Определение № 33-2817/2026 от 9 июня 2026 г.

Судья - Ежова К. А.

Дело №33-2817/2026

№ дела в суде первой инстанции 2-718/2025

УИД 59RS0002-01-2025-003463-10


Определение в окончательной форме изготовлено 10.06.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Пермь 30.03.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А., судей Новоселовой Д.В., Петуховой Е.В., при ведении протокола секретарем Дьяковой М.С. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, ФИО2 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае на решение Пермского районного суда Пермского края от 02.10.2025.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион», ФИО2 о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что заочным решением Пермского районного суда Пермского края от 05.07.2022 по делу № **/2022 удовлетворены исковые требования Я. к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****. Судебным приставом-исполнителем ОСП по Пермскому району ГУФССП России по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство №** в целях принудительного исполнения названного заочного решения. ООО «Регион», действующим на основании контракта, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, организованы и проведены 09.09.2024 торги в форме открытого аукциона по реализации указанного земельного участка. По итогам торгов победителем торгов признан ФИО2, между ООО «Регион» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка. Истец полагает, что судебным приставом-исполнителем допущены существенные нарушения закона при реализации спорного имущества с торгов, поскольку земельный участок был передан на торги без учета нахождения на нём жилого дома, возведенного ещё в 2016 году, оценка земельного участка проведена также без учета нахождения на нём жилого дома. Данный жилой дом является единственным пригодным для проживания истца, поэтому в соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может быть обращено взыскание на спорный земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом. Указанные нарушения являются существенными, в связи с чем истец просит признать торги по продаже земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, и договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между ООО «Регион» и ФИО3 (победителем торгов), недействительными, а также применить последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Пермского районного суда Пермского края от 02.10.2025 постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, ФИО2 о признании недействительными публичных торгов, договора купли- продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги по продаже арестованного имущества - земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** (в настоящее время адрес: ****), состоявшиеся 09.09.2024 и оформленные протоколом подведения итогов процедуры №2/7 от 09.09.2024.

Признать недействительным заключенный по результатам торгов между ООО «Регион», действующим на основании Государственная контракта №3 от 23.05.2023 и доверенности №** от 01.02.2023, в соответствии с поручением №** от 30.07.2024 Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, и ФИО2 договор купли-продажи имущества на торгах №** от 13.12.2024 земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ИНН **, КПП **, ОГРН ** от 28.02.2011) в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 506250 руб., уплаченные ФИО2 (** года рождения, паспорт ****) по договору купли-продажи имущества на торгах № ** от 13.12.2024.»

На решение суда Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование доводов ссылается на то, что судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права и имеются основания для его отмены, а именно, что расположенный объект недвижимости на спорном участке поставлен на кадастровый учет 24.10.2024, в связи с чем объект недвижимости - индивидуальный жилой дом не мог являться самостоятельным объектом продажи. Возможность гражданского оборота данного объекта ограничена в силу отсутствия государственной регистрации в качестве объекта недвижимости, кадастрового учета, технической инвентаризации. Процедура реализации арестованного имущества была проведена в полном соответствии с нормами действующего законодательства и в рамках полномочий Территориального управления, права истца нарушены не были. Полагает, что реализация земельного участка с кадастровым номером 59:32:3980009:4610 произведена организатором торгов в установленном законом порядке, на основании вступившего в законную силу заочного решения суда, которое подлежало исполнению.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО4 возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения надлежащим образом. В связи с этим на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Статьей 93 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто- либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 (ред. от 19.11.2024) "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

В силу приведенных выше положении закона и разъяснении Верховного Суда Российской Федерации основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их организации и проведения, имеющее существенное влияние на результаты торгов и, если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на кадастровым учете стоит земельный участок площадью 1440 кв.м, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенный по адресу: ****, правообладателем которого с 14.11.2014 является ФИО1. На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером **, поставленный на кадастровый учет ФИО1 24.10.2024 (л.д.161-166, 167-171 том 1, л.д. 211-217 том 2).

Согласно ответу ФППК «Роскадастр» по Пермскому краю, Управления Росреестра по Пермскому краю, документам, помещенным в реестровое дело на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером **, указанный жилой дом поставлен на кадастровый учет 24.10.2024 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2014 и технического плана здания от 23.10.2024. Заявление о постановке на государственный учет подано 23.10.2024. ФИО1

11.11.2024 обратился с заявлением о внесении изменений в ЕГРН вотношении адреса объекта недвижимости с кадастровым номером ** на основании Распоряжения Управления архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального округа «О присвоении адреса объекта адресации, расположенным в д. ****» от 29.10.2024, согласно которому земельному участку с кадастровым номером ** присвоен адрес: ****, индивидуальному жилому дому с кадастровым номером ** присвоен адрес: **** (л.д. 184-235 том 1, л.д. 1-2, 47а том 2).

Определением судьи Пермского районного суда Пермского края от 12.02.2025 по настоящему делу № **/2025 удовлетворено ходатайство истца, принята мера по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Пермскому краю совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ** (л.д. 116-118 том 1).

