Решение № 2-1206/2018 2-1206/2018~М-871/2018 М-871/2018 от 26 сентября 2018 г. по делу № 2-1206/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

27 сентября 2018 года <адрес>

Ломоносовский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Михайлова Н.Н.,

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Дачному некоммерческому партнерству «Ропшинские горки», ФИО5, ФИО2, ФИО6 о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании пункта договора купли-продажи недействительным, признании отсутствующим право собственности ответчиков на земельный участок, обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась Ломоносовский районный суд <адрес> с иском к ДНП «Ропшинские горки», ФИО5, ФИО2, ФИО6 о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании пункта договора купли-продажи недействительным, признании отсутствующим право собственности ответчиков на земельный участок, обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ДНП «Ропшинские Горки» был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:14:1212003:6, расположенного по адресу: <адрес>, Ропшинское сельское поселение, ЗАО «Кипень», у <адрес>, квартал 3, участок 619, по генеральному плану ДНП«Ропшинские Горки» участку присвоен №.

В дальнейшем земельному участку был присвоен кадастровый №.

Согласно предварительному договору истец должна была выплатить в рассрочку платежи за земельный участок в размере 481 200 рублей и, после произведенной истцом полной оплаты, ответчик был обязан заключить с истцом основной договор и начать оформление в собственность истца земельный участок.

Несмотря на то, что истец не смогла своевременно полностью выплатить вышеуказанную сумму, задолженность по внесению денежных средств по договору составляет 124 200 руб., на спорном земельном участке ею в период с июля по август 2011 года построен дом, куда истец вместе с семьей, в составе семи человек (из них четверо дети), заехала ДД.ММ.ГГГГ.

С председателем правления ДНП «Ропшинские горки» у истца была достигнута устная договоренность об отсрочке платежей за участок (коммунальные услуги и целевые взносы), а также об отсрочке оплаты денежных средств за земельный участок по предварительному договору до момента получению дочерью истца сертификата как многодетная мать.

В феврале 2018 года из разговора с бывшим председателем ДНП - ФИО3 истцу стало известно о том, что спорный земельный участок заложен и истец должна 300 000 рублей, что побудило истца получить выписку из ЕГРН, из которой ей стало известно о том, что спорный земельный участок уже несколько раз перепродавался.

По мнению истца, отчуждения земельного участка были незаконными, поскольку продажа земельного участка была осуществлена ненадлежащим лицом, так как фактическим владельцем земельного участка является истец на основании пунктов 3.6 и 6.11. предварительного договора до конца произведенных расчетов. Истец как владелец земельного участка не производила его отчуждение.

При этом покупатели земельного участка, по мнению истца, не могут быть признаны добросовестными приобретателями, поскольку при получении земельного участка не предприняли мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, а именно: даже не посетили данный участок с целью выяснения - кто сейчас там живет, и не выясняли - кто осуществляет текущие платежи и почему.

Изложенные обстоятельства послужили для истца поводом для обращения в суд с настоящим иском, в котором со ссылкой на положения статей 301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ФИО4 просит суд восстановить положение, существовавшее до нарушения права, а именно: признать действующим договор № купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от «27» июня 2011 года, заключенный между ФИО4 и Дачным некоммерческим партнерством «Ропшинские Горки», признать пункт 5.6 договора № купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от «27» июня 2011 года недействительным, признать отсутствующим право собственности ФИО5, ФИО2 и ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 47:14:1212003:205, расположенный по адресу: <адрес>, Ропшинское сельское поселение, ЗАО «Кипень», у <адрес>, квартал 3, участок 619, обязать Управление Росреестра по <адрес> аннулировать запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок от ДД.ММ.ГГГГ за №, от ДД.ММ.ГГГГ за № и от ДД.ММ.ГГГГ за № на земельный участок с кадастровым номером 47:14:1212003:205, расположенный по адресу: <адрес>, Ропшинское сельское поселение, ЗАО «Кипень», у <адрес>, квартал 3, участок 619.

