Решение № 3А-1526/2024 3А-243/2025 3А-243/2025(3А-1526/2024;)~М-1192/2024 М-1192/2024 от 15 сентября 2025 г. по делу № 3А-1526/2024

УИД 50OS0<данные изъяты>-35

Дело <данные изъяты>а-243/2025 (3а-1526/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 сентября 2025 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,

при ведении протокола секретарем Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО УК «АКТИВЫ ЮГА» Д.У. ЗПИФ комбинированный «ПАТРИОТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО УК «АКТИВЫ ЮГА» Д.У. ЗПИФ комбинированный «ПАТРИОТ» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:09:0060309:56, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование уточненных заявленных требований указано, что административному истцу на праве доверительного управления принадлежит объект недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере, определенном в заключение судебной экспертизы.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, ранее представил уточненное административное исковое заявление.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебном заседании не согласился с представленным отчетом об оценке и заключением эксперта, просил назначить по делу повторную судебную экспертизы.

В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» также не согласился с представленным отчетом об оценке и заключением эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве доверительного управления принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060309:56 площадью 612 557 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склад, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, с/<данные изъяты>, в районе д. Дурыкино.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 873 298 012,62 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от <данные изъяты> № АОКС-50/2023/000516.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ФИО1

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 637 672 000,00 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Тверская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты>.2 от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 806 952 000,00 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения согласился, уточнив заявленные требования.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с заключением эксперта не согласились, представили замечания.

От экспертной организации по данным замечаниям Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

В своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях, не повлияли на выводы, указанные в заключении.

Кроме этого, эксперт подтвердил, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Также, отвечая на замечания, эксперт отметил, что при проведении экспертизы им были отобраны верные объекты-аналоги, использованы объективные методы исследования, а также сделаны необходимые корректировки.

В частности, на замечание о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом не проанализирована и не применена в расчетах корректировка на «статус населенного пункта», эксперт отметил, что в рамках сравнительного подхода корректировки проводятся по ценообразующим факторам (стр. 18-19 Заключения).

Эксперт проводит корректировку цен аналогов по ценообразующему фактору – местоположение, которое для земельных участков производственно-складского назначения в <данные изъяты> характеризуется влиянием направления от Москвы и расстояния от МКАД (стр. 84 Заключения).

При этом, по мнению эксперта, характеристика «статус населенного пункта» не является ценообразующим фактором в данном случае, поэтому корректировки по данной характеристике не проводятся.

На замечание о том, что в рамках сравнительного подхода при определении стоимости земельного участка не проанализирована и не применена в расчетах корректировка на наличие Зоны с особыми условиями использования территорий для объекта-аналога <данные изъяты>, эксперт пояснил, что ограничения, предусмотренные ЗОУИТ не оказывают влияния на стоимость земельного участка, поэтому данная характеристика не учитывалась в качестве ценообразующей и корректировки не проводились.

Письменные пояснения эксперта приобщены к материалам административного дела. Ознакомившись с указанными пояснениями, представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> не согласился с ними, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Суд находит письменные ответы эксперта ясными и понятными, дающими достаточное представление о качестве составленного заключения и соответствии его законодательству об оценочной деятельности РФ. Соответственно, письменные замечания относительно проведенного исследования, суд не может признать обоснованными, поскольку экспертом не были подтверждены обстоятельства, указанные в них.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что эксперт ФИО2, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в <данные изъяты>, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной экспертизы или дополнительной судебной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «АКТИВЫ ЮГА» Д.У. ЗПИФ комбинированный «ПАТРИОТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты>:

- земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060309:56 общей площадью 612 557 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склад, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, р-н Солнечногорский, с/пос Пешковское, в районе д. Дурыкино в размере 806 952 000 (Восемьсот шесть миллионов девятьсот пятьдесят две тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.