Апелляционное определение № 33-1287/2026 от 27 апреля 2026 г.

Судья Карабатова Е.В. Дело № 33-1287/2026

УИД 70RS0009-01-2024-003582-58


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе

председательствующего Вотиной В.И.,

судей Дегтяренко Е.А., Худиной М.И.,

при секретаре Маслюковой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело 2-133/2025 по иску муниципального образования – городской округ ЗАТО Северск Томской области в лице управления имущественных отношений администрации ЗАТО Северск Томской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Северского городского суда Томской области от 14 ноября 2025 г.,

заслушав доклад судьи Дегтяренко Е.А., пояснения представителя истца ФИО2,

установила:

Муниципальное образование - городской округ ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области (далее также - УИО Администрации ЗАТО Северск, Управление) обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом увеличения исковых требований просило взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 05.04.2007 № 175 в размере 921 993,08 руб. из которых: 569 307,63 руб. – основной долг за период с 01.07.2010 по 31.12.2024 и 352 685,45 руб. – пени за просрочку исполнения обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с 02.07.2010 по 28.02.2025, а также пени по договору аренды земельного участка в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России, начиная с 01.03.2025 по дату фактического исполнения обязательства по оплате суммы задолженности.

В обоснование исковых требований указано, что УИО Администрации ЗАТО Северск, действующим от имени муниципального образования ЗАТО Северск Томской области (арендодатель), и ОАО «Сибирское» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2007 № 175, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, для эксплуатации теплично-парникового хозяйства, общей площадью /__/ кв.м., сроком аренды земельного участка с 01.01.2006 по 31.12.2054. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 05.04.2007. 15.01.2009 между ОАО «Сибирское» и К.Т.ГА. по согласованию с Управлением заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайм) из договора аренды земельного участка от 05.04.2007 № 175, согласно которому к К.Т.ГА. перешли права и обязанности по указанному договору аренды. 20.10.2023 между Управлением и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 1/175 к договору аренды земельного участка от 05.04.2997 № 175, согласно которому Управление предоставляет, а ФИО1 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером /__/, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: /__/, для производственных целей в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью /__/ кв.м. Ответчику была начислена арендная плата за период с 01.07.2010 по 31.12.2024 в размере 569 307,63 руб., и пени за период с 02.10.2010 по 15.10.2024, которые по настоящее время не оплачены.

Определением Северского городского суда Томской области от 14.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Испика».

Определением Северского городского суда Томской области от 23.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФНС России по Томской области.

Представитель истца УИО Администрации ЗАТО Северск - ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом и своевременно, об уважительных причинах неявки суд не уведомила, доказательства уважительности таких причин и ходатайство об отложении рассмотрения дела в суд от неё не поступали.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании заявленные требования не признал, представил письменные пояснения, в которых заявил о пропуске исковой давности за период с 01.07.2010 по 03.02.2019. За период с 04.02.2019 по 31.12.2024 не согласен с требованием о взыскании задолженности, ввиду признания ответчика банкротом и продажи всего имущества на торгах.

Третье лицо ООО «Испика», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направило, возражений не представило.

Третье лицо УФНС России по Томской области, извещенное надлежащим образом и своевременно о времени и месте судебного заседания, не явилось, представило заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка 05.04.2007 № 175 в размере 614124,50руб., из которых 514 124,50 руб. - основной долг по арендной плате за период с 18.10.2021 по 31.12.2024, 100 000 руб. – пени за период с 18.10.2021 по 28.02.2025 (исключая периоды с 01.04.2022 по 30.09.2022), а также пени по договору аренды земельного участка в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России, начиная с 01.03.2025 по дату фактического исполнения обязательства по оплате суммы задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ФИО1 в доход бюджета муниципального образования ЗАТО Северск Томской области взыскана государственная пошлина в размере 17282,49 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит признать дополнительное соглашение № 1/175 от 20.10.2023 к договору аренды земельного участка от 05.04.2007 № 175 недействительным, решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указала, что нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» признаются специальными и приоритетными перед нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». После продажи на торгах всего недвижимого имущества в процессе банкротства, подписания договора купли-продажи имущества от 18.12.2018 и передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи от 04.02.2019 у ФИО1 не было правовых оснований пользоваться земельным участком.

