублей. В расчет убытков включено: оплата услуг риэлтора - 50 000 рублей, стоимость переезда - 2 740 рублей, государственная пошлина - 2 000 рублей. Расчет выполнен сравнительным методом на основе анализа рынка предложений соответствующих услуг в г. Ярославле.

Заключение <данные изъяты> расчета размера убытков не содержит.

Расчет в 109 956 рублей произведен самостоятельно самим ответчиком. В расчет включены: оплата услуг риэлтора - 70 000 рублей, оплата переезда - 11 456 рублей, оплата государственной пошлины - 2 000 рублей, оплата юридической помощи - 15 000 рублей, оплата тарифа нотариуса при удостоверении доверенности - 1 500 рублей.

Расчеты истца основаны на стоимости заключенных ею договоре на оказание платных информационно-консультационных услуг от 06.08.2020 г. на сумму 70 000 рублей и договоре транспортно-экспедиционного обслуживания от 20.08.2020 г. на сумму 11 456 рублей.

Однако стоимость представленных договоров определена ее сторонами на основании принципа свободы договора и объективно не отражают среднюю стоимость оказания соответствующих услуг, которая рассчитана в заключении ООО «<данные изъяты>». Доказательств невозможности получения ФИО1 перечисленных услуг по меньшей стоимости суду не представлено.

Кроме того, расходы по оплате юридических услуг и нотариальному удостоверению доверенности в силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ не включаются в состав убытков, подлежащих возмещению за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, при определении стоимости убытков, подлежащих возмещению, суд принимает в качестве достоверного доказательства заключение ООО «<данные изъяты>».

По указанным основаниям суд считает, что исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля основаны на законе, подтверждены достаточными и достоверными доказательствами, включая правильный расчет цены изымаемого имущества, не опровергнутый ответчиком, а потому подлежат удовлетворению в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 суд отказывает в полном объеме, в том числе, и в части сохранения за ней права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения нового жилья в связи с тем, что изымаемое жилье не является единственным, ФИО1 имеет в долевой собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, где постоянно проживает и зарегистрирована по месту жительства.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля удовлетворить полностью.

Изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения в размере 1 309 740 рублей недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: 66/372 долей в праве собственности на квартиру № 2 и 63/1404 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

После выплаты денежных средств прекратить право собственности ФИО1 на 66/372 долей в праве собственности на квартиру № 2 и 63/1404 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, признать право собственности города Ярославля на указанное недвижимое имущество.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через данный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С.Тюрин