Заочным решением Пермского районного суда Пермского края от 05.07.2022 по гражданскому делу №**/2022 удовлетворены исковые требования Я. к ФИО1, обращено взыскание на принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером **. Решение вступило в законную силу 23.08.2022 (л.д. 13-15 том 3).

На основании выданного 31.08.2022 по делу №**/2022 исполнительного листа серии ФС № ** в ОСП по Пермскому району ГУФССП по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство №** от 08.09.2022 в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя Я., предмет исполнения: об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером ** (л.д.173-181 том 1, л.д. 112-114 том 2).

В целях принудительного исполнения требований исполнительного документа ФС № ** от 31.08.2022 судебным приставом- исполнителем Т. 20.03.2024 составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому аресту подвергнут земельный участок с кадастровым номером **, на котором находятся садовый дом и постройки (л.д. 59-61 том 2).

Исполнительное производство №** объединено с исполнительными производствами №№ **, № **, возбужденными в отношении ФИО1, в сводное исполнительное производство **.

10.06.2024 судебным приставом-исполнителем Т. вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста, согласно которому для участия в сводном исполнительном производстве № ** для оценки арестованного имущества - земельного участка с кадастровым номером ** привлечен специалист К. (л.д 104 том 2).

17.06.2024 судебным приставом-исполнителем Т. вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика №593/702 об оценке объекта оценки, составленным специалистом ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» К., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** на дату оценки 11.06.2024 составляет 405000 руб. Оценка земельного участка произведена специалистом без его осмотра, на основании составленного судебным приставом-исполнителем Т. акта о наложении ареста (описи имущества) от 20.03.2024, при этом рыночная стоимость земельного участка определена без учета нахождения на нём садового дома и построек, указанных в акте о наложении ареста (описи имущества) от 20.03.2024 (л.д. 117-118, 122-163 том 2).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Х. от 25.07.2024 арестованное имущество (земельный участок с кадастровым номером **) передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю (далее также ТУ Росимущества в Пермском крае) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, и направлена заявка на торги. Начальная цена земельного участка определена в сумме 405000 рублей на основании отчета специалиста ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от дата ** (л.д 97, 98 том 2).

ТУ Росимущества в Пермском крае в соответствии с Государственным контрактом от 23.05.2023 N 3 на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 25.07.2024, уведомления о готовности к реализации арестованного имущества от 25.07.2024 N 1075т (з.588 т) поручено ООО "Регион" принять от судебного пристава-исполнителя ОСП по Пермскому району ГУФССП России по Пермскому краю земельный участок с кадастровым номером ** стоимостью 405000 руб., принадлежащий должнику ФИО1, и осуществить его реализацию на торгах (л.д. 110, 89-96 том 2).

02.08.2024 между судебным приставом-исполнителем Х. и представителем ООО «Регион» составлен акт передачи арестованного имущества — земельного участка с кадастровым номером ** на торги, арестованного по акту ареста имущества от 20.03.2024 (л.д. 79-80 том 2).

В бюллетене «Вестник поверенного» №33 (191) от 07.08.2024 000 «Регион» по поручению ТУ Росимущества в Пермском крае опубликовано извещение о проведении 09.09.2024 в 10:00 час. на электронной площадке http://lot-online.ru торгов в форме аукциона (открытого по составу участников и по форме подачи предложений по цене имущества) по продаже арестованного имущества, в том числе лот №7 (пор.475т): земельный участок площадью 1440+/- 8 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****, начальная цена 405000 руб. (л.д. 67, 74 том 2).

Согласно протоколу подведения итогов процедуры №** от 09.09.2024 специализированной организацией ООО «Регион» 09.09.2024 на электронной площадке http://lot-online.ru проведены торги земельного участка с кадастровым номером **, победителем торгов по продаже земельного участка признан ФИО2, цена проданного имущества составляет 506250 руб. (л.д. 85 том 2).

13.12.2024 между ООО «Регион», действующим на основании Государственного контракта №** от 23.05.2023 и доверенности №** от 01.12.2023, в соответствии с поручением №** от 30.07.2024 ТУ Росимущества в Пермском крае, и ФИО2 заключен договор купли-продажи имущества на торгах №** в отношении земельного участка с кадастровым номером ** по цене 506250 руб. (л.д. 86 том 2).

ФИО2 оплата стоимости земельного участка по договору купли-продажи произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 13.09.2024 о перечислении АО «РАД» ответчику ТУ Росимущества в Пермском крае суммы внесённого ФИО2 задатка 202500 руб., платежным поручением №** от 11.09.2024 о перечислении ФИО2 ТУ Росимущества в Пермском крае суммы 303750 руб. (л.д. 81 том 2).

Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 не произведена.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Пермскому району ГУФССП России по Пермскому краю Г. от 07.02.2025 исполнительное производство ** объединено с исполнительными производствами ** (взыскателем по которым является ФИО5), ** (взыскателем по которому является Межрайонная ИФНС России №19 по Пермскому краю), **, **, **, **, ** (взыскателем по которым является Межрайонная ИФНС России №21 по Пермскому краю), ** (взыскателем по которому является Агентство по делам юстиции и мировых судей Пермского края) в сводное исполнительное производство №** (л. д. 180-181 том 1).

