Решение № 2-230/2018 2-230/2018 (2-3012/2017;) ~ М-2605/2017 2-3012/2017 М-2605/2017 от 11 февраля 2018 г. по делу № 2-230/2018

№2-230/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Самошенковой Е.А.,

при секретаре Рединовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор задатка, из которого следует, что истец намерен приобрести, а ответчик продать, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В счет исполнения данного обязательства истец передал ответчику задаток в размере <данные изъяты> руб. Пунктом 8 соглашения предусмотрено заключение договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что ненаправление сторонами друг другу предложения заключить основной договор в установленный срок свидетельствует об их взаимном согласии прекратить обязательства предусмотренные предварительным договором, в связи с чем задаток подлежит возврату. Кроме того, поскольку истец утратил интерес к заключению договора в связи с изменением обстановки, а также по причине непредставления ответчиком документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, задаток подлежит возврату в двойном размере. Просит суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в сумме 240 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности исковые требования поддержала в полном объеме, обосновав их вышеизложенными доводами. Суду дополнительно пояснила, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ответчика, не предоставившего справку о лицах, зарегистрированных в жилом помещении и не оформившего доверенность на представителя агентства недвижимости. Намерения истца по заключению сделки являлись реальными, что подтверждается тем, что ему был одобрен кредит, за счет средств которого он собирался оплатить часть стоимости приобретаемого имущества, а также у него имелась возможность получить займ на указанные цели. Просила удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признал, указав, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца. Ответчик после заключения соглашения о задатке передал истцу ключи от квартиры, что свидетельствовало о добросовестности его действий. Для заключения сделки необходимые со стороны ответчика документы имелись. Также указал, что соглашениями сторон не предусматривалось участие ответчика, в каких либо ипотечных обязательствах истца и совершение им в связи с этим, определенных действий, в частности предоставление и сбор документов по предыдущим собственникам данной квартиры, связи с чем, доводы истца о неисполнении договора по вине ответчика, не предоставившего документы, необоснованные. Указал, что в ходе рассмотрения дела истец неоднократно меняет позицию относительно причин неисполнения сделки, ссылаясь то на утрату им интереса к приобретению квартиры, то на отсутствие в полном объёме необходимых денежных средств, однако с предложением о пролонгации договора задатка он к ответчику не обращался. Денежные средства истцу были перечислены спустя месяц после установленного для заключения договора срока, по его требованию. К доводам истца о наличии у него возможности получения заемных денежных средств просил отнестись критически, в связи с их недоказанностью и представленной перепиской с банком. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ООО «АН «Константа» ФИО7 полагала исковые требования подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и обществом был заключен договор оказания услуг, в соответствии с которыми, ФИО4 обязан был обеспечить доступ на объект недвижимости, в отношении которого истец и ответчик намеревались в будущем заключить договор купли-продажи, однако ответчик забрал у истца ключи и всячески препятствовал заключению сделки, избегал предоставления необходимых документов, после получения от истца денежных средств избегал общения.

Выслушав объяснения представителей сторон, представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ является задаток, которым согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор задатка, по условиям которого стороны договорились о намерении продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> руб., в которую входит, в том числе, задаток в размере <данные изъяты> руб.

Согласно п.п. 3 и 4 договора сумму <данные изъяты> руб. продавец получает непосредственно в момент подписания договора задатка-продажи данного объекта недвижимости и обязуется больше никому не предлагать и не показывать вышеуказанную квартиру. В соответствии с п. 5 договора покупатель обязуется оплатить продавцу на момент подписания договора купли-продажи квартиры сумму в размере <данные изъяты> руб.

В случае досрочного расторжения договора задатка по инициативе покупателя, продавец не возвращает суму в размере <данные изъяты> руб., от полученных денежных средств. В случае невозможности заключения договора купли-продажи по вине продавца, задаток возвращается покупателю в полном размере (п.п.6,7 договора).

Пунктом 8 договора установлено, что договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений.

Сделка, состоявшаяся ДД.ММ.ГГГГ и поименованная в рассматриваемом случае как соглашение о задатке, с учетом сложившихся отношений, а также наличия всех основных условий предстоящего договора купли-продажи квартиры (предмет договора - квартиру, стоимость, порядок оплаты, срок исполнения обязательств в отношении предмета договора) содержащихся в тексе соглашения, фактически представляет собой предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке. Таким образом, к соглашению сторон, не отвечающему требованиям, предъявляемым к предварительному договору купли продажи, однако при заключении которого стороны имели ввиду заключение именно этой сделки, применяются положения регулирующие правоотношения сторон, возникающие из предварительного договора купли-продажи недвижимости, в том числе предусмотренные законом меры ответственности за неисполнение обязательств по нему.

Обстоятельства заключения договора и получения денежных средств по нему сторонами не оспаривались

Таким образом, судом достоверно установлено, что переданная истцом ответчику сумма <данные изъяты> руб. является задатком, а к отношениям сторон по вопросу возврата этой суммы применимы положения гражданского законодательства, устанавливающие последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Судом также установлено, что основной договор купли-продажи названного выше недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок – ДД.ММ.ГГГГ года заключен не был.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Такие обстоятельства, по мнению суда, в настоящем деле отсутствуют.

Так, из содержания искового заявления ФИО3 и его объяснений, данных суду следует, что основной договор купли-продажи не был заключен по той причине, что ответчик не предоставил истцу копию трудовой книжки и справку об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам, необходимые для оформления ипотеки и получения истцом кредитных средств в банке, при этом соответствующее обязательство ответчика было предусмотрено договором, а также осуществлял показ квартиры третьим лицам с целью ее последующей продажи, что свидетельствует об уклонении от исполнения обязательств по продаже квартиры истцу.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию, в которой требовал возврата ему денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. (л.д.11), в том числе <данные изъяты> руб. полученных ФИО4 по условиям договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. полученных ответчиком на основании заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ соглашения об авансе (л.д.29).

