Решение № 2-461/2024 2-461/2024~М-1568/2023 М-1568/2023 от 5 марта 2024 г. по делу № 2-461/2024

Дело № . . . г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новокубанск 06.03.2024 года

Новокубанский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Оврах В.Е.,

при секретаре Непочатовой А.В.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя истца ФИО1 адвоката Косян А.Г. по ордеру, представителя ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Межмуниципальному отделу по <адрес> и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к Межмуниципальному отделу по <адрес> и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка. В обоснование заявленных требований указали, что они являются собственниками 2/3 жилого дома и земельного участка по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, <адрес>. Указанное недвижимое имущество было приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 и ФИО6 Согласно пунктам 3, 4, 5 договора расчет с ФИО5 был произведен полностью, до его подписания. ФИО6 было выплачено только 101052,45 рублей, а оставшаяся сумма в размере 378947,55 рублей с использованием средств материнского (семейного) капитала была перечислена на банковский счет продавца. Все обязательства по договору купли-продажи покупателем исполнены, денежные средства за недвижимое имущество продавцу перечислены, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако в ЕГРП на недвижимое имущество сделок с ним зарегистрировано обременение. Прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается, а совместное заявление подать не представляется возможным ввиду смерти ФИО6 Просят обязать Межмуниципальный отдел по <адрес> и Новокубанскому району Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить: регистрационную запись № . . . об ипотеке 5/9 доли жилого дома кадастровый номер № . . .; регистрационную запись № . . . об ипотеке 1/3 доли земельного участка кадастровый № . . .; регистрационную запись № . . . об ипотеке 2/9 доли жилого дома кадастровый № . . .; регистрационную запись № . . . об ипотеке 1/3 доли земельного участка кадастровый № . . .; регистрационную запись № . . . об ипотеке 2/9 доли жилого дома кадастровый № . . .; регистрационную запись № . . . об ипотеке 1/3 доли земельного участка кадастровый № . . ..

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и представитель истца ФИО1 адвокат Косян А.Г. поддержали требования и доводы, изложенные в исковом заявлении в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 не возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает необходимым иск удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности.

При этом п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в п. 1 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № . . . «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах своих малолетних детей ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатели) с одной стороны и ФИО5, ФИО6 (продавцами) с другой стороны, заключен договор купли-продажи 2/3 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, <адрес>. По условиям договора стоимость 2/3 жилого дома составляет 800000 рублей, стоимость земельного участка 80000 рублей. Общая стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 880000 рублей.

Согласно п.п. 4, 5, 6 настоящего договора, продавцам переданы денежные средства в размере 501052 рубля 45 копеек, из которых ФИО5 передано 400000 рублей, ФИО6 передано 101052 рубля 45 копеек, с продавцом ФИО5, расчет произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Оставшаяся часть суммы в размере 378947 рублей 55 копеек будет выплачена за счет средств, предоставленных по государственному сертификату на материнский капитал серия МК-III № . . ., выданного УПФ РФ в Новокубанском районе Краснодарского края ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО6

Право собственности на доли в праве собственности на спорный жилой дом зарегистрированы за истцами, за ФИО1 5/9 доли; за ФИО2 2/9 доли, за ФИО7 2/9 доли; право собственности на доли в праве собственности на спорный земельный участок зарегистрированы за истцами, по 1/3 доли в праве за каждым, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Указанными документами также подтверждается регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО6

Согласно решению территориального органа ПФР об удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ № . . ., ФИО1 удовлетворено заявление о распоряжении средствами (частью) средств материнского капитала в сумме 378947 рублей 55 копеек, на улучшение жилищных условий. Средства материнского капитала направлены на оплату приобретаемого жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ по платежному поручению произведено перечисление денежных средств на лицевой счет продавца ФИО6

Таким образом, суд приходит к выводу, что денежное обязательство по договору купли-продажи земельного участка и 2/3 жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, истцами полностью исполнено.

Вместе с тем, как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла, в связи с чем, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя в отношении спорных жилого дома и земельного участка, стало невозможно.

До настоящего времени обременение в отношении указанных жилого дома и земельного участка в пользу продавца не отменено.

Поскольку в силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, <адрес> необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя – продавца по договору, что ввиду смерти продавца ФИО6 невозможно, учитывая то, что истцами были исполнены денежные обязательства по договору, суд приходит к выводу, что требования истцов о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) и погашении записей об ипотеке в ЕГРН в отношении приобретенного ими по договору купли-продажи недвижимого имущества, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации залога в силу закона № . . ., № . . ., № . . . от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома с кадастровым номером 23:21:0605001:1600, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, <адрес>.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации залога в силу закона № . . ., № . . ., № . . . от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:21:0605001:544, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Оврах В.Е.