Апелляционное определение № 33-2587/2025 от 17 декабря 2025 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ - АЛАНИЯ

Судья Диамбеков Х.П. №33-2587/2025

№2-1955/2022


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 18 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Моргоева Э.Т.

судей Григорян М.А. и Ортабаева М.Б.

при секретаре Беркаевой М.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АМС г.Владикавказа о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, о сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, по апелляционной жалобе АМС г.Владикавказа на заочное решение Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 28 сентября 2022 года,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Ортабаева М.Б., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к АМС г. Владикавказа о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, о сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии в обоснование которого указано следующее.

Истец является собственником нежилого помещения (Литер «Д, д»), назначение: нежилое, общей площадью 16,5 кв.м, 1-этаж, номера на поэтажном плане 2, 2а-2б, расположенного по адресу: ... Помещение приобретено на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 19.10.2013. Также ему на праве собственности принадлежит квартира №4, общей площадью 23,5 кв.м, расположенная по тому же адресу. Постановлением АМС г.Владикавказа №541 от 20.04.2016 дано разрешение на перевод квартиры №4, в нежилое помещение.

Также в иске излагается, что истцу на праве собственности принадлежит 18/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 704+/-9 кв.м, с кадастровым номером ..., из земель населённых пунктов, с видом разрешенного использования - под ИЖС, расположенный по адресу: .... В принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещениях, он произвел следующие работы: разбор перегородки между пом.№1,1а,2 и объединение помещений №1-2; переоборудовал помещение №1-2, 2а, 2б, 2в, 4 в литере «Д» из жилых в стоматологический кабинет; расширение помещения №1-2 в литере «Д» на 11,8 кв.м; пробил дверной проем из помещения №1-2 в Литере «Д» на фасад и устроил ступени; возвел 2-ой этаж в Литере «Д». Таким образом, общая площадь принадлежащего ему нежилого помещения с учетом произведенных реконструкции и переоборудования составляет 103,7 кв.м. Образовавшийся в результате переоборудования нежилой объект соответствует требованиям строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам, безопасен для эксплуатации, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, указанные строительные работы осуществлялись в отсутствие разрешения, выданного органом местного самоуправления, в соответствии со 51 ГК РФ, в связи с чем, данный объект недвижимого имущества обладает признаками самовольного строения. За разрешением на реконструкцию и перепланировку принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в уполномоченные органы АМС г.Владикавказа не обращался.

Кроме того, в иске указано, что истец обращался в АМС г.Владикавказа с заявлением о выдаче ему разрешения на возведение Литер «Д» -2 этаж, на пробивку дверного проема из пом. N2 1-2 литер «Д» на фасад и устройство ступеней, на расширение пом. №1-2 литер «Д» на 11,8 кв.м, на переоборудование помещения №1-2, 2ав, 2б, 2в, в литере «Д» из жилой в стоматологический кабинет, на разбор перегородки между помещениями №1а, 2 и объединение пом. №1-2 в спорном нежилом помещении, однако письменным ответом УАиГ АМС г.Владикавказа ему отказано.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд не явились, поддержав иск, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании ответчик АМС г. Владикавказа, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила.

Заочным решением Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 28 сентября 2022 года постановлено: исковые требования ФИО1 к АМС г.Владикавказа о признании права собственности на нежилое помещение в Литере «Д» общей площадью 103,7 кв.метров, расположенное по адресу: ..., в реконструированном перепланированном и переустроенном состоянии, о сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение в Литере «Д» общей площадью 103,7 кв.метров, расположенное по адресу: ..., в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде.

Сохранить нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО1, в Литере «Д» общей площадью 103,7 кв.м, расположенное по адресу: ... в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, включающем возведение 2-го этажа, расширение помещения №1-2 в литере «Д» на 11,8 кв. метров, разбор перегородки между пом.№1, 1а, 2 и объединение помещений №1-2; переоборудования помещение N91-2, 2а, 26, 2в, 4 в литере «Д» из жилых в стоматологический кабинет; пробитие дверного проема из помещения №1-2 в Литере «Д» на фасад и устройство ступеней.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН и осуществления государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение в Литере «Д» общей площадью 103,7 кв.м, расположенное по адресу: ...

В апелляционной жалобе представитель АМС г.Владикавказа – ФИО3 просит решение суда отменить, считая его незаконным и принять по делу новое решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года N23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4, ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 69-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Приведенным требованиям постановленное судом решение не отвечает, поскольку суд не учел значимые для правильного разрешения спора обстоятельства, неверно оценил имеющиеся в деле доказательства, что привело к постановлению незаконного судебного акта.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилогопосмещения (Литер «Д, д»), назначение: нежилое, общей площадью 16,5 кв.м, 1-этаж, номера на поэтажном плане 2, 2а-2б, расположенного по адресу: ..., на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 19.10.2013.

ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира №4, общей площадью 23,5 кв.м, расположенная по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28 марта 2017 года.

