Решение № 2-4781/2018 2-4781/2018~М-5631/2018 М-5631/2018 от 1 октября 2018 г. по делу № 2-4781/2018

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

02 октября 2018 г. город Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. С. о сохранении нежилого строения в реконструированном виде, признании права собственности на данный объект капитального строительства и исправлении реестровой ошибки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилcя в суд с требованием к ответчику о сохранении нежилого строения, расположенного по <адрес> г. С., в реконструированном виде, признании права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данный объект капитального строительства и исправлении реестровой ошибки в сведениях государственного кадастрового учета недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал и мотивировал их тем, что постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Авиценна-С.» предоставлен во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> г. С.. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авиценна-С.» и администрацией г. С. был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № (4900002561). Предметом данного договора является земельный участок общей площадью 1406 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204028:2, расположенный по адресу: г. С., Центральный район, <адрес>. Срок действия договора аренды определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1). Данный договор аренды был надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ №. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. С. ООО «Авиценна-С.» было выдано разрешение № RU 23309-360 на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства: «Реконструкция спального корпуса № санатория имени Мориса Тореза», сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному разрешению площадь застройки подлежащего реконструкции объекта составляет – 492 кв.м.; площадь здания - 4 187 кв.м.; строительный объем – 16 635 куб.м.; этажность 7. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авиценна-С.» была совершена государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - здание спального корпуса №, назначение: нежилое, площадью застройки 639,3 кв.м., степенью готовности - 47 %, по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>, что подтверждается свидетельством серии 23-АМ №. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авиценна-С.» и ФИО1 был заключен инвестиционный договор, предметом которого является участие сторон в инвестировании реконструкции спального корпуса № санатория имени «Мориса Тереза», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., <адрес>, для ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на указанный спальный корпус № за ООО «Авиценна-С.» с целью дальнейшей передачи права собственности на долю равную 1/20 в праве общей долевой собственности на данный объект строительства истцу. Согласно условиям указанного инвестиционного договора инвестирование со стороны ФИО1 представляет собой финансирование в полном объеме реконструкции объекта, в том числе оплата проектно-сметных работ, всех видов работ, связанных с реконструкцией объекта, приобретение сантехники, мебели и т.п. (п. 1.1). Инвестирование ООО «Авиценна-С.» включает в себя предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., <адрес>, которым ООО «Авиценна-С.» пользуется на условиях аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, разработка проектно-сметной документации, организация и проведение работ по реконструкции указанного спального корпуса. По условиям инвестиционного договора ООО «Авиценна-С.» обязалось в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на объект инвестирования заключить с ФИО1 договор купли-продажи доли равной 1/20 в праве общей долевой собственности на спальный корпус № санатория имени «Мориса Тереза», площадью 4 187 кв. м., указанный в п. 1.1. заключенного сторонами договора. Истцом понесены значительные финансовые расходы на реконструкцию объекта капитального строительства в общей сумме около 19 500 000 рублей. Пояснил, что Общество до настоящего времени свои обязательства в части ввода объекта в эксплуатацию не выполнило, что нарушает права истца как инвестора указанного строительства. ООО «Авиценна-С.» при проведении разрешенной реконструкции спорного объекта были допущены незначительные отклонения от параметров, указанных в разрешении № RU 23309-360 от ДД.ММ.ГГГГ. Настаивал, что после реконструкции спорный объект недвижимого имущества отвечает всем строительным и градостроительным нормам и правилам, предъявляемых к строениям данного назначения, в реконструированном виде спорный объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц и муниципального образования город-курорт С., не создает угрозу жизни и здоровью неопределенному кругу лиц, что подтверждается выводами проведенной по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы. Пояснил суду, что в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ имеется и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., <адрес>, которым ООО «Авиценна-С.» пользуется на условиях аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, допущена реестровая ошибка, которая подлежит исправлению. Для приведения границ земельного участка в соответствии с их фактическим местоположением и исправлении реестровой ошибки по заказу истца кадастровым инженером ФИО3 был подготовлен межевой план земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключению кадастрового инженера при выносе границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 в натуру было выявлено, что фактическое местоположение границ данного земельного участка не соответствуют сведениям ЕГРН, что привело к тому, что часть реконструированного объекта капитального строительства оказалась за границами земельного участка, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, что является реестровой ошибкой. По изложенным основаниям просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представить администрации г. С. по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований и просила суд отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, о времени месте настоящего судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении заседания по данному делу суду не заявил.

