Апелляционное определение № 33-14645/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья Свистунова С.Ю. Дело № 33-14645/2025

24RS0029-01-2025-000311-83

2.219

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2025 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего - судьи Деева А.В.,

судей: Андриенко И.А., Макурина В.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прониным С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО15 к ФИО16 о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО17

на решение Козульского районного суда Красноярского края от 30 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Исковое заявление ФИО18 к ФИО19 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от <дата> заключенный между ФИО20 и ФИО21.

Прекратить право собственности ФИО22 на квартиру площадью 44,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>.

Признать за ФИО23 право собственности на квартиру площадью 44,5 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>».

Заслушав докладчика Андриенко И.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи. Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый номер квартиры - №, общей площадью 44,5 кв.м. В договоре указано, что стоимость квартиры составляет 600 000 руб., которые покупатель передал продавцу до подписания договора. Стороны договорились, после передачи денежных средств ФИО1 передаст в собственность ФИО2 земельный участок площадью 412 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на котором расположена вышеуказанная квартира. До настоящего времени ответчиком денежные средства в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи истцу не передавались. Земельный участок ответчику так же не передавался, в настоящее время его собственником является истец. Кроме того, сама квартира ответчику не передавалась. С момента заключения договора купли-продажи и до настоящего времени истец проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные платежи. Полагает, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. В целях досудебного урегулирования спора <дата> в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое получено <дата> и проигнорировано. Истец просил: расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру площадью 44,5 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на эту квартиру.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Указывает на то, что подписание договора купли-продажи квартиры собственноручно истцом, самостоятельное обращение за регистрацией этого договора в МФЦ, наличие в договоре п. 3 устанавливающего факт получения истцом денежных средств до подписания договора, отсутствие регистрации залога проданного имущества, указывают, что оснований для удовлетворения заявленных требований и расторжения договора не имеется. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что денежные средства по сделке ему не передавались, а содержание договора купли-продажи свидетельствует об обратном. В ходе рассмотрения дела стороной истца было заявлено о намерении взять кредит, не выплачивать его и обанкротиться. В этом случае, отчуждение имущества позволило бы ему сохранить это имущество. Между тем, доказательств, подтверждающих намерение взять кредит, не представлено, в то время как кроме спорной квартиры истец имеет на праве собственности транспортное средство и земельный участок, которые не были отчуждены. Это противоречит высказанной истцом причине, по которой он заключил договор. Указанным доводам суд первой инстанции не дал надлежащей оценки, как и не принял во внимание, что единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом, а по заявлению истца это было его единственное жилье. Доводы истца о том, что он нес бремя содержания имущества после перехода права собственности на квартиру ответчику, свидетельствуют об отсутствии с его стороны неосновательного обогащения, поскольку несение расходов на оплату коммунальных платежей направлено на недопустимость финансовой выгоды за счет ответчика. Также выражает несогласие с выводами суда о том, что ответчиком не представлено доказательств наличия дохода, позволяющего приобрести спорное имущество у истца. Также не основаны на законе выводы суда о том, что отчуждение жилого дома без земельного участка является основанием для расторжения договора купли-продажи. Полагает, что к разрешению исковых требований суд подошел формально, чем нарушил права ответчика.

Истцом ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу. Он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 на доводах апелляционной жалобы настаивала, просила ее удовлетворить, истец ФИО1 и его представитель ФИО4 полагали, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение суда является законным и обоснованным.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно требованиям ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли - продажи квартиры, находящейся по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №, общей площадь 44,5 кв.м.

В соответствии с п. 1 договора купли - продажи квартиры от <дата> (далее по тексту так же – Договор) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество – спорную квартиру, а покупатель обязуется принять имущество в собственность и оплатить за него денежную сумму, определенную договором.

Согласно п. 3 Договора, стороны оценивают недвижимость в размере 600 000 рублей, которые покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора.

Согласно п.4 Договора, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется при подписании настоящего договора путем передачи правоустанавливающих документов на недвижимость, стороны признают настоящий договор в качестве акта приема-передачи.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на спорную квартиру за ФИО2 зарегистрировано <дата> на основании договора купли-продажи от <дата>.

