Решение № 2-4091/2025 2-492/2026 2-492/2026(2-4091/2025;)~М-3034/2025 М-3034/2025 от 15 февраля 2026 г. по делу № 2-4091/2025

Копия

Уникальный идентификатор дела

№RS0№-74

Дело № 2-492/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 февраля 2026 года город Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего – судьи Котешко Л.Л.,

при секретаре судебного заседания – Деминой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по городу Севастополю, ФИО2, ФИО3, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент) обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 164 568,20 руб., из которых 3 214 760,53 руб. – арендная плата, 949 807,67 руб. – пеня.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с <адрес> договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал ФИО1 здание, расположенное на арендуемом земельном участке. Истец полагает, что права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ответчику, в связи с чем с последней надлежит взыскать неоплаченные арендные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени, предусмотренные договором аренды, за просрочку исполнения обязательства в общем размере 4 164 568,20 руб.

Стороны в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых заявлений с учетом письменных дополнений к иску. Полагала, что размер арендной платы должен быть определен для ответчика по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в иске отказать, ссылаясь на незаконность действий Департамента, который на уведомление ФИО2 о переходе права собственности на жилой дом не произвел процедуру расторжения договора, что лишило возможности ФИО2 передать земельный участок ФИО1 Также представила письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что ответчик в период владения жилым домом ввиду направления ФИО2 уведомления в адрес Департамента о расторжении договора аренды, добросовестно рассчитывала на расторжение данного договора и последующее заключение с ней договора аренды спорного участка без проведения торгов, однако фактически соглашение о расторжении договора аренды заключено между Департаментом и ФИО2 только ДД.ММ.ГГГГ, в эту же дату объект аренды возвращен по акту приема-передачи Департаменту, в связи с чем не имеется оснований для взыскания с ответчика арендной платы. В письменных дополнениях к возражениям на иск также сослалась на п. 7 ст. 448 ГК РФ, которой установлен запрет на уступку прав по договору аренды, заключенному по итогам торгов, а также на запрет уступки прав и перевод долга, установленный в п. ДД.ММ.ГГГГ спорного договора аренды.

Представитель третьего лица ФИО3 ранее в судебном заседании также просила в иске отказать. Пояснила суду, что в отношении спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ Департамент заключил договор аренды спорного земельного участка с ФИО3, который в настоящее время является собственником расположенного на нем жилого дома. Также представила письменные возражения на иск, согласно которым ФИО3 после приобретения жилого дома неоднократно обращался в адрес Департамента с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором он расположен в аренду без торгов, на что Департамент отказывал в заключении такого договора со ссылкой на п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ ввиду предоставления земельного участка третьему лицу в аренду. По результатам судебного оспаривания названных отказов, решением Балаклавского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по делу №2а-2112/2024 действия Департамента признаны незаконными, во исполнение указанного решения суда Департамент заключил с ФИО3 договор аренды земельного участка с № от ДД.ММ.ГГГГ с годовой арендной платы за пользование земельным участком в размере 158,01 руб.

Третье лицо ФИО2 ранее в судебном заседании поддержал позицию ответчика и третьего лица ФИО3, просил в удовлетворении иска отказать и представил суду письменные возражения.

Согласно ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.

Суд, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, пришел к следующему.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 307 ГК РФ, должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, в частности уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № (далее – Договор), по условиям которого Департамент предоставляет арендатору, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с №, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, площадью 981 кв.м по адресу: г<адрес>.

Согласно п. 2.2 Договора, размер ежегодной арендной платы определен в соответствии с протоколом подведения итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №, и составляет 6 196 326 руб.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка и перечисляется арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным (п. 2.6 Договора).

Пунктом 2.7 Договора предусмотрена ответственность за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с п. 6.1 Договора, объект передан в аренду на срок продолжительностью 20 лет.

В пункте 6.2 оговорено, что Договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, а в отношении третьих лиц – с момента его государственной регистрации.

Также стороны согласовали, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п. ДД.ММ.ГГГГ Договора).

Сторонами составлен и подписан Акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Департамент передает, а ФИО2 принимает во временное владение и пользование вышеуказанный земельный участок.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание, расположенное на арендуемом им земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи здания (жилого дома), расположенного на земельном участке с №, предоставленном ФИО2 в аренду. В последующем указанный жилой дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отчужден в пользу ФИО3, право собственности за последним зарегистрировано в ЕГРН 11.01.2024

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Департамент с заявлением (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ), в котором уведомил истца о переходе права на здание, расположенное на арендуемом земельном участке с №, просил расторгнуть договор аренды и сообщить сумму задолженности об оплате за аренду объекта недвижимости с учетом произведенных платежей.