В судебном заседании представитель истца - адвокат ФИО10, действующий по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал исковые требования, по изложенным в иске основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 - ФИО11, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года возражал против исковых требований, просил о применении срока исковой давности по мотивам, изложенным в письменном виде.

Истец ФИО4, а также ответчики и представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, об отложении рассмотрения дела не просили, о причинах не явки не сообщили, истец и ответчик ФИО12 доверили представлять свои интересы представителям.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, мнения представителя истца, не возражавшей против рассмотрения дела, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п.1 и п.2 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения статьи 429 ГК РФ определяют возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (о возможности обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор).

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено судом и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Покупатель) и ФИО5 (Продавец), от имени которого действует по агентскому договору ДНП «Ропшинские Горки», был заключен договор, озаглавленный как: «Договор № купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа» (л.д.11-14).

Однако содержание договора не позволяет оценить его как договор купли-продажи земельного участка. Названный договор, по мнению суда, является предварительным договором, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, номером которого согласно генеральному плану ДНП «Ропшинские горки», будет являться №.

Так согласно пункту 1.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор) стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка № согласно генеральному плану ДНП «Ропшинские горки».

Согласно пункту 1.2. Договора на момент его заключения Продавец имеет в собственности земельный участок (массив) общей площадью 27 174 кв.м., с кадастровым номером 47:14:1212003:6, расположенный по адресу: <адрес>, Ропшинское сельское поселение, ЗАО «Кипень», у <...> уч.619, частью которого является участок, поименованный в пункте 1.1. Договора.

В пункте 1.3. Договора стороны согласовали отлагательное условие, при наступлении которых в совокупности у сторон Договора возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательными условиями стороны понимают государственную регистрацию права собственности Продавца на земельный участок, поименованный в пункте 1.1. Договора, с получением на его имя свидетельства о государственной регистрации права.

Согласно пункту 3.8. Договора срок заключения основного договора не может превышать 14 месяцев с момента подписания настоящего договора.

Пунктом 5.6. Договора стороны оговорили последствие нарушения Покупателем сроков внесения целевых взносов, полностью или частично более чем на 30 дней или более чем 3 раза подряд, а именно: договор может быть расторгнут по требованию Продавца с момента отправления в адрес Покупателя письменного Уведомления о расторжении договора заказным письмом с уведомлением.

Согласно пункту 6.11 Договора, договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до истечения срока, указанного в пункте 3.8. договора.В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если приведенное правило оценки условий договора не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Предварительный договор в данном контексте также может быть подвергнут толкованию, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что представленный в материалы дела договор не позволяют установить подлинную и согласованную волю сторон относительно принятия каждой из них обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Из буквального толкования Договора следует, что на момент его заключения продавец ФИО5 обладал правом собственности только на земельный массив (л.д.18-20), который согласно генеральному плану ДНП «Ропшинские горки», предполагался к разделению на участки, один из которых под № согласно генеральному плану ДНП, должен был быть передан ФИО4 по отдельному договору купли-продажи земельного участка, который стороны обязались заключить в срок, не превышающий 14 месяцев с момента подписания предварительного договора.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В материалы дела истцом представлены квитанции, свидетельствующие о внесении наличных денежных средств в кассу ДНП «Ропшинские горки» (л.д.21-23), что, действительно, обусловлено пунктами 4.5.- 4.8. Договора.

Указанные квитанции заявлены истцом в качестве подтверждения внесения суммы денежных средств в качестве оплаты земельного участка по Договору.

Между тем, из указанных документов не следует, что опосредуемые ими операции с наличными денежными средствами были совершены во исполнение обязательств, вытекающих из спорного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку принадлежность получателю денежных средств расчетного счета и основания внесения средств не установлены, основания платежа в квитанциях разнятся, не совпадают периоды внесения денежных средств относительно графика внесения платежей, указанного в пункте 4.2. Договора.

