Решение № 3А-0278/2026 3А-0278/2026(3А-3187/2025)~МА-2630/2025 3А-278/2026 3А-3187/2025 МА-2630/2025 от 1 апреля 2026 г. по делу № 3А-0278/2026

УИД 77OS0000-02-2025-022281-29


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва 2 апреля 2026 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-278/2026 по административному исковому заявлению ООО "БЦ "Троицкий" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года №177470 результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003044:1 (далее – Земельный участок), установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 110 496 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ООО "БЦ "Троицкий", так как влияет на размер арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке от 2 октября 2025 года № 111/2025, подготовленный ООО "КГ "ПраймАудит" (далее – Отчет об оценке).

В судебном заседании представители административного истца требования поддержали, заявили о несогласии с заключением эксперта, необходимости проведения повторной судебной экспертизы, полагая, что учтены не все индивидуальные характеристики Земельного участка.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы в судебное заседание не явился, извещен, в письменных пояснениях указывал на то, что Отчет об оценке не подтверждает рыночную стоимость Земельного участка на юридически значимую дату; замечаний к заключению эксперта не представил, просил о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в размере 267 040 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил выполненное на основании определения суда о назначении судебной экспертизы исследование и его выводы, поддержал представленные письменные пояснения по доводам замечаний административного истца; разъяснил порядок и методологию оценки спорного объекта недвижимости, обосновал расчеты рыночной стоимости Земельного участка, величины корректировок по ценообразующим факторам, их необходимость/отсутствие необходимости, аргументировал сопоставимость отобранных объектов аналогов, разъяснил причины, по которым осмотр Земельного участка в рамках судебной экспертизы не требовался.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, замечаний к заключению эксперта не представили.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца, допросив эксперта, сочтя возможным на основании статей 150, 152 КАС РФ рассматривать дело в отсутствие представителей Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей» и ППК Роскадастр, извещенных о времени и месте судебного заседания, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003044:1, площадью 3000 кв.м., расположен по адресу: <...> ; ООО "БЦ "Троицкий" является его арендатором на срок по 15 августа 2044 года; право аренды административного истца на Земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 8 декабря 2016 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года № 177470; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2024 года в размере 328 460 880 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.

Административный истец уплачивает арендную плату за пользование Земельным участком исходя из его оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя установить в отношении спорного объекта недвижимости кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно Отчёту об оценке от 2 октября 2025 года № 111/2025, подготовленному ООО "КГ "ПраймАудит", рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года составляет 110 496 000 руб.

Департамент городского имущества г.Москвы заявлял о недостоверности определенной в Отчете об оценке величины рыночной стоимости Земельного участка.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 11 ноября 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ.

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО2 от 25 декабря 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года составляет по расчетам эксперта 280 926 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статей 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности; в свою очередь рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа рынка по состоянию на 1 января 2024 года, с учетом индивидуальных характеристик Земельного участка, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, в частности, из-за того, что осмотр Земельного участка экспертом не проводился, использовались указанные в заключении объекты-аналоги, к которым экспертом вводились необходимые корректировки по ценообразующим факторам, не установлено; сомнений в обоснованности заключения у суда не имеется; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной судебной экспертизы отсутствуют; ходатайство о ее назначении является необоснованным.

Доводы административных истцов о завышении экспертом стоимости Земельного участка проверены судом и признаются несостоятельными с учетом пояснений эксперта, в том числе в рамках его допроса в суде в соответствии со статьей 82 КАС РФ с предупреждением об уголовной ответственности. Оснований не доверять им суд не имеет; они являются мотивированными, научно обоснованными и ничем объективно не опровергнуты.

Допущенная на стр. 85 заключения описка (в адресе земельного участка) является, очевидно, технической, не отражается на существе расчетов и никак их не искажает, а равно не препятствует однозначному толкованию заключения эксперта.

Исследование рыночной стоимости без осмотра Земельного участка также объективно мотивировано экспертом (ретроспективная дата, достаточность информации об объекте в материалах дела).

Сопоставимость отобранных экспертом для расчетов объектов-аналогов, значения и необходимость введенных в процессе исследования корректировок не вызывают у суда сомнений.

Суд критически оценивает представленную административным истцом рецензию ФИО3, отмечая, что в силу статей 50 и 169 КАС РФ данный специалист к участию в настоящем деле судом не привлекался и его консультация при исследовании заключения эксперта не запрашивалась; правом самостоятельно проводить какие-либо исследования, тем более составляющее содержание доказательства по административному делу (заключение эксперта), допустимость которого подтверждается в порядке статьи 61 КАС РФ определением о назначении судебной экспертизы, специалист процессуальным законом не наделен. Опровергнуть доказательственную силу заключения эксперта указанная рецензия ввиду их неравной достоверности, очевидно, не может, а о ее ошибочности по существу указано экспертом, допрошенным судом, с предупреждением об уголовной ответственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доказательств, опровергающих заключение эксперта в материалах дела не имеется, административным истцом не представлено, а судом не установлено; ставить заключение эксперта под сомнение, считать недопустимым доказательством оснований не имеется.

Ссылки представителей административного истца на заключение эксперта ФИО2, выполненное по другому административному делу, которым была определена рыночная стоимость здания, расположенного на Земельном участке по состоянию на 1 января 2021 года, 1 января 2023 года, суд также во внимание не принимает; расчеты в данной экспертизе, касающиеся Земельного участка, не связаны с определением его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2024 года; в любом случае использованная экспертом методология расчетов земельного участка действующему регулированию не противоречит, должным образом учитывает закономерности ценообразования со состоянию на 1 января 2024 года; применительно к нормам статьи 64 КАС РФ никакие преюдициальные обстоятельства для рассматриваемого дела ранее судами не устанавливались.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2024 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость в соответствии с разъяснениями, приведенными в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», о том, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Надлежащих доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельного участка не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка существенной не является (14 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчёта об оценке, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Земельного участка, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт было невозможно; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости Земельного участка в качестве его кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение от 22 декабря 2025 года № 18632, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 267 040 руб. согласно счету ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003044:1, площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: <...> , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 280 926 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи ООО "БЦ "Троицкий" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 8 октября 2025 года.

Взыскать с ООО "БЦ "Троицкий" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы 267 040 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2026 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова