Решение № 2-564/2017 2-564/2017~М-16/2017 М-16/2017 от 30 июля 2017 г. по делу № 2-564/2017

Дело № 2-564/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь 31 июля 2017 года

Заволжский районный суд г. Твери в составе

председательствующего Михайловой Е.В.

при секретаре Нарышкиной Н.С.,

с участием истца ФИО1

ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, об освобождении имущества от ареста

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением (в последствии уточненным) к ФИО3, в котором просил освободить от ареста, наложенного на основании определения Центрального районного суда г.Твери от ДД.ММ.ГГГГ, имущество – квартиру №№, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>, признать за ФИО1 право собственности на квартиру №№ общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес> признать ипотеку, зарегистрированную на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ года в пользу ВТБ 24 (ПАО) прекращенной.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом (покупателем) с одной стороны и ФИО3, ФИО13. (продавцы) с другой стороны, был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 1 700 000 рублей и была оплачена истцом в полном объеме до заключения договора, что подтверждается распиской о получении ФИО3 и ФИО4 денежных средств. Заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры был передан на государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ по просьбе ФИО14 истец написал заявление о приостановлении регистрации сделки. В последствии истцу стало известно, что определением Центрального районного суда г.Твери от ДД.ММ.ГГГГ года на квартиру был наложен арест. Истец неоднократно обращался к ФИО17 по вопросу о регистрации права собственности на квартиру, в ответ ФИО16 просила немного подождать. В <данные изъяты> года истцу стало известно, что ФИО15. трагически погибла. Поскольку квартира фактически была передана истцу, у него возникло право собственности на нее, однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности в ЕГРП, поскольку на нее наложен арест. Со ссылкой на положения ст.ст.218, 223,224 ГК РФ просит освободит квартиру от ареста, признать за ним право собственности и признать ипотеку прекращенной.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО2, ВТБ 24 (ПАО),администрация г.Твери, в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судебный пристав-исполнитель Заволжского районного отдела УФССП России по Тверской области Круг Е.А., Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области, ФИО5, ФИО6, ФИО7

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых указано, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен после наложения ареста на спорную квартиру, данный договор в силу положений ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой, заключенной в период действия ограничений в отношении имущества, принадлежащего ФИО4, наложенных определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года. Истец лично ДД.ММ.ГГГГ года обратился в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении регистрации сделки купли-продажи, что ставит под сомнение желание сторон осуществить ее. При таких обстоятельствах, указывающих на отказ от исполнения договора, передача ключей и проживание истца в спорном помещении не свидетельствует о том, что у него возникло право собственности на указанную квартиру.

В судебное заседание ответчик ФИО3, представители ответчиков ВТБ 24 (ПАО),администрация г.Твери, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5, ФИО6, ФИО7, судебный пристав-исполнитель Заволжского районного отдела УФССП России по Тверской области Круг Е.А., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г.Твери, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тверской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств и возражений относительно заявленных исковых требований суду не представили.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

Как установлено ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес> (далее по тексту Квартира).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года собственниками Квартиры с ДД.ММ.ГГГГ года являются ФИО18. и ФИО3 При этом установлено ограничение права (ипотека) в пользу ЗАО Банк ВТБ 24 ( <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО19 (продавцами) и ФИО1 (покупателем) подписан договор купли-продажи Квартиры. Отчуждаемое жилое помещение продано покупателю за 1 800 000 рублей, из которых 1 700 000 рублей уплачены покупателем продавцам полностью до подписания договора, оставшаяся сумма 100 000 рублей должна быть оплачена покупателем продавцам до ДД.ММ.ГГГГ года (<данные изъяты> договора) (л.д<данные изъяты>).

Из п.4.4. Договора следует, что до заключения настоящего договора указанное жилое помещение никому не продано, в споре и под арестом не состоит.

В этот же день спорная Квартира была передана продавцами и получена истцом ФИО1 по передаточному акту (<данные изъяты>).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ года истец, ФИО20 и ФИО3 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке, регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о наличии ограничения – ареста, наложенного определением Центрального районного суда г.Твери от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> доли в квартире, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящейся по адресу: <адрес>, являющейся общей совместной собственностью супругов ФИО21. и ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ года государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права и права собственности была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ года по заявлениям ФИО22., ФИО3 и ФИО1 (л.д<данные изъяты>), а ДД.ММ.ГГГГ года - на срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием ареста, наложенного определением Центрального районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ года в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО3, ФИО23., ФИО1 было отказано в связи с наличием ареста на квартиру, наложенного определением Центрального районного суда г.Твери от ДД.ММ.ГГГГ года (<данные изъяты>).