В судебное заседание третьи лица – представитель ООО «Авиценна-С.», ФИО5 и ФИО6 не явились, о времени месте настоящего судебного заседания извещены надлежащим образом. В адресованных суду ходатайствах поддержали заявленные требования и не возражали против их удовлетворения, просили суд о рассмотрении данного дела в их отсутствие.

Обсуждая вопрос о возможности рассмотрения настоящего дела в отсутствие не явившихся лиц, суд принимает во внимание следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 и 233 ГПК РФ.

В соответствии с частями 3 и 4 ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При изложенных обстоятельствах суд находит возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания лиц, поскольку последними не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих об уважительности причин их неявки в судебное заседание.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

Допустимые способы защиты предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закрепленный в ней перечень не является исчерпывающим, однако данная статья содержит указание на необходимость закрепления иных способов защиты законом.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Частью 7 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с частью 2 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В силу ст. 43 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Авиценна-С.» предоставлен во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> г. С..

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авиценна-С.» и администрацией г. С. был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № (4900002561). Предметом данного договора является земельный участок общей площадью 1406 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204028:2, расположенный по адресу: г. С., Центральный район, <адрес>. Срок действия договора аренды определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1). Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ вторым арендатором земельного участка, а также всех прав и обязанностей, вытекающих из первичного договора аренды является ФИО5

Выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается, что ООО «Авиценна-С.» является правообладателем объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 639,3 кв.м., степенью готовности 47 %, который располагается на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., Центральный район, <адрес>.

Из материалов дела следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 расположены следующие объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1050 площадью 798,2 кв.м., принадлежащее на праве собственности ФИО6; нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1659 площадью 118,8 кв.м., принадлежащее на праве собственности ФИО5; нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1668 площадью 760,5 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Авиценна-С.».

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 (№ регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, 7526), содержащемуся в подготовленном межевом плане по результатам выполнения кадастровых работ, при выносе границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 в натуру выявлено, что фактическое прохождение границ земельного участка не соответствуют сведения ЕГРН. После проведения контрольных полевых измерений и изучения ранее выполненных работ было принято решение об исправлении ранее допущенной реестровой ошибки в части местоположении границ земельного участка.

На момент проведения полевых работ съёмка границ осуществлялась по фактически существующим границам, закреплённых на местности как искусственными, так и естественными объектами, а так же вдоль дороги, по которой осуществляется проход и проезд. В момент проведения полевых работ горизонтальная съемка границ земельного участка осуществлялась по фактически существующим границам, закрепленным по всему периметру участка. Споров и претензий по границам нет. В разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера" в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. Законодатель допускает возможность установления границ земельного участка по сложившемуся фактически порядку пользования. При этом под фактическим пользованием земельным участком в данном случае должно пониматься отсутствие претензий по границе земельного участка со стороны собственников сопредельных территорий. В представленном межевом плане имеются акт согласования, графическая и текстовая части и все необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке.

Таким образом, местоположение границ земельного участка определялось с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок и фактического землепользования. Данный земельный участок используется согласно его целевому назначению.

Местоположение уточняемых границ и площадь земельного участка установлены с учетом исторически сложившихся фактических границ землепользования. Границы уточняемого участка закреплены на местности существующими ограждениями в виде элементов сооружения забора, конфигурация и площадь земельного участка согласно измерений полностью соответствует действительному местоположению границ на местности. Права и охраняемые законом интересы смежных землепользователей и заинтересованных лиц не нарушены.

Согласно ч. 3 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ реестровой ошибкой является воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует вывод о том, что в случае наличия реестровой ошибки в сведениях кадастрового учета о местоположении границ и площади земельного участка, такая ошибка подлежит исправлению на основании документов, подтверждающих наличие ошибки в документах, на основании которых сведения о местоположении границ и площади земельного участка вносились в государственный кадастр недвижимости.

С учетом отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, относительно наличия реестровой ошибки и принимая во внимание, что для её исправления необходимо установить границы земельного участка в соответствии с их историческим и фактическим местоположением, суд находит возможным удовлетворить заявленные требования и исправить выявленную реестровую ошибку, определив местоположение границ и площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., Центральный район, <адрес>, в соответствии со сведениями межевого планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО3

Истцом заявлено требование о сохранении семиэтажного нежилого здания корпуса №, общей площадью 4 206,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., Центральный район, <адрес>, в реконструированном виде и признании права собственности на его долю равную 1/20 в праве общей долевой собственности, которое также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Статьей 264 Гражданского кодекса РФ установлено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Пунктом 2 ч. 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ также закреплено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 41 Земельного Кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Пунктом 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ закреплено, что пользование земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Данное право собственника земельного участка ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Пунктом 3 той же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно п. 9 статьи 1, п. 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Следовательно, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения, в том числе, требований градостроительного регламента.