Кроме того, условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено внесение аванса, задатка или иного обеспечительного платежа, в связи с чем, декларируемое как направленное к исполнению денежных обязательств поведение истца не обусловлено соглашением сторон спора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что основания для квалификации спорного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в качестве договора продажи будущей вещи также отсутствуют.

Между тем, представителем ответчика ФИО2 заявлено требование о применении срока исковой давности.

По мнению представителя ответчика ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа со сроком заключения основного договора - не более 14 месяцев с момента подписания настоящего договора, который истек ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что ФИО4 обратилась в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока исковой давности, то имеются основания для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оценивая заявление о применении срока исковой давности, суд находит его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу указанных выше правовых норм моментом начала течения срока исковой давности является дата, когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своего права.

По мнению суда, поскольку пунктом 3.8. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ его стороны предусмотрели срок его исполнения, а именно: не более 14 месяцев с момента его подписания, то, как следствие, срок исковой давности начал течь с ДД.ММ.ГГГГ, то есть когда истец должна была узнать о нарушении своего права, и на момент обращения истца в суд (ДД.ММ.ГГГГ) истек.

Следует отметить, что из регистрационного дела спорного земельного участка с кадастровым номером 47:14:1212003:2005 (л.д.31-79), предоставленного Управлением Росреестра следует, что фактически оспариваемые ФИО4 сделки по отчуждению земельного участка, были совершены за пределами срока действия предварительного договора, то есть по истечении срока для заключения основного договора, а именно: переход права собственности от ФИО5 к ФИО2 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, а от ФИО2 к ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).

Иными словами переход права от продавца, с которым ФИО4 заключила предварительный договор – ФИО5 к первому покупателю - ФИО2 произошел спустя три года с момента окончания действия предварительного договора, в течение которого ФИО4 не были предприняты действия к оформлению титула на спорный земельный участок, что не может считаться добросовестным поведением.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 на основании статьи 199 ГК РФ в связи с пропуском истцом срока исковой давности без уважительных причин.

В ходе судебного разбирательства истец не ссылалась, и ею не было представлено в соответствии с правилами статьи 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих об уважительности пропуска срока, что влечет отказ в удовлетворении заявленных истцом требований.

При этом суд отмечает, что по смыслу статьи 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ защите в судах общей юрисдикции подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Таким образом, по смыслу закона, судебная защита осуществляется только в целях восстановления нарушенных или оспоренных гражданских прав.

ФИО4 заявлено требование о признании пункта 5.6. Договора недействительным без указания доводов и мотивов недействительности договора в названной части.

В пункте 5.6. Договора стороны оговорили последствие нарушения Покупателем сроков внесения целевых взносов, полностью или частично более чем на 30 дней или более чем 3 раза подряд, а именно: Договор может быть расторгнут по требованию Продавца с момента отправления в адрес Покупателя письменного Уведомления о расторжении договора заказным письмом с уведомлением.

По мнению суда, истцом не подтверждено наличие нарушения данным пунктом ее прав: со стороны продавца требований о расторжении Договора не заявлялось, как и требований о взыскании денежных средств в неоплаченной части, при этом предварительный договор истек в связи с окончанием срока его действия в силу положений пункта 3.8. Договора.

При такой ситуации, в настоящее время оснований для предоставления истцу судебной защиты путем признания пункта 5.6. Договора недействительным - не имеется.

Кроме того, суд также учитывает тот факт, что, предъявляя исковые требования, носящие виндикационный характер, истец не представила ни одного доказательства, свидетельствующего о нахождении в ее фактическом владении спорного земельного участка, а также доказательства наличия на спорном земельном участке дома, который по утверждению истца она построила в июле – августе 2011 года.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к Дачному некоммерческому партнерству «Ропшинские горки», ФИО5, ФИО2, ФИО6 о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, признании пункта договора купли-продажи недействительным, признании отсутствующим право собственности ответчиков на земельный участок, обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.Н. Михайлова