Постановлением АМС г.Владикавказа №541 от 20.04.2016 ФИО1 было дано разрешение на перевод данной квартиры №4, общей площадью 23,5 кв.м, расположенной по адресу: ... в нежилое помещение.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит 18/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 704+/-9 кв.м, с кадастровым номером ..., из земель населённых пунктов, с видом разрешенного использования - под ИЖС, расположенный по адресу: ....

ФИО1 была самовольно произведена реконструкция строения, расположенного по адресу: ... выразившаяся в разборе перегородки между помещениями №1, 1а, 2 и объединении помещений №1 и 2, переоборудовании помещений №1-2, 2а, 2б, 2в, 4 в литере «Д» из жилых в нежилое, расширении помещения №1-2 на 11,8 кв.м, пробивку дверного проема из помещения №1-2 в литере «Д» на фасад и устройство ступеней, возведении 2-го этажа.

Вместе с тем, в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как отметил Конституционный суд РФ, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного и градостроительного законодательства, норм, регулирующих проектирование и строительство; санкция за указанное правонарушение (в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки- осуществившим ее лицом либо за его счет) предусмотрена ст.222 ГК РФ (Определение Конституционного суда РФ от 03.07.2007 №595-0-П «По запросу Сормовского районного города Нижний Новгород о проверке конституционности абзаца 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ»).

В соответствии с ч.3 ст.25 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995 №169-ФЗ лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет привести его в первоначальное состояние. В силу положений ст.51 ГрК РФ и ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

Пунктом 1 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление №10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно вышеуказанному положению ст.222 ГК РФ наличие вещного титула в отношении земельного участка является императивным условием легализации самовольной постройки.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил, и условий возведения объектов недвижимости.

Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной пристройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не должно было приниматься судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Принципу равенства всех перед законом противоречит подобная ситуация, когда в сравнении с добросовестным застройщиком, получающим в установленном порядке все необходимые документы и проходящим все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика допускается иной, упрощенный по усмотрению сторон спора либо судебных органов порядок легализации самовольного строения.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Попытка получить разрешение должна завершиться отказом уполномоченного органа, причём правомерность такого отказа исключает признание прав на постройку даже в том случае, если самовольный застройщик предпринимал соответствующие меры к её легализации. Отсутствие отказа в выдаче разрешения на строительство и/или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку суд не может установить правомерность такого отказа, не может заменять административный орган.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26 и 28 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, также следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе, выяснение вопроса о соблюдении истцом градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, позволяющие сохранить эту постройку.

Разрешение на возведение истцом пристроек, реконструкцию, переоборудование и перепланировку не предъявлено, право собственности на реконструированный объект недвижимости, как и земельный участок на котором расположено строение в увеличенном размере по границам строения - не зарегистрировано.

Кроме того, суд в решении бездоказательно указал, что спорный нежилой объект соответствует требованиям строительных норм и правил, санитарным нормам и нормам пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сославшись на заключение от 24.02.2016.

Между тем, каких –либо доказательств о соответствии перечисленным выше нормам и отсутствии угрозы для жизни и здоровья в материалах дела не имеется, исследования объекта специалистами компетентных органов, организаций и учреждений не проводились, а заключение ФБУЗ «Центр гигиены и здоровья в РСО – Алания» № 119 от 24.02.2016, нельзя признать достаточным доказательством соблюдения требований, предъявляемым для легализации самовольного объекта недвижимости.

Вопреки приведенным выше положениям материального закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требованиям статей 55, 56, 57, 67, 71, 79, 195, 196, 198 ГПК Российской Федерации, установив, что возведение спорной пристройки является реконструкцией квартиры в результате которой были изменены его параметры и использован прилегающий земельный участок, при отсутствии доказательств соблюдения всех необходимых нормативных требований, предъявляемых законодательством при проведении реконструкции объекта (получения разрешительной документации и принятия мер к ее получению, а также согласия всех собственником), суд первой инстанции ограничились формальным выводом о наличии оснований для сохранения реконструированного, перепланированного помещения.

Ввиду изложенного и с учетом того, что ФИО1 не предпринимал никаких мер к получению разрешения на реконструкцию, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ не представил доказательств об отсутствии угрозы строения жизни и здоровью, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для признания права собственности на спорный объект у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к мнению об отмене обжалуемого судебного акта, а поскольку юридически значимые обстоятельства установлены на основании исследования имеющихся в деле доказательств, то полагает возможным принять по делу новое решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО – Алания,

о п р е д е л и л а:

заочное решение Ленинского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 28 сентября 2022 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АМС г. Владикавказа о признании права собственности на нежилое помещение в Литере «Д» общей площадью 103,7 кв. метров, расположенное по адресу: ... в реконструированном перепланированном и переустроенном состоянии, о сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, - отказать.

Апелляционную жалобу АМС г.Владикавказа - удовлетворить.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий Моргоев Э.Т.

Судьи Григорян М.А.

Ортабаев М.Б.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 декабря 2025 года.