В ответ на названное заявление Департамент письмом от ДД.ММ.ГГГГ № сообщил ФИО2, что договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ будет прекращен датой регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с собственником объекта недвижимого имущества, на нем расположенного.

Ввиду продолжения начисления арендной платы за земельный участок с КН № ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (вх. 49043) направил в адрес Департамента заявление об оформлении прекращении договорных обязательств между сторонами, вытекающих из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно направил заявление, зарегистрированное в Департаменте за вх. №, в котором, ссылаясь на положения ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ, просил расторгнуть вышеназванный договор аренды.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о досрочном расторжении договора арены земли, по условиям которого определили считать ФИО2 утратившим право пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ, с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – на нежилое здание площадью 51,4 кв.м с <адрес>, расположенное на земельном участке с № (п. 1 Соглашения). В день подписания соглашения ФИО2 передал по акту приема-передачи земельный участок Департаменту.

Департамент, ссылаясь на то, что ФИО1 является арендодателем в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, направил в адрес последней ДД.ММ.ГГГГ предупреждение с требованием о погашении задолженности по арендной плате и штрафным санкциям за использование земельного участка (в том числе отсрочка) в размере 4 164 568,20 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В ответ на названное предупреждение ответчиком в адрес истца направлено письмо о предоставлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом Департамента от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 указано, что право аренды на земельный участок с № зарегистрировано за третьими лицами.

В материалы дела представлена копия решения Балаклавского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2а-2112/2024, из содержания которого усматривается, что ФИО3 обращался в адрес Департамента с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с № в ответ на которое Департаментом принят отказ ввиду нахождения испрашиваемого земельного участка в аренде у иного лица.

По результатам судебной проверки решение ответчика признано незаконным, на Департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3

Во исполнение решения Балаклавского районного суда г. Севастополя по делу №а-2112/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, Департаментом ДД.ММ.ГГГГ на основании ст.ст. 39.6, 39.8, 39.20 ЗК РФ заключен с ФИО3 договор № аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополь,статьи с величиной арендной платы в размере 158,01 руб.

Названный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящем исковом заявлении истец настаивает, что к ФИО1 вместе с переходом права собственности на здание с КН №, расположенное на земельном участке с КН №, на основании ч. 1 ст. 35 ЗК РФ перешли права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного земельного участка, который заключен с прежним собственником и своего действия не прекратил, а потому с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации права собственности на жилой дом на спорной участке за ФИО1) по ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации перехода права собственности на жилой дом от ФИО1 к ФИО3) в размере 4 164 568,20 руб., в том числе пеня в размере 949 807,67 руб.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Из приведенных положений законодательства в отношении договоров аренды публичных земельных участков по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Данный правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020.

Более того, аналогичные положения о запрете переуступки права аренды земельного участка предусмотрены и п. ДД.ММ.ГГГГ Договора № аренды земельного участка с победителем аукциона, заключенного между ФИО2 и Департаментом, и который положен в основу настоящих требований о взыскании арендной платы с ФИО1, как с лица, прибредшего права и обязанности предыдущего собственника в отношении земельного участка, на котором расположен приобретенный ею жилой дом с КН 91:01:047001:505.

При таких обстоятельствах суд не находит основания для взыскания с ФИО1 арендной платы в размере, установленном договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она не является стороной договора аренды земельного участка, заключенного по итогам торгов. Законодателем прямо установлен запрет на переуступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, а потому суд признает не основанными на законе доводы истца о состоявшемся переходе к ФИО7 прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ вследствие приобретения ею в собственность расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Ссылку истца на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта) поскольку они основаны на расширительном толковании общей нормы и не учитывают императивного запрета, установленного ч. 7 ст. 448 ГК РФ, и на приоритет которого указал Конституционный Суд РФ в своем определении отДД.ММ.ГГГГ №-О/2024.

По мнению суда, Департамент своими действиями об отказе в расторжении договора аренды на обращения ФИО2 на протяжении длительного времени, подписании соглашения о расторжении договора аренды только ДД.ММ.ГГГГ с определением ФИО2 утратившим право пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ, и последующим заключением договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с новым собственником жилого дома на спорном земельном участке – ФИО3 уже на основании ст. 39.6, 39.8, 39.20 ЗК РФ без проведения торгов фактически создал правовую неопределенность, последствия которой просит возложить на ответчика ФИО1, что также противоречит принципу добросовестности (пункты 3, 4 статьи 1, пункты 1, 2 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика задолженности на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по городу Севастополю, ФИО2, ФИО3, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение пятнадцати дней со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя.

Мотивированное решение составлено 16.02.2026.

Председательствующий – <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>