Решение № 2-198/2024 2-198/2024(2-3233/2023;)~М-2533/2023 2-3233/2023 М-2533/2023 от 14 марта 2024 г. по делу № 2-198/2024

Принято в окончательной форме 15.03.2024

(УИД) 76RS0024-01-2023-003237-35

Дело № 2-198/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2024 года г. Ярославль

Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе судьи Пестеревой Е.М., при секретаре Огореловой А.И., с участием

истцов ФИО1, ФИО2, представителя истца ФИО3 по устному заявлению,

представителей ответчиков ФИО4, ФИО5 по доверенностям, ФИО6 по Уставу,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ТСЖ «Сокол-37», ИП ФИО7 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО2, ФИО1, с учетом уточнений, обратились в суд с иском к ТСЖ «Сокол-37», ИП ФИО7, в котором просили признать недействительным (ничтожным) договор №9 от 01.06.2023 аренды на использование общего имущества многоквартирного дома, заключенный между ТСЖ «Сокол-37» и ИП ФИО7, применить последствия недействительности сделки, обязав ИП ФИО7 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 76:23:061401:6346 по адресу: <адрес>, привести его в первоначальное состояние: в присутствии истцов (их уполномоченных представителей) демонтировать установленные коммуникации – канализационный колодец, трубы холодного водоснабжения, канализации; восстановить герметичность системы канализации путем установки заглушки в месте незаконного подключения (врезки) в подвальном помещении дома по адресу: <адрес>; в соответствии с действующими строительными нормами и правилами восстановить герметичность фундаментов в местах проколов; после демонтажа восстановить нарушенное земляное покрытие; обязать ТСЖ «Сокол-37» вернуть ИП ФИО7 денежные средства в размере 100 000 руб., оплаченные по договору №9 от 01.06.2023.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР. 01.07.2023 между ответчиками ТСЖ «Сокол-37» и ИП ФИО7 заключен договор №9 от 01.06.2023 аренды на использование общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с которым ТСЖ «Сокол-37» передает ИП ФИО7 право пользования общедомовым имуществом – земельным участком многоквартирного дома в целях размещения временной конструкции (торгового павильона), общей площадью около 100 кв.м., для осуществления деятельности торговой сети быстрого питания. На основании акта от 01.07.2023 земельный участок был передан ТСЖ «Сокол-37» ответчику ИП ФИО7 О существовании договора истцам стало известно 19.07.2023, когда на придомовой территории начались строительные работы силами привлеченной организации ООО «ЯрБурСтрой». Ответчики начали бурить землю в целях выполнения прокола и подключения к системам водоснабжения и канализации дома. Со слов председателя правления ТСЖ «Сокол-37» ФИО6 в целях исполнения условий сделки ИП ФИО7 перечислил на счет ТСЖ «Сокол-37» денежные средства в размере 100 000 руб. Заключенную ответчиками сделку истцы считают ничтожной, посягающей на права истцов и их законные интересы как собственников помещений многоквартирного дома. В установленном порядке собственники помещений многоквартирного дома не принимали решений о передаче в пользование ИП ФИО7 земельного участка и коммуникаций дома, не предоставляли ТСЖ «Сокол-37» полномочий на заключение от имени собственников такого договора. Таким образом, договор №9 от 01.06.2023 заключен неуполномоченным лицом, не имеющим права разрешать вопросы владения, расположения и пользования общедомовым имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО1, представитель истца ФИО2 по устному заявлению ФИО3, исковые требования с учетом уточнений поддержали по изложенным основаниям. Истец ФИО2 пояснил, что в целях подключения объекта ИП ФИО7 к общедомовым инженерным коммуникациям в подвальном помещении дома проложена канализационная труба, которая подключена к домовой канализации, заглушка отсутствует. Также в повале выведена труба холодного водоснабжения. ФИО1 пояснила, что на земельном участке имеется канализационный колодец, работы по установке которого проводила организация, которую нанимал ИП ФИО7 Акты на выполнение данных работ давал председатель Правления ФИО6

Представители ответчика ТСЖ «Сокол-37» по доверенности ФИО4, по Уставу ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения требований возражали, представили письменные возражения, доводы которых поддержали. Представитель ответчика ФИО4 полагала, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, истцами не указано, в чем в рассматриваемом случае состоит нарушение их прав.

