Решение № 3А-255/2019 3А-255/2019~М-273/2019 М-273/2019 от 3 октября 2019 г. по делу № 3А-255/2019

Мотивированное
решение изготовлено 04.10.2019 Дело № 3а-255/2019 25OS0000-01-2019-000284-53 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

30 сентября 2019 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

Председательствующего Е.А. Медведевой,

при секретаре Н.А. Сылко,

с участием представителя административного истца М.А. Погребняк,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Алиева Э. Гасым оглы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Федеральному государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо - администрация Надеждинского муниципального района Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:1144, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 263 м от ориентира по направлению на юго-восток. Адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет 4 340 953,60 рублей.

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:1144 в размере, равном его рыночной стоимости - 1 448000 рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 340 953,60 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке №, составленном ИП ФИО2 06 марта 2019 года, чем нарушаются его (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда от 09 сентября 2019 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, в качестве заинтересованного лица - администрация Надеждинского муниципального района Приморского края

В судебном заседании представитель административного истца настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание не явился административный истец, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя. Также не явились представители административных ответчиков и заинтересованного лица. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд не располагает сведениями о неявке представителей юридических лиц по уважительным причинам. Ходатайств об отложении судебного разбирательства до начала судебного заседания в адрес суда не поступало.

Вместе с тем, от представителя департамента земельных и имущественных отношений Приморского края поступил письменный отзыв на иск, в котором просит отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-П, которое в настоящее время действует и никем не оспорено.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 2 и 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся сторон, с участием представителя административного истца.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд пришел к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с настоящим административным исковым заявлением, ФИО1 указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что 11 января 2012 года между администрацией Надеждинского муниципального района («Арендодатель») и ФИО3 («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка №-Ч, согласно которого, Арендодатель на основании распоряжения администрации Надеждинского муниципального района от 11 января 2012 года №-р предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:10:210001:1144, площадью 1280.0 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 263 м от ориентира по направлению на юго-восток. Адрес ориентира: <адрес>, с правом аренды с 16.12.2011 по 15.12.2015 для общественно-деловых целей: под проектирование и строительство бани.

Согласно пункту 2.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего договора Участок, Арендатору устанавливается арендная плата в размере 364,57 рубля в месяц, 4374,85 руб. в год, на основании расчета, который является неотъемлемой частью Договора.

10 июля 2013 года между ФИО3 («Арендатор») и ФИО1 («новый Арендатор») заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №-Ч от 11 января 2012 года, согласно которого Арендатор передает Новому Арендатору все права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 11 января 2012 года №-Ч, регистрационный №, в пределах срока действия договора, без изменения целевого назначения (пункты 3, 4).

03 марта 2014 года между ФИО1 («Арендатор -1») и ФИО4 («Арендатор-2») заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №-Ч от 11 января 2012 года, согласно которого Арендатор -1 передает Арендатору-2 все права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 11 января 2012 года №-Ч, регистрационный №, в пределах срока действия договора.

28 января 2016 года между ФИО4 («Арендатор-1») и ФИО1 («Арендатор-2») заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №-Ч от 11 января 2012 года, согласно которого Арендатор-1 передает Арендатору-2 все права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от 11 января 2012 года №-Ч, регистрационный №, в пределах срока действия договора.

Все вышеуказанные договоры и соглашения прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на них.

Из представленной представителем административного истца выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости следует, что на земельном участке примерно в 263 м от ориентира по направлению на юго-восток, адрес ориентира: <адрес>, находится нежилое здание, наименование которого - Баня в <адрес> в <адрес>, кадастровый №, правообладатель – ФИО1, вид права – собственность (дата государственной регистрации права – 01.11.2018, основания для регистрации права – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.05.2018 №, выдавший орган – Администрация Надеждинского муниципального района Приморского края).

Принимая во внимание, что сумма арендной платы спорного земельного участка рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, в этой связи суд находит заслуживающими внимания доводы представителя административного истца о том, что завышенной кадастровой стоимостью затрагиваются права и законные интересы административного истца, как арендатора спорного земельного участка.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю от 15 июля 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:1144 установлена кадастровая стоимость в размере 4340953,60 рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена - 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости - 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований ФИО1 представлен Отчет об оценке №, составленный оценщиком ИП ФИО2 06 марта 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка, площадью 1280 кв.м, с кадастровым номером 25:10:210001:1144, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей: под проектирование и строительство бани, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 263 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01 февраля 2015 года составляет - 1 448000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета об оценке № от 06 марта 2019 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, равно как и заинтересованным лицом не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы, с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка, не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11 Закона).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № № 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет об оценке № от 06 марта 2019 года, составленный оценщиком ИП ФИО2, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в г. Артеме и г. Уссурийске, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 51-63 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано шесть объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы в Отчете следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: функциональное использование, местоположение, площадь участка, расположение относительно красной линии, инженерно-геологические условия, наличие обременений (ограничений), наличие коммуникаций на участке, стоимость, возможность торга (стр. 60 Отчета).

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:1144 на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка «условия продажи» (реализация собственником или посредник), корректировка « наличие обременений, ограничений» (красные линии), корректировка «поправка на торг» (цена сделки), корректировка на местоположение участка, наличие коммуникаций на участке, его расположение относительно красной линии, имущественное право (собственность, краткосрочная аренда), корректировка на вид разрешенного использования, корректировка на инженерно-геологические условия, корректировка на площадь участка, что отражено в таблице Отчета (стр. 62-63).

В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 64-66 Отчета).

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме того, в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Так, оценщиком использованы данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю https://rosreestr.ru/, сведения из рекламно-информационного издания «Из рук в руки», а также данные интернет-сайтов www.farpost.ru, www.irr.ru, http://www.primorsky.ru/,https://ru.wikipedia.org/wiki/,http://www.nadezhdinsky.ru/, http://economy.gov.ru (стр. 12, 16 Отчета).

В Приложении № 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 82-94 Отчета).

Поскольку Отчет об оценке № от 06 марта 2019 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:10:210001:1144, равной его рыночной стоимости в размере 1 448000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 Гасым оглы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо - администрация Надеждинского муниципального района Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1280 кв.м, с кадастровым номером 25:10:210001:1144, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей: под проектирование и строительство бани, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 263 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 448000 рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года.

Датой подачи административного искового заявления считать - 31 июля 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда Е.А. Медведева