Решение № 2-5763/2017 2-5763/2017~М-5613/2017 М-5613/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 2-5763/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 декабря 2017 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Малешевой Л.С.

при секретаре Ищенко М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании недействительными уведомлений с предупреждением о погашении долга по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с требованиями к Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным уведомления с предупреждением о погашении долга по арендной плате.

В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Этодом» был заключен договор №/оф 61 на инвестирование строительства, предметом которого являлось реализация инвестиционного проекта по созданию объекта «Офисный центр по адресу ....» в сумме, установленной данным договором, а застройщик обязался использовать инвестиции в соответствии с данным договором, с последующей передачей в собственность инвестору результата инвестиционной деятельности исходя из фактически произведенного финансирования и по результатам инвестиционного проекта передать в долевую собственность (по ? каждому инвестору) помещение №. Строительство офисного центра осуществлялось ООО «Этодом» на земельном участке по адресу: .... (кадастровый №), принадлежащий ООО «Этодом» на основании договора аренды земельного участка №-а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством имущественных отношений .... и ООО «Этодом».

В соответствии с условиями данного договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок на землю населенных пунктов, площадью 0,1412 или 1412 кв.м., 22:63:030406:341, местоположение ..... Участок предоставлен для строительства офисного центра, сроком аренды 5 лет, с арендной платой 6 000 000 руб.

ООО «Этодом» выполнило свои обязательства по передачи помещения и ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности Г.С. и А.С. на нежилое помещение № площадью 164,4 кв.м., расположенное в офисном центре по адресу: .....

ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных отношений Алтайского края направило в адрес истцов уведомления № и №, с предупреждением о погашении долга по арендной плате со сводами начислений и платежей по обязательству на 2017 год. В обоснование возникновения задолженности было указано, что в связи с регистрацией права собственности на нежилое помещение истцами получено право пользования земельным участком, кадастровый №, по адресу: ...., на условиях договора аренды №-а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством имущественных отношений .... и ООО «Этодом». Размер арендной платы установлен соразмерно площадям в праве собственности истцов на помещения в здании за часть участка площадью 66,84 кв.м. и составил для каждого из истцов 71 005,67 руб. за квартал, а сумма задолженности 83 628,90 руб. с каждого.

Полагают, что в соответствии с договором аренды №-а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ООО «Этодом» арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с целевым назначением – для строительства офисного центра. При таких обстоятельствах истцы не могут использовать земельный участок на условиях, предусмотренных договором, так как, в отличие от ООО «Этодом», не являются застройщиками. Соответственно, истцы не могут выступать стороной данного договора.

На основании изложенного, просят, признать недействительным уведомление с предупреждением о погашении долга по арендной плате со сводом начислений и платежей по обязательству на 2017 год исх. № от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление с предупреждением о погашении долга по арендной плате со сводом начислений и платежей по обязательству на 2017 год исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истцов – ФИО8, настаивал на удовлетворении требований в полном объеме, дополнительно указал, что аренда носит целевой характер. Уведомление возлагает на истцов обязанность оплатить арендную плату, начислена пеня, имеется угроза обращения в суд, так же возлагается обязанность оплатить завышенную арендную плату по договору, в котором истцы не являются стороной.

Представитель ответчика Министерства имущественных отношений по Алтайскому краю – ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, также указала, что истцы не согласны с размером оплаты, однако задолженность не отрицают. Истцы обращались в Министерство с заявлением о заключении договора аренды, им было отказано в связи с разбирательством в Арбитражном суде. Считает, что уведомления о задолженности не нарушают прав истцов.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ (действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч.1 ст.65 Земельного кодекса РФ).

Частями 2 и 4 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст.ст. 606, 607 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Обязанность арендатора в полном объеме и в установленный срок вносить арендную плату по договору аренды предусмотрена ст.614 ГК РФ в целом и ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к использованию земельных участков.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением имущественных отношений .... и ООО «Этодом» заключен договор аренды №-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Согласно которому, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый №, местоположение: ...., площадь участка 0,1412 га или 1412 кв.м.. Участок предоставляется для строительства офисного центра. Сроком аренды на 5 лет, годовая арендная плата по настоящему договору составляет 6 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Этодом» и ФИО1, ФИО2 заключен договор на инвестирование строительства №б/оф 61, предметом договора является реализация инвестиционного проекта по созданию «Офисного центра по адресу .... .... в сумме установленной договором, а Застройщик обязуется использовать инвестиции в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору результата инвестиционной деятельности, исходя из фактически произведенного финансирования.

Согласно п.1.2. Договора, строительство Объекта осуществляется на земельном участке по адресу: .... (кадастровый №), принадлежащем Застройщику на основании права аренды, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Пунктом 1.3. Договора, предусмотрен объем инвестиций по договору в сумме 5 254 231,90 руб.

По результатам инвестиционного проекта Застройщик обязуется передать в долевую собственность ( по ? каждому) Инвестору следующее нежилое помещение: номер помещения 61; этаж 1; общая площадь помещения 157,89 кв.м. (п. 2.1. Договора).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Этодом» обратилось в .... с заявлением по вопросам расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-а в связи с вводом офисного центра в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № и предоставления в аренду без торгов сроком на 49 лет земельного участка площадью 1412 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: ...., для эксплуатации офисного центра.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2, ФИО1, зарегистрировано право общей долевой собственности по ? доли на нежилое помещение № по адресу: .....