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.

В силу ч. 4 ст. 80 указанного Закона, арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Как следует из ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В п. 60 приведенного Постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

По смыслу указанных норм, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

В силу положений ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Как разъяснено в п. 95 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ, в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета, права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ).

Если арестованное имущество отчуждается лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения указанного имущества от ареста, причем, как указано в разъяснениях, данных п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора (иного управомоченного лица), обеспеченные арестом имущества должника.

Как следует из материалов дела, ФИО1 не знал и не мог знать о наличии ареста на <данные изъяты> долю квартиры, поскольку лицом, участвующим в деле <данные изъяты> по иску ФИО2 к ФИО24. о взыскании долга по договору займа, в рамках которого наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО4, истец не являлся.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорной квартиры, следует, что сведения о наличии обременения в виде ареста на <данные изъяты> доли в квартире внесены только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли продажи квартиры и ее передачи истцу. Доказательств того, что ФИО1 было известно об аресте <данные изъяты> доли квартиры, материалы дела не содержат.

Также установлено и не оспаривалось стороной ответчика, что покупатель и продавцы свои обязанности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года исполнили, фактически спорная квартира перешла в пользование ФИО1, последний в ней проживает вместе с семьей, несет расходы по ее содержанию.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года сторонами исполнен, в тот же день необходимые для регистрации перехода права собственности документы переданы в регистрирующий орган, действия истца ФИО1 при совершении сделки являлись добросовестными, сведения о регистрации обременения в виде ареста внесены в ЕГРП после заключения и исполнения договора суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об освобождении имущества от ареста, поскольку ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Однако требования истца об освобождении имущества от ареста подлежат частичному удовлетворению, поскольку определением Центрального районного суда г.Твери от ДД.ММ.ГГГГ года арест наложен только на ? доли в квартире, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящейся по адресу: <адрес> являющейся общей совместной собственностью супругов ФИО25 и ФИО3, тогда как истец просит освободить от ареста всю спорную Квартиру.

Разрешая исковые требования о признании права собственности на Квартиру, суд исходит из нижеследующего.

Из материалов дела следует, что продавец ФИО26 умерла ДД.ММ.ГГГГ года. Как следует, из копии наследственного дела №№ с заявлением о принятии наследства никто к нотариусу не обращался.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3, ФИО27 (продавцами) и ФИО1 (покупателем) купли-продажи, полностью соответствует требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами, никем не оспорен, не признан недействительным, однако право собственности истца на спорную квартиру не может быть зарегистрировано по причине смерти продавца ФИО28 При таких обстоятельствах, исковые требования истца ФИО1 о признании права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о признании ипотеки в отношении спорной Квартиры прекращенной.

Статья 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из выписки из ЕГРП следует, что в отношении спорной квартиры содержится запись об обременении – ипотеке в пользу ЗАО Банк ВТБ 24, в настоящее время ВТБ 24 (ПАО).

Основания прекращения залога содержатся в ст. 352 ГК РФ, в соответствии с которой залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как следует из материалов дела, кредитный договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, в обеспечение которого установлена ипотека, закрыт ДД.ММ.ГГГГ года, задолженность отсутствует (<данные изъяты>).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку в настоящее время обеспеченное ипотекой обязательство прекращено надлежащим исполнением, запись в ЕГРП о наличии обременения в виде ипотеки нарушает права истца, исковые требования о прекращении ипотеки в отношении спорной квартиры подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Освободить от ареста <данные изъяты> долю в квартире, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, наложенного определением судьи Центрального районного суда г.Твери ДД.ММ.ГГГГ года.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, возникшее на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ года.

В остальной части требований отказать.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО31, ФИО3, на квартиру, <адрес> кадастровый номер №, для внесения записи о праве собственности ФИО1 на указанную квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении указанной квартиры.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись решение не вступило в законную силу

Решение в окончательной форме изготовлено 07 августа 2017 года.