По смыслу п. 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать согласование прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на земельные участки, с одной стороны, и защищаемых законом прав и интересов иных физических и юридических лиц, а также публичных интересов, с другой стороны, установление между ними разумного и справедливого баланса.

Как следует из материалов дела постановлением Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Авиценна-С.» представлен во временное пользование земельный участок по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авиценна-С.» и был заключен договор на праве аренды земельного участка № (4900002561). Предметом данного договора является земельный участок общей площадью 1406 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204028:2, расположенный по адресу: г. С., Центральный район, <адрес>. Срок действия договора аренды рассчитан до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. С. ООО «Авиценна-С.» было выдано разрешение № RU 23309-360 на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства: «Реконструкция спального корпуса № санатория имени Мориса Тореза», сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному разрешению площадь застройки составляет – 492 кв.м.; площадь здания - 4 187 кв.м.; строительный объем – 16 635 куб.м.; этажность 7.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Авиценна-С.» была совершена государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - здание спального корпуса №, назначение: нежилое, площадью застройки 639,3 кв.м., степенью готовности - 47 %, по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>, что подтверждается свидетельством серии 23-АМ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Авиценна-С.» и ФИО1 был заключен инвестиционный договор, предметом которого является участие сторон в инвестировании реконструкции спального корпуса № санатория имени «Мориса Тереза», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., <адрес>, для ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на указанный спальный корпус № за ООО «Авиценна-С.» с целью дальнейшей передачи права собственности на долю равную 1/20 в праве общей долевой собственности на данный объект строительства истцу.

Согласно условиям указанного инвестиционного договора инвестирование со стороны ФИО1 заключается в финансировании в полном объеме реконструкции объекта, в том числе оплата проектно-сметных работ, всех видов работ, связанных с реконструкцией объекта, приобретение сантехники, мебели и т.п. (п. 1.1).

Инвестирование со стороны ООО «Авиценна-С.» включает в себя предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по адресу: г. С., <адрес>, которым ООО «Авиценна-С.» пользуется на условиях аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, разработка проектно-сметной документации, организация и проведение работ по реконструкции указанного спального корпуса.

По условиям инвестиционного договора ООО «Авиценна-С.» обязалось в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на объект инвестирования заключить с ФИО1 договор купли-продажи доли равной 1/20 в праве общей долевой собственности на спальный корпус № санатория имени «Мориса Тереза», площадью 4 187 кв. м., указанный в п. 1.1. заключенного сторонами договора.

Судом установлено и не оспорено никем из сторон, что ФИО1 в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства, предусмотренные инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ООО «Авиценна-С.» до настоящего времени свои обязательства в части ввода объекта в эксплуатацию не выполнило, что безусловно нарушает права истца.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что ООО «Авиценна-С.» при выполнении строительных работ по реконструкции объекта капитального строительства «здание спального корпуса №» отклонилось от проектно-разрешительной документации, а именно от выданного разрешения на строительство (реконструкцию) от ДД.ММ.ГГГГ № RU 23309-360.

В соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ реконструированное нежилое здание имеет общую площадь 4 535,5 кв.м. (в том числе площадь подвальных, мансардных этажей и балконов); количество этажей – 7 (в том числе 1 подземный) и расположено на земельном участке по <адрес>, в г. С..

Площадь здания спального корпуса № (лит. А), определенная в соответствии с приказом Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4 206, 1 кв.м. (глава XIV технического паспорта).

Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Поскольку реконструированное нежилое здание (спальный корпус №) не соответствует по своим техническим характеристикам предельно разрешенным параметрам строительства, содержащимся в выданном органом местного самоуправления г. С. разрешении № RU 23309-360 от ДД.ММ.ГГГГ на его реконструкцию, оно отвечает признакам самовольной постройки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При разрешении данного спора суд учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам проведенной по данному гражданскому делу судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертной организацией ООО «ДИ ТРАССО», произведённые строительные работы на объекте капитального строительства – спальном корпусе №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> Центральном районе г. С., привели к увеличению общей площади, а также количества этажей и выразились в возведении дополнительных строительных конструкций к зданию. В результате выполненных строительных работ общая площадь здания увеличилась с 760,5 кв.м. до 4206,1 кв.м., то есть на 3445,6 кв.м; количество этажей увечилось на 4 (четыре) этажа, с 3 (трёх) до 7 (семи). Выполненные строительные работы, приведшие к изменению общей площади и количества этажей жилого дома, относятся к реконструкции данного здания. При производстве строительных работ на спорном объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> в Центральном районе г. С., соблюдены градостроительные, строительные нормы и правила, санитарные и противопожарные правила и нормы, а также требования по сейсмоустойчивости.