Согласно ответа Министерства имущественных отношений .... № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 1412 кв.м. с кадастровым номером 22:63:030406:341, расположенный по адресу: ...., предоставлен в аренду ООО «Этодом» для строительства офисного центра сроком на 5 лет на основании протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ № согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-а.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Договора арендатор земельного участка обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство объекта до окончания срока действия договора. После окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект оформить новый правоустанавливающий документ на пользование земельным участком.

По информации, представленной Комитетом по строительству, архитектуре и развитию .... от ДД.ММ.ГГГГ №-в, ООО «Этодом» получены разрешения на строительство офисного центра от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ и ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№/

Между тем, согласно сведений ЕГРП зарегистрированных прав на офисный центр не числится. По адресу: .... зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №.

Таким образом, поскольку цель предоставления земельного участка не достигнута, сведения об объекте недвижимости в ЕГРП отсутствую, полагают расторжение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-а, преждевременным. Следовательно, предоставление в аренду сроком на 49 лет земельного участка для эксплуатации офисного центра не представляется возможным.

Решением Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-9761/2017 от ДД.ММ.ГГГГ, заявление ООО «Этодом» г. Барнаул к Министерству имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул о признании незаконным отказ Министерства имущественных отношений АК в расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ №-а, оформленный письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, и обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра, удовлетворено в части. Суд признал незаконным отказ Министерства имущественных отношений Алтайского края в расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-а, оформленный письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении заявления ОООО «Этодом» г. Барнаул об обязании Министерства имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра отказал.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 ФИО2 направлены уведомления с предупреждением о погашении долга по арендной плате №, №, согласно которых, в связи с выполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве нежилого здания и передачей1 объекта недвижимости участникам долевого строительства, подтверждением чему служит регистрация ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО1, ФИО2 на нежилое помещение №, находящееся на арендуемом земельном участке, расположенном по адресу: ...., с учетом положения ст. 8, 271 ГК РФ получили право пользовании я Участком на условиях аренды.

Следовательно, необходимо исполнять обязанность по оплате за пользование Участком в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-а, заключенного с ООО «Этодом».

Размер арендной платы по Договору устанавливается соразмерно площадям в праве собственности на помещения в здании, расположенном на Участке. Арендная плата исчислена за часть участка площадью 66,84 кв.м.

Арендная плата по Договору вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

С ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность истцов согласно уведомлений по арендной плате составляет 83628,90 руб. в соответствии со ст. 330 ГК РФ начислена пеня за несвоевременное внесение платежей по арендной плате, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1839,67 руб.

Минимущество Алтайского края уведомило о необходимости погашения задолженности по обязательству и по пене в течении 10 дней с момента получения данного уведомления. Разъяснено, что в случае неоплаты задолженности Минимущество Алтайского края будет вынуждено обратиться в суд за принудительным взысканием. Для оформления дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №а, вправе обратиться в Минимущества Алтайского края.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 оставлена заявка в Министерство имущественных отношений Алтайского края, в соответствии с п.п.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставить в аренду без торгов сроком на 49 лет земельный участок, общей площадью 1412 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: ...., для эксплуатации нежилого помещения.

Ответом Минимущества Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ №, отказано в предоставлении в аренду без торгов сроком на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: ...., общей площадью 1412 кв.м., для эксплуатации нежилого помещения, поскольку, Минимуществом Алтайского края подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд, на решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А03-9761/2017 о признании незаконным отказа Минимущества Алтайского края в расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ №-а, оформленного письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, в обязании заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации офисного центра отказано.

В соответствии с п. 6 ст. 1 Закона Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗС «О реализации отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности» наличие судебного спора о правах на земельный участок, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Оспаривая уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, истцы указывают на то, что в соответствии с договором аренды №-а от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ООО «Этодом» арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с целевым назначением – для строительства офисного центра. При таких обстоятельствах, истцы не могут использовать земельный участок на условиях, предусмотренных договором, так как, в отличие от ООО «Этодом», не являются застройщиками. Соответственно, истцы не могут выступать стороной данного договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 29.03.2016 N 305-ЭС16-16772, а также в пункте 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях что и отчуждатель.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что поскольку строительство офисного центра ООО «Этодом» завершено и введено в эксплуатацию, помещения указанного здания переданы инвесторам, в том числе истцам, а также право собственности на объект зарегистрировано в установленном законом порядке, истцы приобрели право пользования земельным участком и обязанность оплачивать плату за землю.

Вместе с тем, в силу ст.3 ГПК РФ защите в судебном порядке подлежит нарушенное право.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В данном случае, направленные уведомления Минимущества в адрес собственников помещений, о размере задолженности по арендной плате, на момент рассмотрения дела в суде, прав истцов не нарушают, истцами выбран ненадлежащий способ защиты своих права, предусмотренных ст.12 ГК РФ.

При таких обстоятельствах исковые требования истцов не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Малешева Л.С.