Решение № 3А-373/2021 3А-373/2021~М-63/2021 М-63/2021 от 8 сентября 2021 г. по делу № 3А-373/2021

дело № 3а-373/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 09 сентября 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л. В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие изменения,

установил :

Административный истец ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером …, расположенного по адресу : …, равной его рыночной стоимости в размере – 7 907 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года; обязании административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие изменения.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 30 января 2014 года и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 30 января 2014 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 15 745 534, 52 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы, как собственника, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» для определения рыночной стоимости заявленного в иске объекта, согласно отчету об оценке № … от 30 ноября 2020 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере – 7 907 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему объекта недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В предварительном судебном заседании 18 февраля 2021 года к участию в деле привлечены : министерство имущественных отношений Ставропольского края в качестве административного ответчика, администрация г. Лермонтова Ставропольского края в качестве заинтересованного лица.

В предварительном судебном заседании 08 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 уточнили заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просили суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере – 8 231 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Лермонтова Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

От административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство с просьбой о проведении судебного заседания в отсутствие представителя Управления.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером …, нежилое здание, расположенном по адресу : …, общей площадью 547,8 кв. м., кадастровой стоимостью 21 324 166, 60 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в ЕГРН 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 186-189).

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителей административного истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования : жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Нормами указанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Более широко условия определения кадастровой стоимости приведены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, в частности, в пункте 3 которого, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость, как таковая, представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимого имущества в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из приведенных положений законодательства следует, что кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта.

Исходя из вышеуказанного, суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административному истцу ФИО1 на основании решения Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 26 августа 2013 года на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером …, площадью 547,8 кв. м, назначение : нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, расположенный по адресу : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 30 января 2014 года (том 1 л. д. 16).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере – 15 745 534, 52 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л. д. 14).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года, которые внесены в государственный кадастр 22 января 2020 года.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 03 июля 2016 года) при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Как разъяснено в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты налоговых платежей за спорный объект недвижимости за предыдущий период на момент обращения истца в суд не истек, и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта, то у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности его собственника ФИО1, как налогоплательщика за пользование имуществом, и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» для определения его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке № … от 30 ноября 2020 года, выполненному ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость заявленного в иске недвижимого имущества с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года составила – 7 907 000 рублей (том 1 л.д. 17-112).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Ставропольского краевого суда от 07 июня 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 2 л. д.38-41).

Согласно заключению эксперта № … от 27 июля 2021 года, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 8 231 000 рублей (том 2 л. д. 46-128).

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет специальное образование; стаж работы в области оценочной деятельности и экспертной деятельности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 27 июля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-373/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно : нежилое 3-этажное здание с кадастровым номером …, площадью 547,8 кв. м, 2012 года постройки, расположенное по адресу : …, имеющее класс конструктивной системы КС-1, отопление, водопровод и канализацию, электроснабжение и освещение, вентиляцию, монолитный бетонный фундамент, стены из керамзитобетонных блоков, облицованных кирпичом, кирпичные перегородки, железобетонные перекрытия, мягкую кровлю – катепал, металлопластиковые оконные и дверные проемы, полы из керамической плитки, простую отделку (штукатурка, побелка, покраска, в санузле плитка).

Также экспертом учтено, что объект исследования расположен на земельном участке с кадастровым номером …, площадью 665 кв. м., с видом разрешенного использования : для строительства продовольственного магазина, расположенном внутриквартально, в окружении объектов коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков, свободных от застройки, имеющем удовлетворительную транспортную доступность по узкой асфальтированной дороге.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объектов исследования за 2014 год, анализ рынка коммерческой недвижимости на территории г. …, г. …, г. …, пос. …, ст. …, выставленных на продажу и в аренду в исследуемый период – с 01 января 2014 года по 01 января 2015 года, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту экспертизы, но влияющих на его стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – коммерческого (торгово-офисного) назначения, определена активность рынка, описаны методы оценки. В качестве единицы измерения принят показатель стоимости – 1 кв.м. В результате проведенного анализа экспертом выявлено 18 предложений по продаже объектов коммерческого назначения и предложения по аренде аналогичных объектов и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже и аренде соответствующих объектов на рынке.