<дата> ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры от <дата>, указав, что расчет между сторонами не произведен.

Данное уведомление получено ответчиком <дата>, однако оставлено без ответа.

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что ответчик денежные средства за квартиру ему не выплатила, фактически квартиру ему не передала, он проживал в спорной квартире до подачи иска в суд и нес бремя содержания жилого помещения.

Руководствуясь указанными выше нормами материального права, и, удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что с 2021 года стороны сожительствовали, ФИО1 после заключения договора купли-продажи от <дата> по апрель 2025 года проживал с ответчиком ФИО2 в спорном помещении, вел с ней совместное хозяйство, содержал имущество, состоял на регистрационном учете в спорной квартире. Кроме этого, суд учитывал пояснения истца о заключении Договора с целью избежания обращения взыскания на квартиру в случае оформления им кредита и невозможности исполнения по нему обязательств. Суд так же исходил из того, что у истца не имелось намерения продать квартиру, принадлежащую ему на праве собственности в порядке наследования, при отсутствии у него иного жилого помещения, а так же из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие как о передаче истцу ответчиком денежных средств за приобретенную квартиру, так и о фактической передаче истцом ответчику квартиры, из того, что отсутствуют доказательства наличия у ответчика дохода, позволяющего ей сделать дорогостоящее приобретение и доказательства несения ею расходов на содержание приобретенной квартиры. Кроме того, суд исходил из того, что сделка по отчуждению квартиры без принадлежащего продавцу (истцу) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположена эта квартира, является ничтожной.

Согласно п. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям решение суда не соответствует.

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей основные начала гражданского законодательства указано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора.

Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью.

Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2000 N 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей", определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ15-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 N 305-ЭС21-8014).

Обоснованность требований доказывается на основе принципа состязательности.

Истец ФИО1, заявивший требование к ответчику о взыскании денежных средств, перечисленных по договору купли-продажи, как и ответчик ФИО2, возражающая против этих требований, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

ФИО2 в подтверждение факта уплаты истцу ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от 13.05.2024 600 000 руб. представила договор купли-продажи, в котором стороны определили размер договорной цены за продаваемый объект недвижимости и подтвердили факт уплаты покупателем продавцу всей стоимости имущества до подписания этого договора.

При этом в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец факт подписания договора купли-продажи от 13.05.2024 не оспаривал, более того, подтвердил факт собственноручного подписания этого договора, а так же факт личной передачи подписанного договора в МФЦ для организации его регистрации и регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику.

Суд первой инстанции не привел мотивов, по которым при толковании условий заключенного сторонами Договора, он не принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем условий о состоявшейся оплате имущества при том, что оформление сделки путем составления документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора.

Истец не опроверг факт исполнения ФИО2 обязательства по оплате квартиры.

Доводы стороны истца о том, что передачи ответчику квартиры не было, подлежат отклонению как противоречащие вышеприведенным условиям договора купли-продажи.

То обстоятельство, что истец после заключения договора по апрель 2025 продолжал проживать в квартире, не подтверждает правильность выводов суда по существу спора, поскольку, не свидетельствует о неполучении расчета по договору. При этом в рамках настоящего дела у суда отсутствовала обязанность проверять наличие у ответчика необходимых доходов для оплаты договора, поскольку о наличии таких средств свидетельствует указание в договоре о получении денежных средств за квартиру.

В то же время, следует отметить, что обращение истца в суд с настоящими требованиями последовало через год после заключения договора, то есть в течении длительного времени ФИО1 расчета по договору от ФИО2 не требовал, что свидетельствует о том, что претензий к покупателю своей квартиры он не имел.

Указанные судом в обоснование выводов решения доводы не опровергают доводы ответчика и представленное ею доказательство расчета по договору, то есть не подтверждают наличие заявленного основания для расторжения договора.

При установленных обстоятельствах, на основании п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Козульского районного суда Красноярского края от 30 сентября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении искового заявления ФИО24 к ФИО25 о расторжении договора купли-продажи отказать.

Председательствующий: А.В. Деев

Судьи: И.А. Андриенко

В.М. Макурин

Мотивированное апелляционное определение составлено 25.12.2025.