Апелляционное определение № 33-3192/2026 от 25 марта 2026 г.

Судья Е.Н. Юденкова

Докладчик Е.В. Трегубова

Дело №33-3192/2026 (№2-1792/2025)

УИД 42RS0037-01-2025-001980-22


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 марта 2026 года

город Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2, Е.В. Трегубовой,

при секретаре

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика администрации города Юрги на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 18 декабря 2025 года

по иску ФИО4, ФИО5 к администрации города Юрги, управлению капитального строительства администрации города Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Е.В. Трегубовой, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО8, обратившись в суд с названным иском, ссылались на то, что им на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности принадлежало жилое помещение – квартира №, общей площадью 44,7кв.м, № (далее также ? квартира №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанный многоквартирный дом № признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельного участка и жилых помещений в доме №.

ДД.ММ.ГГГГ с истцами заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемую квартиру №, на условиях которого им выплачено возмещение в размере 2272840 рублей. Однако при определении размера возмещения, в него не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость общедомового имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, с учетом доли истцов в праве общей собственности, чем ответчиками нарушены права истцов.

На основании изложенного, ФИО8 с учетом уточнения исковых требований по результатам судебной экспертизы (л.д.213-215 том №) просили признать за ними право на получении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночную стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом №, с учетом доли истцов; определить и взыскать с администрации <адрес> и управления капитального строительства администрации <адрес> в пользу истцов пропорционально принадлежавшей каждой доли в праве собственности на квартиру №, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в пользу ФИО4 в размере 1022666 рублей 66 копеек, в пользу ФИО5 ? 2045 333 рубля 34 копейки; рыночную стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме в пользу ФИО4 ? 161000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка ? 47666 рублей 66 копеек; в пользу ФИО5 ? 322 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка ? 95333 рубля 34 копейки, а также возместить ФИО4 за счет ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины ? 3 000 рублей, судебной экспертизы ? 25 000 рублей, услуг представителя ? 55000 рублей.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 18 декабря 2025 года исковые требования ФИО8 удовлетворены частично, за ними признано право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в праве собственности на общедомовое имущество и земельный участок в составе выкупной цены квартиры № в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу № Кемеровской области.

С администрации города Юрги в пользу ФИО4 взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома №, в размере 1022666 рублей 66 копеек, рыночная стоимость общего имущества в сумме 161000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка под домом, приходящейся на квартиру №, ? 47666 рублей 66 копеек, а всего ? 1231 333 рубля 32 копейки.

С администрации <адрес> в пользу ФИО5 взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома №, в размере 1022666 рублей 66 копеек, рыночная стоимость общего имущества в сумме 322 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка под домом, приходящейся на квартиру №, ? 95 333 рубля 34 копейки, а всего ? 1440 000 рублей.

С администрации <адрес> в пользу ФИО4 в счет возмещения судебных расходов взыскано 63 000 рублей, в том числе 3000 рублей ? по оплате государственной пошлины, 25000 рублей ? оплата судебной экспертизы, 35000 рублей ? оплата услуг юриста 35000 рублей.

В удовлетворении иска и заявления о возмещении судебных расходов в остальной части ? отказано.

Ответчик администрация <адрес> в лице представителя по доверенности ФИО6 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение, в том числе применить последствия пропуска срока исковой давности.

В обоснование жалобы указывает, что к участию в деле в качестве соответчика должно быть привлечено Министерство строительства Кузбасса с предъявлением к нему требований об обязании профинансировать муниципальное образование в рамках возложенных на муниципалитет обязательств по выплате за изымаемое жилое помещение.

Ссылаясь Положение об управлении капитального строительства администрации <адрес>, условия договора от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №, настаивает, что управление капитального строительства как структурное подразделение администрации <адрес>, наделенное правами юридического лица, является главным администратором доходов получения субсидии на финансирование мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда и главным распорядителем бюджетных средств в части расходования средств Фонда и областного бюджета на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Поскольку в соответствии с Программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья финансирование осуществляется управлением капитального строительства, соглашение о выплате возмещения истцами заключено с управлением капитального строительства администрации, постольку возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть взыскано с названного управления. Таким образом, администрация является ненадлежащим ответчиком.

Выражая в жалобе несогласие с заключением эксперта, администрация полагает, что объекты-аналоги, которые применил эксперт при проведении судебной экспертизы по отношению к спорному объекту, не являются таковыми, в два раза превышают стоимость аналогичных квартир в домах не признанных аварийными, в связи с этим должен быть применен понижающий коэффициент. В виду того, что эксперт его не применил, то стоимость непроизведенного капитального ремонта уже включена в рыночную стоимость квартиры, поэтому сумма возмещения за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, или на дату первой приватизации, а не на дату проведения судебной оценочной экспертизы.

Следует учитывать, что заключенное сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано ими и исполнено в полном объеме, не оспорено и недействительным не признано, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований. Указанный вывод также подтверждается судебной практикой.

Ссылаясь на стоимость 1кв.м, установленную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, а также стоимость 1кв.м, устанавливаемую при заключении муниципальных контрактов на приобретение жилья для переселения граждан из аварийных домов, подлежащие применению для расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета, указывает на завышенную стоимость 1кв.м изымаемой квартиры, установленную экспертом, которая равноценным возмещением признана быть не может.

Суд фактически обязал администрацию <адрес> улучшить жилищные условия истца, тогда как предоставление возмещения за изымаемое жилое помещение подразумевает выплату компенсации, равной рыночной стоимости жилья на дату принятия органом местного самоуправления решения об изъятии такого жилого помещения.

Кроме того, стоимость доли в праве собственности на общее имущество не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения. Полагает, что при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должны учитываться только те работы, которые прямо перечислены в статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем стоимость иных видов работ, таких как: ремонт стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, ремонт внутренних санитарно-технических, электротехнических устройств, прочих работ подлежит исключению.

Со ссылкой на статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что истцами с даты заключения соглашения пропущен годичный срок исковой давности, о применении последствий пропуска которого ответчиком заявлено в суде первой инстанции.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов ФИО8 ? ФИО7 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ? без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика администрации <адрес> ? ФИО6 поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на отмене решения суда, ранее заявленное ходатайство о привлечении третьего лица оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежаще. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Кемеровского областного суда в сети Интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о возможности рассмотрения дела при имеющейся явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением и неправильным применением норм материального права, обосновывая это следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира № № на праве собственности принадлежала ФИО8 ? по 1/3 доли в праве каждой на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и еще 1/3 доля в праве ФИО5 на основании договора дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.82-88 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом № признан аварийным и подлежащим сносу, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56, 75 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме №, в том числе квартиры №, общей площадью 44,7кв.м (л.д.76 том №).

Отчетом об оценке ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определен размер возмещения за изымаемое жилое помещение ? квартиру №, № в сумме 2272 840 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого помещения ? 2 131 740 рублей; убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения ? 50 300 рублей; убытки в связи с переездом ? 34 000 рублей; убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него ? 40 800 рублей; убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение ? 16 000 рублей (л.д.91 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден размер возмещения за изымаемую квартиру №, общей площадью 44,7кв.м, на основании отчета от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю в размере 2272 840 рублей (л.д.109 том №).

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 выразили согласие на участие в муниципальной адресной программе «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на 2019-2024 годы», утвержденной постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №; просили выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение исходя из его оценочной стоимости, указали, что с оценочной стоимостью ознакомлены (л.д.81 том №).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (собственники) и управлением капитального строительства администрации <адрес> (администрация) заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение №, по условиям которого собственники обязались передать в муниципальную собственность квартиру № №, а администрация взамен обязалась уплатить им на счет ФИО4 за указанное жилое помещение возмещение в сумме 2272 840 рублей, в том числе из средств федерального бюджета ? 1841 000 рублей 40 копеек, областного бюджета – 431 839 рублей 60 копеек (л.д.20-22 том №).

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства за квартиру № в сумме 2272 840 рублей перечислены на счет ФИО4, что подтверждается платежными поручениями №, №, и истцами не оспаривается (л.д.92 том №).

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного соглашения на квартиру № зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа (л.д.91 том №).

По информации администрации <адрес> первая приватизации квартиры в доме № произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.110 том №), сведений о проведении капитального ремонта в доме не представлено.

По делу проведена судебная экспертиза.

В заключении эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» от ДД.ММ.ГГГГ № сделаны выводы о том, что многоквартирный дом № подлежал капитальному ремонту на момент приватизации первой квартиры в доме (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ).

Рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственников в праве общей собственности на такое имущество определена экспертом в сумме 483 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли истцов в праве общей собственности на такое имущество ? 143 000 рублей; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату проведения экспертизы – 3 068 000 рублей (л.д.144-199 том №).

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь статьями 1, 14, 32, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 181, 196, 200, 235, 421, 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу о признании за ФИО8 права на получение невыплаченной части выкупной стоимости за изъятое жилое помещение в виде рыночной стоимости имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на данное имущество, в том числе стоимости доли в праве собственности на земельный участок в сумме 483000 рублей, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2045333 рубля 32 копейки, которые взыскал с администрации <адрес>, исходя из выводов заключения эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» от ДД.ММ.ГГГГ №. При этом правовых оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности в указанной части судом не установлено.

Требование ФИО5 о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в части, приходящейся на долю, приобретенную по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, судом первой инстанции оставлено без удовлетворения по основаниям, установленным частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, удовлетворив в части исковые требования истцов, суд первой инстанции по правилам части 1 статьи 98, статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в счет возмещения понесенных истцом ФИО4 судебных расходов взыскал с ответчика 63000 рублей.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований в апелляционной жалобе не оспаривается и предметом проверки апелляционной инстанцией не является.