Отмечает, что факт продажи всего имущества установлен определением Арбитражного суда Томской области от 19.04.2019 г. по делу № А67-2410/2011, что имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

Ссылается на то, что судом не учены положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Покупатель объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком также на праве аренды. Данное правило применяется вне зависимости от того, был ли оформлен договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО1, представителей третьих лиц ООО «Испика», УФНС России по Томской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности в силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из положений частей 2, 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что Городской округ ЗАТО Северск Томской области является собственником земельного участка из земель промышленности с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м., находящегося по адресу: /__/, предназначенного для эксплуатации теплично-парникового хозяйства.

УИО ЗАТО Северск, действующим от имени Муниципального образования ЗАТО Северск Томской области (Арендодатель), и ОАО «Сибирское» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2007 № 175, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, для эксплуатации теплично-парникового хозяйства, общей площадью /__/ кв.м., сроком аренды земельного участка с 01.01.2006 по 31.12.2054.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 05.04.2007 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу: /__/, для эксплуатации теплично-парникового хозяйства, общей площадью /__/ кв.м.

15.01.2009 между ОАО «Сибирское» и ФИО6 (ныне Петровой) Т.Г. по согласованию с Управлением заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайм) из договора аренды земельного участка от 05.04.2007 № 175, согласно которому к ФИО7 перешли права и обязанности по указанному договору аренды.

20.10.2023 между Управлением и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № 1/175 к договору аренды земельного участка от 05.04.2997 № 175, согласно которому Управление предоставляет, а ФИО1 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером /__/, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: /__/, для производственных целей в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью /__/ кв.м.

Порядок определения размера арендной платы за землю на территории ЗАТО Северск установлен Постановлением Администрации ЗАТО Северск от 29.01.2016 № 114 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за пользование земельными участками и коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования земельных участков, в целях определения размера арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории ЗАТО Северск» (далее - Порядок, утвержденный постановлением Администрации ЗАТО Северск от 29.01.2016 № 114).

В соответствии с пунктом 2 Порядка, размер арендной платы за земельный участок определяется в зависимости от категории земель, от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося периодом начисления арендной платы.

Подпунктом 2 пункта 3 Порядка установлен срок внесения арендной платы за землю: физическим лицам - не позднее 1 июля текущего года. Указанный срок также был определен пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 05.07.2007 № 175.

Арендатор обязан в соответствии с разделом 3 настоящего Договора самостоятельно исчислить и уплатить сумму арендной платы или в срок до 1 июля получить расчет, выполненный Арендодателем и уплатить исчисленную в нем сумму арендной платы. Неявка Арендатора (представителя) для получения расчета не освобождает Арендатора от обязанности по уплате арендной платы, исчисленной из расчета ставок, установленных муниципальным нормативным актом ЗАТО Северск на соответствующий календарный год (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.4.4 договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим договором (пункт 5.1 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды у ответчика перед истцом образовалась задолженность по оплате арендной платы.

Согласно представленному истцом расчету задолженности по договору аренды земельного участка сумма основного долга составляет 569307,63 руб. за период с 01.07.2010 по 31.12.2024, сумма пени составляет – 352685,45 руб. за период с 02.07.2010 по 28.02.2025.

Установив, что ФИО1 является лицом, обязанным уплачивать арендные платежи за пользование земельным участком, задолженность по договору аренды не погашена, применив срок исковой давности к платежам за период с 01.07.2010 по 18.10.2021, определив сумму просроченного основного долга за период с 18.10.2021 по 31.12.2024 в размере 514124,50 руб., суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования. При этом, суд произвел расчет пени за период с 19.10.2021 по 28.02.2025 в размере 144481,63 руб., исключив периоды начисления пени в периоды действия моратория (с 01.04.2022 по 30.09.2022), и придя к выводу о явной несоразмерности размера неустойки в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о наличии оснований для снижения его размера до 100000 руб.

Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции верным.