Вместе с тем из буквального содержания соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что ФИО3 намерен купить у ФИО4 указанную в пункте 1 Соглашения недвижимость в срок до ДД.ММ.ГГГГ года по цене <данные изъяты> рублей. При этом покупка квартиры по указанной цене истцом в зависимость от действий каких-либо третьих лиц, в том числе Банка, не ставилась. Договором не предусмотрены обязательства ответчика по передаче истцу каких-либо документов для заключения последним кредитного договора.

Как следует из уточненных возражений ответчика на исковое заявление, несмотря на отсутствие у него обязательств по участию в оформлении ипотечного кредита истца он добровольно собирал и направлял в банк документы, в том числе касающиеся предыдущего собственника жилья, однако из переписки с сотрудниками банка стало известно, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ни одна страховая компания не дала положительного ответа на заключение с ФИО3 договора страхования, являющегося обязательным условием предоставления ипотечного кредита, вследствие чего заключение договора купли-продажи невозможно.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, а именно документами, собранными ФИО4 в отношении спорной квартиры: справкой о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, техническим паспортом жилого помещения, копией договора на выполнение работ по изготовлению учетно-технических документов на квартиру, актом выполненных работ, выпиской из ЕГРП, копией заявления о снятии с регистрационного учета предыдущего собственник квартиры, перепиской с сотрудниками <данные изъяты> банк, из которой следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцу ипотечный кредит не выдан, ввиду отказа страховых компаний в заключении договора страхования, от чего зависит заключение кредитного договора.

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО1., подтвердила вышеуказанные обстоятельства. Так, свидетель суду пояснила, что знакома с ответчиком ФИО4 и ей известно о том, что он намеревался продать принадлежащую ему квартиру, для чего он обратился в ООО АН «Константа». Агентство недвижимости подыскало покупателя на квартиру, которым оказался ФИО3 Между сторонами был заключен договор задатка, по условиям которого покупатель передал продавцу задаток, а остальную сумму обязался передать позже. Однако в установленный соглашением срок денежные средства истец ответчику не передал, постоянно просил подождать, собирался заключить договор ипотеки. Поскольку агентство недвижимости практически никаких мер по осуществлению сделки не предпринимало, ответчик обратился к свидетелю с просьбой оказать содействие в продаже квартиры. ФИО1 согласилась помочь и вступила в переписку с сотрудниками банка, в который обратился истец для оформления ипотеки. Все запращиваемые банком документы ФИО1 направляла незамедлительно в электронном варианте, однако из переписки стало известно, что страховые компании не соглашаются заключить с истцом договор страхования, без которого невозможно оформление ипотеки. После того, как свидетелю стала известна данная информация, ФИО3 начал звонить ответчику с требованием о возврате ему уплаченного задатка, который ФИО4 согласился возвратить и просил предоставить ему реквизиты счета.

Анализируя указанные доказательства, суд приходит к выводу, что основной договор не был заключен ввиду отсутствия у истца в полном объеме достаточных денежных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой квартиры, при этом незаключение кредитного договора по причине отказа страховых компаний в заключении договора страхования и отсутствие у истца денежных средств в достаточном размере на дату заключения основного договора купли-продажи нельзя признать обстоятельствами, вызвавшими невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры, за которые истец не отвечает.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу телеграмму, в которой сообщал, что в связи с неисполнением ФИО3 п. 5 и 8 договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут и просил предоставить реквизиты для возврата денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были возвращены ответчиком истцу в связи с не заключением основного договора купли-продажи объекта недвижимости, что подтверждается платежным поручением № № (л.д.126-128).

Таким образом, ответчиком исполнены обязательства по возврату денежных средств оплаченных за квартиру в качестве авансового платежа.

Доводы истца о недобросовестности действий ответчика, продавшего квартиру третьим лицам, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку как усматривается из материалов дела, сделка по продаже спорного объекта недвижимости была совершена после прекращения действия соглашения о задатке и в отсутствие у сторон каких-либо взаимных обязательств.

Таким образом, суд находит установленным тот факт, что сделка не была исполнена ввиду отсутствия у истца к определенному договором сроку реальной возможности исполнить обязательства, предусмотренные п. 5 и 8 оглашения о задатке, а именно оплатить в полном объеме стоимость квартиры. В нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного истец суду не представил.

Представленную истцом в адрес суда расписку ФИО2. о наличии у него денежных средств в размере <данные изъяты> руб., которые он собирался одолжить ФИО3 на дату ДД.ММ.ГГГГ, однако поскольку продавец забрал ключи и передумал продавать квартиру, истец денежные средства у ФИО2. не брал, суд в качестве надлежащего доказательства наличия у истца денежных средств не принимает, поскольку в судебное заседания ФИО2. лично не явился и обстоятельства, изложенные в расписке не подтвердил, кроме того надлежащим доказательством, свидетельствующим о реальности намерения истца приобрести квартиру и наличии у него на дату заключения основного договора купли-продажи необходимых средств может являться только заключенный в письменной форме договора займа, который в данном случае отсутствует.

Обобщая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что за неисполнение предварительного договора в части заключения в срок до ДД.ММ.ГГГГ года договора купли-продажи квартиры, принадлежащей ФИО4, ответственным является истец, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ задаток остается у ответчика, а требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Самошенкова