Ответчик ИП ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд представителя по доверенности ФИО5, который в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что истцы не обладают специальными познаниями на фиксацию каких-либо конструкций и коммуникаций. Каких-либо конструкций ФИО7 на земельном участке не имеется. Строительные работы были остановлены до начала строительства, в связи с принятием судом определения об обеспечении иска. На представленных истцами фотографиях видно, что травяной покров земельного участка не нарушался.

Дело рассмотрено судом при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является участником общей долевой собственности на <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>. ФИО2 является участником общей совместной собственности на <адрес> указанном жилом доме.

Управление многоквартирным домом НОМЕР <адрес><адрес> осуществляет ТСЖ «Сокол-37».

Жилой дом по адресу: <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером 76:23:061401:6346.

01.06.2023 между ТСЖ «Сокол-37» и ИП ФИО7 заключен договор №9 аренды на использование общего имущества МКД, в соответствии с п.1 которого ТСЖ «Сокол-37» (правообладатель) обязуется передать ИП ФИО7 (пользователь) за плату право пользования общедомовым имуществом (земельным участком) многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, согласно схеме расположения, являющейся неотъемлемой частью договора, в целях размещения временной конструкции (нестационарного торгового объекта - НТО), именуемой в дальнейшем «павильон», общей площадью около 100 кв.м., для осуществления деятельности торговой сети быстрого питания GYROBAR и сдачи части павильона в субаренду.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что правообладатель предоставляет пользователю право пользования общедомовым имуществом (земельным участком) МКД на основании Устава, утвержденного на общем собрании собственников дома по адресу: <адрес>, а также решения собрания членов Правления, оформленного протоколом №7-НП от 11.05.2023.

Во исполнение указанного договора ИП ФИО7 перечислил ТСЖ «Сокол-37» денежные средства в общей сумме 100000 руб., что подтверждено платежными поручениями от 06.06.2023, 03.07.2023, и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

01.06.2023 между ТСЖ «Сокол-37» и ИП ФИО7 подписан акт приема-передачи торговой площадки.

Оценивая доводы истцов о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

На основании п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

В силу ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Исходя из указанных норм, принятие решения о предоставлении в пользование иным лицам общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В рассматриваемом случае решения о предоставлении ИП ФИО7 в пользование части земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> общим собранием собственников не принималось.

Положения Устава ТСЖ «Сокол-37» (п.14.4.9) о наличии в полномочиях Правления товарищества принятия решения о сдаче в аренду, безвозмездное пользование или передачу иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (не связанных с залогом или отчуждением такого имущества) сами по себе не отменяют необходимость принятия общим собранием собственников соответствующего решения. Суд учитывает, что из протокола общего собрания членов ТСЖ «Сокол-37» (собственников помещений МКД), проведенного в период с 29.09.2018 по 25.09.2018, которым принято решение об утверждении Устава товарищества в новой редакции, следует, что решение по вопросу о передаче полномочий по принятию решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество Правлению ТСЖ «Сокол-37» (вопрос №12), принято не было.

Размещение на общем земельном участке нестационарного торгового объекта к благоустройству дворовой территории не относится, в связи с чем ссылки ответчика ТСЖ «Сокол-37» на протокол общего собрания собственников от 23.09.2021, которым было принято решение о благоустройстве придомовой территории (л.д.114), во внимание быть приняты не могут.

При таких обстоятельствах суд исходит из того, что передача полномочий на сдачу в аренду общего имущества Правлению ТСЖ «Сокол-37» собственниками помещений в многоквартирном доме в установленном порядке не согласована.