Не оспаривая наличие и размер задолженности по арендной плате, ФИО1 в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе заявляет по сути о том, что не является лицом, обязанным вносить арендную плату, поскольку признана банкротом, и имущество, находящееся на спорном земельном участке, продано в рамках дела о банкротстве с торгов.

Данный довод апеллянта является несостоятельным на основании следующего.

Решением Арбитражного суда Томской области от 28.11.2013 ФИО8 признана несостоятельным (банкротом).

Согласно инвентаризационной описи и сличительной ведомости от 2018 года, произведенной конкурсным управляющим, в состав имущества ФИО1 входили, в том числе, нежилые строения, расположенные по адресу: /__/ (на спорном земельном участке): строение /__/ (птичник /__/), строение /__/ (здание кормоцеха), строение /__/ (комплекс зимних теплиц).

Согласно договору купли-продажи от 18.12.2018, заключенному между конкурсным управляющим ИП ФИО7 и ООО «Испика», последнее купило нежилые строения, расположенные по адресу: /__/ (на спорном земельном участке): строение /__/ (птичник /__/), строение /__/ (птичник /__/), строение /__/ (птичник /__/), строение /__/ (свинарник, реконструкция птичника /__/), строение /__/ (птичник /__/), строение /__/ (свинарник /__/), строение /__/ (автозаправочная станция), строение /__/ (птичник /__/), строение /__/ (здание кормоцеха), строение /__/ (здание склада /__/), строение /__/ (здание склада /__/), строение /__/ (комплекс зимних теплиц).

Определением Арбитражного суда Томской области от 19.04.2019 конкурсное производство завершено.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка только с даты регистрации права собственности нового владельца недвижимости.

ФИО1 утверждает, что не является собственником имущества на спорном земельном участке.

Вместе с тем, уже после признания ФИО1 банкротом и заключения договора купли-продажи имущества, ФИО1 12.08.2019 зарегистрировала право собственности на объекты недвижимого имущества, располагающиеся на спорном земельном участке, на себя.

В настоящее время согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: /__/ и нежилое здание, расположенное по адресу: /__/.

Регистрация права собственности ООО «Испика» на основании договора купли-продажи от 18.12.2018 не осуществлялась, доказательств обратного суду не представлено.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое указано в государственном реестре в качестве правообладателя признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Следовательно, ФИО1 является законным собственником объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке.

Более того, ФИО1 20.10.2023 лично заключила дополнительное соглашение № 1/175 к договору аренды земельного участка от 05.04.1997 № 175 с Управлением.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка № 175 от 05.04.2007 заключен в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2023 ФИО1, которая согласно выписке из ЕГРН в настоящее время является собственником объектов недвижимости на спорном земельном участке, в отсутствие доказательств регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ООО «Испика» на объекты недвижимости, требования Управления о взыскании арендной платы с ФИО1 обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом, судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что признание ответчика банкротом не является основанием для прекращения или изменения порядка взыскания задолженности, так как предметом спора являются требования, вытекающие из обязательственных правоотношений (арендная плата и неустойка), возникших после признания ФИО1 банкротом.

Доводы, приводимые ответчиком, о том, что право собственности на объекты зарегистрировано в целях последующей регистрации перехода прав к ООО «Испика», с учетом приведенного выше нормативного регулирования, не свидетельствуют об отсутствии спорной обязанности ФИО1 по уплате арендных платежей, пока право собственности на строения и право аренды не перешли к иным лицам.

Доказательств того, что подано заявление о регистрации перехода права собственности к ООО «Испика», не имеется. С требованием о регистрации такого перехода в установленном законном порядке ФИО1 или иные лица не обращались.

Требование в апелляционной жалобе о признании дополнительного соглашения № 1/175 от 20.10.2023 к договору аренды земельного участка от 05.04.1997 № 175 недействительным, судебной коллегией рассмотрено быть не может, поскольку в силу части 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Встречные исковые требования о признании сделки недействительной в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке в суде первой инстанции ФИО1 не заявлялись, судом не принимались и не рассматривались.

С учетом изложенного, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Северского городского суда Томской области от 14 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течении трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения изготовлен 14 мая 2026 г.