Согласно справке о движении денежных средств по депозитному счету по исполнительному производству №** денежные средства в размере 506250 руб. (303750 руб. + 202500 руб.) от реализации арестованного имущества - земельного участка с кадастровым номером ** поступили на депозитный счет по указанному сводному исполнительному производству, не распределены судебным приставом-исполнителем, хранятся на депозитном счете (л.д. 1-18 том 3).

Истцом ФИО1 в обоснование доводов иска о наличии жилого дома на спорном земельного участка как на момент принятия судом заочного решения от 05.07.2022 об обращении взыскания на земельный участок, так и на момент проведения оспариваемых торгов представлена копия договора энергоснабжения объекта по адресу: ****, кадастровый номер **, заключенного 10.11.2015 между ПАО «Пермэнергосбыт» и ФИО1 (л.д. 126-129 том 1), копии товарных чеков и кассовых чеков от 07.05.2015, 05.10.2015 о приобретении профнастила синего цвета (л.д. 133-134 том 1), копия договора бытового подряда от 30.07.2016, заключенного между ООО «Сервис-Актив» и ФИО1 на монтаж и выполнение отделочных работ (конструкций из ПВХ) по адресу: ****, копию кассового чека об оплате стоимости услуг ООО «Сервис-Актив» в сумме 18020 руб. (л.д. 130-132 том 1), копии квитанций об оплате электроэнергии от 15.02.2021 (л.д. 124).

Также по ходатайству истца была опрошена в качестве свидетеля его дочь ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая в судебном заседании 15.05.2025 показала, что строительство дома на спорном земельном участке началось в 2015 году, в 2016 году дом был достроен, дом собой представляет одноэтажное здание с мансардной крышей, в доме три комнаты, печное отопление. Изначально истец возвел на земельном участке баню, в которой жил в период строительства дома. Об этом ей известно доподлинно, поскольку она приезжала к отцу на выходные, когда училась в школе во втором классе, после того, как отец построил дом, она стала приезжать к нему на каникулы. Дом - это единственное жилье отца (л.д. 182 том 2).

Третье лицо взыскатель Я. в судебном заседании 22.05.2025 пояснила, что ранее состояла в отношениях с ФИО1, в 2020 году жилой дом был на земельном участке, но он не был достроен: в доме не было коммуникаций, полов, однако в указанном доме она жила с ФИО1, достроен дом уже после вынесения заочного решения от 05.07.2022 об обращении взыскания на земельный участок (л.д. 181 том 2).

Истцом в обоснование иска представлен отчет об оценке №375/2025, составленный оценщиком ООО «Краевая гильдия оценщиков» Д., согласно которому по состоянию на 10.06.2024 рыночная стоимость индивидуального жилого дома с кадастровым номером **, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **, составляет 2780000 руб., стоимость указанного земельного участка - 620000 руб. К данному отчету приложена фототаблица с изображением жилого дома с крышей из профнастила синего цвета и установленными окнами (конструкциями из ПВХ), а также баня (л.д. 98-173 том 3).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что как на момент принятия судом заочного решения от 05.07.2022 об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером **, так и на момент составления судебным приставом-исполнителем акта от 20.03.2024 о наложении ареста (описи имущества) и на момент проведения оспариваемых торгов, на земельном участке находился жилой дом, который после проведения торгов истцом (должником) поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер **, который является неотъемлемой частью земельного участка с кадастровым номером **, следовательно, отчуждаться они должны как единый объект. Оценка земельного участка без учета расположенного на нем жилого дома привела к неправильному определению начальной продажной цены, что прямо нарушает требование ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» об оценке арестованного имущества по рыночной стоимости.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и не находит оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу, что реализация земельного участка на торгах, а так же его оценка без учета расположенных на нем объектов недвижимости нарушают права истца и в силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений вышестоящего суда по их применению является основанием для признания торгов недействительными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что все существенные условия договора купли-продажи земельного участка, на дату его заключения были согласованы, а расположенный на земельном участке жилой дом не мог являться самостоятельным объектом продажи, возможность гражданского оборота данного объекта ограничена в силу отсутствия государственной регистрации в качестве объекта недвижимости, кадастрового учета, технической инвентаризации и упоминание о нем при проведении торгов не является обязательным, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном понимании норм материального права, правильно истолкованных и примененных судом первой инстанции.

О наличии на земельном участке объектов недвижимости было известно как судебному приставу-исполнителю так и оценщику, проводившему оценку, между тем эти объекты не были учтены при проведении оценки, что привело к занижению цены земельного участка, а так же нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при реализации земельного участка на оспариваемых торгах.

Само по себе наличие вступившего в законную силу судебного акта об обращении взыскания на земельный участок, отсутствие государственной регистрации права собственности истца на жилой дом, не свидетельствует о возможности проведения торгов с нарушением требований действующего законодательства. Указанные обстоятельства были явными и подлежали учету при оценке земельного участка и передаче земельного участка на торги в целях соблюдения требований действующего законодательства при проведении торгов.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда первой инстанции или влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского районного суда Пермского края от 02.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - без удовлетворения.

Председательствующий: /подпись/.

Судьи: /подписи/.