По ряду требований не соблюдены Правила землепользования и застройки муниципального образования город – курорт С., утвержденные Решением Городского С. С. от ДД.ММ.ГГГГ №.

Не исполнены требования по следующим показателям:

- по минимальному отступу: по Правилам 5 м, фактически отступ отсутствует, здание выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0204028:2, прошедших правовую регистрацию, со стороны, противоположной переулку Морскому в г. С.. Здание располагается в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2, уточнённых в соответствии с представленным в материалы дела межевым планом, выполненным ФИО3, аттестат кадастрового инженера 7526, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- по коэффициенту застройки территории: по Правилам 40%, фактически 49%.

В части соблюдения градостроительных, строительных норм и правил соблюдены: - СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений», актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-83*; - СП 15.13330.2011 «Каменные и армокаменные конструкции», актуализированная редакция СНиП II -22-81; - СП 70.13330.2012«Несущие и ограждающие конструкции» Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87; - СП 20.13330.2011«Нагрузки и воздействия», актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85*; - СП 27.13330.2011, актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-84* «Бетонные и железобетонные конструкции»;- СП 17.13330.2011 «Кровли» (Актуализированная редакция СНиП II-26-76); - СП 44.13330.2011. Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87. - СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*. В части соблюдения требований по сейсмоустойчивости соблюдены: - СП 14.13330. 2011, актуализированная редакция СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»; СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.

В части соблюдения противопожарных норм и правил соблюдены: СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*, в части доступа пожарной техники к спорному объекту; № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В части соблюдения санитарных норм, правил соблюден СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10.

При соблюдении вышеуказанных нормативных и законодательных документов соблюден Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Исследуемое строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> в Центральном районе г. С., в реконструированном виде не соответствует следующим техническим параметрам, указанным в разрешении на его реконструкцию от ДД.ММ.ГГГГ № RU 23309-360:

- площади застройки на 194,1 кв.м., по разрешению 492 кв.м., фактически 686,1 кв.м; общей площади строения на 19,1 кв., по разрешению 4187 кв.м., фактически – 4206,1 кв.м.; строительному объёму на 596 куб.м., по разрешению - 16635 куб.м., фактически -17231 куб.м.

Спорное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> в Центральном районе г. С., в реконструированном виде соответствует требованиям, предъявляемым к зданиям данного назначения. Здание построено в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012*. Свод правил «Общественные здания и сооружения» Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009. Этажность возведённого строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> в Центральном районе г. С. составила 7 (семь) этажей; площадь – 4206,1 кв.м.; степень готовности – 100%.

Спорный объект капитального строительства по <адрес> в Центральном районе г. С. выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0204028:2, прошедших правовую регистрацию, со стороны, противоположной переулку Морскому в г. С., на 105,2 кв.м. Однако данное здание располагается в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2, уточнённых в соответствии с представленным в материалы дела межевым планом, выполненным ФИО3, аттестат кадастрового инженера 7526, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2 с уточнёнными границами в соответствии с межевым планом составила 1776 кв.м.

Спорное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> в Центральном районе г. С., после выполненных на нем строительных работ по своим техническим характеристикам: не создает угрозу жизни и здоровью граждан; не создает препятствия в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями. Объект построен в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а следовательно не грозит обрушением. Место положение объекта соответствует СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*.