При этом оценивая доводы апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия находит их заслуживающими внимания.

Так, порядок и гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно частям 1, 2 которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ истцы в письменном заявлении на имя главы администрации <адрес> при уведомлении их об изъятии земельного участка и жилых помещений № выразили согласие на участие в программе переселения, указав, что с оценочной стоимостью они ознакомлены (л.д.81 том №).

В пункте 5 подписанного ФИО8 с администрацией <адрес> в лице управления капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ соглашения № указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д.20-22 том №).

Пунктом 7.1 соглашения предусмотрено, что оплата денежного возмещения собственникам производится путем перечисления денежных средств на счет ФИО4, с чем ФИО5 соглашается.

Юргинский городской округ приобретает право собственности на указанное жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности. Настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи жилого помещения (пункты 9.1, 11 соглашения).

В пункте 14 соглашения собственники подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного соглашения; подтвердили, что заключают настоящее соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, и что настоящее соглашение не является для них кабальной сделкой.

Таким образом, предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура изъятия у ФИО8 квартиры №-70 в городе Юрге соблюдена: органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка, о принятии такого решения уведомлены истцы, с ними достигнуто соглашение об изъятии, определяющее условия изъятия, которое заключено в письменной форме и прошло государственную регистрацию, после чего истцам выплачено возмещение в установленном соглашением размере.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, судебная коллегия полагает, что подписанное сторонами спора соглашение подчиняется общим правилам, установленным законодательством о договорах и сделках.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О свободе договора и ее пределах», применяя пункт 2 статьи 1 и статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В пункте 9 названного выше постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания заключенного между сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что оно содержит все существенные условия, в том числе о цене изымаемого жилого помещения.

Размер возмещения определен в соглашении на основании отчета об оценке ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, с которым ФИО8 ознакомлены, что подтверждается их подписью в заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ.

Подписание соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № свидетельствует о том, что его стороны, в том числе ФИО8, приняли результаты оценки, согласовали условие сделки о цене выкупаемого помещения, согласились с размером возмещения, признали его равноценным изымаемому помещению.

Из представленных представителем истцов ФИО7 письменных возражений, следует, что подписанное сторонами соглашение от ДД.ММ.ГГГГ истцы не оспаривают, считают действительным. Однако возражая против применения срока исковой давности, просят учесть, что вопрос о возмещении стоимости общего имущества и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт названным соглашением не урегулирован.

Указанные доводы возражений и иска о нарушении администрацией <адрес> прав истцов, несмотря на выводы суда об обратном, подлежали отклонению, поскольку на момент подписания соглашения истцы были согласны с указанной в нем суммой возмещения, указали на ознакомление с оценочной стоимостью, соглашение подписано ими без каких-либо замечаний, тем самым они согласились с указанными в нем условиями. В случае несогласия с условиями соглашения истцы могли отказаться от подписания соглашения, предоставить свой расчет возмещения либо требовать определения иной цены в судебном порядке, что ими не сделано.

На момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции позиция истцов также не изменилась, о намерении оспаривать соглашение они не заявили.

Таким образом, денежное возмещение за изъятую квартиру получено истцами в полном объеме, соглашение подписано и исполнено, преследуемый сторонами при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.

Соответственно, истцами реализовано право на получение возмещение за изымаемое жилое помещение в порядке части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании достигнутого с администрацией <адрес> в лице управления капитального строительства соглашения.

Исходя из установленных обстоятельств, а также содержания пункта 14 соглашения, оснований полагать, что условия подписанного соглашения существенным образом нарушают баланс интересов сторон, содержат несправедливые договорные условия, а ФИО8 поставлены в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий соглашения, не имеется.

Истцы получили денежные средства и при подписании соглашения не выразили несогласия с размером определенной соглашением суммы возмещения.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ? в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного, изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе, если все обязательства по нему надлежаще исполнены, невозможно.

Учитывая совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер денежного возмещения за изымаемое жилое помещение может быть изменен при разрешении требований о признании соглашения полностью или в части недействительным.

Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав возмещения не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и рыночная стоимость доли в общем имуществе дома, истцы фактически требуют изменения цены договора после его заключения и исполнения; оспаривают условия соглашения о размере возмещения, определенного на основании результатов оценки, принятой ими при подписании соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признания соглашения или его части недействительным.

Представителем администрации <адрес> со ссылкой на положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, и для его оспаривания прошел годичный срок с момента подписания соглашения до обращения с иском в суд (л.д.211 том №).

Действительно, в силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Соглашаясь с позицией ответчика в указанной части, судебная коллегия отмечает, что подписанное сторонами соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № является оспоримой сделкой, а годичный срок для его оспаривания следует исчислять с момента его подписания. Основания полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания ее недействительной, отсутствуют.