Оценка стоимости исследуемого объекта произведена экспертом в рамках сведения результатов сравнительного, доходного и затратного подходов, без учета стоимости земельного участка под ним.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж экспертом выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные на красной линии, имеющие подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, электроснабжение, водоснабжение, отопление, аналог № 1 расположен в ст. …, в центре административного района, представляет собой 4-этажное встроено-пристроенное нежилое помещение с подвалом свободного назначения, в хорошем состоянии со средним состоянием отделки, аналог № 2 расположен в г. …, в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, представляет собой 2-этажное отдельно стоящее нежилое здание свободного назначения, в хорошем состоянии со средним состоянием отделки, аналог № 3 расположен в г. …, в районе крупных автомагистралей города, представляет собой 3\эатжное отдельно стоящее нежилое здание торгово-офисного назначения в хорошем состоянии, без отделки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение, на расположение относительно красной линии, на локальное местоположение, на тип объекта, на уровень отделки, на этажность, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость объекта за 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена в размере – 17 148 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации на основании рыночных данных об арендных ставках по г. …, г. …, г. …, пос. …, ст. … в исследуемый период экспертом также выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные на красной линии, имеющие подъездные пути с твердым покрытием, электроснабжение, водоснабжение, отопление, представляющие собой встроено-пристроенные помещения с хорошим состоянием отделки в зданиях в хорошем состоянии, аналог № 1 расположен в г. …, в центре административного района города, имеет 1 этаж, аналог № 2 расположен в г. …, в центре административного района города, имеет 2 этажа, аналог № 3 расположен в г. …, в районе крупных автомагистралей города, имеет 1 этаж. Применение корректировок на торг, на местоположение, на локальное местоположение, на транспортную доступность, на этажность для объектов-аналогов в рамках доходного подхода экспертом мотивировано в заключении.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках затратного подхода методом сравнительных единиц эксперт проводил исследование на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» в уровне цен на 01 января 2014 года и «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2014 года серии «Справочник оценщика»), в уровне цен на 01 января 2014 года. В качестве объекта-аналога для исследуемого объекта экспертом были принят объект с кодом «…» справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» от 01 января 2014 года.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости с кадастровым номером …, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости с кадастровым номером … по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта капитального строительства, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этого объекта.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 27 июля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 30 ноября 2020 года данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с вышеуказанным заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на дату оценки - 1 января 2015 года составила 8 231 000 рублей.

Разрешая требование ФИО1 об обязании административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … его рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2015 года, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Как установлено статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции № 44 от 03 июля 2016 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Ныне действующая редакция Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе, установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Положениями частей 2 и 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплены требования к решению суда по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, к числу которых относится не только соответствие его содержания статье 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, но и обязательность указания в его резолютивной части на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Данные нормы процессуального закона конкретизированы в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Подобное содержание резолютивной части решения суда по данной категории дел обусловлено не только предметом заявленных административным истцом требований, возможным результатом удовлетворения которых является изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, но и производным от него вопросом об экономических последствиях рассмотрения такого спора - применении внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении его кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом названные положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации не предполагают, что резолютивная часть такого решения суда должна содержать требование о возложении на административного ответчика обязанности по совершению в отношении административного истца каких-либо действий в целях восстановления его прав, свобод и законных интересов, поскольку их восстановление достигается самим фактом принятия судебного решения и его последующим применением для соответствующих целей.

Исключением из этого правила являются судебные акты по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваемым в порядке глав 22, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в резолютивной части которых в случае удовлетворения административного искового заявления указывается на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного административным истцом заявления (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственной реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в том числе установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из приведенных норм усматривается, что законодатель предусмотрел сроки и процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении на основании решения суда кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данная процедура ввиду ее обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо дополнительного указания на это в судебном акте.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 547,8 кв. м, назначение : нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, расположенного по адресу : …, равной рыночной стоимости в размере – 8 231 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать дату обращения административного истца ФИО1 в Ставропольский краевой суд – 29 декабря 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В удовлетворении требования ФИО1 об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … его рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2015 года – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 28 сентября 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.