Приведение спорного объекта капитального строительства: нежилого здания, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> Центральном районе г. С., в соответствие с техническими характеристиками, указанными в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ RU23309-360, без причинения несоразмерного ущерба правомерной части данного объекта не возможно. При демонтаже части конструктивных элементов здания будет нарушена несущая способность всего здания в целом из-за затрагивания несущих конструктивных элементов единого рамно – связевого каркаса здания, из – за чего может возникнуть образование трещин в конструктивных элементах здания, что может привести к обрушению как отдельных конструктивных элементов и частей, так и здания в целом, что создаст опасность для жизни и здоровья третьих лиц.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, дав оценку данному экспертному заключению в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено в установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ порядке, квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее высшее образование и длительный стаж работы по специальности, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное учреждение имеет свидетельства на право занятия данным видом деятельности, выводы эксперта объективно согласуются с другими исследованными судом доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Данных о том, что спорное нежилое здание – спальный корпус №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:2 по <адрес> Центральном районе г. С., в реконструированном виде каким-либо образом по своим техническим характеристикам нарушает права и законные интересы иных лиц, в том числе и муниципального образования город-курорт С., либо создает угрозу жизни и здоровью неопределенному кругу граждан, суду не предоставлено и материалы дела не содержат.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку реконструированное 7-этажное нежилое здание – спальный корпус №, общей площадью 4 206,1 кв.м., расположено границах арендуемого ООО «Авиценна-С.» и ФИО5 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2, подлежащих уточнению в соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ФИО3, данное нежилое здание отвечает требованиям строительных и градостроительных норм и правил, предъявляемых к нежилым строения данного назначения, не нарушает права и охраняемые законом интересы муниципального образования город-курорт С. или других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведено спорное нежилое здание, соответствует его целевому назначению, и при этом привести спорное здание в соответствие с техническими параметрами, содержащимися в разрешении № RU 23309-360 от ДД.ММ.ГГГГ на его реконструкцию, без причинения правомерной части строения несоразмерного ущерба не представляется возможным, данный объект капитального строительства подлежит сохранению в реконструированном виде, а право собственности ООО «Авиценна-С.» и ФИО1 на заявленные ими доли в праве общей долевой собственности на данное здание в соответствии с условиями заключенного ими договора инвестирования подлежит признанию в судебном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации г. С. о сохранении нежилого строения в реконструированном виде, признании права собственности на данный объект капитального строительства и исправлении реестровой ошибки о местоположении границ и площади земельного участка удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде объект недвижимого имущества: здание спального корпуса №, назначение: нежилое здание, общей площадью 4206,1 кв.м., количество этажей — 7 (в том числе 1 подземный), год постройки 2008, материалы стен - из прочих материалов, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Авиценна-С.» (ИНН <***> ОГРН <***>) на 19/20 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: здание спального корпуса №, назначение: нежилое здание, общей площадью 4206,1 кв.м., количество этажей — 7 (в том числе 1 подземный), год постройки 2008, материалы стен - из прочих материалов, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на 1/20 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: здание спального корпуса №, назначение: нежилое здание, общей площадью 4206,1 кв.м, количество этажей — 7 (в том числе 1 подземный), год постройки 2008, материалы стен - из прочих материалов, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>.

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить постановку на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства, образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0204030:1208 в результате окончания строительства (реконструкции) со следующими характеристиками: наименование: здание спального корпуса №, назначение: нежилое здание, общая площадь: 4206,1 кв.м., количество этажей: 7 (в том числе 1 подземный), год постройки 2008, материал наружных стен - из прочих материалов, адрес: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>, на основании технического плана, подготовленного на основании судебного акта как основного документа, без использования разрешения на строительство (реконструкцию), акта ввода в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта объекта недвижимости, изготовленного до 01.01.2013г., по заявлению ООО «Авиценна-С.» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета здание с кадастровым номером 23:49:0204028:1668 и погасить запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Авиценна-С.» (ИНН <***> ОГРН <***>) на 19/20 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: здание спального корпуса №, назначение: нежилое здание, общей площадью 4 206,1 кв.м, количество этажей — 7 (в том числе 1 подземный), год постройки 2008, материал стен - из прочих материалов, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>.

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО1 на 1/20 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: здание спального корпуса №, назначение: нежилое здание, общей площадью 4 206,1 кв.м, количество этажей — 7 (в том числе 1 подземный), год постройки 2008, материал стен - из прочих материалов, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>.

Установить факт реестровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2, расположенного по адресу: Р. Ф., Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>, корпус 1.

Данное решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2, расположенного по адресу: Р. Ф., Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>, корпус 1, в соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным кадастровым инженером ФИО3, без согласования со смежными землепользователями, а также собственником указанного земельного участка, по заявлению ООО «Авиценна-С.» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Данное решение суда является основанием для администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, путем заключения дополнительного соглашения, в части сведений о площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:2, расположенного по адресу: Р. Ф., Краснодарский край, г. С., Центральный район, <адрес>.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. С. в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ

СУДЬЯ: