Апелляционное определение № 33-4758/2025 33-626/2026 от 11 февраля 2026 г.

Судья: Карнышева Ю.С. Дело № 33-4758/2025

Докладчик: Рыбакова Т.Г. Дело № 2-412/2025

54RS0005-01-2024-006580-18


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Рыбаковой Т.Г.

судей Мащенко Е.В., Гаврильца К.А.

при секретаре Разумове С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 12 февраля 2026 года дело по апелляционной жалобе А.А. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от «26» февраля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Рыбаковой Т.Г., пояснения представителей ТСЖ «Победа» - Т.Г., представителя А.А. – С.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ «Победа» обратилось в суд с иском к С.А., А.А. об обязании привести общедомовое имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние.

В обоснование иска истец указывает, что с 2011 года в управлении ТСЖ «Победа» находится многоквартирный дом по адресу: <адрес>.

Ответчики являются собственниками квартиры № в указанном многоквартирном доме.

Так, ответчики без решения общего собрания собственников многоквартирного дома, с использованием общего имущества многоквартирного дома, на внешней стене дома установили блок для кондиционера, в том числе коммуникации к нему.

Кроме того, установили на потолке своей квартиры мансардные окна, уход за окнами ответчики осуществляют посредством выхода на крышу, квартира ответчиков расположена на верхнем этаже, данные окна встроены в крышу.

Также, ответчиками установлен в стене 6-го этажа 2-го подъезда турник.

В адрес ответчиков направлялась претензия о демонтаже данных объектов либо предоставления документов, подтверждающих законность их монтажа, однако документов представлено нее было, объекты не были демонтированы.

Истец просит суд обязать ответчиков в срок 30 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома <адрес> путем: демонтажа мансардных окон в общей жилой комнате (помещение №) в техническом плане и восстановления части кровли над квартирой № до первоначального состояния; демонтажа турника, установленного на стене 6-го этажа 2-го подъезда, с восстановлением несущей стены в первоначальное состояние; демонтажа кондиционера, расположенного на внешней стене дома, в том числе подключающих его устройств в стене 6-го этажа 2 подъезда, с восстановлением несущей стены в первоначальное состояние; взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от «26» февраля 2025 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

Обязать С.А., А.А. в срок 30 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома <адрес> путем:

- демонтажа 3-х мансардных окон в общей жилой комнате (помещение №) в техническом плане и восстановления части кровли над квартирой №;

- демонтажа турника, установленного на стене 6-го этажа 2-го подъезда, с восстановлением стены в части установки креплений;

- демонтажа блока для кондиционера, расположенного на внешней стене дома, в том числе, подключающих его устройств в стене 6-го этажа 2 подъезда, с восстановление стены в части установки креплений.

Взыскать солидарно с С.А., А.А. в пользу ТСЖ «Победа» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

С указанным решением суда А.А. не согласился, подав апелляционную жалобу с требованием отменить решение суда и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судебный акт в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ, не содержит возражений представителя ответчика в описательной части, в мотивировочной части решения отсутствуют мотивы, по которым суд отверг приведенные в обоснование своих возражений доводы представителя ответчика.

Апеллянт считает, что для правильного разрешения настоящего дела, судом на истца должна была быть возложена обязанность представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены ответчиком, и используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

В связи с чем, считает, что на ответчика необоснованно возложена обязанность доказывания того факта, что мансардные окна установлены не им, а застройщиком. В то время как, именно на истца законом возложена обязанность хранения, восстановления проектной и иной технической документации на многоквартирный дом. Доказательств того, что ответчики нарушили права собственников многоквартирного дома, реконструировав крышу не представлено.

Кроме того, суд принял в качестве доказательства договор об участии в долевом строительстве № от 21.08.2008, из которого следует, что застройщиком установлено одно мансардное окно, при этом, возложил на ответчиков обязанность по демонтажу всех мансардных окон.

Также, считает, что выводы суда об установке ответчиками блока для кондиционера на фасаде МКД не соответствующие действительности, поскольку он расположен на балконе, и не находится не на плите лоджии, не на фасаде здания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что С.А. и А.А. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2010г.

Из выписки из домовой книги от 04.09.2024г. следует, что ответчики состоят на регистрационном учете в вышеуказанном жилом помещении с 2012 года.

Согласно уставу, утвержденному общим собранием собственников от 18.02.2011г., основными целями и видами деятельности ТСЖ «Победа» являются, в том числе обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного имущества.

Из акта составленного членами комиссии ТСЖ «Победа» от 23.06.2023г. следует, что 22.06.2023г. был зафиксирован факт несанкционированных работ, а именно представители собственника квартиры № - А.А. производили работы на конструктивных элементах здания, производилось сверление несущей стены здания с подключением электроинструмента на электрощитке. Собственник не присутствовал. Разрешения на производство работ не выдавалось.

На фасаде здания установлен кондиционер, коммуникации для работы кондиционера проложены по стене подъезда и фасаду здания.

Согласно выводам комиссии собственником жилого помещения № – А.А. производились работы по использованию обще-домового имущества собственников МКД, согласия собственников на поведение работ не было получено.

27.06.2023г. ТСЖ «Победа» в адрес собственников жилого помещения № направлено требование об устранении нарушений.

Кроме того, 19.10.2023г. в адрес собственников жилого помещения № А.А. и С.А. ТСЖ «Победа» направлено требование об устранении нарушений, а именно демонтаже окна на крыше МКД и приведении кровли в соответствие с проектной документацией, демонтаже кабеля подключения кондиционера на стене подъезда, демонтаже турника на стене подъезда.

На общем собрании членов ТСЖ «Победа», оформленном протоколом от 02.09.2024г., по вопросу № принято решение о предложении собственникам жилого помещения № А.А., С.А. провести мероприятия по приведению общего имущества собственников многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние и наделить полномочиями ТСЖ «Победа» на обращение в суд с соответствующим иском.

Ввиду того, что ответчиками в добровольном порядке не были исполнены требования общего собрания членов ТСЖ «Победа», истец обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь положениями ст. 304 ГК РФ, ст. 36, ст. 44 ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, установив, что ответчиками с использованием общедомового имущества, в отсутствие согласия всех собственников МКД, на фасаде многоквартирного дома установлен блок кондиционера, осуществлено его подключение к общедомовым инженерным сетям, установлены мансардные окна в потолочном перекрытии с выходом на крышу и установлен турник в подъезде, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и возложении на ответчиков обязанности по их демонтажу.

Судебная коллегия не в полном объеме может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

Как указано в ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

По смыслу приведенных правовых норм, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам использования одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружных блоков кондиционеров) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции был установлен факт размещения ответчиками внешнего блока кондиционера на ограждающей конструкции балкона и турника на стене в подъезде, которые в силу приведенных норм закона относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме, что подтверждается представленными фотографиями и не оспаривалось самими ответчиками в ходе рассмотрения дела.

Установив, указанные обстоятельства, в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников МКД, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении на ответчиков обязанности по демонтажу, как турника, так и блока кондиционера.

Таким образом, основаны на неверном толковании норм материального права доводы апеллянта о том, что ограждающая конструкция балкона не относится к общему имуществу собственников МКД, так как указанная позиция противоречит положениям ст.36 ЖК РФ.

При этом, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимания доводы апеллянта об отсутствии оснований для возложения на ответчиков обязанности по демонтажу мансардных окон в общей жилой комнате.

Как следует из материалов дела квартира по адресу <адрес> была приобретена С.А. и А.А. по договору купли-продажи от 08.11.2010г. у Н.Е.

Из п.1.2 договора следует, что квартира принадлежит Н.Е. на праве собственности, на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2008г., договора участия в долевом строительстве от 21.08.2008г.

Из договора об участии в долевой строительстве № от 21.08.2008г. заключенного между Н.Е. и ООО Производственно-инвестиционная компания «<данные изъяты>» следует, что застройщик принял на себя обязательства передать объект долевого строительства участнику, в том числе, в соответствии со следующими требованиями к объекту долевого строительства:

- установка входной металлической двери в квартиру с окраской только со стороны мест общего пользования;

- установка мансардного окна в общей комнате квартиры.

Из технического паспорта на жилое помещение по адресу: <адрес> от06.08.2024г. следует, что квартира состоит из прихожей, кухни, спальни, коридора, туалета, ванной, общей жилой комнаты и лоджии.

В разделе № технического паспорта в качестве особых отметок указано, что согласно техническому паспорту на здание от 21.07.2014г. в квартире произведена перепланировка, переустройство. В помещении № (ванная) имеется 1 окно мансардного типа, в помещении № (общая жилая комната) имеются 3 окна мансардного типа. Данные окна расположены в потолочном наклонном перекрытии.

Как следует из позиции ответчиков изложенной ими, как в суде первой инстанции, так в доводах апелляционной жалобы мансардные окна в жилой комнате были обустроены застройщиком при возведении жилого дома, квартира в переустроенном виде и с мансардными окнами была передана по договору участия в долевом строительстве, приобретена ответчиками по договору купли-продажи, а их демонтаж приведет к невозможности использования жилого помещения по его целевому назначению, так как оно не будет соответствовать санитарным требованиям.

В подтверждение указанной позиции также представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры на момент ее приобретения ответчиками – 26.10.2010г., из приложенных фотографий к которому следует, что жилая комната оборудована окнами мансардного типа.

Как следует из п.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно п.25 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.

Таким образом, действующими требованиями как на момент возведения жилого дома, где расположено жилое помещение ответчиков, так и на момент рассмотрения дела в суде, установлено, что комнаты в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Для исследования указанных обстоятельств о проведенном переустройстве квартиры и возможности приведения ее в исходное положение, имеющих существенное значения для рассмотрения возникшего спора, судебной коллегией в соответствии с требованиями ст.327.1 ГПК РФ, в материалы дела истребованы дополнительные доказательства.

Так из технического паспорта на жилой дом, по адресу: <адрес> следует, что на шестом этаже, где расположена квартира ответчиков, расположены три изолированных жилых помещения - квартиры и части жилых квартир (лестничные пролеты и жилые комнаты, квартир состоящих из двух этажей).

При этом, в изолированных жилых помещениях – квартирах, а именно в жилых комнатах обозначенных номерами 6 и 7 в стенах отсутствуют оконные проемы. Согласно же экспликации к поэтажному плану помещение под номером 7 в квартире ответчиков имеет назначение – общая жилая комната.

С учетом установленных обстоятельств для исследования вопроса о возможности демонтажа мансардных окон, оборудования иных оконных проемов, а также нарушения прав и законных интересов третьих лиц, определением судебной коллегии от 15.07.2025г. по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «<данные изъяты>».

По результатам поведенного экспертного исследования экспертами составлено заключение № от 15.12.2025г., согласно выводам которого какие-либо несоответствия как самих мансардных оконных блоков в помещениях квартиры №, так и работ по монтажу данных оконных блоков не установлены за исключением отсутствия одного из окладов окна. Данное несоответствие устраняется проведением работ по монтажу оклада оконного блока в данном месте.

Мансардные окна, установленные в помещениях квартиры №, не создают угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Демонтаж мансардных окон в помещении общей жилой комнаты квартиры №, с целью последующего монтажа кровельного покрытия с заложением оконных проемов, с соблюдением требований санитарно-бытовых норм в рамках освещенности с учетом требований к инсоляции и назначения помещения невозможен.

Исследуя способы приведения помещений в квартире № в первоначальное состояние, эксперты указали, что имеющийся в материалах дела лист графической части проектной документации «Жилой жом по <адрес>. Корпус 1-1 Блоки «А», «Б», «В». План кровли», где на плане кровли отсутствуют какие-либо оконные проемы, невозможно идентифицировать как часть проектной документации, содержащей все вносимые корректировки, прошедшей экспертизу и получившей соответствующее положительное заключение.

Кроме того, предоставленная в ответ на заявленное ходатайство копия Технического паспорта домовладения, составленного по состоянию на 26.12.2007г., имеет «Особые отметки», где в том числе, прописана следующая информация:

«№ не соответствуют проекту.»

Однако, в чем именно заключаются данные несоответствия в данной документации не указывается.

Также, в представленной в материалах дела копии договора об участии в долевом строительстве № от 21.08.2008г. наряду с иными требованиями к «Объекту долевого строительства» указана «установка мансардного окна в общей комнате квартиры». При этом также отсутствует информация о параметрах данного окна.

Судебная коллегия, оценивая заключение экспертизы в соответствии с положениями ст. ст. 56, 67, 189 ГПК РФ, признает его в качестве достоверного, допустимого и относимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает необходимыми познаниями и не заинтересован в исходе дела, полно и ясно ответил на все поставленные судом вопросы. Оснований не доверять выводам эксперта у судебной коллегии не имеется, экспертное заключение отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86, 87 ГПК РФ. Заключение является последовательным, понятным и разъяснений не требует, не содержит противоречий, не допускает сомнений в правильности и обоснованности.

Таким образом, руководствуясь положениями ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к вводу, что совокупностью представленных материалы дела доказательств, в том числе договорами и техническими паспортами, выводами судебной экспертизы, подтвержден тот факт, что устройство мансардных окон в общей жилой комнате квартиры ответчиков была произведена ни ответчиками, как указал суд первой инстанции, а застройщиком на стадии строительства.

Жилое помещение с оборудованными мансардными окнами было передано застройщиком по договору долевого участия в строительстве, а затем ответчикам по договору купли-продажи. Какое-либо уменьшение общедолевого имущества собственников многоквартирного жилого дома ответчиками не производилось. Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию с уже произведенными изменениями.

Следовательно, какая-либо реконструкция в нарушение требований жилищного законодательства ответчиками не производилась, а демонтаж оконных блоков приведет к нарушению санитарных требований к жилому помещению и невозможности его использования по назначению.

При таких обстоятельствах, установив, что устройство мансардных окон не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, при этом осуществление прав одними гражданами не должно приводить к нарушению прав других, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ТСЖ «Победа» в части возложения на ответчиков обязанности по демонтажу мансардных окон в жилой комнате.

С учетом вышеизложенного, решение суда об удовлетворении исковых требований в указанной части не может быть признано законным и обоснованным, в связи с допущенными существенными нарушениями в применении норм материального и процессуального права и подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от «26» февраля 2025 года в части возложения обязанности на С.А., А.А. в срок 30 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома <адрес> путем демонтажа 3-х мансардных окон в общей жилок комнате (помещение №) в техническом плане и восстановления части кровли над квартирой № – отменить.

В указанной части принять новое решение, которым в удовлетворении требований ТСЖ «Победа» - отказать.

В остальной части Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от «26» февраля 2025 года - оставить без изменения.

Апелляционную жалобу А.А. - удовлетворить частично.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.02.2026г.