Доказательств тому, что подписанное истцами соглашение не соответствовало их волеизъявлению на момент заключения данного соглашения, не имеется. Изменение позиции истцов после заключения и исполнения соглашения о нарушении их прав на момент подписания соглашения не свидетельствует.

Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного соглашения, о признании его недействительным не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.

Вместе с тем, при указанных обстоятельствах, поскольку между сторонами спора заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №, которое ими исполнено и не оспаривается, недействительным не признано, оснований для удовлетворения требований ФИО8 в какой-либо части, у суда первой инстанции не имелось, исковые требования подлежали оставлению без удовлетворения.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № не могло быть принято в качестве доказательства размера невыплаченного возмещения, поскольку рыночная стоимость земельного участка под многоквартирным домом, а также стоимость общего имущества, не могут устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1). Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (часть 2).

Таким образом, право собственности на общее имущество у ФИО8 как собственников жилого помещения в многоквартирном доме производно от права собственности на квартиру, не может отчуждаться отдельно от квартиры и не может выступать самостоятельным объектом рыночных отношений, в том числе в части приходящейся на квартиру № доли земельного участка, поэтому оно не имеет самостоятельной стоимости, а учитывается в составе рыночной стоимости изымаемого имущества.

Доводы истцов о том, что в размер возмещения по соглашению не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит взысканию в качестве убытков с учетом не истекшего (к моменту подачи иска) общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежали отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (абзац 1 пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, по смыслу пункта 1 статьи 15 и статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом. Иное означало бы безосновательное и, следовательно, несправедливое привлечение к ответственности. Необходимым условием возложения на лицо обязанности возместить вред, причиненный потерпевшему, является причинная связь, которая и определяет сторону причинителя вреда в деликтном правоотношении. При этом наступление вреда непосредственно вслед за определенными деяниями не означает непременно обусловленность вреда предшествующими деяниями. Отсутствие причинной связи между ними может быть обусловлено, в частности, тем, что наступление вреда было связано с иными обстоятельствами, которые были его причиной.

В силу общих положений о доказывании истец по делу о возмещении убытков должен доказать не только основание возникновения ответственности в виде возмещения убытков, но и причинную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения убытков, и причиненными убытками. Неустановление факта причинной связи ведет к отказу в удовлетворении требований о возмещении убытков даже при доказанности всех остальных фактов, входящих в предмет доказывания. Если у потерпевшего (истца) имелся выбор действия, возможность поступить иначе, чем поступил он, и, таким образом, осуществляя свой выбор, он проявлял свободу в своих действиях, то данное обстоятельство может толковаться судом как отсутствие прямой причинной связи.

Судебной коллегией, как и судом первой инстанции в данном деле не установлено совершение администрацией <адрес> каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения ФИО8 для муниципальных нужд, а также при заключении соглашения и при выплате суммы возмещения, определенной в соглашении. Доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и причинением истцам убытков, последними не представлено.

Предлагая для подписания соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, администрация <адрес> руководствовалась отчетом ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, установленный которым размер возмещения ФИО8 не оспаривали, согласились с определенной суммой возмещения, не отказались от подписания соглашения, не настаивали на изменении его условий, что свидетельствует о возникновении между сторонами договорных отношений на согласованных условиях, в том числе в части определения размера выплаченного им возмещения.

При установленных обстоятельствах, без оспаривания заключенного соглашения оснований для выводов о причинении истцам убытков действиями администрации <адрес> при изъятии жилого помещения, у суда первой инстанции также не имелось.

Само по себе несогласие стороны с условиями заключенного соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения на основании вновь проведенной экспертизы, определившей иной размер возмещения за ранее изъятое жилое помещение. Более того, право собственности истцов на изъятую квартиру на момент обращения с иском в суд прекращено.

Учитывая изложенное, в том числе отсутствие оснований для изменения условий исполненного соглашения, как и для признания соглашения недействительным в силу отсутствия таких требований со стороны истцов, для взыскания убытков, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части, удовлетворенной судом, и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО8 о признании за ними права на дополнительные выплаты как составные части денежного возмещения за изымаемое жилое помещение и взыскания с ответчика рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Апелляционная жалоба ответчика является обоснованной.

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для возмещения понесенных ФИО4 судебных расходов за счет ответчика также не имеется в связи с оставлением исковых требований без удовлетворения в полном объеме.

Решение суда о взыскании с администрации города Юрги в пользу ФИО4 в счет возмещения судебных расходов 63000 рублей подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 18 декабря 2025 года отменить в части удовлетворения иска, распределения судебных расходов и принять в указанной части новое решение.

Исковые требования ФИО4, ФИО5 к администрации города Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 18 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика администрации города Юрги ? удовлетворить.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

Е.В. Трегубова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2026 года.