Оспариваемый договор при таком положении заключен в нарушение вышеприведенных положений закона, и при этом указанная сделка посягает на права и охраняемых законом интересы третьих лиц – собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, договор №9 от 01.06.2023 подлежит признанию недействительным (ничтожным) в силу п.2 ст.168 ГК РФ.

Истца, являясь собственниками помещений многоквартирного дома, и соответственно, обладающими правом общей долевой собственности на общее имущество – земельный участок под многоквартирным домом, вправе ставить вопрос о признании оспариваемого договора недействительным по мотиву его ничтожности, а также применения последствий недействительности сделки, так как указанной сделкой нарушаются их права на общее имущество. Иной способ защиты прав истцов в рассматриваемом случае законом не предусмотрен.

Представленными истцами фотоматериалами, а также видеозаписями помещения подвала подтверждается факт наличия на части земельного участка, предоставленного в пользование ИП ФИО7, канализационного колодца, а также подводки в помещении подвала труб водоснабжения и канализации. Суд учитывает, что первоначально в судебном заседании 18.10.2023 представитель ТСЖ «Сокол-37» ФИО6 факт подключения объекта ко всем ресурсоснабжающим коммуникациям подтвердил (л.д.107).

Суд предлагал сторонам провести совместный осмотр земельного участка и жилого дома в целях устранения разногласий по вопросу подводки к дому и фактического подключения к сетям канализации и холодного водоснабжения, вместе с тем, сторона ответчика возможностью представить свои доказательства в указанной части не воспользовалась, доводы истцов относительно наличия на участке колодца, подводки труб водоснабжения и канализации, их врезки, не опровергла. Доказательств возможности приведения общего имущества в первоначальное состояние иным, нежели заявлено истцами способом, суду также не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает возможным применить последствия недействительности сделки заявленным истцами способом, обязав ИП ФИО7 освободить земельный участок с кадастровым номером 76:23:061401:6346 по адресу: <адрес>, привести его в первоначальное состояние: в присутствии истцов (их уполномоченных представителей) демонтировать установленные коммуникации – канализационный колодец, трубы холодного водоснабжения, канализации; восстановить герметичность системы канализации путем установки заглушки в месте незаконного подключения (врезки) в подвальном помещении дома по адресу: <адрес>; в соответствии с действующими строительными нормами и правилами восстановить герметичность фундаментов в местах проколов; после демонтажа восстановить нарушенное земляное покрытие.

В указанной части суд устанавливает срок исполнения решения – 1 месяц со дня вступления решения в законную силу, считая его, с учетом объема данных работ, их предполагаемой сложности и продолжительности, разумным и достаточным.

На ТСЖ «Сокол-37» в порядке применения последствий недействительности сделки следует возложить обязанность по возврату ИП ФИО7 оплаченных по договору денежных средств в размере 100000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 (СНИЛС НОМЕР), ФИО1 (ИНН НОМЕР) к ТСЖ «Сокол-37» (ИНН <***>), ИП ФИО7 (ИНН НОМЕР) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор №9 от 01.06.2023 аренды на использование общего имущества многоквартирного дома, заключенный между ТСЖ «Сокол-37» и ИП ФИО7.

Применить последствия недействительности сделки, обязав ИП ФИО7 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером НОМЕР по адресу: <адрес>, привести его в первоначальное состояние: в присутствии истцов (их уполномоченных представителей) демонтировать установленные коммуникации – канализационный колодец, трубы холодного водоснабжения, канализации; восстановить герметичность системы канализации путем установки заглушки в месте незаконного подключения (врезки) в подвальном помещении дома по адресу: <адрес>; в соответствии с действующими строительными нормами и правилами восстановить герметичность фундаментов в местах проколов; после демонтажа восстановить нарушенное земляное покрытие.

Обязать ТСЖ «Сокол-37» возвратить ИП ФИО7 денежные средства в размере 100 000 руб., оплаченные по договору №9 от 01.06.2023.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Пестерева